房子被一房两卖怎么办

最新修订 | 2024-08-18
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专家导读 在房地产交易市场环境下,如果发生了“一房多卖”这样严重违反合同规定的事件,受到直接经济损失的购房者将有资格向房地产开发商提出索赔,同时也具有要求解除原有购销协议、全额返还已支付的购房款及至退款日止的相应利息的合法权益,甚至还可以进一步要求开发商承担不超过其实际支付购房款金额数倍的违约赔偿责任。
房子被一房两卖怎么办

一、房子被一房两卖怎么办

在房地产交易市场环境下,如果发生了“一房多卖”这样严重违反合同规定的事件,受到直接经济损失购房者将有资格向房地产开发商提出索赔,同时也具有要求解除原有购销协议、全额返还已支付的购房款及至退款日止的相应利息的合法权益,甚至还可以进一步要求开发商承担不超过其实际支付购房款金额数倍的违约赔偿责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已支付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。

二、房子被一房多卖还能要房吗

法律明确禁止房屋销售中出现一房多卖行为,主要源于此类行为通常会导致违约,从而无法实现实际交付房屋的目的。如果房地产开发商或个人在未通知其他购买者的情况下,重复销售同一套房屋时,他们将面临严格的法律责任。

根据相关法律法规的规定,一旦合同当事人任何一方未能完全履行其合同义务或是履约行为达不到协议约定的标准,就必须承担相应的法律后果,包括但不仅限于持续履行、采取补救措施以及赔偿损失等违约责任。因此,作为房地产开发商或个人,务必严格遵守合同约定,切实履行自身的责任和义务。

民法典》第二百零九条

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;

未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

在房地产交易市场环境中,如若出现了严重违反合同约定之行为——即“一房多卖”现象,那么遭受直接经济损失的购房者便完全有权向房地产开发企业主张索赔权利。不仅如此,他们还有权依据法律规定,请求解除原有的购销协议,并全额收回已经支付的购房款项以及自付款之日起至退款之日止的相应利息。更为重要的是,购房者还可根据具体情况,要求房地产开发企业承担不超过其实际支付购房款数额数倍的违约赔偿责任。

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在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行,该合同中的买受人已实际取得房屋权。此时,后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的权人,而前一个购房者只能主张开发商返还购房款、赔偿损失,不能主张购房合同继续履行。
2、在一房二卖中,出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后,又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。
此时,由于房屋产权已经过户,出卖人已非房屋权人,所以后一个合同是无效的。
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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条
具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
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(1)犯罪主体:大多是二手房买卖中的自然人
涉及”一房二卖“的刑事案件绝大多数发生在二手房交易中,且被告人多是自然人。毕竟一手房交易中作为出售人的房产开发商相对比较有信誉和资质,即使存在一房二卖,一般也容易被认为是民事纠纷。但仍有判决开发商在一房二卖中构成犯罪的案例。
(2)罪名:合同诈骗罪
卖房人通过签订房屋买卖合同的形式收取他人购房款,事后又将房屋过户给其他购房者,极容易构成合同诈骗罪。
刑法第224条的合同诈骗罪,是指以非法占有为目的,在签订、履行合同过程中,骗取对方当事人财物,数额较大的行为。
“一房二卖”中行为人构成合同诈骗罪,依然要满足诈骗犯罪的基本构造,即行为人实施欺骗行为对方(受骗人)产生错误认识对方基于错误认识处分财产行为人或第三者处分财产被害人遭受财产损害。
因此,要认定“一房二卖”的行为人构成犯罪,必须同时满足三个条件:出卖人具有非法占有购房款的主观目的,购房者存在认识错误出卖人实际取得购房款。
(3)构罪形式
A.出卖者非房屋实际产权人,与他人签订合同,收取购房款的
B.出卖人伪造房屋权属凭证,与他人签订合同,收取购房款的
C.出卖者已将房屋实际出售过户给他人,又与他人签订合同,收取购房款的
D.出卖者与他人签订合同后,不履行房屋交付和过户义务,逃匿和拒不退还购房款的
.出卖人明知没有还款能力,将房屋重复抵押或出售,获取贷款或者购房款的
(4)排除情形
下列“一房二卖”应当作为民事纠纷,不应当认定为犯罪:
A.出卖人作为实际房屋所有人,与他人签订多份合同,将房屋选择过户给一人,对其他人承担违约责任或者退还房款的
B.出卖人虽未将房屋过户登记给买受人,但已实际交付买受人,且不影响买受人实际使用的
C.名为房屋买卖,实为以房抵债的。
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