一房二卖属于哪个方面

最新修订 | 2024-05-25
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专家导读 房产一房二卖时,已完成过户程序的买受人拥有房屋所有权。商品房作为不动产,其所有权变更需经注册登记,且登记为生效必要条件。完成过户登记手续的买受人享有法律保障,其他潜在购买者无权主张权利。
一房二卖属于哪个方面

一、一房二卖属于哪个方面

关于房产在同一时间段进行两次买卖,相关房屋应当毫无争议地归属已成功完成过户程序的买受人。

考虑到商品房实质上属于不动产这一性质,其所有权权力的变更不仅需要经过严格的注册登记程序,更须以登记行为作为生效的必要条件。

一旦拥有相应商品住房所有权的买受人依据法律途径过完成过户登记手续,其余未购得该商品住房的潜在购买者将不得再对此种情况提出任何权利主张。

城市房地产管理法》第三十六条

房地产转让、抵押,当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。

第六十一条

房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。

二、一房二卖房子属于哪一方

若两份合同都没有办理登记。

两份合同均未办理登记且标的房屋尚未交付的情况,属于两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行为优先履行判定标准。

两份合同都没有办理登记,其中一份合同已将标的物房屋交付。

其中一份合同得到实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行也是合法履行,这时,已经接房的一方就可以获得房屋的产权,而不论签订合同的先后顺序;两份合同中一份已进行了过户登记,另一份未作过户登记,(不管房屋是交付了那一方),那么已经登记的一方取得了房屋的产权。

民法典》第二百零九条

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“一房二卖属于哪个方面”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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法律依据:
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因此,在房屋买卖交易中,当事人还是应当严格遵守诚实信用原则,切勿为小利而犯大错。
《中华人民共和国刑法》第二百二十四条
合同诈骗罪是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段,骗取对方当事人的财物,数额较大的行为。
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一房二卖属于什么行为?
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买卖二手房的需要注意哪些方面
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主要是看卖方是不是房屋的真正所有权人,要看房屋所有权证、土地证(或者二合一的房地产权证)、契证及身份证,这些证件上的人是否一致。另外,如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即使房产证上只有他/她一个人的名字,买方与其签订的购房合同,也属于无效合同。
2、核实房屋权属
买房时,看看房屋的产权有无争议。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有权属转让的情况,避免付款后房屋无法交付。必要时,我们可以去房管局了解相关的信息。
3、注意房屋共有人
如果该房屋存在共有人,那么,卖房时,也需要征得共有人的同意才行,房屋的共有人也必须在买卖合同上签字。要注意核对签字人的真实身份,必须为房屋共有人本人,不得。比如,夫妻婚后买的房子,只写了一方的名字,卖房时,必须夫妻双方均在合同上签字才可。
4、注意房屋是否违章或待拆迁
买二手房时,要留意这个房屋是否为违建建筑,如果为违建建筑,则很有可能钱财两空。另外,买二手房尤其是老旧的二手房,要特别留意是否待拆迁。别以为房屋拆迁,自己就赚了,真这样的话,房主又为啥卖房,又为啥有那么多钉子户,以及因拆迁而引发的各种纠纷。
5、房屋是否被出租
买卖不破租赁,假如租户的租期还未到期,那么,买方就暂时不能入住。买房时,一定要多次实地查看核实房屋是否存在出租的情况;如果有,应尽量要求卖方在交易前处理好租赁事宜。有新闻报道过,某女士买了一套房,过户收房时发现该房屋有租户,租约10年,且租户已交清3年
10.8万的房租,不肯搬走。此外,租户在同等条件下有优先购买权,买房的时候,这一点也需要注意。
6、注意土地使用年限
住宅的土地使用期限一般是70年,但早些时候的老房子,土地使用期限比70年短,有些只有20年、30年。买房的时候,一定要核实下该房屋剩余的土地使用期限。因为其是影响房价的重要因素,此外,剩余的土地使用期限多久,关系到土地使用年限什么时候到期,以及到期后续费的问题。
7、明确各类税费
买二手房的税费比较多,很多时候本应该是卖家承担的费用,比如增值税、个人所得税等,均转移到买家身上。另外,很多黑中介收取一些莫名的费用,也有的是原本说的某项费用一个价,到最后又变为另外一个价格。在实践中,需对各项税费的承担作明确的约定。
8、明确违约事项
比如,卖家没有按时迁出户口、房子涨价卖家毁约了、买家没有获得银行贷款等,出现这样的问题,应该如何解决,事先就要约定好,避免日后产生纠纷。
9、明确房屋内部设施
很多二手房都是装修好了的,带家具家电。买房时,要明确这些内部的装修是原房主带走还是留下。不要不在意,真的有房主卖房了,将马桶、抽烟机、厨柜等带走的。
10、明确佣金
不同的中介,其佣金也是不一样的,一开始就要对中介佣金有一个明确的规定。此外,有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。
1
1、避免阴阳合同
买房时,为了避税,很多人喜欢签订阴阳合同,即签订两份房屋买卖合同。比如,一份写明房款为50万,用于在房产交易大厅过户时使用,只按50万缴纳税费;另一份写明房款为80万,是双方实际成交的数额,由双方私下保存。像这样的二手房交易存在较大风险,一旦发生纠纷,就比较麻烦。
1
2、相关费用是否结清
二手房的物业费、水电费、取暖费、网费、燃气费等各项费用,务必要结清,以免出现需要由买家承担其“后遗症”的情况。此外,过户时,像水电卡、燃气卡、有线电视等,也些是需要过户的。
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一房二卖的卖房诈骗属于诈骗吗
买卖房屋在我国是一类较为重要的事件,对我国的相关当事人具有重要的意义。如果出现一房两卖的情况发生的,我国的办理机关会认定这类行为属于诈骗行为。下面小编就一房二卖的卖房诈骗属于诈骗吗,这类法律问题为大家进行解答。
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哪些二手房买卖合同属无效合同?如何解决
[律师回复] 您好,关于哪些二手房买卖合同属无效合同?如何解决这个问题,我的解答如下, 【合同效力】哪些二手房买卖合同属无效合同?如何处理?
根据我国《合同法》的规定,无效合同可以划分为以下几类:
(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的;
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根据我国目前的司法实践,二手房买卖合同不轻易认定为无效,但以下六种情况一般认定为无效:
①无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同,他们不能签订二手房买卖合同,否则,买卖合同无效。无民事能力人一般是指未满十周岁的儿童、精神病人。
②限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意,没有法定代理人的同意,限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。限制行为能力人主要指年满十周岁未满十八周岁的未成年人。
③以欺诈行为签订的二手房买卖合同。是指房屋买卖一方以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。
④以胁迫的手段签订的二手房买卖合同。指房屋买卖一方以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。
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⑥房屋买卖双方恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签订的合同。
合同被确认无效后,合同尚未履行的,不得履行;正在履行的,应当立即终止履行。对于无效合同造成的财产损失,有三种处理方式:
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[律师回复] 您好,关于二手房买卖合同几点需要注意哪些方面这个问题,我的解答如下, 依据《中华人民共和国合同法》的相关规定以及业务实践,一份有效的二手房买卖合同中必须具备以下内容:
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二、标的:在房屋买卖合同中标的就是房屋。在合同中应明确写到:房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。
三、价款:是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。
四、履行期限、地点、方式:合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
五、违约责任和解决争议的方式:明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时,所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 合同签订前应注意事项
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首先查看产权所有人的身份证件;房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
第二,购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解。这主要包括售房提供的房屋产权证是否属实;房产面积多大;该房产用途是什么;是办公还是居住,或是其他;该房产有没有被司法机关和依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利;该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的
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另外,要看清楚合同中的约定内容。这主要包括以下内容:当事人的名称或姓名、住所。这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
标的。这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与
第一条衔接),房屋转卖是否有约束条件;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。
价款。这里也是很主要的内容,主要写明款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。
履行期限、地点、方式。这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有上涨、下跌时如何处理。
违约责任。这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
解决争议的方式。这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
合同生效条款。双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。
合同中止、终止或解除条款。按照《合同法》
第六十八条、
第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。
合同的变更与转让。在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
附件。在此说明本合同有哪些附件;附件的效力等。
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一房二卖房子应该属于哪一方
一方办理过户,另一方没有过户,房屋归先办理过户一方所有。双方均未办理过户未交房,房屋所有权归已办理预告登记的一方所有。双方均未办理过户及预告登记手续,房屋归先行实际占有房屋的一方所有。
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房产纠纷
签二手房买卖合同时有哪些需要注意哪些方面
[律师回复] 签二手房买卖合同时的注意事项
一、确认产权的可靠度
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
4、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3、阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2、产权证上一般标明的是建筑面积;
3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
2、管线是否太多或者走线不合理;
3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压;
2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;
3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;
4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;
6、煤气的接通情况,是否已经换用天然气;
7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;
8、冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
七、了解装修的状况
1、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
八、查验物业管理的水平
1、水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;
2、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;
3、小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;
4、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用
1、水、电、煤、暖的价格;
2、物业管理费的收取标准;
3、车位的费用。
十、追溯旧房的历史
1、哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;
2、哪些人住过,什么背景,是何种用途;
3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;
4、是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。

一、了解邻居的组合
1、好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
2、拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;
3、与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。

二、算计一下房价
1、自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值;
2、委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估;
3、银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。

三、看看能否做二手房按揭,二手房按揭的条件是:
1、年满18岁,有城镇户口,本地、外地均可;
2、能提供稳定的收入支付本息的证明;
3、愿意将所卖的房子作为抵押,或者能提供其它符合条件的抵押;
4、所购房屋产权所属真实可靠;
5、支付有关手续费。

四、请律师
1、二手房买卖的情况比商品房更为复杂,因此有律师提供建议参考更可靠;
2、公房上市的时间不长,能提供这一类服务的律师并不多,收费标准也无一定之规;
3、建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问。

五、找代理行
1、公房上市采取两头把关、中间放开的政策,中间的交易过程完全由代理行来操作;
2、代理行的二手房信息要比个人更全面,但是目前来看信息的准确程度还需要验证;
3、在把你的业务交给代理行之前应该了解:代理行提供的服务有哪几项?是否可以帮助申请二手房按揭?买卖过程中若发生了问题,代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失?代理行的服务收费标准是多少?是否能保证买到称心的二手房?

六、考察代理行是否可靠代理行应该提供两证:
1、有效的当地工商局颁发的营业执照,当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书;
2、资质证书是行业管理部门颁发的,对保证代理行的可靠性更有作用。

七、及时了解政策、程序、费用上的变化
1、公房上市还是一个新鲜事物,因此要做好心理准备,随时了解政策的变化;
2、媒体的报道十分关注公房上市,要注意报纸的新消息;
3、向律师及中介代理行咨询;
4、最可靠的还是向有关房管部门咨询,及时了解最新的信息。

八、产权是否完整
1、确认产权的完整性,有没有抵押(包括私下抵押)、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的,也会出现这样的纠纷;
2、只可相信自己的眼睛,一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

九、小心房款和产权的交接
1、不要随便相信对方的信誉,先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;
2、可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位,如律师楼或信誉较好的代理行处,等过户完成后,再将房款转入卖方的账户。

十、保证产权顺利过户
1、必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续;有代理行、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;
2、从买房的角度来说,一定是产权过完户以后这套房才真正属于你,在此之前,卖方随时可以毁约。
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签订二手房买卖合同有哪些需要注意哪些方面
[律师回复] 二手房由于价格相对价格较低,因此受到很多买房者的青睐,然而由于二手房权属的多样性和交易方多为个人之间等因素,使得某种意义上签订二手房买卖合同比签订新商品房买卖合同更加需要注意深入了解一些细节,减少法律风险,那么一般来说签订二手房买卖合同有哪些注意事项需要特别关注的呢。
二手房买卖合同签订时需要哪些注意事项
在签订合同之前一定要注意是否合同的标的是否是《城市房地产转让管理规定》的不可以转让的情形,
(一)以出让方式取得土地使用权但不符合本规定第十条规定的条件的;
(二)司法机关和依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
一、确认产权的可靠度
1、注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人;
2、搞清楚是成本价房还是标准价房或者是经济适用住房;
3、产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处;
4、一定要验看产权证的正本,而且到房管局查询此产权证的真实性。
二、考察原单位是否允许转卖
1、确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成;
2、大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,因此要确认原单位是否同意出让;
3、一般来说,军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让。
三、查看是否有私搭私建部分
1、是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;
2、是否改动过房屋的内、外部结构,如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;
3、阳台是不是房主自己封闭的,这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。
四、确认房屋的准确面积
1、包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;
2、产权证上一般标明的是建筑面积;
3、最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积,即所谓地毯面积。
五、观察房屋的内部结构
1、户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点;
2、管线是否太多或者走线不合理;
3、天花板是否有渗水的痕迹,墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。
六、考核房屋的市政配套
1、打开水龙头观察水的质量、水压;
2、打开电视看一看图像是否清楚,能收视多少个台的节目;
3、确认房子的供电容量,避免出现夏天开不了空调的现象;
4、观察户内、外电线是否有老化的现象;
5、电话线的接通情况,是普通电话线还是ISDN电话线;
6、煤气的接通情况,是否已经换用天然气;
7、小区有无热水供应,或者房屋本身是否带有热水器;
8、冬天暖气的供应以及费用的收取,暖气片数够不够,暖气温度够不够。
七、了解装修的状况
1、原房屋是否带装修,装修水平和程度如何,是不是需要全部打掉;
2、了解住宅的内部结构图,包括管线的走向、承重墙的位置等,以便重新装修。
八、查验物业管理的水平
1、水、电、煤、暖的费用如何收取,是上门代收还是自己去缴,三表是否出户;
2、观察电梯的品牌、速度及管理方式,观察公共楼道的整洁程度及布局;
3、小区是否封闭,保安水平怎样,观察一下保安人员的数量和责任心;
4、小区绿化工作如何,物业管理公司提供哪些服务。
九、了解以后居住的费用
1、水、电、煤、暖的价格;
2、物业管理费的收取标准;
3、车位的费用。
十、追溯旧房的历史
1、哪一年盖的,还有多长时间的土地使用期限;
2、哪些人住过,什么背景,是何种用途;
3、是否发生过不好的事情,是否欠人钱或者发生过盗窃案;
4、是否欠物业管理公司的费用,以及水、电、煤、暖的费用。

一、了解邻居的组合
1、好邻居会让你生活愉快,选不同的时间在社区内看人来人往,通过衣首和生活规律判断人的社会层次;
2、拜访上、下、左、右邻居,了解他们在此居住是否顺心;
3、与居委会或者传达室的值班人员聊天,了解情况。
遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力
[律师回复] 对于遭遇一房二卖该怎样处理一房二卖效力这个问题,解答如下, 一房二卖法律效力
关于“一房二卖”,应视情况而分别处理:
1、在房屋尚未交付的情况下,已经办理房产过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。根据《物权法》
第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由此可知房屋的过户登记属于物权的变更,所以办理了房屋过户登记手续的买受人就拥有了该房屋的所有权,成为房屋产权人。
2、两个购房人均未办理房屋过户登记手续,且房屋尚未交付,房屋所有权应归已经办理不动产预告登记手续的购房人所有。根据我国《物权法》
第二十条
第一款规定:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。
3、如果卖房人所签的两份合同均未办理登记手续,那么先行转移占有房屋的购房人拥有房屋所有权。因为依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条规定:对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。由此可见先行合法占有房屋具有公示与公信作用。其中的一份合同得到了实际履行,体现了卖房人的意愿,这种履行是合法履行,我们应当遵守合同的实际履行原则,维护已完成的交易。
4、两份合同均未办理过户登记和预告登记手续,且标的房屋尚未交付,那么预先支付房屋价款的购房人应该拥有房屋所有权。因为预先支付房屋对价就意味着履行了房屋买卖合同,因此履行了合同义务的购房人,应该拥有争议房屋的所有权。这样既可以维护正常的市场秩序,促进合同的善意履行,同时也能维护当事人的合法权益。
5、一份合同在先已经办理商品房过户登记手续,一份合同在后交付了标的物房屋。那么已经办理商品房过户登记手续的购房人应该拥有房屋所有权。依据物权公示性及对抗性原理,对于已登记的房屋所有权应被认定为合同已经得到实际履行,不管房屋是否交付,将都无法对抗已经办理房屋登记手续的合同的效力。
6、还有一种情况是,一份合同在先,且房产已实际交付使用,但未办理商品房过户登记手续,另一份合同在后,未实际交付房屋,但办理了商品房过户登记手续。依然应该确认已经办理商品房过户登记手续的购房人拥有房屋所有权。已经登记的不动产物权,具有对抗相对人的请求权,以及对抗
第三人的支配权的性质,即未办理登记的前买受人无法依据所谓的“物权请求权”主张后买受人返还房屋并承担“侵权”责任,只能依据其享有的债权请求出卖人承担违约责任。
7、如果上述所列的几种情况均未发生,则签约在先的买受人拥有房屋所有权。根据公平、诚实信用的民事行为基本原则,两份合同均处于未实际履行的状态,应当以签订在先的合同优先得到履行,而合同未得到履行的一方购房人可以从卖房人处得到违约赔偿来补救合同未实际履行所产生的后果。
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民法典中二手房买卖是否属于专属管辖
当前的社会中,在就业、出行、购物等各种情形时,都是可能会遇到一些法律权益被他人侵害等一系列的法律问题,所以我们应该多学习了解一些法律知识,这样在面对这些法律问题时我们就可以通过法律的方式来维权了。在本文内容中我们对民法典中二手房买卖是否属于专属管辖,买二手房需要审查哪些事项进行了解答,希望能解答您的问题。
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房产纠纷
律师你好!一般野兔不属于国家一级,二级保护动物,贩卖一般野兔不属于犯罪吧?
[律师回复]
1、你好,抓野兔是犯法的。野兔属于国家“三有”(国家保护的有益的或者有重要经济、科学研究价值)的保护动物,是明令禁捕的。
非法狩猎罪是指违反狩猎法规,在禁猎区、禁猎期或者使用禁用的工具、方法进行狩猎,破坏野生动物资源,情节严重的行为。
根据相关法规,非法狩猎陆生野生动物20只以上的,属于非法狩猎“情节严重”,可处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金,50只以上的为重大案件,100只以上或者具有其他恶劣情节的,为特别重大案件。
2、法律依据:
《中华人民共和国野生动物保护法》规定,第十七条 国家鼓励驯养繁殖野生动物。驯养繁殖国家重点保护野生动物的,应当持有许可证。许可证的管理办法由野生动物行政主管部门制定。
第三十三条 违反本法规定,未取得狩猎证或者未按狩猎证规定猎捕野生动物的,由野生动物行政主管部门没收猎获物和违法所得,处以罚款,并可以没收猎捕工具,吊销狩猎证。
违反本法规定,未取得持枪证持枪猎捕野生动物的,由公安机关依照《治安管理处罚法》第三十二条的规定处罚。
《刑法》第三百四十一条 非法猎捕、杀害珍贵、濒危野生动物罪
非法猎捕、杀害国家重点保护的珍贵、濒危野生动物的,或者非法收购、运输、出售国家重点保护的珍贵、濒危野生动物及其制品的,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;情节严重的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金;情节特别严重的,处十年以上有期徒刑,并处罚金或者没收财产。 违反狩猎法规,在禁猎区、禁猎期或者使用禁用的工具、方法进行狩猎,破坏野生动物资源,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者罚金。
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二手房买卖合同效力怎么确定,签订二手房合同有哪些需要注意哪些方面
[律师回复]
一、审查合同是否存在无效或可撤销的情形
(一)合同无效的情形
《合同法》第五十二条规定,具有五十二条规定的内容,合同无效。
(二)合同可撤销的情形
《合同法》第五十四条的规定,具有其中条款的内容,当事人一方有权请求人民或者仲裁机构变更或者撤销。
(三)效力待定的情形
根据《合同法》第五十一条的规定,无权处分人处分财产的,要经追认后有效。
二、审查转让人是否享有出卖房屋的实体权利,无权处分人签订的房屋买卖合同将导致合同无效
1、房屋的所有权人出卖房屋的:应注意审查出卖人是否与房屋产权证或者其他房屋合法来源证明文件上的名称一致,必要时到房屋管理部门查询。
2、委托或代理出卖的:应注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致,是否经所有权人同意或授权,是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。
3、共有房屋出卖的:应注意审查是否经其他共有人同意,是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。
三、审查二手房的实际状态,转让的房屋属于法律限制转让的将导致合同无效
1、审查转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋。
比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。
2、审查转让的房屋是否属于经济适用房。
如果转让的房屋属于经济适用房有可能导致合同无效。由于各地对经济适用房转让的规定各不相同,因此必须明确该经济适用房是否属于可转让的范围。
3、审查转让的房屋是否被依法查封。
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》:“下列房地产,不得转让”,其中第
(二)项规定:“司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。因此,如果转让的房屋在转让合同签订前依法被查封的,很可能会被认定合同无效。
4、城镇居民不得购买农民的住宅。
虽然我国现行的法律没有明确禁止城镇非农业户口居民购买农村居民的房屋,但是出台的很多文件却明确禁止此类交易。
1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
2020年《办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调:“农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。”
2020年《、关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》则重申:“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。”受到这些国家政策的影响,有些地方性法规和规章也直接或间接地禁止城镇居民购买农村房屋。
签订二手房合同注意事项
1、签订合同前必须认真核实房主的身份
房产也是骗子的重要目标,近年来假房主骗卖或者一房多卖的情况也经常出现,往往购房者付了定金和首付款正准备过户时才发现自己上当了,去找人去又无法找到当初签约的那个人了。因此,二手房购置必须确保签约主体是合法房主,有权进行房屋的买卖。
2、合同上明确标明房屋基本情况和付款时间
对买主来说,合同中必须注明房屋基本信息,包括地址,门牌号,面积和户型。这些信息须按产权证上注明的为准。尤其是建筑面积,一定要看清,卖方容易记不清,尤其在现在来说,房价是按每平米多少钱来计算的,所以如果房价不变的基础上面积的多少就变得尤为重要。包括在售房屋提供的房屋产权证是否属真实;房产面积多大;该房产用途是办公还是居住,或是其他,这些都需注明。对卖方来说,最重要的是标明付款时间,尤其是付款方式,必要在合同中注明。不能模糊的口头约定。
3、合同必须明确各种费用的交接时间和方式
二手房因为是处于使用中的,所以有各种各样的费用,比如说水电,煤气,还有物业,暖气,有线电视等,这些费用有些是预付费的,有些是年终结算的,这些费用如何交接,什么时候交接都必须有个明确的规定,省得购房后才发现问题而产生一些不必要的纠纷。
4、写明违约责任和合理利用补充条款
房屋买卖手续办理和房屋过户期间因为各种原因双方都存在违约的变数,不少人购房时基本就只注意房款,过户等问题,而忽略了违约的可能性,因此购房合同必须要写清楚各种违约的负责主体,违约的赔偿具体数目等,这样才能有效约束违约行为。所以必须在正规的中介公司签署正式的购房合同,合同中对违约情况有所陈述。另外在履行合同的过程中,可能还有一些问题一时无法确定,这些可以在后来确定时增加附加条款,写清楚具体情况以及双方约定,这样可以避免后期的一些麻烦。
5、购房者要对即将进行交易的房产进行必要的了解
该房产有没有被司法机关和依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利;该房产是否已设定抵押。根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
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