违约金过高司法解释是怎样的

最新修订 | 2024-06-29
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陈文元律师
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专家导读 法律没有明文规定违约金的具体限额,但是如果违约金过高,当事人是有权提出适当减少违约金的请求。如果违约金比例过高是由双方自愿、协商一致决定的,那么违约金的约定是有效的。
违约金过高司法解释是怎样的

违约金可以说是合同、协议书中不可或缺的一部分,当事人在合法的情况下,在另一方当事人不履行或者不完全履行合同义务时口蹄疫要求支付的金额,就是所谓的违约金。但是在日常合同纠纷中,经常会遇到违约金过高的诉请,那么,该如何处理呢?关于违约金过高司法解释律图小编为大家整理了相关资料。

一、违约金的性质分析

违约金是指由当事人约定或法律规定的,在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付的一笔金钱或其他给付。违约金具有担保债权实现、补偿守约方所遭受的损失、惩罚违约行为的功能。

违约金包括赔偿性违约金与惩罚性违约金。赔偿性违约金是损害赔偿额的预定;惩罚性违约金对债务不履行的制裁。二者有如下区别:首先,功能不同。赔偿性违约金的功能在于弥补一方违约后另一方所遭受的损失,使得守约方恢复到合同订立前或合同如按约定履行时的状态;惩罚性违约金的功能在于制裁违约行为。其次,与其他违约救济措施的关系不同。赔偿性违约金具有弥补损害赔偿的功能,故债权人不得在违约金之外再请求强制履行或损害赔偿;在惩罚性违约金的场合下,债权人除请求违约金外,更得请求强制履行主债务或请求损害赔偿。第三,与实际损害的关系不同。赔偿性违约金乃损害赔偿额的预设,违约金应与实际损害额大致相当;惩罚性违约金,主要功能在于对违约方的惩罚,即使没有损害发生当事人也可以请求支付违约金。

二、违约金调整的法理依据

通过事先约定违约行为发生之后违约方可能承担的违约责任,迫使债务人基于可能承担的违约金的压力竭力履行债务,从而促进履约行为。另一方面,一旦违约金的给付条件成就,违约方依照事先的约定承担相应违约责任即可,合同双方当事人不必再纠缠于损失的计算,有利于纠纷的快速解决。因此,法律尊重当事人在合意的基础上达成的违约金条款,并认可其效力,不仅是私法自治原则的体现,也是效率价值的实现。如果司法随意介入调整不仅不符合当事人的合意,也有悖于效率价值。但是现代民法基于民事主体具体人格的认识,基于社会公益的考量,不同程度地介入私主体自治的领域进行调整。之所以要对当事人约定的过高违约金进行调整,就是要通过消减超出实质正义范畴的不合理部分,防止地位优越的一方利用其强势地位,通过约定过高的违约金条款获取不正当利益,使违约金条款异化为一方压榨另一方的工具。违约金过高司法调整的法理依据,决定了法院或者仲裁机构在具体适用违约金调整规则时,应该衡平合同自由与合同正义的要求,合理把握公权力介入当事人自治的范围;应当兼顾违约金的补偿性与惩罚性,重视违约金损害赔偿预定的属性的同时,也要避免违约金担保债权实现的功能被架空。

三、违约金过高的司法认定

合同法》114规定只有违约金过高时,当事人方可请求予以适当减少,因此针对一方当事人的适当减少请求,前提是违约金的约定过高。

(一)损失范围的确定

《合同法》第114条规定违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。判断违约金是否过分高于造成的损失,首先就需要明确损失的具体范围。《合同法》第113条第一款前段规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益”。通说认为,该规定确定了合同法上的完全赔偿原则,即合同主体可以通过违约损害赔偿达到如同合同全部适当履行时应达到的状态。114条第二款将违约金过高参照的损失表述为“造成的损失”,与113条一致,但是《合同法》解释二第29条又表述为“以实际损失为基础”,通说认为实际损失同信赖利益损失,即一方当事人由于信赖合同的有效性而遭受的损失,此时须使守约方恢复到如同合同未成立的状态。很明显信赖利益损失并不包括可得利益损失。

是不是可以认为违约金制度中的损失并不包括可得利益损失?对此, 29条第一款要求法院参考“预期利益”裁判,可见司法解释并没有排除可得利益。因此,确定损失范围时,亦应包括可得利益损失。此外,在确定损失范围时,须注意可预见规则、损益相抵规则、过失相抵规则等相关规定对于损失范围的限定。

如果违约行为并未造成损失,甚至守约方获得的利益超过了其所遭受的损失,此时,当事人提出要求适当减少违约金,法院实际上无法在违约金与造成的损失之间建立对比关系,对于当事人的请求法院应该如何裁判?首先,应该判断此类违约金条款是否存在无效及当事人是否针对性地提出撤销、变更违约金条款的请求。还要寻找其他部门法对于一些特殊领域的违约金是否有强制性规定。其次,在举证责任上应由主张予以减少的当事人承担证明损失不存在的事实。(通说认为当事人约定违约金条款的目的之一就是避免损失的确定和计算,因此主张违约金责任的当事人只需证明违约行为发生即可,而不需证明损失是否实际发生及损失额的大小。)如果承担举证责任的当事人能够证明且违约金在性质上属补偿性的(由于合同法违约金的性质以补偿性为主,因此在当事人无特别约定的情形下应推定为补偿性违约金),则可以免除。但是,如果当事人有诸如明确约定无论是否造成损失违约人都要在违约行为发生后支付违约金的惩罚性约定,此时,裁判者首先应考虑违约金约定是否有违合同正义,有乘人之危、显失公平的嫌疑,否则法院应尊重当事人之间的约定。

(二)违约金过高的认定标准

《合同法》第114条第二款未区分违约金的性质,统一规定以违约金是否过分高于造成的损失为标准来认定当事人是否可以请求法院减少违约金。《合同法》解释二第29条第一款则强调法院应当以实际损失为基础,并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量。29条第二款则为法院在一般情形下判断违约金是否过分高于造成的损失提供了相对客观的量化参考标准,即违约金高于造成的损失百分之三十。司法解释将弹性与刚性规定相结合,为法院裁判过高违约金问题提供了妥当的方案。司法实践中,面对错综复杂的法律关系,适用29条时,法官面临的问题往往是如何正确适用第一款与第二款,如何理解以实际损失为基础与兼顾其他因素之间的关系。

《合同法》解释二第29条第二款为法院判断违约金是否过分高于造成的提供了量化的参考标准即:“当超过造成损失30%”时,“一般可以认定”为过分高于损失。该款规定将违约金过高的认定标准与损失直接挂钩,即一般情况下当事人约定的违约金系造成的损失1.3倍以上时,就可以认定为过高。百分之三十的量化标准考虑到了守约方难以证明的损失、非财产损失,兼顾了违约金的补偿性与惩罚性适度,相对客观的标准也减少了法官适用法律的随意性,有利于同意裁判尺度。但是,如果一刀切地适用百分之三十的标准,则当事人约定的违约金一旦高于违约行为造成的损失的百分之三十,只要违约方通过反诉或者答辩的方式请求适当减少并且也能够证明其主张,违约金就会被适当减少,造成的后果是当事人的意思自治空间被司法压缩,司法裁判背离当事人的意思表示,使得违约金目的在一定程度上落空,背离了合同自由原则。因此,在判断违约金是否过高时,不宜一刀切地适用百分之三十的标准。确定了违约金高于造成的损失的百分之三十后,应当遵照司法解释二的综合标准,结合合同的履行情况、当事人是否故意违约、当前社会经济形势下民商事主体对于违约金惩罚性的接受程度、缔约双方的经济能力等因素,综合合同自由与合同正义,在充分尊重民事主体的自由意志的基础上,认定当前的违约金是否有违公平原则,判断合同是否具有特殊情形并且该类特殊情形足以使法院认为即使违约金高出造成损失的百分之三十也不构成过分高于损失。比如,经营者为了提高交易机会作出的假一赔十的承诺;旅游合同中,旅行社为了吸引游客以格式条款方式提供的高额违约金条款。

以上就是小编为大家整理的关于违约金过高司法解释的相关资料,《合同法》中规定只有违约金过高时,当事人方可请求予以适当减少,首先需要明确损失的具体范围,其次是依据违约金过高的认定标准,一般情况下,当违约金超过造成损失30%”时,即可认定为违约金过高,更多相关问题您可以咨询律图辽阳律师

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违约金过高怎么解决
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合同事务
如何解释违约金,合同违约不赔违约金会怎样
[律师回复]
一、什么是违约金
当事人完全不履行或不适当履行债务时,必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种,也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立,是为了保证债的履行,即使对方没有遭受任何财产损失,也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。
合同违约金的种类:
违约金有两种:
①惩罚性违约金,其作用全在惩罚,如果对方因违约而遭受财产损失,则违约一方除支付违约金外,还应另行赔偿对方的损失。
②补偿性违约金,是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计,给付了违约金,即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金,亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条
第一款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、合同违约不赔违约金会怎样
违约方不支付违约金,守约方可以向人民,由此可以判定违约金计算时间,至判决生效之日止。人民一旦对当事人的争议作出生效裁决,当事人之间的纷争及逾期付款的违约责任是否承担、如何承担由此确定,当事人应当按照人民判决的要求履行义务,包括赔付违约金。此时债务人向债权人承担的不再是违约责任,而是履行生效法律文书确定的给付义务的责任。债务人不履行债务的行为已不再是违约的行为,而是不履行生效法律文书的行为,其应承担的不再是违约责任,而是法定的迟延履行责任,其承担责任的方式不再是赔付违约金,而是按《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民诉法)
第二百三十二条所规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。至于一些判决书中给当事人指定的履行期,期间一般很短,属于提示、敦促当事人履行生效法律文书的宽限期,这段时间利益应归于义务人,不应计算违约金。
该怎么解释违约金,合同违约不赔违约金会怎样
[律师回复]
一、什么是违约金
当事人完全不履行或不适当履行债务时,必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种,也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立,是为了保证债的履行,即使对方没有遭受任何财产损失,也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。
合同违约金的种类:
违约金有两种:
①惩罚性违约金,其作用全在惩罚,如果对方因违约而遭受财产损失,则违约一方除支付违约金外,还应另行赔偿对方的损失。
②补偿性违约金,是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计,给付了违约金,即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金,亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条
第一款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、合同违约不赔违约金会怎样
违约方不支付违约金,守约方可以向人民,由此可以判定违约金计算时间,至判决生效之日止。人民一旦对当事人的争议作出生效裁决,当事人之间的纷争及逾期付款的违约责任是否承担、如何承担由此确定,当事人应当按照人民判决的要求履行义务,包括赔付违约金。此时债务人向债权人承担的不再是违约责任,而是履行生效法律文书确定的给付义务的责任。债务人不履行债务的行为已不再是违约的行为,而是不履行生效法律文书的行为,其应承担的不再是违约责任,而是法定的迟延履行责任,其承担责任的方式不再是赔付违约金,而是按《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民诉法)
第二百三十二条所规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。至于一些判决书中给当事人指定的履行期,期间一般很短,属于提示、敦促当事人履行生效法律文书的宽限期,这段时间利益应归于义务人,不应计算违约金。
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应该怎么解释违约金,合同违约不赔违约金会怎样
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一、什么是违约金
当事人完全不履行或不适当履行债务时,必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种,也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立,是为了保证债的履行,即使对方没有遭受任何财产损失,也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。
合同违约金的种类:
违约金有两种:
①惩罚性违约金,其作用全在惩罚,如果对方因违约而遭受财产损失,则违约一方除支付违约金外,还应另行赔偿对方的损失。
②补偿性违约金,是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计,给付了违约金,即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金,亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条
第一款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、合同违约不赔违约金会怎样
违约方不支付违约金,守约方可以向人民,由此可以判定违约金计算时间,至判决生效之日止。人民一旦对当事人的争议作出生效裁决,当事人之间的纷争及逾期付款的违约责任是否承担、如何承担由此确定,当事人应当按照人民判决的要求履行义务,包括赔付违约金。此时债务人向债权人承担的不再是违约责任,而是履行生效法律文书确定的给付义务的责任。债务人不履行债务的行为已不再是违约的行为,而是不履行生效法律文书的行为,其应承担的不再是违约责任,而是法定的迟延履行责任,其承担责任的方式不再是赔付违约金,而是按《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民诉法)
第二百三十二条所规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。至于一些判决书中给当事人指定的履行期,期间一般很短,属于提示、敦促当事人履行生效法律文书的宽限期,这段时间利益应归于义务人,不应计算违约金。
应该怎么解释违约金,合同违约不赔违约金会怎样
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当事人完全不履行或不适当履行债务时,必须按约定给付对方的一定数额的金钱或者金钱以外的其他财产。违约金是合同经济方式的一种,也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立,是为了保证债的履行,即使对方没有遭受任何财产损失,也要按法律或合同的规定给付违约金。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。
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违约金有两种:
①惩罚性违约金,其作用全在惩罚,如果对方因违约而遭受财产损失,则违约一方除支付违约金外,还应另行赔偿对方的损失。
②补偿性违约金,是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计,给付了违约金,即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金,亦不再补偿。《中华人民共和国合同法》第114条
第一款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
二、合同违约不赔违约金会怎样
违约方不支付违约金,守约方可以向人民,由此可以判定违约金计算时间,至判决生效之日止。人民一旦对当事人的争议作出生效裁决,当事人之间的纷争及逾期付款的违约责任是否承担、如何承担由此确定,当事人应当按照人民判决的要求履行义务,包括赔付违约金。此时债务人向债权人承担的不再是违约责任,而是履行生效法律文书确定的给付义务的责任。债务人不履行债务的行为已不再是违约的行为,而是不履行生效法律文书的行为,其应承担的不再是违约责任,而是法定的迟延履行责任,其承担责任的方式不再是赔付违约金,而是按《中华人民共和国民事诉讼法》(以下简称民诉法)
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调解书违约金过高如何执行?
违约金过高是可以请求适当的减少,这需要由双方来进行协商,如果协商不好的就可以直接向法院起诉解决,如果所存在的违约金过低的,那么就可以请求适当的增加,这样才能保障到各自的权益。
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诉讼仲裁
我表哥在上海租了房子,现在他把房子转租给别人,想问一下房租转租违约金200会很高吗?
[律师回复] 关于房租转租违约金200如下:
 
一,合同中违约金按照每月租金200%支付属于合同法第114条规定的违约金数额过高,远超过法律规定的30%上限。
  
1,法律依据:合同法第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
  约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。
  
2,解决途径:
首先,先于出租人协商,将违约金数额降到30%以下。
其次,协商不成,向二七区人民法院提起诉讼,请求法院对违约金调低,一般法院都会把违约金降到30%以下。
  
二,合同中第三条的滞纳金条款违法,民事合同不能约定滞纳金,一般是违约金,而且数额过高
  解决途径:提起诉讼,撤销该滞纳金条款
  
三,合同中第十二条,第十四条明确规定口头承诺承诺无效,属于格式条款,可撤销或认定无效
  
1,法律依据:合同法第三十九条采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。
  
2,解决途径:如果有证据证明签订合同时,双方口头承诺,对合同订立有重大影响。证据可以是除当事人以外的人证,也可以是签订合同过程中对于口头承诺的录影录像均可。该条款排除了你方的主要权利。
  
四,找人转租,可以避免承担违约责任。
  根据合同中的第八条可以选择转租的方式,就需履行合同。就可以避免退租导致支付的过高的违约金。
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买卖合同违约金过高怎样解决
无论我们是在工作、学习还是生活中,我们都可能会遇到各种法律方面的问题,所以我们平常就需要多了解一些法律知识,这样在遇到了法律问题时,就能够很好的去处理去维护自己的合法权益了。本篇内容中整理了一些与买卖合同违约金过高怎样解决相关的法律知识,希望能对您有帮助。
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按合同约定违约金过高怎么去解决呢
我们的衣食住行,因为有了法律规则才能更好的保障我们各自的权益不被侵害,我们的生活是离不开法律的,因此应该提高对法律知识的了解和认识,避免在遇到法律问题无法维护自己的合法权益。也许您现在面临着按合同约定违约金过高怎么去解决呢的问题,希望本篇文章的内容能够帮助到您。
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合同事务
应该怎么解释违约定金
[律师回复] 您好,关于应该怎么解释违约定金这个问题,我的解答如下,
一、什么是违约定金
定金是以合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。在担保法理论上, 根据定金担保目的的不同, 可以将其区分为订约定金、成约定金、解约定金和违约定金。
违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。
二、定金与订金的区别
(一)、从担保法角度看定金与订金的区别
根据《担保法》的有关规定,定金当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。若当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金作为合同担保的一种形式,首要作用是担保合同的履行;定金还有证明合同成立的作用。
预付款是一种支付手段,其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债的履行的作用,也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约,只须返还所收款项,而无须双倍返还。此外,法律对预付款的使用有严格规定,当事人不得任意在合同往来中预付款项,而对定金则无此限制。
关于订金,根据我国现行法律的有关规定,其不具有定金的性质,交付订金的一方主张定金权利的,人民不予支持。一般情况下,交付订金的视作交付预付款。另外,根据市房屋土地资源管理局发布的《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》的有关规定,房地产开发企业收取订金的,订金数额应当在总房价的千分之五以内,双方在签订商品房预售合同或出售合同后,订金应即时返还或抵充房价。购房者在支付订金后,不购买预订房屋的,订金按预订协议约定的办法处理,但属下列情况,房地产开发企业应当全额返还购房者支付的订金:
(1)房地产开发企业未签订书面协议收取订金的;
(2)签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的;
(3)双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的;
(4)广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的。
(二)、从合同法角度看定金与订金的区别
定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币,它属于一种法律上的担保方式,目的在于促使债务人履行债务,保障债权人的债权得以实现。签合同时,对定金必需以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。
根据最高在2000年12月8日公布的关于适用《担保法》若干问题的解释,定金的类型和适用主要有如下几种:
1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金,其设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是,其法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金,其法律效力自当事人实际交付定金时就存在,在其所担保的订约行为没有发生时,对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。
2、成约定金。“解释”第一百一十六条规定了成约定金。作为主合同成立或生效要件而约定的定金,称之为成约定金。当事人在合同中约定有成约定金的,定金未交付,则合同不成立或不生效。若当事人约定定金并明确表示定金的交付构成合同的成立或生效要件的,该定金具有成约定金的性质。但是,为了鼓励交易,如果主合同已经履行或者履行了主要部分,即使给付定金的一方当事人未按约实际交付定金,仍应当承认主合同的成立或生效。
3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为保留合同解除权的代价,即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同,接受定金的一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是,当事人一方虽然以承担定金损失解除了合同,但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下,解约方仍然应承担损害赔偿的责任。
4、违约定金。《担保法》第八十九条对违约定金作了规定,解释第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件,解释进一步对不履行分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为,还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果,这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行,部分没有履行,一方当事人因此受到了损失,但是合同的目的没有完全落空,这时,既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚,又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行,能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后,可以依法向第三人追偿。
而订金在法律上是不明确的,也是不规范的,在审判实践中一般被视为预付款,即使认定为一种履约保证,这种保证也是单方的,它只对给付方形成约束,即给付方对收受方的保证。若收受方违约,只能退回原订金,得不到双倍返还;若给付方违约,收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。
根据我国《民法通则》和《担保法》规定,定金与订金的区别主要表现在四个方面:
1、交付定金的协议是从合同,依约定应交付定金而未付的,不构成对主合同的违反;而交付订金的协议是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,即构成对主合同的违反。
2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时,不发生丧失或者双倍返还预付款的后果,订金仅可作损害赔偿金。
3、订金的数额在法律规定上有一定限制,例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定,法律一般不作限制。
4、定金具有担保性质,而订金只是单方行为,不具有明显的担保性质。
可见定金和订金虽只一字之差,但其所产生的法律后果是不一样的,订金不能产生定金所有的四种法律效果,更不能适用定金罚则。
(三)、关于商品房定金与订金的区别
关于商品房定金与订金的区别。所谓定金是指合同一方当事人根据合同的约定,预先付给另一方当事人一定数额的金额,以保证合同的履行,是作为债权担保而存在的。在买卖合同中,只要约定了定金条款,如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说,如果支付定金的一方违约,即丧失定金的所有权,定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约,则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。
在商品房销售中,定金罚则同样适用。但应在开发企业取得房屋合法的销售证件后,才能收取买房人的定金。作为消费者必须清楚开发商是否有资质,是否有权收取定金。在不具备资质的条件下,开发商如果因为市场的原因,提前向社会发售房产,则买受人认购时交纳的只为保留金,客户随时可以选择退房,保留金如数退还,对客户的约束力较小。
如果客户不想买了,即使收据上写的是定金,从法律意义上讲开发商也应退还。同时作为买受人,应该区分定金和订金的区别。订金只是预付款的一部分,起不到担保债权的作用,在开发商违约不签定合同的情况下,无法得到双倍的返还。
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