无权处分买卖合同的效力是怎样的

[律师回复] <br/>一、一房二卖合同效力如何商品房一房二卖，指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。商品房一房二卖的合同效力如何要根据《合同法》的具体规定来判断，一般来说，以下三种情况下，一房二卖买卖合同是有效的：一是出卖人为在后的买受人办理了房屋过户手续，二是出卖人对在后的买受人属于无权处分，依据《买卖合同解释》无权处分合同有效，三是两次出售都未办理过户手续。详细介绍如下：<br/>（一）在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。如前所述，两个房屋买卖合同均属有效。<br/>（二）在一房二卖中，出卖人将房屋售与前买受人并办理了产权过户登记之后，又与后买受人成立就同一房屋为标的物的买卖合同。在一房二卖中，这种情形也很普遍。此时，由于房屋产权已经过户，出卖人已非房屋所有权人。出卖人系出卖他人之物即属于无权处分行为，依据《买卖合同解释》无权处分合同有效。<br/>（三）在一房二卖中，二次买卖均未完成过户登记的处理。在一房二卖中，二次买卖均未办理过户登记的情形下，房屋所有权仍为出卖人享有，而二次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。原则上讲，买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。也就是说，一合同的债权人并不能排斥另一合同的债权请求。<br/>二、什么样的一房二卖合同无效以下三种情形下，商品房一房二卖买卖合同无效，一是出卖人与第三人串通损害买受人利益，二是预告登记期间的房屋买卖，三是补偿安置房屋的一房二卖。具体介绍如下：<br/>（一）出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付损害买受人利益的。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。<br/>（二）预告登记期间的商品房一房二卖。预告登记完成后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来将要发生物权变动的权利。合同无效的情形下，出卖人应当承担缔约过失责任，赔偿买受人为达成交易而花费的合理费用。<br/>（三）补偿安置房屋的一房二卖。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

[律师回复] 根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”可知，买卖合同并不因无权处分而无效。本案中，雷某擅自处分其与樊某的夫妻共同财产是无权处分，但是这并不影响其与欧某签订的《房屋买卖合同》的效力，即该合同有效。故法院对欧某要求确认合同有效的请求应予支持。

[律师回复] 您好，关于买卖合同司法解释无效处分对第三人的效力这个问题，我的解答如下, 　　这样情形适用于《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的第三条规定。合同当事人的买卖合同无效，不能对抗善意第三人。　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》　　第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民不予支持。　　出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 【小产权房屋买卖合同】小产权房买卖合同无效判赔信赖利益损失6年前，李女士花费4.5万元买下了北京市农民A的一套“小产权房”，并签订了《买卖房协议书》，没想到2006年被一纸判决认定为无效合同，要求李女士腾房，但同时认定A应对合同的无效负主要责任，并对李女士的信赖利益损失进行赔偿。北京市通州区人民一审判决A向李女士赔偿信赖利益损失18万余元。据李女士诉称，2002年7月，她购买了A在农村的一处院落，并签订了合同，2006年A向要求确认合同无效。随后以该房屋属于“小产权房”，不符合国家相关法律规定为由，判决双方签订的房屋买卖协议无效，要求她向A返还房屋，A则向自己支付房屋及添附部分价款9万余元。由于的判决同时认定A应为协议无效而负主要责任，并应对李女士的信赖利益损失进行赔偿，李女士据此又向提讼，要求A赔偿损失共计48万元。对于李女士的请求，A提出，双方签订的房屋买卖协议已经二审判决确定无效，根据国家相关文件规定居民不能购买农村房屋，农民只能拥有一处宅基地，因此自己不应该承担其他的赔偿责任。审理后认为，由于A在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止的流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故应对合同无效承担主要责任。李女士申请的信赖利益损失的赔偿数额，则应当全面考虑A因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及李女士因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两方面因素予以确定。依据相关公司的评估测算，通州一审判决A向李女士赔偿18万余元。更多精彩内容请进入专题

[律师回复] 没有房产证或者房产证还没办下来就进行买卖房屋的现象越来越普遍，因此引起的矛盾也大量增加，有人认为买卖合同有效，有人则认为无效，也有人经常拿着房屋买卖合同来，要求与对方解除合同，理由是签订合同时卖方没有房产证。那么到底没有的房产证的房子买卖合同有效吗?本文将针对此情况做一下简要分析。<br/>根据《中华人民共和国房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。那么，没有房产证的房屋买卖合同一定无效吗?并非如此。 <br/>首先，房地产管理法第条的规定属于行政管理性质的规定，目前的主流观点是，违反了该规定并不必然导致合同无效。<br/>其次，房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属于无权处分。但无权处分行为在无权处分人取得处分权利以后便生效，转而成为有权处分行为。《人民法院关于适用lt;中华人民共和国合同法gt;若干问题的解释(一)》第九条规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。依此规定，没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效。 再次，有的房屋买卖合同约定在卖方拿到房产证或者具备转让条件以后双方再履行买卖合同，这样的合同也并非一定无效。这样的合同其实是附条件合同，在所附条件“卖方拿到房产证或者具备转让条件”成就以后合同才生效。在卖方没有拿到房产证时，该合同不生效，但不生效不是无效，一旦条件成就合同就生效;如果合同所附条件确定不会实现，该就成为一份无效合同了。<br/>最后，只有符合一定条件的合同才是无效合同。比如说：双方都知道卖方没有房产证，却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同;买方或者卖方有欺诈、胁迫或者乘人之危行为;双方恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益;等等。 合同应当遵守。现代合同法的原则是尽量让合同生效，这也是诚实信用原则的必然要求。同时由于合同的无效属于、当然、自始无效，因此，当发现合同出现无效事由时，应当及时予以解除，以免造成更大的损失。