房屋租赁合同已履行完毕需要如何处理？

[律师回复] <br/>1、租赁合同的无效不适用返还原则<br/>租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，租赁合同被确认无效后，合同所已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。即出租人仍应保留其已获得的租金，承租人应返还租赁物而无权就租金请求返还。本案中，因公司并未提出返还租金主张，根据民事诉讼“不告不理”的原则，不在本案所涉范围之内。<br/>2、租赁合同无效的损害赔偿原则及赔偿范围<br/>租赁合同无效的赔偿采用过错责任原则，承担过错损害赔偿需满足主观上有过错、因过错造成合同无效、损害事实、导致合同无效的行为与损害事实之间具有因果关系的条件。如果合同被确认无效，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。鉴于前述租赁合同的持续性特征，司法实践中对租赁合同无效的赔偿一般采取只对将来发生效力的理念，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。<br/>3、本案租赁合同已经履行完毕，承租人公司没有实际损失。<br/>本案中，公司与公司之间的土地租赁协议书约定的土地使用期限已经届满，公司的合同目的已经完全实现，合同的效力对公司并未产生任何影响，公司并未因此产生任何损失。其次，公司的建房行为是投资而非损失，公司对此不应承担任何责任。因双方在签订协议之时即约定了土地租赁期限，公司的所有投资行为均是在既定的租赁期限前提下进行的，均是为满足其自身经营需要而为，故在租赁期限届满、租赁合同已经全部履行完毕的情况下，公司没有任何损失可言。<br/>另外，土地补偿是土地使用权人因土地被征用受到损失而得到的经济补偿，公司在租赁土地期间，该土地因政府统一规划使用权属发生了变化，但该权属变化对公司依约使用土地并未造成任何影响，且公司在租赁期限届满后仍在租赁土地上继续经营。此外，公司亦未提供证据证实公司与集团公司之间存在土地征用补偿。<br/>综上所述，法院认定租赁合同无效，但判决驳回公司赔偿损失的诉讼请求既合理合法，也符合本案实际。

[律师回复] （五）违反法律，双方都有过错的：<br/>（一）一方以欺诈，合同无效、行政法规的强制性规定：第五十二条有下列情形之一的；<br/>（四）损害社会公共利益；<br/>（二）恶意串通。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失；不能返还或者没有必要返还的，损害国家。《合同法》；<br/>（三）以合法形式掩盖非法目的、胁迫的手段订立合同已经履行完毕的合同仍然可以确认无效，应当折价补偿，损害国家利益，应当各自承担相应的责任、集体或者第三人利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还