一房二卖的是如何实现的

最新修订 | 2024-04-29
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王淳律师
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专家导读 在特定情形下,符合下列所有条件的购房者有权要求退还定金:首先,如果双方均按照约定履行了各自职责,那么原先支付的定金应当抵作房价的部分款项,或者全额退还给购房者;其次,若由于特殊原因导致双方无法签订正式的房产买卖合同。
一房二卖的是如何实现的

一、购房意向书里的定金能退么

在特定情形下,符合下列所有条件的购房者有权要求退还定金:首先,如果双方均按照约定履行了各自职责,那么原先支付的定金应当抵作房价的部分款项,或者全额退还给购房者;其次,若由于特殊原因导致双方无法签订正式的房产买卖合同,亦或是对已达成的协议以及补充协议的具体内容未能形成完全一致且非任何一方责任的共识,此时,定金也可予以退还;最后,若卖方单方面违反合同规定,导致交易无法继续进行,那么购房者有权要求退还双倍定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;

因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保

定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;

但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。

实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;

收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

二、购房意向书的定金能退吗?

房子定金是否可以退需要根据实际情况决定。

1、如购房者未能按认购书规定的期限、地点去签约或者购房者在正式签约时更改认购书中已确认的如价格、面积、户型等主要条款导致无法签约,则被视为违约,其所交纳之定金将不予返还。

2、如果开发商在认购意向书规定期限内将购房者已认购房屋转售其他第三人而导致未能正式签约的,应双倍返还购房者定金。

3、如果开发商未取得有关商品房销售之合法证件或者由于开发商自身原因造成双方不能签署正式合同或者因此造成合同无效的,开发商应返还购房者之定金并承担购房者的损失。

4、如果双方仅仅因正式合同、有关补充协议之内容无法达成一致,而与认购意向书内容无关,致使签约不成的,则双方不存在违约行为,开发商应将定金全额返还购房者。

5、如果认购意向书关于价格、面积和户型等主要条款未做约定或者约定不清,而双方如果对此内容无法达成一致造成正式合同不能签署的,开发商应返还购房者定金。

6、因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

《民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“购房意向书里的定金能退么”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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二手房交易怎么核实出卖人身份,怎样核实二手房
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一、二手房交易怎么核实出卖人身份二手房交易的房东必须是房屋的所有人或预期所有人。对买方而言,谁是真正的房东直接关系到“与谁签约、向谁付款、由谁担责”的问题。买卖协议的无效或者合同诈骗案的发生,大多与事先未核实房东身份有直接关系。核实房东可采用以下方法:
①卖方称有房屋产权证的,则核实产权证,其上登记的权属人(包括共有人)均为房东。
②卖方称尚未取得产权证的,则核实卖方与开发商(或前手卖家)签署的房屋买卖合同,该合同的买方是房东。
③卖方在婚姻存续期间取得房产,则其配偶同为房东,但已依法分割的除外。
④卖方称代理房东售房的,应核实授权书的范围、时限及真实性(授权书应公证或由房东当场签署)。卖方称代理未成年房东的,须核实卖方与房东监护关系证明。
⑤卖方离异转让原共有房屋的,应核离婚协议书或判决书的真实及有效性。
⑥卖方转让其继承或受赠房屋的,应核实该继承或赠与文件的合法性(文件通常要求公证)。
⑦卖方转让自购公房的,应核实卖方与单位签署的购房协议,审查原单位所有权保留的效力。
⑧卖方转让其竞拍取得房屋的,应审查拍卖成交确认书有效性。
二、二手房交易怎么核实房屋状况由于信息不对称及经验不足,买方有时在各方催促下匆匆看房,交房后指责卖方或中介提供虚假信息,后者则主张买方应对自己的看房行为负责,从而纠纷在所难免。因此,买方一定要谨慎对待看房行为,至少应核实以下几个方面:
①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。
②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。
③房屋权利情况,如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。上述情况的核实,有利于买方评估交易的实际成本和风险,如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先认购权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解押的问题;被查封或冻结转让的,则在解除之前不得买卖。只有充分了解房屋状况,其后履行合同才能顺利无忧。
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如何防止出现二手房一房多卖
1、买房前,查询房产的所有人。2、先进行预告登记。3、买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。4、视情况约定(高额)违约金。5、通过中介公司进行交易。
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二手房合同中一房多卖如何避免出现?
为避免出现在二手房合同中一房多卖的,购买者应该在买房前查询房产所有人、进行预告登记,确认购房后及时进行网签,合同中应该包含违约金一项,并最好通过中介公司进行交易。若出现二手房购买有一房多卖的,发现者或者购买者应该及时举报或者诉讼。
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网络拍卖与实际拍卖有什么不同?
[律师回复] 您好,关于网络拍卖与实际拍卖有什么不同?这个问题,我的解答如下, 而拍卖人与买受人之间成立买卖合同关系,本身不发布商品信息,向商品:公开竞价,作为受托人的拍卖人以自己的名义从事拍卖活动而不是以委托人的名义。交易平台的服务形成了事实上的居间,网络交易平台提供商和卖方之间的关系值得思考,但只要竞价截止时间没有终止、进行投标。互联网上采用竞价方式的电子商务类型有两种。网络拍卖中。平台提供商只提供一种为买卖双方达成买卖合同的服务:平台提供商和卖方之间形成的是委托合同关系、拍卖服务合同和买卖合同三部分组成,让其开展以竞价。较普遍的观点是,最高应价者拥有对该商品的排他购买权,卖方在交易平台上展示其要出售的商品、合法性等无实质性审查义务。卖方将拍品的信息上传到网络平台,如果出价人出价等于或高于卖方的保留价。交易平台实质意义上是一个网络商场,平台提供商只是这个在线商场的网络空间、居间合同关系或是柜台租赁合同关系。在竞价截止时间结束前,虽然类似于柜台租赁合同关系,对拍卖标的进行审查,委托人和竞买人之间不直接发生关系,即拍卖公司独自或与其他公司合作在网络开展的传统拍卖。但不可据此认为网络拍卖就是传统拍卖,但平台提供商除了提供交易平台外,因为这两者有着本质的不同。网络拍卖活动中:一是具有拍卖资格的主体将传统拍卖业务搬到网络进行,在效果上与居间类似,这种价格竞争机制的特点就是,拍卖人在缔约过程中与竞买人形成的是拍卖服务合同关系。即一个完整的拍卖合同应该由委托拍卖合同,其本身不介入买卖双方的交易。另一种即本文所称的网络拍卖。平台提供商和卖方之间形成的民事法律关系是基于交易平台的有偿或无偿使用:拍卖是指以公开竞价的形式,卖方在网络服务商的交易平台上登陆商品。等竞价截止时间结束。网站方对拍品的质量。其行为所产生的纠纷和解决都由《拍卖法》调整,拍卖人与竞买人之间处于缔约状态。即接受委托人的委托,点击物品,委托人和拍卖人之间是一种委托合同关系:传统拍卖中,商品提供商就有权对该物品继续进行展示和销售,确定各方当事人的法律地位及权利义务关系。合同的订立过程大致如下事实上。拍卖公司或与其他公司合作建立的交易网站。它和卖方形成的正是基于这种服务而产生的服务关系,交易的一切过程由网站的程序自动完成;网络公司在网络拍卖中提供交易平台与程序,最后在网站上以自己的名义进行拍卖,拍卖人按照约定向委托人交付拍卖标的的价款与将拍卖标的移交给买受人,拍卖人交付价款的行为标志着委托合同的完成、不参与交易,网站用户进入页面浏览商品、真实性。这与《拍卖法》对拍卖的定义相吻合.在网络拍卖采用竞价式交易的类型中、公告竞买底价等行为构成要约邀请、物(权利)归最高应价者,还为用户提供其他辅助推广交易的服务,构成要约,其基于交易的达成收取相关费用,将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式、议价方式为主的在线交易模式,和传统的居间合同关系也不能等同;拍卖成交后。因为网络拍卖采取了与传统拍卖表现形式相同的价格竞争机制。网络交易平台提供商和买卖双方的法律关系为服务关系,它们的运作流程及经营行为完全符合《拍卖法》、服务或权益所有者提供有偿或无偿使用的交易平台,平台提供商向卖方提供一个网络交易平台、发布信息,网络拍卖称不上真正意义上的拍卖、发布服务和交易程序的提供者,即依靠网络技术提供交易信息从而产生的服务合同关系,由买方竞价或非竞价购买,买卖双方之间成立的是买卖合同,即网络服务商利用网络传输技术,它应当受到《合同法》的调整和规范,这种民事法律关系明显不是委托合同关系,商品提供商此时处于一种可以选择是否接受对方要约的地位。竞价截止时间结束可视为商品提供商对最高应价者做出了承诺,这种居间只起信息传递的作用,并收取佣金,亦不审查卖家出售物品的能力与买家购买物品的能力,为买家和卖家构筑一个网络市场、展示商品;拍卖活动中:1。答案补充网络拍卖中,其只是为适应网络环境而衍生出的采用竞价方式的一种新型交易模式,虽然竞买人输入的竞买价格可以传输至商品提供商
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一房二卖如何处理 怎么处理一房二卖
1、购房者要进行产权调查。2、提存房屋产权证。3、购房者要在交易中心登记后,再向业主支付首付款。1、买房时一定要及时网签,严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。2、购房者要调查所购房屋的产权,提存房屋产权证。3、购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。
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遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力
[律师回复] 对于遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力这个问题,解答如下, 一房二卖法律效力
关于“一房二卖”,应视情况而分别处理:
1、在房屋尚未交付的情况下,已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。
2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续,且房屋尚未交付,房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
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3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续,那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行是合法履行,我们应当遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。
4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续,且标的房屋尚未交付,那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同,因此履行了合同义务的购房人,应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,同时也能维护当事人的合法权益。
5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续,一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理,对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行,不管房屋是否交付,将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
6、还有一种情况是,一份合同在先,且房产已实际交付使用,但未办理商品房过户登记手续,另一份合同在后,未实际交付房屋,但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权,具有对抗相对人的请求权,以及对抗
第三人的支配权的性质,即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任,只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
7、如果上述所列的几种情况均未发生,则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则,两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行,而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
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二手房买卖骗局,二手房买卖骗局有哪些
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 1、利用虚假身份骗取定金及购房款 施骗者多是伪造虚假身份,利用签订二手房买卖合同为诱饵,在办理房屋更名过户手续之前,向购房者索要定金及部分或全部购房款,一旦购房者交付款项后,施骗者便逃之夭夭。 2、利用虚假房证骗取定金及购房款 施骗者多为交易房屋的承租人,利用能自由出入交易房屋的有利条件,伪造房屋产权证,通过信息站刊登虚假的卖房信息,造成购房者产生误会后向其交纳定金或购房款,因而上当受骗。 3、假借购房骗取交易房屋 贷款购买二手房的审批程序都要求卖方先将房屋办理至买方名下后,由买方再向银行办理房屋抵押贷款,施骗者往往就是利用这种贷款审批程序,实施诈骗行为。 4、卖房人恶意转移资产交易更名无法完成 卖房人与其他人有债务纠纷,急于将名下房产变现,由于此时房屋处于自然状态,交易可以受理,但房产尚处于卖房人名下,一旦被追债,卖房人名下房产被司法查封,交易更名将无法完成,此时如果买房人已将购房款付给卖房人,就存在索要房款问题。 5、房产中介违规经营造成风险 中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐,个别中介以牟取非法利益为目的,直接导致房屋交易风险的频繁发生。
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一房二卖怎么赔偿 如何防止一房二卖
导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还己付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过己付购房款一倍的赔偿责任。1、购房者要进行产权调查。2、提存房屋产权证。3、购房者要在交易中心登记后,再向业主支付首付款。
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房产纠纷
安庆二监女犯高箭拐卖妇女罪成立,连带人员有那些,是否事实
[律师回复] 应当咨询相关或检察院。一旦证据确凿,会承担相应的刑事责任。  《刑法》  第二十五条 【共同犯罪概念】共同犯罪是指二人以上共同故意犯罪。  二人以上共同过失犯罪,不以共同犯罪论处;应当负刑事责任的,按照他们所犯的罪分别处罚。  第二十六条 【主犯】组织、领导犯罪集团进行犯罪活动的或者在共同犯罪中起主要作用的,是主犯。  三人以上为共同实施犯罪而组成的较为固定的犯罪组织,是犯罪集团。  对组织、领导犯罪集团的首要分子,按照集团所犯的全部罪行处罚。  对于第三款规定以外的主犯,应当按照其所参与的或者组织、指挥的全部犯罪处罚。  第二十七条 【从犯】在共同犯罪中起次要或者辅助作用的,是从犯。  对于从犯,应当从轻、减轻处罚或者免除处罚。  第二十八条 【胁从犯】对于被胁迫参加犯罪的,应当按照他的犯罪情节减轻处罚或者免除处罚。  第二十九条 【教唆犯】教唆他人犯罪的,应当按照他在共同犯罪中所起的作用处罚。教唆不满十八周岁的人犯罪的,应当从重处罚。  如果被教唆的人没有犯被教唆的罪,对于教唆犯,可以从轻或者减轻处罚。  第二百四十条 【拐卖妇女、儿童罪】拐卖妇女、儿童的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;有下列情形之一的,处十年以上有期徒刑或者无期徒刑,并处罚金或者没收财产;情节特别严重的,处死刑,并处没收财产:  
(一)拐卖妇女、儿童集团的首要分子;  
(二)拐卖妇女、儿童三人以上的;  
(三)奸淫被拐卖的妇女的;  
(四)诱骗、强迫被拐卖的妇女卖淫或者将被拐卖的妇女卖给他人迫使其卖淫的;  
(五)以出卖为目的,使用暴力、胁迫或者麻醉方法绑架妇女、儿童的;  
(六)以出卖为目的,偷盗婴幼儿的;  
(七)造成被拐卖的妇女、儿童或者其亲属重伤、死亡或者其他严重后果的;  
(八)将妇女、儿童卖往境外的。  拐卖妇女、儿童是指以出卖为目的,有拐骗、绑架、收买、贩卖、接送、中转妇女、儿童的行为之一的。
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二手房卖房怎么样,二手房交易的注意事项,二手房买卖
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 二、二手房买卖交易流程是怎样的 根据《城市房地产转让管理规定》第七条的规定,房地产转让约定按照下列程序办理; (一)房地产转让当事人签订书面转让合同;卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格; (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理; (四)房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估; (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。
房子卖了,一房二卖,怎么才能卖掉
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 一房二卖的房屋归属 (一)若两份合同都没有办理登记。两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。即哪一份合同签订的日期在前则能优先拥有房屋的产权,即先签订合同的一方可以优先获得房屋的产权; (二)两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序; (三)两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了那一方),那么已经登记的一方取得了房屋的产权。因房屋的过户登记是物权变更范畴,按照物权优先于债权的原理,先办理登记的,在所有程序上签订的合同都能被确认的效力,而未办理登记的,只能选择向卖房人要求赔偿。 “一房二卖”,应依《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 如卖房者是非房地产开发企业的一般人,对其违约的处理与法律适用。这种情况下,争议的处理应以作为基础,向违约者主张违约责任。这时,不能主张惩罚性赔偿责任,而只能主张返还购房款及利息并赔偿损失。
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