房屋买卖合同中,怎样正确理解定金和违约金

在城市化进程加快的今天，很多人都会选择在城市买房。由此也会产生很多纠纷，在房屋买卖时出现的纠纷主要有购房合同纠纷、不能按期交房纠纷、违约纠纷。本文就购买房屋时的相关问题作相应分析。

一、房屋买卖合同中,怎样正确理解定金和违约金

违约金是合同当事人违约后，依合同关于违约金的约定或者法律关于违约金的规定而向对方支付的一定数额的金钱。可见，违约金的产生包括当事人约定和法定的两种形式，其主要功能是补偿损失方和惩罚违约方。违约金和定金在合同中的支付时间及其实现方式是不一样的。

1、违约金不可能提前支付，只可能记载在合同中，作为违约条款适用。它只是从心理上促使当事人履行合同，不能从实际财产上保证合同得以履行。而定金是在合同履行前实际给付的，可以从财产上保证定金收取方的债权在其收取的定金范围内得以实现。

2、违约金给付的事由是债务逾期履行和债务不履行。其中，当债务人逾期履行的时候，除了支付违约金外，还应该继续履行合同。违约给对方造成损失的，除了支付约定的或法定的违约金外，就其不足以弥补损失的部分还可以请求赔偿。显然，定金的实现只是合同在正式履行前，只存在双倍返还或无权收回的情况。

3、当事人既约定违约金，又约定了定金的，一方违反约定时，对方可以选择适用违约金条款或定金条款。

《民法典》

　　第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

　　第五百八十六条  当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

　　定金的数额由当事人约定;但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

　　第五百八十七条  债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　第五百八十八条  当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

　　定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

二、商品房买卖流程是怎样的

1、选房。

签订认购书。

签订认购书时，开发商往往要求购房者交纳定金。

签订认购书并不是购房的必经程序，而是房地产交易领域的一种约定俗成的做法。

2、签订商品房买卖合同，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，应签订物业管理合同。

商品房买卖合同的内容集中体现了买卖双方的权利和义务。

如果在商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，购房者应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

3、办理商品房贷款或公积金贷款手续，与贷款银行或住房资金管理中心签订贷款协议。

办理入住手续。

在商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购房者办理交付手续，向购房者出示商品房质量验收合格证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并签署房屋交接单。

4、签订物业管理合同。

购房者在购房时未签订物业管理合同的，在入住时，应与物业管理公司签订物业管理合同。

办理产权过户手续，领取房产证。

出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的有关资料报产权登记机关备案，协助购房者办理权属登记手续，领取房产证。

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