一房二卖所有权怎么认定

[律师回复] 房屋交付给哪一方，应当综合考虑几个因素：
第
一、购房人是否已经实际居住，如果开发商已经将房屋实际交付其中一方居住、使用，那么应当考虑支持访方实际履行的请求；
第
二、购房人是否已经实际付清房款，如果其中一方已经实际付清房款，相对应的应当考虑支持其主张；
第
三、房屋是否有购房人附加的价值，如其中一方已经对房屋进行了装修、修缮等增加房屋价值的行为，那么应当考虑支持该方请求。

[律师回复] 房屋交付给哪一方，应当综合考虑几个因素：
第
一、购房人是否已经实际居住，如果开发商已经将房屋实际交付其中一方居住、使用，那么应当考虑支持访方实际履行的请求；
第
二、购房人是否已经实际付清房款，如果其中一方已经实际付清房款，相对应的应当考虑支持其主张；
第
三、房屋是否有购房人附加的价值，如其中一方已经对房屋进行了装修、修缮等增加房屋价值的行为，那么应当考虑支持该方请求。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
(1)犯罪主体：大多是二手房买卖中的自然人
涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中，且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质，即使存在一房二卖，一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
(2)罪名：合同诈骗罪
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款，事后又将房屋过户给其他购房者，极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪，是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪，依然要满足诈骗犯罪的基本构造，即行为人实施欺骗行为对方(受骗人)产生错误认识对方基于错误认识处分财产行为人或第三者处分财产被害人遭受财产损害。
因此，要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪，必须同时满足三个条件：出卖人具有非法占有购房款的主观目的，购房者存在认识错误出卖人实际取得购房款。
(3)构罪形式
A.出卖者非房屋实际产权人，与他人签订合同，收取购房款的
B.出卖人伪造房屋权属凭证，与他人签订合同，收取购房款的
C.出卖者已将房屋实际出售过户给他人，又与他人签订合同，收取购房款的
D.出卖者与他人签订合同后，不履行房屋交付和过户义务，逃匿和拒不退还购房款的
.出卖人明知没有还款能力，将房屋重复抵押或出售，获取贷款或者购房款的
(4)排除情形
下列“一房二卖”应当作为民事纠纷，不应当认定为犯罪：
A.出卖人作为实际房屋所有人，与他人签订多份合同，将房屋选择过户给一人，对其他人承担违约责任或者退还房款的
B.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人，但已实际交付买受人，且不影响买受人实际使用的
C.名为房屋买卖，实为以房抵债的。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险，所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖跳单的认定
一、中介是否积极履行居间服务。
中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。
二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。
这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。
三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意。
是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。
审判实践中，最高人民发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认了：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 个人所得税也必须征收差额的20%征。征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况。注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。在这里有两个条件
①家庭唯一住宅
②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金

[律师回复] 房屋交付给哪一方，应当综合考虑几个因素：
第
一、购房人是否已经实际居住，如果开发商已经将房屋实际交付其中一方居住、使用，那么应当考虑支持访方实际履行的请求；
第
二、购房人是否已经实际付清房款，如果其中一方已经实际付清房款，相对应的应当考虑支持其主张；
第
三、房屋是否有购房人附加的价值，如其中一方已经对房屋进行了装修、修缮等增加房屋价值的行为，那么应当考虑支持该方请求。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险，所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖合同违约责任怎么认定问题解答如下, 二手房买卖合同违约责任怎么认定
二手房买卖合同违约责任的认定需要对二手房买卖合同以及实际情况进行全面分析和取证。具体如下：
1、二手房屋买卖合同违约取证的材料有哪些
(一)房屋坐落的详细地址，房屋产权证，房屋买卖协议，协议签订时的中间人或在场人等证明材料，或者公证文书。
(二)房屋买卖协议条款不明(或不全)的，还应提供双方约定的定金、价款、交付时间、交付办法等证据。
(三)其他共有人同意出卖共有房屋的书面证据，以及优先权人放弃优先的证据。
(四)买主搬入所买房屋居住的时间，办理产权过户手续，以及修缮、改变房屋结构等证明。
1、二手房屋买卖合同违约取证的材料有哪些
(一)房屋坐落的详细地址，房屋产权证，房屋买卖协议，协议签订时的中间人或在场人等证明材料，或者公证文书。
(二)房屋买卖协议条款不明(或不全)的，还应提供双方约定的定金、价款、交付时间、交付办法等证据。
(三)其他共有人同意出卖共有房屋的书面证据，以及优先权人放弃优先的证据。
(四)买主搬入所买房屋居住的时间，办理产权过户手续，以及修缮、改变房屋结构等证明。
2、二手房屋买卖合同违约金的标准
在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求 20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、房屋买卖违约金的范围
(一)确定赔偿的目的是在金钱的是在金钱力所能及的范围内，使受害人置于合同正常履行所能达成的同样的状态;
(二)损失是在正常和自然情形下发生的损害;
(三)违约受害人有权取得实际损失是订约时可以合理预见的违约可能产生的结果;
(四)如何确定当事人是否可以合理预见，要根据当事人的知识来认定。认定的方法有两种：一种是推定，另一种是根据实际具有某种知识确定。
4、房屋买卖违约如何处理
合同未约定逾期交付房屋违约处理办法的，如开发商逾期交付房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 房屋交付给哪一方，应当综合考虑几个因素：
第
一、购房人是否已经实际居住，如果开发商已经将房屋实际交付其中一方居住、使用，那么应当考虑支持访方实际履行的请求；
第
二、购房人是否已经实际付清房款，如果其中一方已经实际付清房款，相对应的应当考虑支持其主张；
第
三、房屋是否有购房人附加的价值，如其中一方已经对房屋进行了装修、修缮等增加房屋价值的行为，那么应当考虑支持该方请求。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖，所有手续办完要多长时间？问题解答如下,
1.买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件
2.买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
3.买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。
4.缴纳税费。
5.办理产权转移过户手续。
6.买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 个人所得税也必须征收差额的20%征。征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况。注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。在这里有两个条件
①家庭唯一住宅
②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金

[律师回复] 要看是否是唯一住房，如果不是唯一住房，那么自然是可以对多余出来的房屋进行强制执行的。如果是债务人的唯一住房，那就需要考虑了，并且很可能不会采取强制执行措施。被执行人唯一住房能否被强制执行
1、最高人民《关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定，被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。以上法律规定的为被执行人及其所扶养家属生活所“必需”，此种“必需”就应当考虑到案件实际情况，为了公平保护申请执行人的利益，应当允许对该房屋进行相应的执行。
2、最高人民《关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第7条规定，对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。据此精神，被执行人的财产只有唯一一处的房屋时，人民可以采取“以小换大、以差换好、以远换近，但不能从有到无”的方式，把被执行人的大房子、好房子、商品房等能够执行的房产，进行执行，执行后剩余的钱款能够保证被执行人的基本住房要求就可以。
3、根据最高人民出台的《关于人民民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人6个月的宽限期。该6个月的宽限期对当事人需求临时住房提供了法律保障。因此，在人民执行案件的过程中，对于被执行人的唯一住房能否进行拍卖、变卖予以执行，不能一概而论，应当根据具体案件具体分析，而后进行处理。

[律师回复] 买卖合同应该约定了违约责任，按约定执行即可，可来电详询。

[律师回复] 最好是过户后再开走，否买方开车犯罪还是会找到你的

[律师回复] 本案中房屋所有权人为A。
首先，甲乙之间是委托关系，虽然约定以乙的名义对房屋进行了所有权登记，但是乙事实上是无权处分人。
其次，无权处分人乙在A不知情并无主观过错的情况下与乙签订房屋买卖合同，并办理了房屋所有权变更登记手续，A善意取得该房屋的所有权，并且具有对抗第三人的效力。根据《》第条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据《》第条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

[律师回复] 目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。根据国家相关规定，二手房交易中，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税和个人所得税。但是在二手房实际交易中，也有些当事人约定由买房交纳，一般来说这些约定都是有效的。各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、首次置业与二次以上(包括二次)置业。
根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6的营业税，1.5的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且首次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1，90至144平方米1.5，144平方米以上3;二次以上(包括二次)购房则无论面积大小均为3。
产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。

[律师回复] 目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。根据国家相关规定，二手房交易中，买方得缴纳契税，卖方则要承担营业税和个人所得税。但是在二手房实际交易中，也有些当事人约定由买房交纳，一般来说这些约定都是有效的。各类税费根据不同的情况，缴纳的标准也不一样。具体情况主要划分为三大类，包括普通住宅与非普通住宅、产权满五年与未满五年、首次置业与二次以上(包括二次)置业。
根据当前实施的税费征收规定，产权未满五年的房产，需缴纳5.6的营业税，1.5的个人所得税，在此前提下若为普通住宅，且首次置业，那么契税缴交标准为：90平方米以下1，90至144平方米1.5，144平方米以上3;二次以上(包括二次)购房则无论面积大小均为3。
产权满五年的情况下，个人所得税、契税的缴纳标准和上述一致。营业税方面，普通住宅可以免交，高档住宅则要按差额缴纳，差额即为本次交易价减去原来购买价的数额。

[律师回复] 　　根据国家规定，出售房屋时需要缴纳个人收入所得税；缴纳的税率按差额的20%缴纳或全额的1%缴纳，差额20%就是现成交价（评估价）减去原房屋原值后的20%；　　现成交价（评估价）很明白，原房屋原值参看下面：　　
1、自建的房屋　　需要提供原土地申请使用、建房申请等行政费税发票、建筑公司的建筑发票、建筑材料发票和装修等发票的累计总和；　　
2、购买的商品房　　原开发公司售房发票、契税单、装修等发票的累计总和；　　
3、购买的二手房　　原来房主交易时的营业税认定缴纳发票、个税认定缴纳发票、契税单、装修等发票的累计总和。

[律师回复] 　　根据国家规定，出售房屋时需要缴纳个人收入所得税；缴纳的税率按差额的20%缴纳或全额的1%缴纳，差额20%就是现成交价（评估价）减去原房屋原值后的20%；　　现成交价（评估价）很明白，原房屋原值参看下面：　　
1、自建的房屋　　需要提供原土地申请使用、建房申请等行政费税发票、建筑公司的建筑发票、建筑材料发票和装修等发票的累计总和；　　
2、购买的商品房　　原开发公司售房发票、契税单、装修等发票的累计总和；　　
3、购买的二手房　　原来房主交易时的营业税认定缴纳发票、个税认定缴纳发票、契税单、装修等发票的累计总和。