二手房交易如果房东有未还完贷款怎么处理

最新修订 | 2024-06-21
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包敬立律师
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专家导读 在二手房交易中,业主如未还清贷款,可采用以下方法:预付还贷,约需一个月,具体时间因银行而异;利用买方首付款还贷,适用于小额或剩余贷款;转按揭,需银行批准,目前服务银行较少;再次贷款,用其他抵押物结清现有贷款。此外,部分地区实施“带压过户”,允许未结清贷款直接过户,由买方承担贷款责任。
二手房交易如果房东有未还完贷款怎么处理

一、二手房交易如果房东有未还完贷款怎么处理

二手房买卖交易过程中,若业主尚有未还清的购房贷款,主要存在以下几种解决方案:

首先是预付还贷

即业主需向抵押借款银行递交提前还款申请书》,依照常规流程,大约需要耗时一个月方可完成一次性的提前还款手续。

然而具体所需时间可能因各家银行业务繁忙程度的差异而有所变化。

待所有贷款全部偿清之后,业主将收到《贷款结清、解除抵押通知书》,以此证明该物业已无任何抵押负担,从而具备自由上市交易的资格。

其次是借助买方首付款支付剩余贷款。

倘若业主所欠贷款额度较小或者剩余贷款数额有限,便可充分利用买方的首付款来偿还剩余贷款,随后解除房产的抵押登记,以便顺利开展后续交易环节。

再者是转按揭

借款人决定出售用作抵押品的房屋时,如得到贷款银行的批准,则可由房屋的买受人接替原借款人继续偿还尚未到期的贷款。

然而,此种方法在实际操作中存在诸多限制因素,当前能够提供转按揭服务的银行数量相对较少。

最后是通过再次贷款来偿清剩余贷款。

若上述方法均无法实施,业主也可考虑运用其名下的其他抵押物申请抵押贷款,以期结清现有按揭贷款

此外,部分地区已经推行了“带压过户”政策,允许卖方在贷款尚未完全结清的情况下直接进行产权过户,由买方承担相应的贷款责任。

民法典》第四百零六条抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。

二、二手房交易满五不唯一是怎么规定的

关于二手房交易中的“满五不唯一”这一专业术语,它所表达的含义主要包含两个方面:

首先,即从该房产证首次颁发日期算起到现在已经满了五年乃至更长的时间;

其次,则是这个房子的所有人在本省、本市甚至全国范围内都不止拥有这一处不动产。

而所谓的“不唯一”,则是指该房屋的原始业主在我国住房部门登记备案的纪录反映出他除了这套房子之外,还同时拥有另外两套以上的自有房产。

城市房地产管理法》第六十条

国家实行土地使用权房屋所有权登记发证制度。

法律是一种强大的工具,它可以保护弱者,制约强者,维护社会的公正和公平。但是,法律的力量并不仅仅在于它的规定和惩罚,更在于我们每个人的理解和遵守。正如本文的标题所提出的问题,“二手房交易如果房东有未还完贷款怎么处理”,我们每个人都有责任和义务去学习和理解法律,去遵守法律,去维护法律的尊严和权威。只有这样,我们才能真正实现法治社会的理想,才能真正实现公正和公平。

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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 卖方:_______________________________(以下简称甲方) 买方:_______________________________(以下简称乙方) 一、为房屋买卖有关事宜,经双方协商,订合同如下:甲方自愿下列房屋卖给乙方所有: 1.房屋状况:(请按《房屋所有权证》填写) 房 屋 座 落 幢号 室号 套(间)数 建筑结构 总层数 建筑面积(平方方) 用途 2.该房屋的土地使用权取得方式"√":出让( )、划拨( )。 二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元,(大写)_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾 元整。 乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清,付款方式: 三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。 四、出卖的房屋如存在产权纠纷,由甲方承担全部责任。 五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效,并对双方都具有约束力,应严格履行。如有违约,违约方愿承担违约责任,并赔偿损失,支付违约费用。 六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜,双方愿按国家有关规定办理。如发生争议,双方协商解决;协商不成的,双方愿向(___________)仲裁委员会申请仲裁。 七、本合同一式四份,甲、乙双方及税务部门各一份,房管部门一份。 八、双方约定的其它事项:_____________________________________ 甲方(签名或盖章)_______________ 乙方(签名或盖章)_______________ 监证机关:_______________ 代理人(签名或盖章)_____________________ 代理人(签名或盖章)______________________ 签订日期:___________年____月____日
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我最近打算购买一处二手房产马上就要办理过户了 想问一下东莞二手房交易税费包括哪些 二手房交易流程是怎样的
[律师回复] 第1步、看房、选房
由于每个人的要求不一样,能不能恰好选到符合自己心意的房子也不一定,此外原房主好不好说话,你们之间沟通是否顺利等等,这都会影响需花费的时间,所以我们暂时不将这部分时间计算在内。            
第2步、向中介公司缴纳意向金,签订初步协议。
这个步骤难以预测所需耗费时间,暂时不计算。
第三步、卖方收取意向金,意向金转为定金
这个步骤难以预测所需耗费时间,暂时不计算。
第四步、双方签订房屋买卖合同,买家支付首付款。
在中介公司的多次协调后,买卖双方就应该就最终交易价格、房子移交时间等等一系列具体事宜达成一致意见,最终双方签订房屋买卖合同,买家支付首付款。则大概需要1个工作日。
第五步、卖方还清银行贷款,注销抵押登记
这个步骤需要你和卖方及时沟通,催促对方尽快完成,所以难以预测所需耗费时间,暂时不计算。
第六步、买方办公积金或商业贷款
你需要携带包括个人身份证、房屋买卖合同在内的相关材料前往银行,申请贷款。银行会根据你的材料逐级审批核实,这一般需要5个工作日。此外,银行对该房屋进行评估,最终确定你能贷款的贷款年限,这也需要花费1个工作日。
第七步、办理过户手续
这之后你就可以和卖方前往相关部门办理过户手续,一般这需要1个工作日。
第八步、办理新房产证
在这之前,买家还需要缴纳各种税务,并且房产交易核心还需要认真全面的审核检验你的贷款申请和双方的房屋买卖合同。然后需要静静等待20个工作日,才能得到属于你的房产证。
第九步、申请放贷
得到新的房产证之后,你就可以携带相关资料,申请银行放贷,银行需要3~5个工作日审核,最终放贷。
第十步、房屋移交
之后你就可以按照合同要求对方移交房屋了,一般来说,这也需要1个工作日
 这样算来,差不多追踪需要34个工作日,而且还不包括由于诸多不确定因素难以预测的环节。所以说,大家在交易之前,还是要尽可能的把困难准备充足一点,在交易过程中,及时沟通交流,这样才能节约更多的时间。
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这个步骤难以预测所需耗费时间,暂时不计算。
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这个步骤难以预测所需耗费时间,暂时不计算。
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你需要携带包括个人身份证、房屋买卖合同在内的相关材料前往银行,申请贷款。银行会根据你的材料逐级审批核实,这一般需要5个工作日。此外,银行对该房屋进行评估,最终确定你能贷款的贷款年限,这也需要花费1个工作日。
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这之后你就可以和卖方前往相关部门办理过户手续,一般这需要1个工作日。
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第九步、申请放贷
得到新的房产证之后,你就可以携带相关资料,申请银行放贷,银行需要3~5个工作日审核,最终放贷。
第十步、房屋移交
之后你就可以按照合同要求对方移交房屋了,一般来说,这也需要1个工作日
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二手房过户流程?按揭未供完怎么办手续?交易过程中要注意哪些问题?
[律师回复] 二手房转让需要提交以下材料然后去房地产交易管理机构登记过户需要缴纳契税率为35的税。
1、房屋所有权证书(房产证土地证);
2、房屋测绘图纸(房地产交易中心提供);
3、房屋查档证明(房地产交易中心提供);
4、房地产评估报告(贷款需要到评估公司评估);
5、房主提供夫妻双方的身份证、户口本、(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证)
6、房屋买卖合同(双方共同签署);
7、房地产过户申请表、保证书(房地产交易中心提供);
8、买房夫妻的身份证、户口本(如夫妻双方户口不在一起需提供结婚证未婚须提供民政局的单身证明)。
《房地产管理法》
第三十九条以出让方式取得土地使用权的转让房地产时应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书
(二)按照出让合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的完成开发投资总额的百分之二十五以上属于成片开发土地的形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的还应当持有房屋所有权证书。
第四十条以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时应当按照规定报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的转让房地产报批时有批准权的人民政府按照规定决定可以不办理土地使用权出让手续的转让方应当按照规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
第四十一条房地产转让应当签订书面转让合同合同中应当载明土地使用权取得的方式。
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二手房交易签完合同还能反悔吗
购买二手房时签署的契约书,对双方均具法律约束力,违约需承担相应责任。如一方明确表示或行为表明不履行合同义务,另一方可在履约期限前要求其承担违约责任。合同条款具体规定了违约责任的确定和承担方式,双方应遵守并执行。因此,签署契约书后,双方应恪守约定,确保合同顺利履行。
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