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[律师回复] 民间借贷合同具有实践性特征，出借人行使债权请求权要求借款人偿还借款本息的，应当对是否已形成借贷合意、借贷内容以及是否已将款项交付给借款人等事实承担举证责任。

[律师回复] 房屋交付是出卖人将所建房屋交付于买受人的行为。交付房屋关系质量验收、逾期责任、风险负担，双方对房屋质量及相关问题经常产生纠纷。本文梳理出常见十种纠纷并提出相应解决意见。一般质量问题一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称“解释”）第13条，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋质量不合格《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格、分期综合验收合格，北京市则将规划验收合格作为合格标准。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。迟延交付房屋根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到；2、出卖人是否能够或应该能够解决；3、该事由是否足以导致延期施工。规划、设计变更规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局；设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。前期物业纠纷物业管理企业本应由业主大会选聘，由业主委员会签订物业服务合同。但物业建成至业主大会之前，必需实施物业管理，出卖人可基于第一业主身份选聘物业企业实施前期物业管理。前期物业管理的内容与正常时期物业管理基本一致，买受人权利义务亦基本一致，可以接受物业企业服务，同时应当接受前期物业合同与业主临时公约约束，按时交纳专项维修资金、物业服务费用。前期物业服务可以约定期限，但期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效，前期物业服务合同终止。交纳税费纠纷出卖人经常将交纳或代收相关税费作为交房条件，买受人则持相反意见。对此应当具体分析：1、合同约定由出卖人代为过户手续的，买受人必需交纳必需办证费用，包括契税、印花税、产权登记费、证件工本费、测绘费、公共维修基金。如无此约定，由买受人申请办证，直接交纳税费；2、水、电、气、暖、有线、宽带的建设费与开通费，买受人是否必需交纳应当考虑：出卖人是否事先承诺必需提供；该费用是否列入项目开发成本；该费用是否计算在销售价格中；3、买受人必需物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。配套设施迟延或者交付不能配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。装饰和设备不合约定买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。房屋相关资料不完备房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格；2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差；3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋；未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。房屋负担其他权利或产权瑕疵出卖人交付的房屋之上可能负担多种权利，如银行的抵押权、先买受人的债权、工程承包人的优先受偿权；或者已被司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制房屋权利。买受人尽管领受房屋，但权利处于不稳定状态，产权证书可能无法办理，随时将被真正权利人起诉腾房。如果出卖人事先未告知实际情况，买受人有权拒绝接受房屋。房屋交付后，约定或者法定办证期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。如果属于一房二卖或者隐瞒抵押的情形，买受人可以根据《解释》第8、9条要求出卖人承担惩罚性赔偿责任。

[律师回复] 建筑工程第三者责任险费率:赔偿限额由双方商定，费率大约为“2.5‰～3.5‰”。具体描述如下:一、第三者责任险的定义及赔偿范围该项保险是指由于施工的原因导致项目法人和承包人以外的第三人受到财产损失或人身伤害的赔偿。第三者责任险的被保险人也应是项目法人和承包人。该险种一般附加在建筑工程（安装工程）一切险中。保险期为生效之日到工程保修期结束。在FIDIC合同条件中，明确规定承包商应当以承包商和业主的联合名义进行“第三者责任保险”，而且还规定了这种保险金额的最低限额，即此保险金额至少应为投标书附件中所规定的数额。承包商可以按FIDIC合同条件的规定，与“工程一切险”合并在一起向保险公司投保。第三方责任险的赔偿限额由双方商定，费率大约为“2.5‰～3.5‰”。在发生这种涉及第三方损失的责任时，保险公司将对承包商由此遭到的赔款和发生诉讼等费用进行赔偿。但是应当注意，属于承包商或业主在工地的财产损失，或其本公司和其他承包商在现场从事与工作相关的职工的伤亡不属于第三方责任险的赔偿范围，而属于工程一切险和人身意外险的范围。领有公共交通和运输用执照的车辆事故造成的第三方的损失，也不属于这项第三方责任险赔偿范围，它们属于汽车保险范围。二、保险公司的责任范围1）包括：①在保险有效期内，发生于所承保工程直接相关的意外事故引起工地内及邻近区域的第三者人身伤亡、疾病或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿；②对被保险人因上述原因而支付的诉讼费用以及事先经保险公司同意而支付的其他费用，保险公司负责赔偿；③保险公司对每次事故的赔偿金额，以法院或政府有关部门根据现行法律裁定的保险人应偿付的金额为准。但在任何情况下均不得超过保险单细表中对应列明的每次事故赔偿限额，且所有经济赔偿的最高赔偿责任不得超过保险单明细表中列明的累计赔偿限额。2）除外责任包括：①属于工程险项下或本应在该项下予以负责的物质损失及各种费用；②由于震动、移动或减弱支撑而造成的任何财产、土地、建筑物的损失及由此造成的任何人身伤害和物质损失；③工程所有人、承包人或其他关系方和他们所雇用的在工地现场从事与工程有关的工作的职员、工人以及他们的家庭成员的人身伤亡或疾病；④工程所有人、承包人或其他关系方或他们所雇用的职员、工人所有的或有其照管、控制的财产发生的损失；⑤领有公共运输行驶执照的车辆、船舶、飞机造成的事故；⑥被保险人根据他们的协议应支付的赔偿或其他款项，但即使没有这种协议，被保险人仍应承担的责任不在此限。四、保险期限（1）建筑期物质损失及第三者责任保险①保险责任自保险工程在工地动工或用于保险工程的材料、设备运抵工地之时起始，至工程所有人对部分或全部工程签发完工验收证书或验收合格，或工程所有人实际占有或使用或接受该部分或全部工程之时终止，以先发生者为准。但在任何情况下，建筑起保险期限的起始或终止不得超出保险单明细表中列明的建筑期保险生效日或终止日。②不论安装的保险设备的有关合同中对试车和考核期间如何规定，保险公司仅在保险单明细表中列明的试车和考核期限内对试车和考核所引发的损失、费用和责任负责赔偿；若保险设备本身是在本次安装前已被使用过的设备或转手设备，则自其试车之时起，保险公司对该项设备的保险责任即行终止。③上述保险期限的展延，须事先获得保险公司的书面同意，否则，从保险单明细表中列明的建筑期保险期限终止日起至保证期终止日止期间内发生的任何损失、费用和责任，保险公司不负责赔偿。五、赔偿处理在发生保险单第三者责任项下的索赔时：①未经保险公司书面同意，被保险人或其代表对索赔不得作出任何承诺或拒绝、出价、约定、付款或赔偿。在必要时，保险公司有权以被保险人的名义结伴任何诉讼的抗辩或索赔的处理。②保险公司有权以被保险人的名义，为保险公司的利益支付费用向任何责任方提出索赔的要求。未经保险公司书面同意，被保险人不得接受责任方就有关损失作出的付款或赔偿安排或放弃对责任方的索赔权利，否则，由此引起的后果将由被保险人承担。③在诉讼或处理索赔过程中，保险公司有权自行处理任何诉讼或解决任何索赔案件，被保险人有义务向保险公司提供一切所需的资料和协助。