小产权房买卖纠纷法律问题如何解决

最新修订 | 2024-10-18
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包敬立律师
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专家导读 关于小产权房买卖纠纷的法律问题及妥善解决方法关于小产权房交易所引发的纠纷,当事人双方可首先尝试通过自行协商进行妥善解决。若协商未能达成共识,当事人有权依据先前签署的仲裁协议,向仲裁机构提起正式仲裁程序;若当事人之间并未签订相应仲裁协议,其还可选择向有管辖权的人民法院递交诉讼请求;然而,如若当事人拒绝履行已生效的判决、仲裁裁决以及调解书中的相关义务,另一方则有权向人民法院提出强制执行申请。
小产权房买卖纠纷法律问题如何解决

一、小产权房买卖纠纷法律问题如何解决

关于小产权房买卖纠纷的法律应对策略

对于涉及到小产权房源买卖引发的争议,当事人双方应当首先尝试采取私底下协商解决的方式进行处置。若经过充分沟通和努力之后仍然未能达成共识,则可依据事先签订的仲裁协议向相应的仲裁机构提出仲裁申请;

然而,如当事人双方并未就仲裁事项达成共识且无任何书面约定,那么他们便有权向当地人民法院提起诉讼。

此外,如果当事人对已经产生法律效力的判决、仲裁裁决或调解书拒绝履行,另一方有权依法向人民法院申请强制执行

民事诉讼法》第一百二十五条

当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。

民法典》第五百七十七条

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失违约责任

二、小产权房买卖合同有效吗

针对有关小产权房转让合同有效性的问题,我们需要明确的是,此类小产权房的法律效力与其.合同的转让对象密切相关。

法律明确地规定了,只有持有合法的产权证明并遵循相关法律规定在本集体经济组织内进行转让才具有法律效力。

因此,只要在本集体经济组织内部完成的转让合同,皆视为有效。

至于向集体经济组织外部人员进行的转让行为,虽然我国现行的《土地管理法》等法律法规对此有所限制,然而,这并非属于强制性的法定效力规则。

因此,我们不能仅仅依据此种情况来判断房屋买卖合同的法律效力。

基于合同的意思自治原则以及相关法律规定,目前的司法实践普遍认为,小产权房的买卖合同应被倾向性地认定为有效。《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效:

(一)行为人具有相应的民事行为能力;

(二)意思表示真实;

(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗

三、小产权房买卖纠纷法院受理吗

关于小产权房买卖产生的纠纷是否能得到法院的受理,这一问题不能以统一的答案来断定。总体而言,当冲突仅仅局限于房屋的占有权、使用权以及收益权等方面的归属问题时,法院通常会考虑予以受理。然而,假设事例涉及到买卖合同的有效性以及对房屋所有权的明确界定等复杂议题,由于小产权房的建造和交易行为违反了中国的土地管理法和城乡规划条例等相关法律法规,法院很有可能会拒绝受理此案。值得我们关注的是,小产权房的买卖活动蕴含着巨大的法律风险,因为这些房屋并没有取得合法的建设和销售许可证。因此,购房者很难从法律层面上获得全面的保障,他们的权益也可能因此受到损害。在处理类似的纠纷时,当事人应当做好充分的准备工作,收集相关的证据材料,以便能够更有效地维护自己的合法权益。

关于小产权房交易纠纷的法律应对策略,建议先尝试通过协商解决。协商无果时,可根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。无仲裁协议或书面约定时,可向人民法院提起诉讼拒不执行生效判决、仲裁裁决或调解书的,另一方可申请法院强制执行。依法维护权益,遵循法律途径解决争议。

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(3)均未办理房屋所有权转移登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素,公平合理的予以确定。
买受人中之一人要求出卖人继续履行买卖合同,出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的,可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼其他买受人另行提讼要求继续履行合同的,应当依据前款原则协调处理。
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。
当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。这里的前提是,当事人之间已经就借名购房达成了书面协议,或有证据能够证明借名的事实。且借名人不得以其系实际出资人为由,对方善意第三人,但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说,在此情形下,出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系,出资人只能要回借款及其利息,而不能取得房屋所有权。
借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。
也就是说,借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下,不可能通过借用他人名义购买房屋,而达到规避购买条件,实现购买保障性住房的目的。
房屋买卖合同签订后,出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记,买受人提起房屋确权之诉,要求确认房屋归其所有的,应当行使释明权,告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记,买受人坚持不变更的,对其诉讼请求,不予支持。
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