买二手房是否承担物管费

[律师回复] 一、随意倾倒建筑垃圾谁要担责依据建设部发布的《城市建筑垃圾管理规定》，任何单位和个人不得随意倾倒、抛撒、堆放建筑垃圾，否则罚款。我国对建筑垃圾的分类、装运、处理、回收利用等是有专门规定的。如果楼上业主随意将装修过程中产生的建筑垃圾通过排水管道倾倒，本身即存在过错，一旦造成管道堵塞和返水，应当承担相应的赔偿责任。餐厨垃圾如何进行收集、分类投放，目前在我国仍处于倡导和推广阶段，对于哪些垃圾能够直接通过下水道排出，哪些必须通过垃圾桶投放未形成明确标准。如果疏通出来的堵塞物均为正常向下水管道排放的餐厨垃圾，其中并无大块特殊物品，就不能认定楼上住户未尽到注意义务。如果堵塞物中有钢丝球等不应当从下水管道倾倒的垃圾或者其他大块垃圾，就应当认定楼上住户未尽到注意义务，应承担侵权责任。二、物业公司会不会构成侵权诉讼中，物业公司往往认为其与业主之间只是物业服务合同关系，只要报修后及时疏通清理，就无需承担损害赔偿责任。即便造成损失，也只是承担合同项下的违约责任，而非侵权责任。合同法第122条规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”如果物业服务企业未尽到相应的注意义务和职责，对小区公共设施维护管理不当，不仅违反了合同约定的主要义务，同时也可能侵害业主的财产和人身权利而构成侵权。低层住户可以自主选择物业公司承担违约责任，或者要求其承担侵权责任。虽然物业服务合同约定了物业管理企业为维修养护责任单位，但并不能认为一旦出现问题就一定是物业管理企业的责任，具体还需关注合同的细节约定和物业管理企业的行为作出认定。如果物业服务合同中对物业公司维护、养护、疏通下水管道的义务及物业公司的责任豁免等事项作出了详细约定，而物业公司已经按照该约定定期对管道进行了检查清理、维修养护，或者采取其他措施尽量避免损害发生，那么出现问题就可以据此减免物业公司的责任；如果双方物业合同并无详细约定，物业公司也未能举证证明其已经尽到相应职责，那么即使其及时进行维修疏通，避免了损失的继续扩大，也会因未按照物业服务标准履行疏通管道、维护管道畅通的义务，而应当向返水住户承担财产损害赔偿责任。

[律师回复] 你和卖房的人合同中对物业费是怎么约定的，如果没有约定，通常来讲你签订合同之前的物业费不应当你承担。

[律师回复] 不能。物业按照合同约定提供相应的服务，业主在享受相应服务的同时按合同约定交纳物业费。小区车辆违规停放、噪音污染严重，物业对小区的环境管理有漏洞，存在一定过失，但并不存在严重违约或完全的情形，不能免除业主应尽的义务。　　物业作为服务性企业，并不具有执法权，若要以不能完全制止、杜绝上述现象发生作为不交纳物业费的理由未免太牵强，也违背民法的基本原则。　　面对小区内环境嘈杂、车辆随意停放现象，你可以向业主委员会反映，由业主委员会与物业进行交涉，也可以联合其他业主提议召开业主大会就此情况进行反映并解决或由业主大会决定是否需解聘、更换物业。