商业房产土地增值税怎么计算

一、商业房产土地增值税怎么计算

土地区域价值增益税（下文简称“土地增值税”）的征收执行标准为通过对房地产项目在买卖过程中获得的收益，在净减去法定扣除项目限定额度之后所得出的增值额，以此作为征税依据，并依照四个层次的超比率累积累进税率进行缴纳。具体而言，税收标准如下所列：

首先，增值额在法定扣除项目金额未满50%的范围内，适用税率设定为30%；

其次，增值额超出法定扣除项目金额50%，但尚未达到法定扣除项目金额的100%的情况下，税率制定为40%；

再者，增值额超过法定扣除项目金额的100%，但尚未达到法定扣除项目金额的200%的情形，税率设定为50%；

最后，增值额超出法定扣除项目金额200%以上，税率则上升至60%。此种税务制度引入了两个主要的征收方式：一方面，基于预估值的核定征收方式，即根据出售二手房屋交易达成时的总价值和适用的等同于现行个人所得税征收标准实施的1%的征收率计算得出；另一方面，则针对无法提交凭证或仅能提交房地产评估机构出具的评估报告的情况，依据法定扣除项目金额以及采用四阶段超比率累计累进税率来计算税收。例如，如果公开成交价格为500,000元人民币，那么根据上述办法，土地增值税应为该数值乘以1%（即50000元人民币）。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条

计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

二、商业房产权40年后如何处理

在商业地产所享有的40年使用权期满之后，依照现行法规，相关权利人有权申请续期申请并继续享有土地使用权；

如若因为城市规划变更或者其他涉及公共利益的政府决策因素需要对该地产及其附着于其上的个体建筑进行拆除和土地回收之举时，届时便将按照相关的拆迁政策措施为业主提供合理且公正的补偿。

《民法典》第三百五十九条

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十一条

土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

土地增值税主要以房地产交易产生的收益作为计税依据，在扣除相关法定免税额后，按照增值部分进行征收。税率具体分为四个档次：若增值金额未超过法定扣除额的50%，税率将为30%;如果增值额已超过50%，但尚未达到100%的界限，那么税率将会提升至40%;如果增值额已经超越了100%的门槛，但是仍未达到200%的标准，税率便会上升到50%;而当增值额超过200%时，税率就将升至最高的60%。关于税金的征收形式，共有两种可能性：一种是根据预估价值的1%来进行征收;另一种是通过法定扣除项目与四阶段的税率结合进行详细测算。例如在某次房地产成交价格为500,000人民币的情况下，应缴纳的税费约为5000元。