农村拆迁后分得的宅基地使用权转让

曾经，有很多农村为了响应政策的号召和经济实力的提升，纷纷拆掉原来的旧房子，盖上了新房，修了新路，而最受欢迎的补偿方式就是分得更多的宅基地。但现在的农村人越来越少，空房子也越来越多，在这一前提下，拆迁后的分得的宅基地的使用权能不能转让呢?律图为您解析拆迁后分得的宅基地使用权转让问题。

一、名词解释

1、宅基地指与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。

2、农村宅基地使用权，是指农村居民在法律允许范围内对宅基地的占有、使用、收益的权利。

二、 农村宅基地使用权转让的限制

根据《物权法》的规定，所有权人对自己所有的不动产或者动产，依照法律规定享有占有、使用、收益和处分的权利，但是关于宅基地使用权的行使，却与一般的物权行使有很大的不同，主要体现在宅基地使用人在对宅基地行使收益和处分时，受到很大的限制。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第62条第3款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这仅是对农民宅基地分配申请资格上的限制，并非对宅基地使用权转让的禁止。目前关于宅基地转让问题的法律规定有《民法通则》第80条第3款“土地不得买卖、出租、抵押或者以其他形式非法转让”及国家土地管理局《确定土地所有权与使用权的若干规定》第169条“宅基地使用权不得单独转让。建造在该宅基地上的住房所有权转让的，宅基地使用权同时转让”。因此，在农村宅基地上所建商品房买卖合同违反了法律的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。

农村房屋买卖的出售方一般为农村集体经济组织的村民，而购买方则存在两种情况：一是集体经济组织内部成员，二是集体经济组织以外的成员。

1、集体经济组织内部成员又分三种具体情况：一是本身已有宅基地，且符合国家规定的宅基地标准;二是已有宅基地，但尚未达到国家规定的标准;三是已在集体经济组织落户，但尚没有分到宅基地。根据一户村民只能拥有一处宅基地的规定，对已有宅基地且符合国家规定标准的村民，再申请宅基地是不可能得到批准的。对上列第二种情况，村民如再申请第二处宅基地时超过国家规定标准的，也不应得到批准。至于第三种情况，则可依法申请建房用地。

2、如果是集体经济组织以外的成员，会出现两种情况：

(1)、城镇居民。城镇居民不是农村房屋买卖合法的购买方，上面已作叙述。

(2)、本集体经济组织以外的农民。根据国家土地管理法的相关规定，只有本集体经济组织成员才有资格使用该组织的宅基地。因此，本集体经济组织以外的农民也不是农村房屋买卖合法的购买方。

鉴于农村的宅基地所有权属于农村集体经济组织所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。建造在宅基地上的住房所有权的转让有可能转变宅基地集体经济组织成员共同所有的性质，可能影响农村集体经济组织对宅基地所有权的保有与行使。《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效。

三、常见的问题

1、出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失;

2、判决返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间;

3、对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值给予适当的补偿。

现在关于农村拆迁后分得的宅基地使用权转让的案件越来越多，在进行转让的时候一定要以及法律法规进行，因涉及金额巨大，所以一定要确定使用权转让的限制，以及购买人的能力和信息，否则对簿公堂对、各执一词双方都没有好处。如果您对此还有疑问，建议咨询相关律师。