购买预售合同纠纷怎么处理

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(一)迟延办理房屋所有权证及土地使用权证的行为开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产权证和土地所有权证但交房之后，部分开发商未按照合同约定为业主办理两证，有的甚至拖延四五年之久此类行为极易引发群体性诉讼
(二)对房屋设施或户型结构进行单方变更的行为开发商在房屋建设过程中因种种原因单方改变房屋原设计，使最终交付业主的房屋在设施或户型结构等方面发生局部变更，业主不同意开发商的单方变更行为而与开发商发生纠纷
(三)楼盘商业广告的夸大或虚假宣传行为开发商为推销其开发的商品房，在前期广告中进行夸大其词的宣传，甚至做出虚假承诺和保证，业主收房时才发现房屋和楼盘实际状况与广告宣传不符，从而引发纠纷
(四)交付房屋质量达不到合同约定或法定标准的行为

[律师回复]
1.注册淘宝号
2.注册支付宝号（可以和淘宝号一个邮箱），绑定一张有网上支付功能的银行卡，进行实名认证。
3.购物
4.付款到支付宝
5.收货
6.通过支付宝付款给卖家并评价

[律师回复] 您好，针对您的商品房预售合同纠纷该怎样解决问题解答如下, 合同纠纷解决的办法有3种：
第一是和解，当事人在尊重双方利益的基础上，就争议的事项协商一致达成和解协议，从而解决纠纷。
第二是调解，双方在人民调解委员会的主持下，通过运用说服教育等方法来解决当事人之间的合同纠纷。双方当事人接受调解达成协议的，可以向人民申请制作调解书，调解书与生效判决具有同等效力。
第三是仲裁和诉讼，争议发生后，双方当事人无法和解调解的，可以按照仲裁协议的约定提起仲裁或者直接向人民提讼。值得大家注意的是，如果开发商将房屋一房二卖，买受人在合同无效或者被撤销以后，可以请求开发商返还已付购房款及利息、还可以要求开发商赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 商品房预售合同纠纷案件举证指引
一、 证明当事人主体资格的证据
1、 当事人为自然人的，应提交身份证明资料，如身份证或户口本等。
2、 当事人为法人或其他经济组织的，应提交主体登记资料，如工商营业执照副本或工商注册登记资料或社团法人登记证等。
3、 法人或其他经济组织的名称在讼争法律事实发生后有变更的，应提交变更登记的资料。
二、 证明房屋买卖法律关系成立及合同履行情况的证据(普遍适用于各种商品房预售合同纠纷案件)
1、 房地产买卖合同;
2、 房地产销售许可证;
3、 购房方支付房款的收据、付清楼款证明或发票。购房方以按揭(抵押)贷款方式支付房款的，还应提供按揭(抵押)贷款合同、借款借据、分期支付按揭款的清单等;
4、 房屋竣工验收情况的证明;
5、 房屋交接时间的证明、如入伙通知书、入伙交接单。
三、 当事人还应针对具体的诉讼请求提交仅适用于某类案件的证据
(一) 因开发商逾期交房，购房方要求解除《房地产买卖合同》、支付逾期交房违约金及赔偿损失的案件
1、 购房方受到损失的证据;
2、 售房方以施工期间遇到不可抗力为由提了抗辩的，应提供气象、地震、消防等相关部门出具的证明资料等。
(二) 因开发商延期办理《房地产证》，购房方要求支付延期办证违约金的
1、 售房方通知购房方办理产权转移登记和办理《房地产证》的证明;
2、 售房方已办理房地产初始登记的证明;
3、 房地产证或产权转移登记的电脑查询单。
四、 当事人在诉讼请求中有具体请求金额的，应提交详细的计算清单。

[律师回复] 您好，关于怎样处理预售商品房按揭合同的纠纷这个问题，我的解答如下,
一、商品房按揭纠纷中涉及的合同关系在通常的商品房按揭纠纷中，一般存在着四个合同，即、按揭贷款合同，通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押和保证担保合同。审理商品房按揭纠纷案件，必须
首先明确这些合同及其体现的法律关系之间的关系。司法实践中，普遍的观点认为，按揭合同是购房合同的从合同，不具有性，随主合同的变更、消灭而变更、消灭。
(一)按揭合同不应是购房合同的从合同。
首先，合同目的相对。按揭合同的目的是借贷资金，购房合同的目的是购买房屋，两合同追求的目的并不具有依附性，是各自的。
其次，两者所生之的范围不具有依附性。从合同所生之债务以主合同所生之债务为发生依据和限额，而按揭合同所生的债务可单独产生，双方是相对的。
第三，购房合同的无效、可撤销并不必然导致按揭合同的无效、可撤销，只会影响到按揭合同的抵押担保标的物发生变化，并不实质影响到资金借贷关系。银行贷出资金，主要考虑的是购房人的资信状况，即使购房合同有瑕疵，导致抵押担保存在问题，但如购房人资信并未下降或又能提供其他担保，则并不影响银行资金安全，银行也不会必然要求解除按揭合同，银行、购房人对按揭合同的解除有选择权。从合同的相对性原则出发，应确认这两个合同是相互的。
(二)抵押担保合同、保证担保合同应是的从合同，以借款合同的存在为前提。但应明确，该主合同是银行与购房人之间签订的借款合同，而非购房人与开发商签订的购房合同。
(三)购房合同通常与抵押担保合同、保证担保合同无关，但如购房合同无效，特别是买卖的标的物属不得抵押的财产，购房人与开发商恶意串通以损害银行利益，以合法形式掩盖非法目的等情形，则将导致这两个担保合同无效。
二、商品房按揭纠纷解除合同的认定房地产价值巨大，不应轻易解除合同，使购房者能够转嫁市场风险。同时合同解除后，亦可能使经合法登记的享有优先受偿权的按揭银行的利益遭受损失。考虑到其标的物价值大，影响大，涉及当事人复杂，各方利益重叠，标的物又成抵押标的，对于涉及按揭的商品房不能轻易解除。但也有人认为，应参照法律，存在按揭合同的购房合同不经银行同意不得解除，这在外资银行中是一种普遍看法。笔者不同意这种看法。因为英美法中，按揭是转让所有权的担保，在未清偿完债务前，与所有权有关的一切不动产权益都属银行，发生诉讼时银行是以房地产所有人的名义进行诉讼，未经银行同意当然不能解除合同，使所有权发生转移。而我国的按揭实质上是抵押担保，开发商享有在建工程的所有权，在预售登记后购房人享有房屋的期待所有权，这两种权利共同指向的标的物同为按揭合同中的抵押标的物，开发商、购房人同意将该标的物抵押给按揭银行，同意按揭银行享有优先受偿权，共同作出抵押的意思表示，应为按揭合同的实质上的共同抵押人。解除合同实质上是在共同抵押人之间发生权利转移，并不影响银行的优先受偿权，双方当然可以行使权利，解除合同。但考虑到按揭合同的特殊性，在解除合同上要更加慎重。
在下列情形下，购房者的利益遭受了重大损害，可允许购房者解除预售合同：
1.发展商迟延交楼，在购房者要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约，且1年内都不能交楼，购房者无法入住，严重损害订约目的，应依法解约。
2.发展商货不对板，所交付的房屋楼层与原约定严重不符，此时可予解除合同。但对于朝向有所变更，应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住，通风采光更好，则合同目的尚可达到，不足以构成根本违约，可通过违约金给付等手段加以调整，不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大，如超过原约定面积3%的，视为严重违约，可予解约，但如购房人已入住，从实际出发也不宜再解除。可通过调解，让开发商承担责任，对少面积则退还价款，多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的，应视为建房过程中存在的正常误差，可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的，鉴于装修是房屋的附合物，并非房屋主体，装修不符可通过评估后予以补偿，以给付违约金方式调整，不宜解除合同。
3.房屋质量存在问题，应视不同情况加以认定：如房屋仅存在轻微瑕疵，如漏水、凹凸不平等问题，可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失，不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题，将足以影响居住者的人身安全，经有权鉴定机关确认后，可视为其不能满足居住目的，可予解除合同。
4.发展商以提供银行按揭为优惠，指定按揭银行为购房者提供贷款，嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件，款项的交付是合同的重要条件，不能提供贷款将导致购房者给付不能，且购房者对按揭银行无选择权，其无过错，故应视为合同目的不能达到，可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行，则开发商对按揭贷款不能办妥无过错，不应解除合同，应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。
5.对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的，应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语，应视为对环境的感性宣传，无实际约束力，不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺，如“附近一百米内有名校”等等，则如未符合，一般情况只应视为违约，不应解除合同，因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确，如“可入户口”，却又未能履行，而购房者的购房目的不仅为居住，还因受广告内容吸引，有强烈意愿要求满足广告要约的内容，此时应视为合同目的不能达到，对此种情况可以解除合同。购房合同解除后，如何处理按揭合同呢?鉴于两者是联系紧密的相互的合同，在购房合同解除后，按揭合同并非必然解除，而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同，则不应解除。如银行主张解除，但购房人能另行提供等额担保，并无严重违约也不应解除合同。
如购房人主张解除合同，银行不同意，则应分情况考虑：
1.如银行是发展商指定，提供按揭是购房人购房的前提条件，则银行与开发商关系紧密，其有监管款项用途之责，现合同目的不能实现，可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守，另外购房人拒交贷款本息，也已严重违约，且此时购房人有严重对抗情绪，继续履行合同已无实际意义，可判决解约。
2.如按揭银行是购房人自行寻找，与开发商无紧密联系，现借款已履行完毕，借款合同目的已达到，因按揭银行无过错，只是购房人违约，在银行不同意解约的情况下，应尊重守约方意愿，不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同，则应尊重当事人协商一致的意愿，可一并解除按揭合同。
3.如果事先合同有约定，解除按揭合同需经银行同意，则应尊重约定，一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下，考虑到合同基础的严重丧失，可由参照情势变更原则予以解除合同。
三、商品房按揭纠纷解除合同后款项的返还解除了预售购房合同和按揭合同，必然涉及到款项的返还。商品房预售按揭中，款项的去向是银行贷款给购房者，购房者向开发商交纳购房款。根据合同的相对性原则，权利人只能向其有合同关系或法定关系特定人主张权利，因此对于款项的返还，应为：
1.开发商向购房者返还全部购房款，包括购房者自付款项和从银行贷款所获得的款项。
2.购房者向按揭银行返还所借款项本息，但应扣除其已偿还的款项本息。开发商如签署了回购担保等保证条款，则应对其承担连带清偿责任。对于因烂尾楼而解除合同，如按揭银行是发展商指定，在款项的返还时，应考虑到银行作为发展商的开户银行，控制资金流向，其未尽到监控义务，对烂尾楼的产生有一定责任，可在款项返还时，适当减少违约金、利息等小业主的支付款项，平衡各方利益。在款项返还过程中，也要注意维护按揭银行的利益，按揭的标的物是尚未建好的房屋，购房人尚未取得产权，其抵押的标的物严格意义上的产权还属开发商，购房人享有的是一种物权性质的，将此种权利进行抵押，开发商也同意在事实上将其享有的在建工程的产权抵押给银行，可认为这种抵押是一种事实上的共同抵押。因此，无论是否解除合同，将房屋的权利配置给开发商还是购房人，都不应影响银行的优先受偿权。在贷款本息未归还之前，房屋的抵押登记备案不应解除，开发商如果另行出售要经按揭银行的同意，否则取得抵押物所有权的受让人必须依有关司法解释代替债务人清偿债务，使抵押权消灭，银行对售房款享有优先受偿权。可考虑开发商向购房者返还的款项中，对属于银行本息数额内部分，将其视为抵押物的变价，银行可实现优先受偿。

[律师回复] 《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中规定：“商品房预售合同的双方当事人，经有关主管部门办理了有关手续后，在预售商品房尚未实际交付前，预购方将购买的未竣工的预售商品房转让他人，办理了转让手续的，可认定转让合同有效”。由此可见，在《城市房地产管理法》颁布之前，最高人民法院支持正常的预购商品房的转让，但对违反政策的“炒楼花”的投机行为仍持否定态度；在《城市房地产管理法》颁布之后，最高人民法院则完全肯定预购商品房转让的合法性。虽然该解释从有关规定来看仅适用于针对《城市房地产管理法》施行前的行为，但事实上，它也被适用于此后的预购商品房交易。[2]
我们认为，商品房预购人将购买的预售商品房再行转让，如无其他违法行为，可认定转让合同有效。
根据前藏我们对商品房预售合同转让性质的分析，我们仍从债权转让和权利义务转让两个方面来分析预售商品房转让的效力。
在预购人已经支付了全部购房款的情况下，预购人转让其预购的房屋，属于合同债权转让，即将依据预售合同而享有的请求预售人向自己转移房屋所有权的权利转让给了第三人。依据我国《合同法》的有关规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但是，根据合同性质、法律规定、当事人的约定不得转让的除外；债权人在转让权利时，应当通知债务人，未经通知，转让行为对债务人不发生效力。可见，《合同法》规定转让债权为债权人的权利，实施转让行为，一般无须征求债务人的同意，但如果要使转让行为对预售人发生约束力，则还要告知预售人，否则，转让行为仅在预购人与受让人之间有效，对预售人则不具有约束力。而如果预售合同当事人之间已经存在禁止转让的约定．则仍须征得预售人的同意。

[律师回复] 商品房预售合同纠纷适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，多条法律条文涉及商品房预售合同纠纷的处理。
法律依据：
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

[律师回复] 住所地：※※
负责人：※※，职务：行长
被上诉人（原审原告）：
※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※
住所地：※※
被上诉人（原审被告）：
无锡市※※房产开发有限公司
住所地：※※
法定代表人：※※
原审第三人：
※※，男，汉族，19※※年※※月※※日生，身份证号：※※
住所地：※※
上诉人因不服无锡市※※区人民法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号判决书，现提起上诉。
上诉请求：
1、请求依法撤销原审法院作出的（2014）锡※※民初字第0※※70号《民事判决书》。因法院认为“第三人※※行※※支行和※※就※※公司的债权办理了抵押担保，但其优先权不得对抗原审原告※※。”，在此基础上判决无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※交付已抵押给※※行※※支行和※※的房屋并办理过户手续，该判决的内容实质上侵害了上诉人对抵押物的优先受偿权。请求依法改判；
2、 上诉费用由被上诉人承担。
事实与理由：
一、 原审法院认定事实错误
原审法院在判决书中称查明“※R 51;未（在三方协议上）签字，且未予认可。”由此认定原2008年的商品房买卖合同继续有效不符合事实，原审原被告之间2008年的商品房买卖合同已解除，有以下多份证据可以证实：
1、三方协议的签署表明原2008年的商品房买卖合同已经解除。2013年4月23日，原审原告※※及其父亲、无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司签署了三方协议，※※的父亲在协议上签字，无锡市※※房产开发有限公司、宜兴市※※石材有限公司都在协议上盖章，协议约定由无锡市※※房产开发有限公司以回购价500万元回购涉案房屋，由宜兴市※※石材有限公司另行出售※※美墅的房产1套给原审原告。该三方协议的主要意思即为原2008年的商品房买卖合同解除，开发商回购等。此时，该房产已经在无锡市※※房产开发有限公司名下并设定了抵押是公示的信息，各方均明知，原审原告※※在无法取得房屋的情况下要求以其他方式补偿，因此该协议为三方的真实意思表示。
2、两份欠条证明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，以560万作为补偿对价。原审原告※※向法院提交的证据包括无锡市※※房产开发有限公司向原审原告※※出具的560万的欠条，还有※※也作为连带责任人也向原审原告※※出具的560万的欠条，原审原告※※称该560万金额的组成是解除2008年的商品房买卖合同应返还的房款、利息和赔偿金，说明原审原告※※是自愿解除2008年的商品房买卖合同，并自愿接受了相应的补偿措施。根据“禁止反言”的基本原则，在庭审中，原审原告※※不认可2008年买卖合同解除明显违背事实，法院不应予以认可。
3、原审原告※※在诉状中的第一次提出的诉讼请求足以证明他是自愿解除2008年的商品房买卖合同。诉讼请求为“
1、请求法院判决解除原告（原审原告※※）与第一被告（无锡市※※房产开发有限公司）于2008年3月5日签订的商品房买卖合同。
2、请求法院判决被告一立即返还购房款277.5808万元、利息135.2864万元并承担270万元赔偿责任。
3、被告二（※※）对上述款项中的560万元承担连带责任。
4、诉讼费用由两被告承担。”这份原告提供的诉状及向法院提供的欠条等证据进一步说明解除原2008年的房屋买卖合同是其真实意思表示，仅仅是因为赔偿责任没有落实才诉至法院。
4、原审原告※※的变更诉讼请求书进一步证明2008年的商品房买卖合同已经解除。变更请求中称：“※※基于被告无锡市※※房产开发有限公司、※※的巨额债务情况，决定变更诉讼请求。”说明原审原告※※是考虑到无锡市※※房产开发有限公司、※※对560万元的巨额债务没有履行能力了，才转而希望还是要房子。恰恰进一步证明了原审原告※※当初是自愿解除2008年的房屋买卖合同并同意以560万元作为退房款和补偿的事实。
5、2008年商品房买卖合同解除后，原审原告※※的权利得到了救济。原审原告※※提供给法院的欠条说明他已经因解除2008年商品房买卖合同对无锡市※※房产开发有限公司及※※享有了560万债权，其损失得到了充分救济。
6、一审判决书中称，法院查明：※※公司（原审被告无锡市※※房产开发有限公司）为贷款将涉案房屋与上诉人办理了最高额抵押。 法院认为：上诉人就※※公司的债权办理了抵押担保，…… 而事实是※※公司并未向上诉人借款，而是以第三方的身份为借款人无锡※※花岗岩有限公司的贷款向上诉人提供的最高额抵押担保。法院对基本事实没有查清，也是导致对本案错误判断的原因之一。
原审法院置查明的事实于不顾，在以上多份证据都能证实原2008年商品房买卖合同已经解除、原审原告251;※因解除合同取得了560万债权作为补偿的情况下，确认该已经解除的合同继续有效，实属违法裁判。
二、 原审法院适用法律不当
1、在法院查明的欠条、三方协议以及原审原告※※的上诉状、变更诉讼请求等多份证据相互印证，都能证明2008年商品房买卖合同已经解除的情况下，法院适用《合同法》第八条“依法成立的合同，受法律保护。”来确认2008年商品房买卖合同继续有效是适用法律错误。
《合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同”，第97条规定：“合同解除后，…当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”2008年商品房买卖合同协商解除后，原审原告※※收取欠条、并作为证据提交的行为说明原审原告和无锡市※※房产开发有限公司已经用新的560万的债权债务关系取代了原来的商品房买卖合同关系，原审原告※※的利益也已经得到了救济。除非重新订立买卖合同，原来的2008年商品房买卖合同不可能当然的“起死回生”、重新又因原审原告※※单方面的意思而变成有效。
2、在本案不涉及在建工程款及在建工程抵押权等的情况下适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，适用法律明显错误。
上诉人及原审第三人※※享有的抵押权并非“在建工程抵押权”，不应适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件，则为要约邀请，不具有法律效力，所以购房人最好进行实地考察，不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺，使其成为合同条款，增强对开发商的约束力，避免空口无凭。
商品房预售中买房人有哪些风险
(一)商品房预售有其所独具的特性：信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性，使得购房人在商品房预售买卖中处于劣势地位，从而加大了交易中的商业风险。
(二)在商品房预售的流程中，法律、法规仍然存在许多空白，使得在司法实践中面对许多纠纷、诉讼，法律、法规的规定显得苍白无力。而相关的司法，行政部门监管不到位，开发商更是有空可钻，从而预售商品房的风险也成为必然。
(三)开发商为了在市场竞争中占据优势地位，追求利益的最大化，往往采取各种手段，利用商品房预售中的主导地位，不惜侵害购房人的利益，实现自身利益，这就加大了商品房预售流程中的风险机率。
(四)在数额大、交易复杂的预售商品房交易过程中，购房人缺乏法律法规，行政政策等较为专业的知识，购房人法律、法规知识的缺乏无形之中增加了预售商品房的风险。
(五)其他方面的风险。如开发商的资质认定、售前宣传广告、开发商捂盘、惜售、逾期交房、预售商品房的质量得不到保证、甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。另外在商品房预售制度执行过程中，由于种种原因，许多的监管执行不到位。也造成了许多买房人很大的经济损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件，则为要约邀请，不具有法律效力，所以购房人最好进行实地考察，不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺，使其成为合同条款，增强对开发商的约束力，避免空口无凭。
商品房预售中买房人有哪些风险
(一)商品房预售有其所独具的特性：信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性，使得购房人在商品房预售买卖中处于劣势地位，从而加大了交易中的商业风险。
(二)在商品房预售的流程中，法律、法规仍然存在许多空白，使得在司法实践中面对许多纠纷、诉讼，法律、法规的规定显得苍白无力。而相关的司法，行政部门监管不到位，开发商更是有空可钻，从而预售商品房的风险也成为必然。
(三)开发商为了在市场竞争中占据优势地位，追求利益的最大化，往往采取各种手段，利用商品房预售中的主导地位，不惜侵害购房人的利益，实现自身利益，这就加大了商品房预售流程中的风险机率。
(四)在数额大、交易复杂的预售商品房交易过程中，购房人缺乏法律法规，行政政策等较为专业的知识，购房人法律、法规知识的缺乏无形之中增加了预售商品房的风险。
(五)其他方面的风险。如开发商的资质认定、售前宣传广告、开发商捂盘、惜售、逾期交房、预售商品房的质量得不到保证、甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。另外在商品房预售制度执行过程中，由于种种原因，许多的监管执行不到位。也造成了许多买房人很大的经济损失。

[律师回复] 我国《消费者权益保护法》对此有明确规定：第四十四条消费者通过网络交易平台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的，

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件，则为要约邀请，不具有法律效力，所以购房人最好进行实地考察，不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺，使其成为合同条款，增强对开发商的约束力，避免空口无凭。
商品房预售中买房人有哪些风险
(一)商品房预售有其所独具的特性：信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性，使得购房人在商品房预售买卖中处于劣势地位，从而加大了交易中的商业风险。
(二)在商品房预售的流程中，法律、法规仍然存在许多空白，使得在司法实践中面对许多纠纷、诉讼，法律、法规的规定显得苍白无力。而相关的司法，行政部门监管不到位，开发商更是有空可钻，从而预售商品房的风险也成为必然。
(三)开发商为了在市场竞争中占据优势地位，追求利益的最大化，往往采取各种手段，利用商品房预售中的主导地位，不惜侵害购房人的利益，实现自身利益，这就加大了商品房预售流程中的风险机率。
(四)在数额大、交易复杂的预售商品房交易过程中，购房人缺乏法律法规，行政政策等较为专业的知识，购房人法律、法规知识的缺乏无形之中增加了预售商品房的风险。
(五)其他方面的风险。如开发商的资质认定、售前宣传广告、开发商捂盘、惜售、逾期交房、预售商品房的质量得不到保证、甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。另外在商品房预售制度执行过程中，由于种种原因，许多的监管执行不到位。也造成了许多买房人很大的经济损失。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件，则为要约邀请，不具有法律效力，所以购房人最好进行实地考察，不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺，使其成为合同条款，增强对开发商的约束力，避免空口无凭。
商品房预售中买房人有哪些风险
(一)商品房预售有其所独具的特性：信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性，使得购房人在商品房预售买卖中处于劣势地位，从而加大了交易中的商业风险。
(二)在商品房预售的流程中，法律、法规仍然存在许多空白，使得在司法实践中面对许多纠纷、诉讼，法律、法规的规定显得苍白无力。而相关的司法，行政部门监管不到位，开发商更是有空可钻，从而预售商品房的风险也成为必然。
(三)开发商为了在市场竞争中占据优势地位，追求利益的最大化，往往采取各种手段，利用商品房预售中的主导地位，不惜侵害购房人的利益，实现自身利益，这就加大了商品房预售流程中的风险机率。
(四)在数额大、交易复杂的预售商品房交易过程中，购房人缺乏法律法规，行政政策等较为专业的知识，购房人法律、法规知识的缺乏无形之中增加了预售商品房的风险。
(五)其他方面的风险。如开发商的资质认定、售前宣传广告、开发商捂盘、惜售、逾期交房、预售商品房的质量得不到保证、甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。另外在商品房预售制度执行过程中，由于种种原因，许多的监管执行不到位。也造成了许多买房人很大的经济损失。

[律师回复] 您好，针对您的购房人该怎么预防预售广告风险问题解答如下, 购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件，则为要约邀请，不具有法律效力，所以购房人最好进行实地考察，不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺，使其成为合同条款，增强对开发商的约束力，避免空口无凭。
商品房预售中买房人有哪些风险
(一)商品房预售有其所独具的特性：信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性，使得购房人在商品房预售买卖中处于劣势地位，从而加大了交易中的商业风险。
(二)在商品房预售的流程中，法律、法规仍然存在许多空白，使得在司法实践中面对许多纠纷、诉讼，法律、法规的规定显得苍白无力。而相关的司法，行政部门监管不到位，开发商更是有空可钻，从而预售商品房的风险也成为必然。
(三)开发商为了在市场竞争中占据优势地位，追求利益的最大化，往往采取各种手段，利用商品房预售中的主导地位，不惜侵害购房人的利益，实现自身利益，这就加大了商品房预售流程中的风险机率。
(四)在数额大、交易复杂的预售商品房交易过程中，购房人缺乏法律法规，行政政策等较为专业的知识，购房人法律、法规知识的缺乏无形之中增加了预售商品房的风险。
(五)其他方面的风险。如开发商的资质认定、售前宣传广告、开发商捂盘、惜售、逾期交房、预售商品房的质量得不到保证、甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。另外在商品房预售制度执行过程中，由于种种原因，许多的监管执行不到位。也造成了许多买房人很大的经济损失。

[律师回复] 如果是刑事诉讼可以通过检察院进行抗诉
抗诉要分两种情况的。
首先是二审抗诉，各级检察院对同级法院一审尚未发生效力的判决,裁定，认为有错误的，通过原审法院向上一级法院提交抗诉书，抗诉书抄送上级检察院，阻止一审判决,裁定生效的行为。（注意！！！：上下级检察院共同完成的诉讼行为，下级检察院受上级领导，制约）
第二种就是再审抗诉，检察院抗诉是上级人民检察院认为下级的人民法院的生效判决、裁定有误，提请同级该法院提出抗诉的审判监督程序。
如果是民事诉讼
可以选择上诉（首先你得是一审判决，我国采用二审终审制，而审判决就无法更改了）
关于上诉给你一些前辈们总结的经验：
1、判决书上写明15天是上诉期限，在这15天内可以反复上诉撤诉，但是以期限届满前最后一次意思表示为准。
2、申请再审主要是针对已经发生法律效力的裁判进行的，期限是发生效力后的2年内都可以申请再审。
3、一审判决的生效主要是看在法定的上诉期限内是否有人上诉，如果没人上诉，那么则生效。被告上诉又撤诉，只要是在法定的15天内进行的，都不能够导致判决直接生效。在这个期间内，原告也可以上诉撤诉。
4、要求履行判决是指履行生效判决。所以，一审判决之后必须等该判决生效后才能够申请法院执行。在申请执行的过程中，如果被告不履行判决，可以申请法院进行强制履行。申请执行，自然人（也就是通常的个人）是一年的期限，法人是半年内申请，否则法院可以终结执行。

[律师回复]
一、售楼广告是不是要约最高人民于2003年4月28日公布了《商品房买卖司法解释》，该解释第3条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告要约邀请与要约及约束力范围制定了司法标准。它对房地产开发企业产生了重大影响，直接关系到房地产开发商及业主的切身利益。
二、购房者如何避免售楼广告纠纷广告是针对不特定多数人发布的，法律上一直把它作为要约邀请而不是要约，《商品房买卖司法解释》中将符合条件的售楼广告的法律性质界定为要约无疑是一个重大突破，但对于该解释中所限定的条件我们在司法实践不能忽视，不能将所有的宣传广告中的承诺均视为要约。《商品房买卖司法解释》中对构成要约的售楼广告的条件做出了限定，即：
1、在开发规划范围内；
2、说明和允诺具体确定；
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。只有符合这三个条件的宣传广告才构成要约，否则仍是要约邀请。但是，司法解释中对构成要约的宣传广告的具体的操作标准并不明确，到底什么是“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”，这将最终将交由法官自由量裁，而实践中往往关于重大影响的尺度的把握比较含糊。不难看出，“重大影响”是认定宣传广告的一个很关键的内容，也是实践中最难认定和准确把握的，因而也是近年争议一个突出问题。对这个问题，至少有一点可以明确，就是如果广告和宣传资料的内容一旦被写入合同，就具有了法律效力，并且只要要约邀请一旦具体化，应该被视为要约，也就具有了法律效力。对于消费者，要想开发商对消费者的广告承诺有保证，最保险的办法还是请律师协助，把广告写入商品房买卖合同内，形成具体合同内容，才能根本保证购房者的权益。

[律师回复] 您好，针对您的购房人应该怎么预防预售广告风险问题解答如下, 购房人如何预防房屋预售广告风险
1、不能轻信开发商的销售广告和宣传资料。开发商的销售广告和宣传资料如果不满足上述的三个条件，则为要约邀请，不具有法律效力，所以购房人最好进行实地考察，不能被开发商夸大其词的宣传迷惑。
2、在合同中落实开发商的宣传广告以及承诺，使其成为合同条款，增强对开发商的约束力，避免空口无凭。
商品房预售中买房人有哪些风险
(一)商品房预售有其所独具的特性：信息不对称、交易结果的不确定性、法律关系的复杂性，使得购房人在商品房预售买卖中处于劣势地位，从而加大了交易中的商业风险。
(二)在商品房预售的流程中，法律、法规仍然存在许多空白，使得在司法实践中面对许多纠纷、诉讼，法律、法规的规定显得苍白无力。而相关的司法，行政部门监管不到位，开发商更是有空可钻，从而预售商品房的风险也成为必然。
(三)开发商为了在市场竞争中占据优势地位，追求利益的最大化，往往采取各种手段，利用商品房预售中的主导地位，不惜侵害购房人的利益，实现自身利益，这就加大了商品房预售流程中的风险机率。
(四)在数额大、交易复杂的预售商品房交易过程中，购房人缺乏法律法规，行政政策等较为专业的知识，购房人法律、法规知识的缺乏无形之中增加了预售商品房的风险。
(五)其他方面的风险。如开发商的资质认定、售前宣传广告、开发商捂盘、惜售、逾期交房、预售商品房的质量得不到保证、甚至发生开发商卷走购房人房款的现象。另外在商品房预售制度执行过程中，由于种种原因，许多的监管执行不到位。也造成了许多买房人很大的经济损失。