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贷款政策调整属于不可抗力吗
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2024-03-04
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孙欢律师
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专家导读
依照《民法典》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。国家的房贷政策并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，且这种影响不是不能克服，因此国家房产贷款政策的调整应不属于不可抗力事件。
在很多合同中，不可抗力因素都属于可以免责的情形之一，因此一方在出现违约的情况下，往往就会援引合同中不可抗力的条款规定，主张自己不承担责任。那要是属于政府贷款政策调整的情况，此时还算是不可抗力吗？我们一起通过下文进行了解吧。
一、贷款政策调整属于不可抗力吗
依照《民法典》（2021.1.1生效）的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
国家的房贷政策并不会从根本上导致商品房买卖合同不能履行，只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，且这种影响不是不能克服，因此国家房产贷款政策的调整应不属于不可抗力事件。
《民法典》第五百九十条 【不可抗力】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
二、贷款政策调整算情事变更吗
最高人民法院对情事变更原则的适用做了明确规定：合同成立以后客观情况发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。从上述规定也可看出，在适用情事变更原则时法官有一定的自由裁量权。
对于贷款政策的调整对购房交易双方产生的影响能否适用情事变更原则，应该具体分析：
1、若认购协议中对付款方式有明确约定，且购房者有权选择一次性付款、分期付款、银行按揭支付的，购房者不得以房贷政策调整为由不履行相关协议，违反协议的定金不予返还。目前不少开发商都在协议中增加了办不了贷款的情况下不退定金的约定，像这种有明确约定的，定金当然无法退还。
2、若认购协议中仅约定了按揭贷款一种付款方式，在此情形下获得贷款是购房的唯一途径，若贷款政策调整后导致购房者无法取得银行贷款或首付比例提高，则此时购房者主张使用情事变更原则有一定的合理性，司法实践中对此情形也会予以审慎的考虑。
3、认购协议中对付款方式没有明确约定的，鉴于付款方式多种多样，房贷新政只会对商品房买卖合同中的付款条件产生影响，而不必然导致买卖双方合同目的不能实现。购房者对房贷新政的出台并非不可预见或风险并非不可防范和控制，相反购房者已预见到，只是轻信房价还会大涨，对风险不作防范和控制，所以仍进行投机购房或高位购房，在此情形下很难适用情事变更原则，因此如果想退房的话就拿不回定金了。
为了遏制各地不断上涨的房价，我国各地政府已经陆续的出台了购房的相关政策，就包括在购房贷款上面作出的政策调整。而根据相关法律中的规定，政府的贷款政策调整，其实并不属于不可抗力中的具体情况，因此要是以此主张免责的，则就是无法实现的。以上就是律图小编整理的内容。律图有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。
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[律师回复] 2016年12月9日起，宜昌公积金政策大调整。暂停家庭代际间互助贷款和提取业务、二套公积金贷款首付款比例由不低于购房总价的20%调整到30%……
★暂停装修提取业务、三套房以上业务、家庭代际间互助业务
暂停部分提取和贷款业务的办理。具体包括：暂停办理住房装修提取公积金业务。对拥有三套及以上住房的缴存人家庭，暂停办理购买、建造、翻建、大修住房、偿还购房贷款和提取业务。停止办理家庭代际间互助购房公积金提取和贷款业务。缴存人及配偶购房时只能提取本人及配偶的公积金，父母、子女不是共同购房人的，不能办理家庭代际间互助购房提取和贷款申请。也就是说，父母买房不能用子女的公积金，反之亦然。
★提取后账户须留6个月缴存额，要贷款缴存时限恢复为至少6个月
提取公积金时，公积金账户须保留6个月的缴存额。政策调整前已办理了贷款手续的，仍执行原“账户须保留余额100元”规定。
调整缴存时限。将申请住房公积金贷款缴存时限由3个月（含3个月）以上，恢复为须连续足额缴存住房公积金6个月（含6个月，不含补缴）以上。
缴存人家庭（包括缴存人及配偶）在缴存地无自主产权住房，租房提取公积金，每年合计提取最高额度为：宜昌城区不超过12000元；县市不超过6000元。
★最高贷款额调整为60万元，可贷款额度与账户余额挂钩
贷款额度调整发生变化。住房公积金最高贷款额度由80万元调整为60万元。
实行贷款额度与住房公积金账户余额挂钩。首套房公积金贷款额度不能超过借款人住房公积金账户余额之和的15倍，二套房公积金贷款可贷额度不能超过借款人住房公积金账户余额之和的10倍。
第二套公积金贷款首付款比例由不低于购房总价的20%调整到30%。
★拓宽组合贷款的渠道
政策调整前，公积金组合贷款合作银行为建设银行宜昌分行，只为购买期房的缴存人提供公积金组合贷款。政策调整后，组合贷款合作银行增加了工商银行宜昌分行、农业银行宜昌分行、交通银行宜昌分行、湖北银行宜昌分行，为购买期房、现房、二手房的缴存人提供公积金组合贷款。申请公积金组合贷款，须同时符合商业银行个人住房贷款规定。
★部分机构暂停受理异地购房贷款
个人住房贷款发放率在85%以上的住房公积金管理机构，包括宜昌城区、夷陵区、秭归县，暂停受理异地购房贷款和商业贷款转公积金贷款业务。公积金个贷率达到75%（含）低于85%（不含）的营业部，暂停办理装修提取、家庭代际间互助提取和贷款、商业贷款转公积金贷款业务。
此外，12月8日前，在中心已办理贷款登记预约、贷款登记手续的（包括网上登记），仍按原政
★暂停装修提取业务、三套房以上业务、家庭代际间互助业务
暂停部分提取和贷款业务的办理。具体包括：暂停办理住房装修提取公积金业务。对拥有三套及以上住房的缴存人家庭，暂停办理购买、建造、翻建、大修住房、偿还购房贷款和提取业务。停止办理家庭代际间互助购房公积金提取和贷款业务。缴存人及配偶购房时只能提取本人及配偶的公积金，父母、子女不是共同购房人的，不能办理家庭代际间互助购房提取和贷款申请。也就是说，父母买房不能用子女的公积金，反之亦然。
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对当事人履约能力状况调查应包括以下内容：
(1)基本情况概括：
①企业的性质：分布在哪个行业，所处的经济时期;
②企业的产品处在市场的哪个阶段，产品是处于初期阶段，还是成熟阶段;
③企业的人员构成、营业额，人员构成指人员的组织结构比例;营业额指成本与利润的比例，由此可初步了解该企业的营销及管理能力。
(2)注册资本和净资产，这是合同当事人为有限责任公司对外承担责任的财产基础。这里需要强调的是，目前公司注册资本与公司实际的经济能力之间缺乏必要的联系，不能单纯依此作为判断标准。
(3)法定地址，它是合同当事人经营活动的中心，有无法定地址往往能反映当事人其他方面的情况，而能为其他方面的调查工作提供线索。而且一旦发生纠纷，法定地址也是送达法律文件的确定标准。
(4)公司帐号，是保障企业在发生纠纷时，确定对方资产的最有效的途径。
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而对设置该条款的一方，经沟通了解，其主要考虑为：在目前司法实践中，对当事人已经约定明确金额的违约金或者损失有一种司法过度干预的倾向，即只要违约方提出调整请求，人民法院就要审查守约方的实际损失是否存在及具体金额，而在损失举证困难时，就可能会出现对守约方很不利的判决结果，所以为了避免这种情况的发生，只得事先约定要求对方放弃违约金调整请求权。
而对设置该条款的一方，经沟通了解，其主要考虑为：在目前司法实践中，对当事人已经约定明确金额的违约金或者损失有一种司法过度干预的倾向，即只要违约方提出调整请求，人民法院就要审查守约方的实际损失是否存在及具体金额，而在损失举证困难时，就可能会出现对守约方很不利的判决结果，所以为了避免这种情况的发生，只得事先约定要求对方放弃违约金调整请求权。
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按照《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2011）对行业的划分，根据不同行业的工伤风险程度，由低到高，依次将行业工伤风险类别划分为一类至八类。
2、明确了行业差别费率及其档次。
各行业一类至八类工伤风险类别对应的全国工伤保险行业基准费率分别控制在该行业用人单位职工工资总额的0.2%、0.4%、0.7%、0.9%、1.1%、1.3%、1.6%、1.9%左右。
一类行业分为三个档次，即在基准费率的基础上，可向上浮动至120%、150%;
二类至八类行业分为五个档次，即在基准费率的基础上，可分别向上浮动至120%、150%或向下浮动至80%、50%。
1、将行业工伤风险类别划分为八类。
按照《国民经济行业分类》（GB/T 4754—2011）对行业的划分，根据不同行业的工伤风险程度，由低到高，依次将行业工伤风险类别划分为一类至八类。
2、明确了行业差别费率及其档次。
各行业一类至八类工伤风险类别对应的全国工伤保险行业基准费率分别控制在该行业用人单位职工工资总额的0.2%、0.4%、0.7%、0.9%、1.1%、1.3%、1.6%、1.9%左右。
一类行业分为三个档次，即在基准费率的基础上，可向上浮动至120%、150%;
二类至八类行业分为五个档次，即在基准费率的基础上，可分别向上浮动至120%、150%或向下浮动至80%、50%。
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改名字政策调整有变化吗？
其实没有太大的变化，公民可以依据规定办理改名的程序。未满十八周岁的人需要变更姓名的时候，由本人或者父母、收养人向 户口登记机关申请变更登记;十八周岁以上的人需要变更姓名的时候，由本人向户口登记机关申请变更登记。
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婚姻家庭
施工合同约定人工费不论是否有新的调整文件，均不作调整，这是否违法？因为人工费调整属于政策性文件如果违法应该怎么处理？
[律师回复] 【法律意见】
1.人工费，指列入概算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人和附属辅助生产单位的工人开支的各项费用。人工费∑(工日消耗量×日工资单价)；
2.劳务费，即个人所得税中的劳务报酬是指个人从事各种非雇佣的各种劳务所取得的所得，它与工资薪金所得的区别在于劳务报酬是个人从事自由职业取得的所得，而工资薪金所得属于非个人劳务活动。即在机关和企事业单位中任职、受雇而得到的报酬，存在雇佣与被雇佣关系。人工费:是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。
内容包括:
1.计时工资或计件工资:是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬；
2.奖金:是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等
3.津贴补贴:是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温(寒)作业临时津贴、高空津贴等；
4.加班加点工资:是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资；
5.特殊情况下支付的工资:是指根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。劳务报酬是指所得:指个人从事设计、装潢、安装、制图化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审计、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。
1.人工费，指列入概算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人和附属辅助生产单位的工人开支的各项费用。人工费∑(工日消耗量×日工资单价)；
2.劳务费，即个人所得税中的劳务报酬是指个人从事各种非雇佣的各种劳务所取得的所得，它与工资薪金所得的区别在于劳务报酬是个人从事自由职业取得的所得，而工资薪金所得属于非个人劳务活动。即在机关和企事业单位中任职、受雇而得到的报酬，存在雇佣与被雇佣关系。人工费:是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。
内容包括:
1.计时工资或计件工资:是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬；
2.奖金:是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等
3.津贴补贴:是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温(寒)作业临时津贴、高空津贴等；
4.加班加点工资:是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资；
5.特殊情况下支付的工资:是指根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。劳务报酬是指所得:指个人从事设计、装潢、安装、制图化验、测试、医疗、法律、会计、咨询、讲学、新闻、广播、翻译、审计、书画、雕刻、影视、录音、录像、演出、表演、广告、展览、技术服务、介绍服务、经纪服务、代办服务以及其他劳务取得的所得。
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快速解决“工伤赔偿”问题
交通事故是否属于不可抗力？
[律师回复] 对于交通事故是否属于不可抗力？这个问题，解答如下, 不可抗力是一项免责事由，我国《民法通则》《民法总则》和《合同法》中都对不可抗力有明确规定，即“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”根据上述规定，一个事件是否属于不可抗力应满足以下要求：一是不可预见性，即当事人对于不可抗力事件的发生根本无法预见；二是不可避免性，即当事人尽管采取了及时合理的措施但客观上仍不能避免意外情况的发生；三是不可克服性，即当事人对该事件的后果无法加以克服；四是履行期间性，即该意外情况的发生在合同成立之后、终止以前。就政府出台限购政策导致合同无法履行是否具有不可预见性，争议较大，司法实践则认为不具有不可预见性。房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。尽管限购政策不是不可抗力，但限购政策的实施导致买受人购买房屋无法过户登记。针对限购政策导致合同无法履行的实际情况，前述《纪要》指出，“对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。”
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交通事故是否属于不可抗力？
[律师回复] 对于交通事故是否属于不可抗力？这个问题，解答如下, 不可抗力是一项免责事由，我国《民法通则》《民法总则》和《合同法》中都对不可抗力有明确规定，即“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”根据上述规定，一个事件是否属于不可抗力应满足以下要求：一是不可预见性，即当事人对于不可抗力事件的发生根本无法预见；二是不可避免性，即当事人尽管采取了及时合理的措施但客观上仍不能避免意外情况的发生；三是不可克服性，即当事人对该事件的后果无法加以克服；四是履行期间性，即该意外情况的发生在合同成立之后、终止以前。就政府出台限购政策导致合同无法履行是否具有不可预见性，争议较大，司法实践则认为不具有不可预见性。房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。尽管限购政策不是不可抗力，但限购政策的实施导致买受人购买房屋无法过户登记。针对限购政策导致合同无法履行的实际情况，前述《纪要》指出，“对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。”
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国家有什么新政策，要求对劳务公司进行政策调整的
[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 一、劳务资质标准
1、技术负责人具有工程序列中级以上职称或高级工以上资格
2、技术工人在50人以上，需持有相应证书
3、企业净资产在200万以上
4、施工现场管理人员至少5人，其中安全员、施工员、劳务员、质量员至少各1名
5、企业具有固定的经营场所。
可以看出，和其他资质相比，劳务资质最明显的特点是不需要建造师。
二、新旧标准对比
针对旧标准而言，劳务资质发生的变化主要有：
1、原来的13项合并到一起，如今不分类别，只有一个劳务资质
2、在旧标准中，13项劳务资质中的部分资质有等级之分，如今合并之后，不设等级
3、审核标准方面，新版劳务资质不再考核企业业绩、机具和近3年完成劳务分包合同额等事项，同时明确要求企业要有固定办公场所，技术工人方面要求也简化了很多，而且只考核净资产，不考核注册资本。
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