买商品房需要注意哪些

最新修订 | 2024-02-23
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专家导读 1、尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。2、警惕不公平条款,特别是补充协议.一定要保持高度警惕。3、现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。4、聘请专业律师参与。5、以补充对补充。6、集体签约。
买商品房需要注意哪些

一、 买商品房需要注意哪些

(一)了解开发商,了解所购房产的情况

1、开发商要有营业执照、开发资质、以往业绩、信誉实力等等;

2、充分了解所购房产的情况,购房前应要求开发商出具五证原件: 即国有土地使用证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程开工许可证,商品房预售许可证

(二)订金问题

购期房一般要交付订金,对于订金的交付法律是有明文规定的,假如当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后,订金应抵行债务的,无权要求返还订金;接受订金的一方不履行债务的,应当双倍返还订金。订金应当以书面形式约定,当事人在订金合同中应约定交付订金的期限。订金合同从实际交付订金之日起生效,订金的数额由当事人约定,但不得超出合同标的额的。

(三)产权证问题

根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产不得转让(包括买卖):

1、以出让方式取得土地使用权的,不符合房地产条件的;司法机关和行政机关依法裁定,决定查封其他形式限制房地产权利的;

2、依法收回土地使用权的;

3、有房地产,未得到其他有人书面同意的;权有争议的;未依法登记领取权书的;

其实,根据《城市房屋权理办法》规定,登记机关是指房地产行政主管机关,登记机关在对申请人的申请进行审查后,凡权清楚、产权来源资料齐全的,登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说,造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商,比如开发手续不健全、欠缴出让金等,一于这些情况,购房人就要提高警惕,一方面了解能否解决,一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

二、 买商品房有什么风险?

(一)楼盘烂尾,也就是工程进行到一定程度因某种原因停建了;

(二)房屋竣工后,房屋设施、质量、配套与约定不一致。如一次性交齐房款,那么买方承担的风险很大,分期付款或公积金按揭贷款,承担的资金风险就会小一点。

(三)逾期交房,没有按照约定的交房期限交房,竣工日期拖延。开发商逾期交房是期房购买者最常遇到的问题之一。开发商不能按期交房大都因为资金不足,致使工程拖延。

三、 买商品房如何避免这些风险?

1、开发商的信誉、实力和对物业管理的承诺;

2、购房者资金千万别一次性投入;

3、购期房要选好时机;

4、注意周围环境,并核实之后,才可谨慎购房;

5、会看项目;

6、会识地理位置;

7、看清价格。购房人应弄明白是均价还是起价,如果是起价,是楼盘房屋的最低价格,而实际价格,会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买,也会下调。还要弄明白是美元还是人民币,部分外销房是以美元标价的。要看清价格。

8、会辨外观图。您得将漂亮的外观图看清楚,是实景图还是效果图,千万别将效果图当成实景图,那是电脑拟制的,别当真。否则,您会失望的。

买房要擦亮自己的眼睛,在购房之前应该对开发商和所购房产的情况有深入的了解。至于买商品房需要注意哪些问题,律图小编已经在上文中进行了解答。要想避免购房所带来的风险,则就需要先了解清楚可能会产生怎样的风险,否则的话也不知道应该怎么采取措施。

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假冒注册商标,销售该商品的商品可否数罪并罚
[律师回复] 客体要件。
本罪侵犯的客体为国家对商标的管理制度和他人注册商标的专用权。商标专用权是商标权人依法对自己已注册商标的专有使用权,它构成我国商标管理制度的主要内容。我国商标法明确指出要保护商标专用权。对商标专用权的侵害,有的表现为生产或制造假冒商标,有的表现为销售假冒商标,在实际生产中,较多的是销售明知是假冒商标的商品,这些都无一例外地侵害了注册商标的专用权,而且销售明知是假冒商标的商品,在客观上使得大量的伪、劣、次产品投入市场,对名优产品及其他同类产品造成冲击,造成消费者难辨真伪、上当受骗,严重的还会给消费者的身体健康、生命安全造成威胁,严重地损害了消费者的合法利益。
销售假冒注册商标的商品,虽然自己本身并没有生产假冒注册商标的商品,但其行为使假冒他人注册商标的商品直接流向消费者,危害了消费者的利益,同时在经济上支持了假冒他人注册商标的犯罪分子,使犯罪分子心理上得到强化,因此,《中华人民共和国商标法》第38条明确规定,销售明知是假冒注册商标的商品,属于侵犯注册商标专用权的行为之一。本罪的犯罪对象是假冒注册商标的商品,这种商品多属伪、劣、次甚至有害物品。所谓假冒注册商标的商品即必须是未经注册商标所有人许可,在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标的商品。如果故意销售的商品是假冒非注册商标伪商品,或者与注册商标的商品不展于同一种,就不能构成故意销售假冒注册商标的商品罪。
本罪在客观方面表现为行为人非法销售明知是假冒注册商标的商品,销售金额数额较大的行为。
所谓销售,是指以采购、推销、出售或兜售等方法将商品出卖给他人的行为,包括批发和零售、请人代销、委托销售等多种形式。无论行为人采取哪一种形式,只要销售金额数额达到较大,即构成本罪。值得注意的是,这里所销售的商品不应是自己生产、制造或加工的商品。倘若销售的不是假冒他人注册商标的商品,如是没有商标的商品,或者虽有商标但不是注册商标的商品,或者虽有注册商标但不是他人而是自己的注册商标的商品,或者虽有他人注册商标但不是使用在与该商品相同的商品上的注册商标的商品等,则不构成本罪。如果行为人在自己的商品上假冒他人注册商标之后又加以出售,构成犯罪的,则分别触犯了两个罪名,两者之间具有吸收关系,应择一重罪从重处罚。但从二者的法定刑来看,两者处罚相同,难以说出谁轻谁重。考虑到销售假冒他人注册商标的商品的行为,是其假冒商标行为的后续及延伸,因此,对假冒商标后又加以出售的,以假冒注册商标罪定罪为宜,处罚则应从重,不能数罪并罚。如果与假冒注册商标的犯罪分子事先通谋,事后对假冒商标的商品代为销售的,也应以假冒注册商标罪论处,构成假冒注册商标罪的共犯。
销售假冒他人注册商标的商品的销售金额数额必须达到较大,才构成犯罪。虽有销售假冒他人注册商标的商品的行为,但销售金额不属于数大,不构成本罪。所谓销售金额,是指销售者出售假冒他人注册商标的商品没有扣除成本、税收等的所有违法收入。它既不同于违法所得,后者是扣除成本的实际获利数额,也不等同于经营数额,行为人将假冒他人注册商标的商品完全卖出,销售金额就是经营数额。如果没有卖出就被查获,这里则只有经营数额而无销售金额。没有销售金额或者虽有销售金额但数额不大,一般不能以犯罪论处,但这并非绝对不能按犯罪处理。如果犯罪情节恶劣,如屡教不改,或者一旦出售销售金额将特别巨大,危害严重的,则应以本罪未遂追究其刑事责任。但应指出,已经销出,但购买人因种种原因还未付给销售金额,则不是没有销售金额,对之,构成犯罪,应是既遂,而非未遂。
本罪的主体要件为一般主体。自然人和单位均能构成本罪的主体。就自然人而言,只要行为人达到了刑事责任年龄且具有刑事责任能力,实施了故意销售假冒注册商标的商品的,就可构成。单位犯本罪的,实行两罚制,对单位判处罚金,并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照本条规定追究刑事责任。
本罪在主观方面只能表现为故意,即明知是假冒注册商标的商品,而故意销售给他人。过失不能构成本罪。对“明知”的范围不能要求过于狭窄,“明知”并不等于“确知”,只要行为人应该知道所销售商品是假货即可。这是由于假冒注册商标的商品的流通是处于非法状态,经营者在交易时往往是心领神会,无须挑明,另外还可避免有些不法分子借口不知是假冒注册商标的商品而逃避法律制裁。司法实践中认定“明知”的标准主要是,
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