多重买卖合同买受人如何救济

多重买卖合同买受人如何救济

在多重买卖情形下，标的物的所有权只能有一个买受人取得，其他未取得该标的物所有权的买受人可以援用关于违约责任的规定来维护自身合法权益。具体而言：

(一)追究出卖人违约责任

多重买卖情形下，由于各个买卖合同均为有效合同，故未取得标的物所有权的买受人完全可以依据有效合同来追究出卖人的违约责任。

1、合同可否实际履行。实际履行，也称强制履行、依约履行、继续履行，作为一种违约后的补救方式，实际履行是指一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同的规定继续履行。继续履行作为违约救济的方式之一，一直为我国法律所确认。

2、赔偿损失的确定。赔偿损失，是违约责任中的一种重要形式。赔偿损失，根据不同的划分标准可分为：约定赔偿损失和法定赔偿损失;信赖利益与期待利益;直接损失和间接损失。因此，在违约损害赔偿方面，确立的是完全赔偿原则，包括积极损失的赔偿和可得利益的赔偿。积极损失是当事人现有财产的损失，包括为准备履行合同义务支出的费用、守约方应得到的与其实际得到的履行之间的价值差额、守约方采取补救措施以及因违约造成的其他财产损失。可得利益损失是指在合同得到履行后，当事人利用合同标的从事生产经营可以获得的利益的丧失，通常包括生产利润损失、经营利润损失、转售利润损失等。之所以在积极损失之外还要赔偿可得利益损失，是因为如果只赔偿积极损失而不赔偿可得利益损失，就只能使守约方的利益恢复到合同订立前的状态，对守约方不公平，而且也纵容了违约方。

总的说来，在具体案件中，确定可得利益损失赔偿额一般要经过如下步骤：第一步，确定受害人的可得利益损失额，受损人对此负举证责任;第二步，确定这些可得利益损失哪些是违约方在订约时可以预见的，对此法院可酌情裁量;第三步，确定受损人对损失是否有过错，对此违约方负举证责任，如果受损人有过错，则应承担相应的责任;第四步，确定受损人是否因违约而获有不当得利，如有，则应从损失中扣除;第五步，确定受损人有没有采取合理措施减少损失，对此，违约方负举证责任;第六步，考察受损人获取可得利益的能力和条件，确定合理的赔偿额，对此法院有自由裁量权。

在实践中，一房多卖通常涉及标的物价格上涨的情况，出卖人签订买卖合同后房价看涨，遂以高于原合同价款的一定金额将房屋出售给后续买受人。第一个合同签订后房价上涨的部分，应当是第一个合同买受人在合同实际履行情形下的可得利益，但由于二次买卖而无法获得，在计算赔偿数额时应当考虑不能取得该标的物所有权的买受人的这一可得利益损失。至于差价的计算方式，一种是按照前后两个买卖合同约定的差价计算，这种计算方法考虑到可预见原则，但在标的物价格飞涨时难以充分保护非违约方的利益。该方法计算差价的时间点依据合同签订时约定的价格恐与立法规定不符;另一种方法是非违约方有权请求出卖方给付合同的价格和违约时标的物的公正的市场价格之间的差价，该方法计算差价的时间点是违约时标的物的市场价格，更符合立法本意。

3、支付违约金。

4、对违约金责任的限制。

　　《民法典》第五百八十五条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

(二)请求变更或撤销合同或者请求确认买卖合同无效

在买卖合同订立过程中，如果出卖人隐瞒其就同一标的物已经与其他人签订买卖合同或已办理登记或交付手续，便已构成欺诈，后续买受人可以依据、有关规定请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销其与出卖人签订的买卖合同，并由出卖人承担缔约过失责任。

(三)行使债权人撤销权

多重买卖情形下，出卖人与先买受人签订买卖合同后未办理标的物登记或交付手续，而后又与后续买受人签订买卖合同但办理了标的物登记或交付手续，不能取得该标的物所有权的先买受人可否行使撤销权，请求撤销出卖人与后续买受人签订的买卖合同，从而使标的物物权也回归到变动前的原始状态?理论上存在这种可能。债权人行使撤销权限于以下情形：一是债务人放弃其到期债权;二是债务人无偿转让财产;三是债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形。