开发商延期交房 买房的违约金额要如何确定

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 案例：
北京李女士去年7月买了北京硅谷兴业房地产开发有限公司开发的文津国际公寓。购房合同约定的交房日期为2006年12月31日，该房地产公司于今年1月30日通知李女士前去收房。办理收房手续时，李女士要求对方提供建筑工程竣工验收备案表、商品房实测技术报告书和住宅工程质量分户验收表等三个购房合同中约定的文件，开发商无法提供，李女士则拒绝收房。
过了一个月，开发商说上述三个文件已完备，李女士要求出示时，公司说可以。于是李女士就办理了收房手续，之后公司仍无法提供所需文件。李女士认为在这期间，房地产公司应支付给她每日逾期交房的违约金，不知这一要求是否合理。
律师答疑：
您完全有权要求开发商在交房时提供该三份文件。现行的《商品房买卖合同》范本
第十一条约定的是开发商交付房屋所要达到的交付条件，而您与开发商已经约定了在交房时必须同时具备上述三份文件，根据“法无禁止、约定优先”的法律原则，该约定是合法有效的，合同双方必须遵守相关内容，否则即视为违约。具体在办理交房时，您有权要求开发商向您正式出示该三份文件的原件，经过您审查确认无误后，视为开发商达到交付条件，当然您有权要求留置该三份文件的复印件。如果您对相关文件的内容或数据产生质疑，您还有权向相关房产部门核实文件内容的真实性。
在有合同条款明确约定的情况下，如果开发商拒不出示相关交房文件，视为开发商没有达到交付房屋的条件，购房者有权拒绝办理入住，开发商将按合同第十三条约定的内容承担逾期交房违约责任。
对于逾期交房违约问题，购房合同第十三条明确约定：逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。也就是说，面临开发商逾期交房已超过30日的情况，您有两种选择，
第一是选择退房，您有权要求开发商退还购房款、房款利息和赔偿购房实际发生的全部费用。
第二是不退房，您有权要求开发商支付自2007年1月1日至3月2日的逾期交房违约金，每日按总房价款的万分之二支付，开发商应在3月9日前将前述违约金支付给您，否则逾期按人民银行逾期贷款利率支付罚息。
开发商将违约金仅计算到1月30日是不对的，因为在1月30日时开发商还不具备交房条件，不能视为已经交房。而在3月2日虽然您还是没有看到相关文件，但您已经同意并实际办理了入住手续，即视为开发商达到交付条件，3月2日以后的时间就不能再计算逾期交房违约金了。

[律师回复] 您好，关于房屋交易中延期违约金要怎样确实这个问题，我的解答如下, 房屋买卖中逾期交（支）的违约金由买卖双方在合同中进行约定，发生后按约定执行，没有约定的，逾期付款的；
按未支付部分数额与中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法；
违约金额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[律师回复] 您好，关于购房违约金的数额该怎么确定这个问题，我的解答如下, 购房违约金的数额该怎么确定?
(一)参照合同标的。
如果合同的标的属于特种物的，违约金标准可以采取较高的标准;如果合同的标的属于种类物的，违约金标准可以采取较低的标准;如果合同标的属于具有精神意义的物，则可对违约金的标准更开放一些。
(二)参照合同主体的实质地位。
对于公用事业、垄断企业、提供供不不应求商品和服务的企业等处于实质优势地位的经营主体提供格式违约金条款或准格式违约金条款，因为合同相对方不具备平等协商的力量，应当对优势合同当事人提供、相对方当事人很难协商的违约金标准进行调整，调整到与实际损失相当的程度。具体参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”
(三)参照合同性质。
合同是交易的形式，对于交易内容为生活必需品、服务为生命、健康、身体基本保障提供服务的合同，应当基于尊重基本人权的原则，对于社会弱势群体的违约金应该体现补偿性，舍去惩罚性的功能;对于当事人平等的经济合同应体现对当事人的约定的尊重，以不调整或少调整为原则。
(四)违约金调整的幅度应当体现惩罚性。
违约金具有惩罚性，其主要意义在于促进合同当事人全面履行合同，因此违约金标准应该体现一定的惩罚性，应当高于守约方实际损失的一定幅度。
(五)参照违约方的过错程度。
根据《合同法》合同责任属于严格责任，只要发生违约行为，违约方就应该承担违约责任。但笔者认为违约责任既然属于民事责任的一种，在人民以公权力进行干预的时候，违约金条款就不仅仅属于合同条款的私法性质，更应该考虑的是人民以公权力进行干预的条件，因此违约方的过错应该成为公权力予以调整的重要参考因素。因为违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度，对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚，才能罚当其错，体现公权力干预的公正性。在具体判断违约责任的时候，应当考查合同双方在违约中存在的过错，以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下，应当适当调整，保持对恶意违约方的惩罚;当违约方因第三人的原因造成违约时应当着重体现补偿性，减少惩罚性;当守约方利用优势地位在自己不可能违约，以追求对方违约金为目的的情况下应当调整到与实际损失相当的标准。

[律师回复]
首先，遇到延迟交房，应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定，购房者是可以退房的。
其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，则要承担违约责任。赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一，如果协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1的违约金，如果协商继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。

[律师回复] 对于因疫情商品房延期交房算违约吗这个问题，解答如下, 因导致商品房延期交房，应该属于不可抗力的缘故，依据合同；
开发商可适当顺延交房时间，而顺延的这段时间，开发商是不需支付违约金的。
《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[律师回复] 买卖合同中违约金的数额可以由双方协商确定。　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。　　《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以减少。”

[律师回复] 买卖合同中违约金的数额可以由双方协商确定。　　第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。　　《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以减少。”

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 因导致商品房延期交房，应该属于不可抗力的缘故，依据合同；
开发商可适当顺延交房时间，而顺延的这段时间，开发商是不需支付违约金的。
《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

[律师回复] 如果合同没有约定违约金计算方式，可以达成补充协议不能补充的，若双方签署的《商品房预售合同》合法真实有效，开发商没有按照约定时间交付房屋，构成违约，应承担违约责任开发商延期交房违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成
首先，“已付房款”包括首付款和银行按揭款但是，定金和尾款不能纳入“已付房款”
其次，需要确定的是开发商延期交房的利率根据最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，违约金或损失，有约定按照约定;没有约定的，按照逾期交房期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋的租金确定，或者参照逾期贷款利率标准计算
最后，需要认定的是开发商延期交房时间，开发商未能按期交房应承担违约责任逾期时间应该从双方签订的交房日期，直至开发商通知验收的日期，由此不难得出最终的违约金，即：已付房款×利率×逾期时间

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 逾期交房违约金一般在1-1‰之间约定违约金按房价款的总额计算消费者没有损失不能成为开发商免责理由。约定的逾期交房违约金都要依约支付，除非开发商存在免责事由，如地震、战争等这些由合同约定的不可抗力原因，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确的约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任，包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下、达到一定期限时购房者有权解除合同等。通常在《商品房预售合同》中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，这时则应按合同约定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条
商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 您好，关于开发商延迟交房不给违约金该怎样办这个问题，我的解答如下, 开发商延迟交房不给违约金怎么办?
1、找当地房管部门或消协投诉，协商索赔;
2、交房后，拒交物业费管理费或采暖费;(延期交房问题解决后再补交)
3、协商未果，依法，要求开发商赔偿损失。
延期交房违约金该如何确定
我国《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金;也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民或者仲裁机构予以适当减少。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”
根据以上规定，购房者可以依据合同要求开发商按银行贷款利息支付违约金;若认为该违约金不足以弥补开发商延期交房带来的损失，则可以“以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加”。
关于违约金，一般是有约定就遵照约定，如果没有约定就根据法律规定主张相应的违约金。
注意事项
应注意搜集开发商延期交房的证据，保留延期交房的额外损失证据，还应注意诉讼实效，了解延迟交房退房条件，开放商延迟交付超过30-90天，买受人就有权要求退房，一般情况下开发商应向买受人双倍退还定金或支付房款利息。
购房者应依合同约定行使权力，对于开发商逾期交付房屋的，购房者应根据自己所要达到的目的，结合合同的具体约定，来行使自己的权力。解除权的行使期限为，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶。如果合同中对逾期交房的处理有明确约定的，一般按照约定处理。在合同中对逾期交房的处理没有约定，或约定不明确，或者违反法律、行政法规的禁止性规定等情形的，按照相关法律规定处理。购房者对于开发商逾期交付的房屋进行使用的，仍可以追究开发商的违约责任。违约金可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类型房屋租金标准确定。开发商逾期交付，购房者催告后应给予三个月的合理期限，期限届满时，开发商仍不能按时交付的，购房者请求解除合同方能得到支持。

[律师回复]
首先，遇到延迟交房，应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同，看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定，按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定，购房者是可以退房的。
其次，应了解延期交房的认定及赔偿标准，除特殊情况外，出卖人未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，则要承担违约责任。赔偿中开发商索赔天数为实际交房日与合同约定交房日的差，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一，如果协商解除合同，出卖人应在三十天内向买受人退还全部付款，并支付1的违约金，如果协商继续履行合同，一般双方协商的违约金赔偿金额为已交房款的万分之一。

[律师回复] 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的

[律师回复] 对于商品房延期交付违约金赔偿过低怎么办这个问题，解答如下, 根据《合同法》第一百一十四条的规定，当事人双方可以根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。如果违约金过低，可以根据实际损失确定违约金。
最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使逾期不行使的，解除权消灭。
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30为标准适当减少当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 看购房合同的约定。有些是按户一次性给的，也有按照房款的百分比约定交房之日按天计算。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。开发商因自身原因逾期交房后违约金的计算，合同有约定的从约定，合同没约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一方延迟履行合同对方只能主张部分违约金。在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；
另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照滞纳金追究违约责任。
依《合同法》第62条第3项的规定，除给付货币的债务和交付不动产的债务之外，其他标的，在履行义务一方所在地履行。

[律师回复]
一、延期交房的违约金从交房到期日次日开始计算，2个月内缴纳，2个月外，购房者有权退房，要求更多的违约金。
二、例如：交房日期为10月1日，那么应该在12月1日前缴纳。
1、非抗力因素（重大的自然灾害事故）以外的各种原因，开发商不能按时交房都要赔付违约金。
2、逾期60日以内：开发商按日每天赔付万分之3的违约金。
3、逾期60日以上：业主有权解除购房合同，开发商要在收到解除合同通知之日起60内退还已付房款，并按已付房款的5赔付违约金。业主也可以要求继续履行合同，开发商按日每天赔付万分之5的违约金。
扩展资料：根据合同法：《合同法》第114条第1款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30。但是如果过高或者过低是可以请求给予减少或者增加的。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求适当减少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此，当事人如需要增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。

[律师回复] 您好，关于买期房开发商延期交房能怎么赔偿违约金这个问题，我的解答如下, 由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来市有关及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文仅就延期交房所引发的违约赔偿中的若干问题进行分析。
一、延期交房违约金的标准及其调整
按照深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称示范合同)规定，卖方不能按约定时间交付房地产的，每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。对于每日万分之五的违约金标准，笔者碰到的或仲裁机构的判决或裁决意见有:
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;
2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为每日万分之三;
3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。
上述判决或裁决意见的分歧焦点集中在该违约金标准是否过高。对此，笔者认为应当从违约金的性质及延期交房给买方造成的损失两方面来分析:
(一)关于违约金的性质
在《中华人民共和国》(下称《合同法》)实施以前，有些学者认为违约金不仅具有赔偿守约方损失的功能，还具有惩罚违约方的功能。《合同法》确立了全新的违约责任制度，《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，摒弃了违约金的惩罚性功能，而确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。
我国《合同法》中关于违约责任的规定在很大程度上借鉴了英家的违约责任制度。对于违约金的补偿性原则，1971年俄勒冈州最高审理的哈蒂诉白伊案是个很好的说明。该案中原告作为农场主请被告打水井，约定1967年4月1日完工，每延迟一天付50美元的损失赔偿，被告超过21天才完工。诉讼中，被告提出证据证明这口井迟至6月才需启用浇灌。据此判决该违约金条款不得强制执行。可见，就迟延履行约定的违约金在没有任何损失的情况下，甚至可将约定的违约金调整为零，不予赔偿。
(二)延期交房引致的买方损失
《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定，即赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言，如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失，也相当于英美法中的期待利益的损失。
从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将 合同履行后可以获得的利益 理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。
这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为
标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。
综上分析，按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金为房地产价款的
1.5%，对照我国目前银行贷款利息月息0.465%，约定的违约金是银行贷款利息的三倍多，也大大高于该房屋的实际租金，根据违约赔偿的补偿性原则，显然存在约定违约金过高的情形。当然，由于《合同法》对 过分高于 的规定过于抽象，在实践中容易引发争议。对于违约金 过分高于 实际损失的标准问题，最高人民在《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释
(二)》(下称《解释
(二)》)(草案)中规定以超过30%为标准，该解释一旦颁布，有助于统一司法实践，使合同法第一百一十四条更具可操作性。必须注意的是，对过高违约金的调整应当由当事人提出，否则法律并没有规定或仲裁机构可以主动予以调整。
至于对过高违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释
(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为 过分高于 的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为，从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定，目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点
一，似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。
二、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用
在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其它损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来深圳准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。
首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。
其次，买方将受到《合同法》一百一十三条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时可预见的而不是过分的远隔。笔者整理出影响决定可预见范围的事实包括如下情况：违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实际了解、商品的性质和用途、受害人支付的对价大小等。本文对此不展开分析，仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从通情达理人角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 　　交房流程：　　
1、通知　　取得商品房房地产权证后，开发商应通知购房者交接，通知应以书面形式，并明确说明交接时间。开发商收楼时限应该在交接完毕后，收楼通知书寄出一个月内，按照相关法律条款。购房者在约定时间内如果没有在指定地点办理相关手续，则视为开发商已实际将该房交付买家使用。　　
2、验收　　购房者应该及时对房屋工程质量及配套设施进行检验，并做好记载。验收时，购房者要核实相应的商品房房地产权证以及建设工程质量检验合格单。　　
3、提供相关文件　　开发商应提供包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在内的相关文件。开发商如果不提供这些文件，购房者可以拒签房屋交接书。　　
4、签署房屋交接书　　当购房者对房屋及其产权检验后，可以按照有关规定签订房屋交接书，对于不符合合同约定的需要做好记录，要求开发商签字，直至交付条件完全符合交房标准后，再签署房屋交接书。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 由延期交房引发的房屋买卖合同纠纷因其数量多、涉及面广而成为近年来市有关及仲裁机构受理的最主要的一类房地产纠纷案件。对于卖方来说，延期交房需承担的直接法律后果有两个:一是违约赔偿;二是若延期交房超过一定期间，可能导致买方单方解除合同。本文仅就延期交房所引发的违约赔偿中的若干问题进行分析。
一、延期交房违约金的标准及其调整
按照深圳市有关房地产主管部门印制的《深圳市房地产买卖合同(预售)》(下称示范合同)规定，卖方不能按约定时间交付房地产的，每延期一日应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。实践中买卖双方多采纳了本条的约定。对于每日万分之五的违约金标准，笔者碰到的或仲裁机构的判决或裁决意见有:
1、认为该违约金标准是双方当事人自愿约定，根据合同自由(意思自治)原则，予以支持;
2、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为每日万分之三;
3、经当事人申请后审查认为该违约金标准过高，应予适当减少，调整为按购房款计算的同期贷款利息。
上述判决或裁决意见的分歧焦点集中在该违约金标准是否过高。对此，笔者认为应当从违约金的性质及延期交房给买方造成的损失两方面来分析:
(一)关于违约金的性质
在《中华人民共和国》(下称《合同法》)实施以前，有些学者认为违约金不仅具有赔偿守约方损失的功能，还具有惩罚违约方的功能。《合同法》确立了全新的违约责任制度，《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。它从合同当事人地位平等及市场经济原则出发，摒弃了违约金的惩罚性功能，而确定了违约金的补偿性，即违约金是用以补偿受害方因合同对方违约所遭受的实际损失，其性质属于赔偿金的预定。《合同法》第一百一十四条关于约定违约金低于或过分高于损失的调整制度，从另一角度进一步明确了违约金的补偿性质。
我国《合同法》中关于违约责任的规定在很大程度上借鉴了英家的违约责任制度。对于违约金的补偿性原则，1971年俄勒冈州最高审理的哈蒂诉白伊案是个很好的说明。该案中原告作为农场主请被告打水井，约定1967年4月1日完工，每延迟一天付50美元的损失赔偿，被告超过21天才完工。诉讼中，被告提出证据证明这口井迟至6月才需启用浇灌。据此判决该违约金条款不得强制执行。可见，就迟延履行约定的违约金在没有任何损失的情况下，甚至可将约定的违约金调整为零，不予赔偿。
(二)延期交房引致的买方损失
《合同法》第一百一十三条对违约的损害赔偿范围进行了界定，即赔偿因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。具体到延期交房而言，如果卖方按期交房，买方就可以按合同约定的日期自用或出租房屋，这部分自用或出租房屋的利益可以用房屋的租金利益来统一衡量。因此，一般而言租金损失即为我国《合同法》规定的可得利益的损失，也相当于英美法中的期待利益的损失。
从买卖关系角度来说，买方取得房屋的对价是支付了约定的购房款，也即买方可以取得租金利益的前提是买方为履行合同而支付了购房款。因此，如果将 合同履行后可以获得的利益 理解为净利益的话，买方在卖方延期交房的情况下损失的可得利益就是租金利益扣除购房成本，包括分摊的购房款及利息损失。可见，所谓买方购买房屋所占用或借贷资金在延期交房期间的利息损失是包含在租金利益损失中的。
这种利益损失构成分析在实践应用中会碰到一个问题，即以目前深圳市有关政府部门发布的房屋指导租金为标准计算出来的房屋租金，普遍低于该房屋购房款的同期银行贷款利息，造成以指导租金计算的买方租金利益损失尚少于利息损失的情况。如果以市场租金为
标准计算的租金利益损失仍少于利息损失的，这部分损失差额不应由卖方来承担，因为这部分损失差额是买方所受的交易的损失，与卖方延期交房没有相当的因果关系，换句话说，不论卖方是否按期交房，买方所受的这部分损失差额总是存在的。
综上分析，按照每日万分之五的违约金标准计算每月违约金为房地产价款的
1.5%，对照我国目前银行贷款利息月息0.465%，约定的违约金是银行贷款利息的三倍多，也大大高于该房屋的实际租金，根据违约赔偿的补偿性原则，显然存在约定违约金过高的情形。当然，由于《合同法》对 过分高于 的规定过于抽象，在实践中容易引发争议。对于违约金 过分高于 实际损失的标准问题，最高人民在《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释
(二)》(下称《解释
(二)》)(草案)中规定以超过30%为标准，该解释一旦颁布，有助于统一司法实践，使合同法第一百一十四条更具可操作性。必须注意的是，对过高违约金的调整应当由当事人提出，否则法律并没有规定或仲裁机构可以主动予以调整。
至于对过高违约金应当调整到什么程度，法律并无明文规定，从而留给了法官或仲裁员自由裁量的余地。如前所述，实践中有将过高的延期交房违约金调整为按贷款利息的，也有调整为每日万分之三的。若参照最高人民法院《解释
(二)》(草案)关于以超过实际损失30%作为 过分高于 的标准，则每日万分之三仍有过高之嫌。笔者认为，从审判实践出发考虑到此类纠纷所引发的社会成本参考中国人民银行关于逾期贷款滞纳金的规定，目前将过高的延期交房违约金标准调整为每日万分之二点
一，似乎不失为一种较为合理可行的调整程度。
二、可预见规则在延期交房违约赔偿中的适用
在延期交房引起的房屋买卖合同纠纷案件中，有些买方还提出其它损失，如因信赖卖方会按期交房而将子女从外地接来深圳准备入学，因延期交房又不得不送回的差旅费损失等。若买方要求卖方赔偿这类损失，在诉讼中买方将面临两大法律难题。
首先，买方应证明这类损失与延期交房之间的因果关系。
其次，买方将受到《合同法》一百一十三条规定的可预见规则的限制，即违约方赔偿的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，买方还需证明其损失是卖方在订立合同时可预见的而不是过分的远隔。笔者整理出影响决定可预见范围的事实包括如下情况：违约人的身份、原告的身份、对特别情事的实际了解、商品的性质和用途、受害人支付的对价大小等。本文对此不展开分析，仅就延期交房的通常情况而言，买方买房通常是为了自用或出租，因此，租金损失是卖方在订立合同时可预见的。而对于前面提到的差旅费损失，由于买方的自身情况千差万别，卖方不可能也没有义务对此一一了解，从通情达理人角度出发，差旅费损失不具备可预见性，除非买方在订立合同时即已明确告知卖方其购房是为了让子女入学。