遇到商品房纠纷怎么处理

最新修订 | 2024-05-25
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包敬立律师
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专家导读 商品房合同纠纷可通过和解、调解、仲裁和诉讼解决。双方应平等互惠协商,不成可请第三方调解。协商无果可依据合同提交仲裁,仲裁不满可向法院上诉。多种方式保障权益,合理解决纠纷。
遇到商品房纠纷怎么处理

一、遇到商品房纠纷怎么处理

涉及到商品房合同时的纠纷可以通过以下几种途径来有效地予以解决:首先是和解,双方应当基于平等与互惠相结合的原则展开非正式的私人协商,在协商无法达成一致的情况下,可以寻求第三者的调解以尝试化解矛盾;其次是协商,如果双方对相关细节存在分歧而导致协商失败,那么他们便可以依据商品房买卖合同中所明确规定的程序提交给特定的、指定的仲裁机构来进行裁决;而如果仲裁未能给出令人满意的结果,那协商双方便有权利向具有司法管辖权的人民法院提出上诉并要求法律援助。

仲裁法》第二条

平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。

民事诉讼法》第一百二十二条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。

二、遇到一房二卖怎么处理

1、买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任

2、如卖房者是非房地产开发企业的一般人,对其违约的处理与法律适用。

这种情况下,争议的处理应以作《民法典》为基础,向违约者主张违约责任

一房二卖,指出卖人先后或同时以两个买卖合同,将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。

《民法典》第五百八十四条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

《民法典》第五百八十五条

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“遇到商品房纠纷怎么处理”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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几个月前家人在一处新建的楼盘那里购买了一套新房子,可是在交付房子的时候发现房子装修跟之前承诺有差异,发生了纠纷,商品房销售合同纠纷怎么处理?
[律师回复] 本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请,如果作为要约的话,其内容应当作为合同内容兑现,否则将承担违约责任。
  但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说:“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者,但实际上它的潜台词是说:“如果广告不写入合同,那么广告就不做为合同的一部分,开发商就不需要就广告内容承担责任”,所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者,这是一种大智慧,一种将非法行为写成合法行为的大智慧,我们普通人连这种胆量都没有,而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法,而且写到让普通人看不出来的水平,难道这不是一种大智慧吗?
  幸运的是,起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写,否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智;更幸运的是,法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相,虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分,但已经是巨大的进步了,我们要向法官们致敬。
  希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”,因为过长的定语使消费者难以理解,而且还会给欺诈者以更多开脱的机会;例如我现在就可以给有关人士出计一条:大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”,那么此法律解释的前提条件就丧失了,消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。
  对于消费者来说,最保险的方法就是将一切写入合同,具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。
  第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
上面几条意见就是商品房销售合同纠纷的参考。
商品房买卖合同纠纷和商品房销售合同纠纷的区别
[律师回复] 王某与某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同,合同约定了买卖的价格和房屋的交付时间。此后,王某依约支付了约定的合同价款,房地产开发公司将商品房房交付王某使用,未办理产权登记手续。另王某又与李某签订了一份买卖合同,约定将从某房地产开发公司购得的商品房以每平方米高于原购入价500元卖给李某。但后因此房价格上涨,王某拒不办理产权登记手续且主张其与李某的买卖合同无效,李某因之诉至。
本案审理中首要的一点是认定王某与李某间买卖合同的效力如何,对此有三种意见。
第一种意见认为合同无效,理由为:买卖合同违反了《城市房地产管理法》无产权房屋不得买卖的禁止性规定。
第二种意见认为合同效力待定,理由为:王某未取得产权而处分他人财产,是无权处分,无权处分的合同效力待定。
第三种意见认为合同有效,理由为:王某将其对房屋开发公司的债权转让给了自己,这一债权转让合同符合当事人的意思自治,并不违反法律强制性规定。
审理本案的
第一关键在于对认定李某与王某间房屋买卖合同的效力,结合上文的分歧意见,我们归纳出本案中有争议的法律问题为:王某与李某的买卖合同是否违反法律的强制性规定王某将转让商品房的行为是无权处分还是有权处分如果上述行为是无权处分,那这一行为的效力如何如果上述行为是有权处分,那这一行为是否属于债权让与。现分析如下:
《合同法》第52条第1款的第5项规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此,违反法律和行政法规的强制性规定是认定合同无效的重要依据之一。王某认为根据《城市房地产管理法》第37条第1款的第6项规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。其与李某所订立的合同违反了这一强制性的规定,故为无效。我们认为,这一规定不是《合同法》第52条所谓的强制性条款,第
一、在法理上,凡法律条文冠以“不得”等字样不必然代表此条文为强制性条款,也可以是带有指引性质的条款第
二、《城市房地产管理法》是颁布的法律,此法的颁布带有浓厚的行政管理色彩,在立法技术上多用“不得”等字样来表达方便行政的寓意。同时在立法的内容上也没有充分考虑到当下的商品房交易状况,有滞后性第
三、从《合同法》鼓励交易的原则出发,对实践中如王某与李某相类似的买卖合同都认定为无效不利用物价值的有效且充分使用,所以在审判实践中,应尽量减小合同无效的范围第
四、买卖合同标的物的特征表明,其标的物无须是现已存在的物或现属于出卖人的物,即使是非房屋所有权人也可能成为房屋的出卖人。综上,以本案讼争买卖合同违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效的观点是错误的。
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商品房遇到纠纷怎么办证
关于房地产开发商和房屋购买者之间所产生的纷争,开发商以某些理由扣押原本应当发放给购买者的房产证书不予以颁发这一问题,双方应当积极主动地展开有效的交流,及时妥善地处理矛盾,防止纠纷持续升级且长期拖延而对彼此造成伤害。
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房产纠纷
商品房买卖中遇开发商欺诈怎么办,如何解决购房纠纷?
[律师回复]
一、商品房买卖中遇开发商欺诈怎么办合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实,以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额,增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为,是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿责任,在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为,应适用合同法,而不适用消费者权益保护法;另少数人认为购房也是一种消费行为,应适用消费者权益保护法的规定。房地产开发企业在销售时存在下列情形的,购房者可要求解除合同,并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。
1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;
2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。但现实生活中因购售双方在信息上的不对等,商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形,所以万望有识之士再接再厉,为争取购房者作为消费者的地位而努力,以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是,因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种,所以购房者在购房时仍不可大意,在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查,以免上当受骗后,无法进行索赔。
二、如何解决购房纠纷解决合同纠纷的解决有四种途径,即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决,或者通过调解即由根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决,这两种方式最省事、最简便易行。其次,依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议,解决纠纷的方式,较之向来讲,也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高,但这却是解决合同纠纷的一种最重要、最权威的途径。在商品房买卖中购房者与开发商本身就处于不平等的地位,开发商如果利用其所掌握的信息来隐瞒购房者或者是对其进行一定的欺诈,购房者都无法避免。所以购房者可以向专业的房产律师咨询下,开发商在商品房买卖中的欺诈行为有哪些,以便看看自己是否受到开发商的欺诈,最主要的是应该明白遇到开发商欺诈该怎么处理,向这些类似的房产纠纷又该如何解决,以便快速的帮您维权。
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依照法律规定,商品房保修期是从房产商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。正常使用情况下,各部位、部件的保修内容和保修期为:屋面防水3年;墙面、厨房、卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏及卫生洁具1年;管道堵塞2个月;灯具、电器开关6个月;供热、供冷系统和设备的保修期为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限由供需双方自行约定,房产商可以延长上述保修期。
二、如果商品房主体结构质量不合格,后因质量问题严重影响居住,开发商应当承担退房并赔偿损失的责任。
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根据上述规定,如果该商品房主体结构质量不合格,购房者有权要求退房。不过,购房者首先应该向工程质量监督单位申请重新核验,如果确属主体结构质量不合格,房地产开发公司应当办理退房手续,返还购房款,并应当就房屋主体结构质量不合格给购房者造成的损失进行赔偿。
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商品权侵权纠纷如何起诉
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 商号权侵权纠纷怎么提讼 提起商号权侵权诉讼,需要向人民提状,然后立案,开庭审理,原告可以要求侵权人停止侵害,请求民事赔偿,但是需要收集足够的侵权证据来支持自己的诉讼请求。 民事诉讼第一审程序: 1、,即向有管辖权的立案庭递交诉状。 2、立案审查 符合立案条件,通知当事人7日内交诉讼费,交费后予以立案;不符合立案条件,裁定不予受理。 如果对裁定驳回不服,10日内向上级人民提出上诉。 受理后,5日内将状副本送达对方当事人,对方当事人15日内进行答辩,通知当事人进行证据交换,可根据当事人申请,做出财产保全裁定,并立即开始执行。 3、排期开庭 提前3日通知当事人开庭时间、地点、承办人;公开审理的案件提前3日进行公告。 4、开庭审理 宣布开庭,核对当事人身份,宣布合议庭成员,告知当事人权利义务,询问是否申请回避 法庭调查:当事人陈述案件事实。 举证质证:告知证人的权利义务,证人作证,宣读未到庭的证人证言,出示书证、物证和视听资料;双方当事人就证据材料发表意见。 法庭辩论:各方当事人就有争议的事实和法律问题,进行辩驳和论证。 法庭调解:在法庭主持下,双方当事人协议解决纠纷。 如果达成调解协议,制作调解书,双方当事人签收后生效,当事人履行调解书内容或申请执行;未达成调解协议,合议庭合议作出裁决(宣判)。 5、宣判 同意判决,当事人自动履行裁判文书确定的义务或向我院告诉庭提出执行申请;不同意裁判,需要分情形区分对待: 裁定:送达之日起10日内向上级人民提出上诉; 判决:送达之日起15日内向上级人民提出上诉。
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租商铺遇到纠纷怎么办
当涉及到购买房产之际,如若遭遇房产交付延期超过一年之久的状况,那么作为购房者就有必要履行催告的法律义务。这个时候,您需要主动与房地产开发商进行有效的沟通,并向他们提出明确的交房期限要求,以确保能够尽快实现房产的顺利交付。
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房产纠纷
商品房买卖纠纷包含什么
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 商品房买卖纠纷有哪些
一、预约、预售有区别,法律后果需明辨
商品房预售时,房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同,商品房认购协议不同于商品房预售合同,不能当然的适用预售合同的相关法律规定,但二者之间可以存在转化,需具备以下两个条件:
1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容,包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果,并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;
2、出卖人已经按照约定收受房款的。
二、解除合同有期限,过期退房不支持
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条规定,解除权应当自解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。该法定期限为除斥期间,不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利,以免因超出法定期限而丧失合同解除权。
三、未按约定交付房屋,违约责任不能免除
根据合同法
第一百零七条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
四、房屋买卖不过户,一房数卖有风险
当一套房屋存在数份有效的买卖合同时,如果数个买受人均要求履行合同的情况下,首先第一顺位的是已经办理登记手续的;
第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人(都未办理登记手续的)。都未办理登记也都未占有房屋的情况下,以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是,登记在先前提是善意,如果是恶意的不能支持,同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下,以占有人保护为先。
法官特别提醒购房者,商品房买卖合同多为格式合同,需审慎注意合同细节,同时对于心仪房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查,只有做好了这些“功课”买房过程才能顺顺利利。另外,在买房之后,签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好,方便出现问题后能成功维权。
【法律小贴士】
商品房买卖合同纠纷,是基于合同约定产生的关于房屋价款、房屋交付、房屋质量、产权证件及违约责任等方面产生的纠纷,所涉法律、法规数量众多,主要包括民法通则、合同法、物权法等法律,以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等司法解释。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同;合同履行过程中,如出现约定或法定的合同解除情形时,购房者需及时履行解除权,解除权的行使期限法律上称之为除斥期间,该期间不因任何事由而中止、中断或者延长,逾期不行使则会丧失解除权;合同履行完毕,开发商向购房者交付的房屋如果不符合合同约定,购房者可以根据合同法第一百零七条的规定,要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》
第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。在签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记手续的情况下,如出卖人一房二卖并将房屋过户至他人名下,原购房者因未过户而不能对房屋产生相应物权,只能基于房屋买卖合同向出卖人主张债权。
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商品房买卖纠纷包括哪些
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 商品房买卖纠纷有哪些
一、预约、预售有区别,法律后果需明辨
商品房预售时,房地产企业应与购房者签订书面商品房预售合同,商品房认购协议不同于商品房预售合同,不能当然的适用预售合同的相关法律规定,但二者之间可以存在转化,需具备以下两个条件:
1、具备商品房预售管理办法规定的主要内容,包括双方当事人、房屋情况、价格内容、交付内容及违约后果,并可以据此确定商品房的面积事项和房屋总价款;
2、出卖人已经按照约定收受房款的。
二、解除合同有期限,过期退房不支持
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条规定,解除权应当自解除权发生之日起一年内行使,逾期不行使的,解除权消灭。该法定期限为除斥期间,不因任何事由而中止、中断或者延长。因此在房地产开发公司出现合同约定的解除情形时需及时主张权利,以免因超出法定期限而丧失合同解除权。
三、未按约定交付房屋,违约责任不能免除
根据合同法
第一百零七条规定,交付房屋不符合商品房预售合同中的约定,应由开发商向业主承担违约责任。交付房屋改变的建筑事项,无论是否经过审批或者是否符合建筑规范,均属另一法律关系,不能成为开发商不违约或者免除违约责任的理由。
四、房屋买卖不过户,一房数卖有风险
当一套房屋存在数份有效的买卖合同时,如果数个买受人均要求履行合同的情况下,首先第一顺位的是已经办理登记手续的;
第二顺位保护的是按照合同约定已经合法占有房屋的买受人(都未办理登记手续的)。都未办理登记也都未占有房屋的情况下,以买卖合同成立时间在前的为优先保护。需要注意的是,登记在先前提是善意,如果是恶意的不能支持,同时合法占有的权利人已经交付房产的情况下,以占有人保护为先。
法官特别提醒购房者,商品房买卖合同多为格式合同,需审慎注意合同细节,同时对于心仪房产的产权性质、所有权人以及售房者的资质、信誉等都要仔细审查,只有做好了这些“功课”买房过程才能顺顺利利。另外,在买房之后,签订好的所有合同、单据、缴款证明也要妥善保存好,方便出现问题后能成功维权。
【法律小贴士】
商品房买卖合同纠纷,是基于合同约定产生的关于房屋价款、房屋交付、房屋质量、产权证件及违约责任等方面产生的纠纷,所涉法律、法规数量众多,主要包括民法通则、合同法、物权法等法律,以及关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释等司法解释。商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同;合同履行过程中,如出现约定或法定的合同解除情形时,购房者需及时履行解除权,解除权的行使期限法律上称之为除斥期间,该期间不因任何事由而中止、中断或者延长,逾期不行使则会丧失解除权;合同履行完毕,开发商向购房者交付的房屋如果不符合合同约定,购房者可以根据合同法第一百零七条的规定,要求开发商承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》
第九条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。在签订房屋买卖合同但未办理产权变更登记手续的情况下,如出卖人一房二卖并将房屋过户至他人名下,原购房者因未过户而不能对房屋产生相应物权,只能基于房屋买卖合同向出卖人主张债权。
我和几个同事,一起在网上买了一个洗衣机,回到家他出现了质量问题,找到了商家,却没有解决,网购商品,产品质量侵权纠纷起诉状是什么
[律师回复] 上诉人(原审被告):阚××,女
被上诉人(原审原告):胡××,男
上诉人因离婚一案,不服昆明市五华区人民法院2005年5月16日(2005)五法北民初字第074号民事判决,现提起上诉。
上诉请求:
一、请依法撤销原审判决第三项前半部分对住房的判决内容,并改判为“位于昆明市××幢××单元××号的住房一套归上诉人阚××所有”。
二、请依法对胡××于2004年12月19日从其工资卡中取出的7000元作为夫妻共同财产予以分割,判令胡××向阚××补偿3500元。
三、请依法分摊
一、二审诉讼费用的承担比例。
上诉理由:
一、原审判决第三项前半部分对住房的判决内容没有事实和法律依据,依法应予撤销。
1、原审判决书第5页倒数第四行“另查明,婚前原告胡××有住房一套”,没有证据支持,也没有事实依据。
我与胡××于97年结婚后至2000年就一直租住云南××学校的房屋,按当时住房福利政策的相关规定,一个家庭只能租住一套福利房,当时不论是租住夫或妻单位的房屋,性质都是一样的,都是享受国家住房福利待遇,即以很低的租金承租房屋,承租人只享有租赁权,并没有所有权。该租赁权也不仅仅属于胡××个人,我当时作为胡××的合法妻子对双方共同居住的房屋同样享有租赁权。
原审法院不能仅凭胡××在法庭上陈述“我在结婚前就有住房”而“查明,婚前原告胡××有住房一套”,必须要求胡××提供其“有”住房的证据(即房屋所有权证),而胡××并未提供其婚前拥有住房的任何证据,原审法院凭什么认定胡××婚前有住房一套?
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