买房可能会遇到什么风险

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其<br/>一、售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。其<br/>二、资金挪用。一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。其<br/>三、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其<br/>四、市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其<br/>五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

[律师回复] 解答如下, 刚刚结束的这个暑假里，很多大学生走出校园参加实习，选择融入社会，利用实践的机会将社会经验与自己的专业知识结合起来。在实习过程中，有时难免与实习单位之间产生一些纠纷。然而，大学生在企业实习算不算法律意义上的劳动者那么，实习生如何维护自身的权益，企业又如何来规避风险，法律上是否应该为这个特殊群体提供保护实习违约——培训费该不该赔小王是武汉一所大学酒店管理专业的学生，在大学进行了三年专业学习后，小王感觉需要找个单位实习，增加实际工作经验。但由于学校安排的实习单位离家较远，今年暑假前，他选择了自己找单位实习。暑假一开始，他就开始到武汉的各家酒店接洽。三天后，终于在武昌的一家不大的酒店找到了实习岗位。实习前，酒店人事部门称，单位刚好新进了一批员工，小王可以与他们一起参加培训。虽然没有经验，但小王还是与酒店签订了一份实习协议，单位承诺，每个月向小王补贴生活费、交通费等600元钱，小王的实习期为两个月。因为想着是实习，小王就没有对从事的具体工作提出自己的要求。上岗前，小王还颇激动了一阵，指望着能利用一个暑假的时间，既发挥一下自己的专业所长，也能增加点实际经验。然而，让小王出乎意料的是，岗前培训其实就进行了不到一个星期，除了学习酒店的管理规定外，大部分时间基本上都是在酒店打杂。小王向人事部门咨询，人事主管告诉他，这就是上岗前的“传帮带”，并要他多向老员工学习。培训结束后，事情并未向小王想象的方向发展，本以为自己会被安排到酒店的管理部门，接触相关管理知识，结果酒店直接将其安排到了楼层做服务员。“我也不是说不能做服务员，毕竟要从基层做起，越是基层越能学习到实际经验。”一开始，小王在楼层服务员的岗位上还做得有声有色。但是，一个月过去了，酒店还没有给小王调动岗位的意思。“既然是实习，我就想多呆几个岗位，多体验一下工作的过程。”于是，小王找到人事部，要求换岗，但主管告诉他，现在酒店缺少服务员，他还得继续做下去。感觉到学不到什么知识的小王，决定离开单位。“不能给你支付补贴了。”人事部工作人员告诉他，由于参加了公司的培训，上班期间又领了工作服，因此他这个月的工资已经被扣光了，况且，小王没有履行完协议，酒店没有找他赔偿已经不错了。这让小王觉得十分冤枉，“自己就是给他们打了一个月工，倒头来还要扣培训费、服装费，实在是欺人太甚。”随后，小王声称要通过法律途径解决此事，酒店这才同意支付500元补贴。实习受伤——学校企业谁埋单比起小王来，19岁的何欢（化名）遇到的纠纷就棘手得多。何欢是湖北某技术学校的学生，学的是机械专业。2008年1月，根据学校的实习安排，何欢进入东湖开发区的一家外资汽配企业实习。当年4月9日，何欢在上班过程中，因为工件倾斜，造成右手夹伤。事发后，何欢被送往了广州军区武汉总医院治疗，并住院两天。出院后，何欢申请了工伤鉴定。当年9月，何欢被劳动部门鉴定为九级工伤。随后，何欢向汽配公司提出了工伤赔付要求。当年11月，在学校、何欢家长的陪同下，何欢与汽配公司达成了调解协议，双方参考九级工伤的待遇标准约定，由厂家一次性支付3.8万元赔偿金，双方的赔偿争议就此终结。次日，汽配公司将赔偿款支付给了何欢。今年3月，由于认为这份协议显失公平，何欢再次向仲裁部门提起劳动争议仲裁，要求撤销协议并重新给予工伤赔偿5万多元。汽配公司称，何欢人身损害是发生在自己单位，但他来实习是基于企业与学校的约定，双方并不是劳动关系。最终，劳动仲裁部门认为，双方签订的调解协议真实有效，驳回了何欢的请求。对此，湖北中和信律师事务所雷刚律师认为，实习关系不属于劳动关系，也不属于雇佣关系，不受劳动法律的保护，该案不能用工伤对待，而我国法律目前尚未有相关规定，在实践中，一般按照一般民事侵权赔偿来处理。律师建议：明确三方责权利据雷刚律师介绍，无故辞退、被迫加班、克扣工资、工伤事故被列为实习生权益受损的“四大罪状”。雷律师介绍，根据我省的工伤条例实施细则，实习生是否认定工伤的问题并未明文规定，但法律界、企业界对此都有不同看法，争议较大。他认为，为了避免不必要的纠纷，企业在接纳实习生时应与大学院校签订相关的实习协议。单就一个协议文本来说，实习协议必须包含实习期限及工作时间，实习岗位，实习生的具体专业要求，实习报酬，协议解除、终止的条件和后果等，还需单独且详细约定企业与学校双方的一些特殊权利义务。其中最为重要的是意外伤害或其他类型伤害的责任承担问题。实习生的身份仍是学生，不是《劳动法》意义上的劳动者，与用人单位之间没有建立事实或者法律…

[律师回复] <br/>一、如何避免购买商品房风险<br/>1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。<br/>2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。<br/>3、审慎签订商品房买卖合同。一是，签订合同时，应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是，对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。三是，签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。<br/>二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合，合同规定通常有面积数量不符合，质量不符合房型不符合等，对于面积不符的合同有约定的，从约定，合同没有约定的，按有关法律法规规定：因勘察误差，公用面积分摊计算失误的，应按原合同价不变，因开发商变更设计发生面积误差的，双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任，上述两项原因之外，发生面积误差的，原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的，按合同价不变，实际面积不足合同面积的，不足部分应当退款。对于质量不符合的，应由卖方采取补救措施，对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失，如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同，赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化，在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料；在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见；在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士，对行情不了解，很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时，尤其是在签订房屋买卖合同时，向专业律师寻求帮助。

[律师回复] 你好，那个廉政风险工伤待遇的事，调查环节接受用人单位吃请、收受礼品财物等，玩忽职守，采取不正当方式调查取证，协助用人单位逃避调查处理的，或者因滥用职权，在办案过程中泄露用人单位商业秘密的等。

[律师回复] <br/>一、购房时可能会遇到哪些风险由于购房人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，购房人承受了过多风险的情形大量存在，购房人承受了过多的风险，也遭遇了太多的不幸，这些风险和不幸有：<br/>（<br/>1）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。<br/>（<br/>2）开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为3％）时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。<br/>（<br/>3）商品房的逾期交付的原因很多，但多数片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。<br/>（<br/>4）发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。<br/>（<br/>5）房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0．3mm以内属合理安全使用范围，但若0．3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。<br/>二、买房时如何防范购房风险要防范购房风险，购房者在选购商品房时应把握以下几点：<br/>1、消费者在购房时要透过广告宣传表面的现象做实质性的核实，充分行使消费者的知情权。一是要了解房地产开发商市场准入的合法性，必须查看是否具备五证、两书、一照。五证即《国有土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》《内（外）销商品房预售（销售）许可证》。两书即《商品品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。一照即《企业法人营业执照》；二是要实地了解拟购房屋的具体情况，核实与广告内容是否一致。不要轻信广告，有不少广告存在着概念不清、误导消费者的情况。<br/>2、凡产权不清或产权纠纷尚未了结的商品房，购置时要谨慎。消费者最好要求房地产公司提供商品房产权权属证明书，以做到有备无患。<br/>3、购房时还须了解房屋维修、供水、供暖、供电、供气及卫生等物业管理事项。并将这些方面的承诺内容写进购房合同。不要只注意房屋的外观而忽视配套设施和相应服务，最终带来无穷的烦恼。<br/>4、要谨慎签订购房合同，签订合同前最好向业内律师咨询，对购房合同条款中的具体内容要清楚明白，尽量做到权利与义务对等、公平，在合同中要注明开发商履行各项义务的期限及违约责任，并将开发商在宣传中明示的事项写入合同，警惕“霸王合同”。