延期交房时买房违约金额如何确定

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 违约金的数额的设定都要求应当遵循公平原则，根据劳动者的劳动报酬等因素合理确定。
劳动者向用人单位支付的违约金最多不得超过本人解除劳动合同前12个月的工资总额。但是，约定的违约金数额畸高的，当事人可以要求适当减少。双方当事人因违约金发生争议的，可以按劳动争议处理程序解决。至于怎样的数额才不算“畸高”，究竟如何根据劳动报酬“合理确定”，就没有下文了。浙江、江苏等地的规定也大致相同。看来只得依靠“自由心证”了。
违约金约定的规范性、合理性对劳动者和用人单位之间找到一定的平衡性非常重要，江劳、上海等地的规定极大地限制了用人单位约定违约金的条件，导致劳动者随意解除劳动关系，却没有有效的措施去约束;而北京、天津等地却没有为违约金的约定限制条件，用表面的平等掩盖了实质上用人单位和劳动者的不平等性，都是不合理的。法律应当就约定违约金确立一个前提条件，即应充分考虑当地的平均工资水平、劳动者的工资收入、劳动合同期限、工作岗位性质等合理确定。

[律师回复]
一、延期交付房屋或迟延支付房款怎么办
（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
（二）《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。
二、违约金数额的确定和调整
（一）当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
1、逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；
2、逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
（二）惩罚性赔偿的情形有哪些
1、具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（
1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（
2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
2、出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（
3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

[律师回复] 对于约定违约金数额该怎么确定这个问题，解答如下, 根据《合同法》当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民可以参照合同法
第一百一十四条第二款的规定处理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 违约金的数额的设定都要求应当遵循公平原则，根据劳动者的劳动报酬等因素合理确定。 劳动者向用人单位支付的违约金最多不得超过本人解除劳动合同前12个月的工资总额。但是，约定的违约金数额畸高的，当事人可以要求适当减少。双方当事人因违约金发生争议的，可以按劳动争议处理程序解决。至于怎样的数额才不算“畸高”，究竟如何根据劳动报酬“合理确定”，就没有下文了。浙江、江苏等地的规定也大致相同。看来只得依靠“自由心证”了。 违约金约定的规范性、合理性对劳动者和用人单位之间找到一定的平衡性非常重要，江劳、上海等地的规定极大地限制了用人单位约定违约金的条件，导致劳动者随意解除劳动关系，却没有有效的措施去约束;而北京、天津等地却没有为违约金的约定限制条件，用表面的平等掩盖了实质上用人单位和劳动者的不平等性，都是不合理的。法律应当就约定违约金确立一个前提条件，即应充分考虑当地的平均工资水平、劳动者的工资收入、劳动合同期限、工作岗位性质等合理确定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案例：
北京李女士去年7月买了北京硅谷兴业房地产开发有限公司开发的文津国际公寓。购房合同约定的交房日期为2006年12月31日，该房地产公司于今年1月30日通知李女士前去收房。办理收房手续时，李女士要求对方提供建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书和住宅工程质量分户验收表等三个购房合同中约定的文件，开发商无法提供，李女士则拒绝收房。
过了一个月，开发商说上述三个文件已完备，李女士要求出示时，公司说可以。于是李女士就办理了收房手续，之后公司仍无法提供所需文件。李女士认为在这期间，房地产公司应支付给她每日逾期交房的违约金，不知这一要求是否合理。
律师答疑：
您完全有权要求开发商在交房时提供该三份文件。现行的《商品房买卖合同》范本
第十一条约定的是开发商交付房屋所要达到的交付条件，而您与开发商已经约定了在交房时必须同时具备上述三份文件，根据“法无禁止、约定优先”的法律原则，该约定是合法有效的，合同双方必须遵守相关内容，否则即视为违约。具体在办理交房时，您有权要求开发商向您正式出示该三份文件的原件，经过您审查确认无误后，视为开发商达到交付条件，当然您有权要求留置该三份文件的复印件。如果您对相关文件的内容或数据产生质疑，您还有权向相关房产部门核实文件内容的真实性。
在有合同条款明确约定的情况下，如果开发商拒不出示相关交房文件，视为开发商没有达到交付房屋的条件，购房者有权拒绝办理入住，开发商将按合同第十三条约定的内容承担逾期交房违约责任。
对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。也就是说，面临开发商逾期交房已超过30日的情况，您有两种选择，
第一是选择退房，您有权要求开发商退还购房款、房款利息和赔偿购房实际发生的全部费用。
第二是不退房，您有权要求开发商支付自2007年1月1日至3月2日的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应在3月9日前将前述违约金支付给您，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
开发商将违约金仅计算到1月30日是不对的，因为在1月30日时开发商还不具备交房条件，不能视为已经交房。而在3月2日虽然您还是没有看到相关文件，但您已经同意并实际办理了入住手续，即视为开发商达到交付条件，3月2日以后的时间就不能再计算逾期交房违约金了。

[律师回复] 您好，关于延期交房违约责任如何确定这个问题，我的解答如下, 案例：
北京李女士去年7月买了北京硅谷兴业房地产开发有限公司开发的文津国际公寓。购房合同约定的交房日期为2006年12月31日，该房地产公司于今年1月30日通知李女士前去收房。办理收房手续时，李女士要求对方提供建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书和住宅工程质量分户验收表等三个购房合同中约定的文件，开发商无法提供，李女士则拒绝收房。
过了一个月，开发商说上述三个文件已完备，李女士要求出示时，公司说可以。于是李女士就办理了收房手续，之后公司仍无法提供所需文件。李女士认为在这期间，房地产公司应支付给她每日逾期交房的违约金，不知这一要求是否合理。
律师答疑：
您完全有权要求开发商在交房时提供该三份文件。现行的《商品房买卖合同》范本
第十一条约定的是开发商交付房屋所要达到的交付条件，而您与开发商已经约定了在交房时必须同时具备上述三份文件，根据“法无禁止、约定优先”的法律原则，该约定是合法有效的，合同双方必须遵守相关内容，否则即视为违约。具体在办理交房时，您有权要求开发商向您正式出示该三份文件的原件，经过您审查确认无误后，视为开发商达到交付条件，当然您有权要求留置该三份文件的复印件。如果您对相关文件的内容或数据产生质疑，您还有权向相关房产部门核实文件内容的真实性。
在有合同条款明确约定的情况下，如果开发商拒不出示相关交房文件，视为开发商没有达到交付房屋的条件，购房者有权拒绝办理入住，开发商将按合同第十三条约定的内容承担逾期交房违约责任。
对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。也就是说，面临开发商逾期交房已超过30日的情况，您有两种选择，
第一是选择退房，您有权要求开发商退还购房款、房款利息和赔偿购房实际发生的全部费用。
第二是不退房，您有权要求开发商支付自2007年1月1日至3月2日的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应在3月9日前将前述违约金支付给您，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
开发商将违约金仅计算到1月30日是不对的，因为在1月30日时开发商还不具备交房条件，不能视为已经交房。而在3月2日虽然您还是没有看到相关文件，但您已经同意并实际办理了入住手续，即视为开发商达到交付条件，3月2日以后的时间就不能再计算逾期交房违约金了。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
一、延期交房违约金标准《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条 商品房没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
二、延期交房的违约金国家规定是什么迟延交房的违约金的计算标准: 《中华人民共和国》第113条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第16条也明确了商品房买卖中违约金的补偿性质:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数 如果合同约定的违约金过低,不足以弥补实际损失的,依据合同法的规定是可以向请求增加赔付额。
三、开发商延期交房怎么办开发商应该按照约定的时间来交付房屋，这是开发商的基本义务。如果开发商没有按期交房，买房人可以依照不同的情况采取不同的方式来维护自己的合法权益。根据延期交房的情况和理由不同，可以分为以下几种情况：
(一) 开发商延期交房，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，但是给出延期交房的理由，这种情况下购房人没必要解除购房合同。虽然不是因为不可抗力或合同约定的免责理由，但属于购房者能够承受的范围，例如开发商资金出现问题导致停工了一段时间现已恢复等，购房者可以选择等待并且要求开发商承担违约金赔偿。
(二) 开发商延期交付，经催告后在合理期限内仍然没有履行的，也不给出合理理由或者一味推脱逃避的，买房人可以要求解除合同的，并要求开发商承担违约责任，赔偿自己的损失。
(三) 延期交付，经催告后开发商在合理期限内交付的，购房者不能要求解除合同，但是可以请求开发商按延期天数承担违约金赔偿。总之，购房者遭遇延期交房时对于开发商延期交房的理由不可能知道的很清楚，或者知道的并不是真实的理由，所以除了可以选择上面的解决方式，还需要注意一些其他事项，例如：签订购房合同时要注意合同中关于交房日期的规定，延期交房的处理等，如果没有约定，要签订协议。尽量在购房合同中体现出这个问题，以便发生问题的时候有据可查。

[律师回复] 对于如何确定违约金的数额这个问题，解答如下, 如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。
合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

[律师回复] 对于怎样确定违约金的数额这个问题，解答如下, 如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。
合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

[律师回复] 您好，关于违约金数额能怎么确定这个问题，我的解答如下, 违约金的数额的设定都要求应当遵循公平原则，根据劳动者的劳动报酬等因素合理确定。
劳动者向用人单位支付的违约金最多不得超过本人解除劳动合同前12个月的工资总额。但是，约定的违约金数额畸高的，当事人可以要求适当减少。双方当事人因违约金发生争议的，可以按劳动争议处理程序解决。至于怎样的数额才不算“畸高”，究竟如何根据劳动报酬“合理确定”，就没有下文了。浙江、江苏等地的规定也大致相同。看来只得依靠“自由心证”了。
违约金约定的规范性、合理性对劳动者和用人单位之间找到一定的平衡性非常重要，江劳、上海等地的规定极大地限制了用人单位约定违约金的条件，导致劳动者随意解除劳动关系，却没有有效的措施去约束;而北京、天津等地却没有为违约金的约定限制条件，用表面的平等掩盖了实质上用人单位和劳动者的不平等性，都是不合理的。法律应当就约定违约金确立一个前提条件，即应充分考虑当地的平均工资水平、劳动者的工资收入、劳动合同期限、工作岗位性质等合理确定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 根据《合同法》当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十六条的规定，买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持;但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民可以参照合同法
第一百一十四条第二款的规定处理。

[律师回复] 一、合同违约金额怎样确定？
我国《民法典》：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金；也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据以上规定，买方可以依据合同要求卖方按银行贷款利息支付违约金；若认为该违约金不足以弥卖方违约带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
二、合同违约金数额能否更改？
对于违约金的增减问题，当事人在合同中约定的违约金低于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。也就是说，如果约定的违约金低于给对人造成的损失的，还应进行赔偿，补足违约金不足的部分；如果违约金的数额过分高于因违约给对方造成的损失的，可予以适当减少。即低了要补，过高的才减。它体现了保护守约方的利益和公平原则当然，违约金是否增减需由当事人提出请求，不提出的，法院和仲裁机构不要主动干预。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 案例：
北京李女士去年7月买了北京硅谷兴业房地产开发有限公司开发的文津国际公寓。购房合同约定的交房日期为2006年12月31日，该房地产公司于今年1月30日通知李女士前去收房。办理收房手续时，李女士要求对方提供建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书和住宅工程质量分户验收表等三个购房合同中约定的文件，开发商无法提供，李女士则拒绝收房。
过了一个月，开发商说上述三个文件已完备，李女士要求出示时，公司说可以。于是李女士就办理了收房手续，之后公司仍无法提供所需文件。李女士认为在这期间，房地产公司应支付给她每日逾期交房的违约金，不知这一要求是否合理。
律师答疑：
您完全有权要求开发商在交房时提供该三份文件。现行的《商品房买卖合同》范本
第十一条约定的是开发商交付房屋所要达到的交付条件，而您与开发商已经约定了在交房时必须同时具备上述三份文件，根据“法无禁止、约定优先”的法律原则，该约定是合法有效的，合同双方必须遵守相关内容，否则即视为违约。具体在办理交房时，您有权要求开发商向您正式出示该三份文件的原件，经过您审查确认无误后，视为开发商达到交付条件，当然您有权要求留置该三份文件的复印件。如果您对相关文件的内容或数据产生质疑，您还有权向相关房产部门核实文件内容的真实性。
在有合同条款明确约定的情况下，如果开发商拒不出示相关交房文件，视为开发商没有达到交付房屋的条件，购房者有权拒绝办理入住，开发商将按合同第十三条约定的内容承担逾期交房违约责任。
对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。也就是说，面临开发商逾期交房已超过30日的情况，您有两种选择，
第一是选择退房，您有权要求开发商退还购房款、房款利息和赔偿购房实际发生的全部费用。
第二是不退房，您有权要求开发商支付自2007年1月1日至3月2日的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应在3月9日前将前述违约金支付给您，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
开发商将违约金仅计算到1月30日是不对的，因为在1月30日时开发商还不具备交房条件，不能视为已经交房。而在3月2日虽然您还是没有看到相关文件，但您已经同意并实际办理了入住手续，即视为开发商达到交付条件，3月2日以后的时间就不能再计算逾期交房违约金了。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 以实际损失调整违约金;
2、以迟延给付一年的赔偿额不超过欠付的本金为限予以调整;
3、参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准，并在此基础上乘以四倍计算违约金;
4、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条，即“以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”;
5、将过高的违约金数额减少到损失的2倍额度;
6、以“不超过合同未履行部分的总值为限”酌情予以调整;
7、依据最高人民规定。1994年3月12《最高人民法院关于逾期付款的违约金应依何种标准计算问题的复函》规定：根据当时央行[1990]97号通知下发的《违反银行结算制度处罚规定》第九条关于银行计扣逾期付款滞纳金的规定，经济合同法及其有关条例中规定的逾期付款的违约金，应按逾期付款金额每日万分之三计算;1996年5月16日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》规定：逾期付款违约金，应当按照逾期付款金额每日万分之五计算。1999年2月12日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 以实际损失调整违约金;
2、以迟延给付一年的赔偿额不超过欠付的本金为限予以调整;
3、参照最高人民法院有关逾期付款违约金标准，并在此基础上乘以四倍计算违约金;
4、参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第16条，即“以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”;
5、将过高的违约金数额减少到损失的2倍额度;
6、以“不超过合同未履行部分的总值为限”酌情予以调整;
7、依据最高人民规定。1994年3月12《最高人民法院关于逾期付款的违约金应依何种标准计算问题的复函》规定：根据当时央行[1990]97号通知下发的《违反银行结算制度处罚规定》第九条关于银行计扣逾期付款滞纳金的规定，经济合同法及其有关条例中规定的逾期付款的违约金，应按逾期付款金额每日万分之三计算;1996年5月16日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》规定：逾期付款违约金，应当按照逾期付款金额每日万分之五计算。1999年2月12日，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》规定：对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。

[律师回复] 您好，关于要如何确定违约金的数额这个问题，我的解答如下, 如果合同双方在合同中没有约定违约金的，违约金一般等于违约所造成的实际经济损失。
合同法规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 违约金的数额的设定都要求应当遵循公平原则，根据劳动者的劳动报酬等因素合理确定。
劳动者向用人单位支付的违约金最多不得超过本人解除劳动合同前12个月的工资总额。但是，约定的违约金数额畸高的，当事人可以要求适当减少。双方当事人因违约金发生争议的，可以按劳动争议处理程序解决。至于怎样的数额才不算“畸高”，究竟如何根据劳动报酬“合理确定”，就没有下文了。浙江、江苏等地的规定也大致相同。看来只得依靠“自由心证”了。
违约金约定的规范性、合理性对劳动者和用人单位之间找到一定的平衡性非常重要，江劳、上海等地的规定极大地限制了用人单位约定违约金的条件，导致劳动者随意解除劳动关系，却没有有效的措施去约束;而北京、天津等地却没有为违约金的约定限制条件，用表面的平等掩盖了实质上用人单位和劳动者的不平等性，都是不合理的。法律应当就约定违约金确立一个前提条件，即应充分考虑当地的平均工资水平、劳动者的工资收入、劳动合同期限、工作岗位性质等合理确定。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案例：
北京李女士去年7月买了北京硅谷兴业房地产开发有限公司开发的文津国际公寓。购房合同约定的交房日期为2006年12月31日，该房地产公司于今年1月30日通知李女士前去收房。办理收房手续时，李女士要求对方提供建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书和住宅工程质量分户验收表等三个购房合同中约定的文件，开发商无法提供，李女士则拒绝收房。
过了一个月，开发商说上述三个文件已完备，李女士要求出示时，公司说可以。于是李女士就办理了收房手续，之后公司仍无法提供所需文件。李女士认为在这期间，房地产公司应支付给她每日逾期交房的违约金，不知这一要求是否合理。
律师答疑：
您完全有权要求开发商在交房时提供该三份文件。现行的《商品房买卖合同》范本
第十一条约定的是开发商交付房屋所要达到的交付条件，而您与开发商已经约定了在交房时必须同时具备上述三份文件，根据“法无禁止、约定优先”的法律原则，该约定是合法有效的，合同双方必须遵守相关内容，否则即视为违约。具体在办理交房时，您有权要求开发商向您正式出示该三份文件的原件，经过您审查确认无误后，视为开发商达到交付条件，当然您有权要求留置该三份文件的复印件。如果您对相关文件的内容或数据产生质疑，您还有权向相关房产部门核实文件内容的真实性。
在有合同条款明确约定的情况下，如果开发商拒不出示相关交房文件，视为开发商没有达到交付房屋的条件，购房者有权拒绝办理入住，开发商将按合同第十三条约定的内容承担逾期交房违约责任。
对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。也就是说，面临开发商逾期交房已超过30日的情况，您有两种选择，
第一是选择退房，您有权要求开发商退还购房款、房款利息和赔偿购房实际发生的全部费用。
第二是不退房，您有权要求开发商支付自2007年1月1日至3月2日的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应在3月9日前将前述违约金支付给您，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
开发商将违约金仅计算到1月30日是不对的，因为在1月30日时开发商还不具备交房条件，不能视为已经交房。而在3月2日虽然您还是没有看到相关文件，但您已经同意并实际办理了入住手续，即视为开发商达到交付条件，3月2日以后的时间就不能再计算逾期交房违约金了。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 案例：
北京李女士去年7月买了北京硅谷兴业房地产开发有限公司开发的文津国际公寓。购房合同约定的交房日期为2006年12月31日，该房地产公司于今年1月30日通知李女士前去收房。办理收房手续时，李女士要求对方提供建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书和住宅工程质量分户验收表等三个购房合同中约定的文件，开发商无法提供，李女士则拒绝收房。
过了一个月，开发商说上述三个文件已完备，李女士要求出示时，公司说可以。于是李女士就办理了收房手续，之后公司仍无法提供所需文件。李女士认为在这期间，房地产公司应支付给她每日逾期交房的违约金，不知这一要求是否合理。
律师答疑：
您完全有权要求开发商在交房时提供该三份文件。现行的《商品房买卖合同》范本
第十一条约定的是开发商交付房屋所要达到的交付条件，而您与开发商已经约定了在交房时必须同时具备上述三份文件，根据“法无禁止、约定优先”的法律原则，该约定是合法有效的，合同双方必须遵守相关内容，否则即视为违约。具体在办理交房时，您有权要求开发商向您正式出示该三份文件的原件，经过您审查确认无误后，视为开发商达到交付条件，当然您有权要求留置该三份文件的复印件。如果您对相关文件的内容或数据产生质疑，您还有权向相关房产部门核实文件内容的真实性。
在有合同条款明确约定的情况下，如果开发商拒不出示相关交房文件，视为开发商没有达到交付房屋的条件，购房者有权拒绝办理入住，开发商将按合同第十三条约定的内容承担逾期交房违约责任。
对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。也就是说，面临开发商逾期交房已超过30日的情况，您有两种选择，
第一是选择退房，您有权要求开发商退还购房款、房款利息和赔偿购房实际发生的全部费用。
第二是不退房，您有权要求开发商支付自2007年1月1日至3月2日的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应在3月9日前将前述违约金支付给您，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
开发商将违约金仅计算到1月30日是不对的，因为在1月30日时开发商还不具备交房条件，不能视为已经交房。而在3月2日虽然您还是没有看到相关文件，但您已经同意并实际办理了入住手续，即视为开发商达到交付条件，3月2日以后的时间就不能再计算逾期交房违约金了。

[律师回复] 既约定违约金，又交付定金的，可以选择其一，但只能选一个，不可以要求双重赔偿。 定金与违约金有几点不同： （1）违约金是以违约为生效要件的，不需要预先给付，而是在违约行为发生后才进行给付；而定金是以预先给付为条件的，定金交付之日起定金条款即生效。 （2）责任承担方式不同。合同中约定违约金条款的，一方违约时，应当按照该约定支付违约金；合同中约定定金条款的，则要按照“定金罚款”来处理。即给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 （3）数额规定不同。约定的违约金以实际损失为基准，但对于占总价款的比例没有规定，低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。而对于定金，和实际损失没有关系，只是规定不能高于总金额的百分之二十。