买房可能会遇到什么风险

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其
一、售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。其
二、资金挪用。一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。其
三、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其
四、市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其
五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

[律师回复] 解答如下, 刚刚结束的这个暑假里，很多大学生走出校园参加实习，选择融入社会，利用实践的机会将社会经验与自己的专业知识结合起来。在实习过程中，有时难免与实习单位之间产生一些纠纷。然而，大学生在企业实习算不算法律意义上的劳动者那么，实习生如何维护自身的权益，企业又如何来规避风险，法律上是否应该为这个特殊群体提供保护实习违约——培训费该不该赔小王是武汉一所大学酒店管理专业的学生，在大学进行了三年专业学习后，小王感觉需要找个单位实习，增加实际工作经验。但由于学校安排的实习单位离家较远，今年暑假前，他选择了自己找单位实习。暑假一开始，他就开始到武汉的各家酒店接洽。三天后，终于在武昌的一家不大的酒店找到了实习岗位。实习前，酒店人事部门称，单位刚好新进了一批员工，小王可以与他们一起参加培训。虽然没有经验，但小王还是与酒店签订了一份实习协议，单位承诺，每个月向小王补贴生活费、交通费等600元钱，小王的实习期为两个月。因为想着是实习，小王就没有对从事的具体工作提出自己的要求。上岗前，小王还颇激动了一阵，指望着能利用一个暑假的时间，既发挥一下自己的专业所长，也能增加点实际经验。然而，让小王出乎意料的是，岗前培训其实就进行了不到一个星期，除了学习酒店的管理规定外，大部分时间基本上都是在酒店打杂。小王向人事部门咨询，人事主管告诉他，这就是上岗前的“传帮带”，并要他多向老员工学习。培训结束后，事情并未向小王想象的方向发展，本以为自己会被安排到酒店的管理部门，接触相关管理知识，结果酒店直接将其安排到了楼层做服务员。“我也不是说不能做服务员，毕竟要从基层做起，越是基层越能学习到实际经验。”一开始，小王在楼层服务员的岗位上还做得有声有色。但是，一个月过去了，酒店还没有给小王调动岗位的意思。“既然是实习，我就想多呆几个岗位，多体验一下工作的过程。”于是，小王找到人事部，要求换岗，但主管告诉他，现在酒店缺少服务员，他还得继续做下去。感觉到学不到什么知识的小王，决定离开单位。“不能给你支付补贴了。”人事部工作人员告诉他，由于参加了公司的培训，上班期间又领了工作服，因此他这个月的工资已经被扣光了，况且，小王没有履行完协议，酒店没有找他赔偿已经不错了。这让小王觉得十分冤枉，“自己就是给他们打了一个月工，倒头来还要扣培训费、服装费，实在是欺人太甚。”随后，小王声称要通过法律途径解决此事，酒店这才同意支付500元补贴。实习受伤——学校企业谁埋单比起小王来，19岁的何欢（化名）遇到的纠纷就棘手得多。何欢是湖北某技术学校的学生，学的是机械专业。2008年1月，根据学校的实习安排，何欢进入东湖开发区的一家外资汽配企业实习。当年4月9日，何欢在上班过程中，因为工件倾斜，造成右手夹伤。事发后，何欢被送往了广州军区武汉总医院治疗，并住院两天。出院后，何欢申请了工伤鉴定。当年9月，何欢被劳动部门鉴定为九级工伤。随后，何欢向汽配公司提出了工伤赔付要求。当年11月，在学校、何欢家长的陪同下，何欢与汽配公司达成了调解协议，双方参考九级工伤的待遇标准约定，由厂家一次性支付3.8万元赔偿金，双方的赔偿争议就此终结。次日，汽配公司将赔偿款支付给了何欢。今年3月，由于认为这份协议显失公平，何欢再次向仲裁部门提起劳动争议仲裁，要求撤销协议并重新给予工伤赔偿5万多元。汽配公司称，何欢人身损害是发生在自己单位，但他来实习是基于企业与学校的约定，双方并不是劳动关系。最终，劳动仲裁部门认为，双方签订的调解协议真实有效，驳回了何欢的请求。对此，湖北中和信律师事务所雷刚律师认为，实习关系不属于劳动关系，也不属于雇佣关系，不受劳动法律的保护，该案不能用工伤对待，而我国法律目前尚未有相关规定，在实践中，一般按照一般民事侵权赔偿来处理。律师建议：明确三方责权利据雷刚律师介绍，无故辞退、被迫加班、克扣工资、工伤事故被列为实习生权益受损的“四大罪状”。雷律师介绍，根据我省的工伤条例实施细则，实习生是否认定工伤的问题并未明文规定，但法律界、企业界对此都有不同看法，争议较大。他认为，为了避免不必要的纠纷，企业在接纳实习生时应与大学院校签订相关的实习协议。单就一个协议文本来说，实习协议必须包含实习期限及工作时间，实习岗位，实习生的具体专业要求，实习报酬，协议解除、终止的条件和后果等，还需单独且详细约定企业与学校双方的一些特殊权利义务。其中最为重要的是意外伤害或其他类型伤害的责任承担问题。实习生的身份仍是学生，不是《劳动法》意义上的劳动者，与用人单位之间没有建立事实或者法律…

[律师回复]
一、如何避免购买商品房风险
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺，购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发企业以书面合同形式予以确定，不写进合同条款中的事项发生纠纷后，很难受到法律保护。
2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
3、审慎签订商品房买卖合同。一是，签订合同时，应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本，应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款，并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是，对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属，应在商品房买卖合同中进行约定，避免发生纠纷。三是，签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合，合同规定通常有面积数量不符合，质量不符合房型不符合等，对于面积不符的合同有约定的，从约定，合同没有约定的，按有关法律法规规定：因勘察误差，公用面积分摊计算失误的，应按原合同价不变，因开发商变更设计发生面积误差的，双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任，上述两项原因之外，发生面积误差的，原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的，按合同价不变，实际面积不足合同面积的，不足部分应当退款。对于质量不符合的，应由卖方采取补救措施，对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失，如果房屋存在缺陷，不符合安全标准，在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同，赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书，按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化，在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料；在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见；在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士，对行情不了解，很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时，尤其是在签订房屋买卖合同时，向专业律师寻求帮助。

[律师回复] 你好，那个廉政风险工伤待遇的事，调查环节接受用人单位吃请、收受礼品财物等，玩忽职守，采取不正当方式调查取证，协助用人单位逃避调查处理的，或者因滥用职权，在办案过程中泄露用人单位商业秘密的等。

[律师回复]
一、购房时可能会遇到哪些风险由于购房人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，购房人承受了过多风险的情形大量存在，购房人承受了过多的风险，也遭遇了太多的不幸，这些风险和不幸有：
（
1）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。
（
2）开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为3％）时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。
（
3）商品房的逾期交付的原因很多，但多数片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。
（
4）发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
（
5）房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0．3mm以内属合理安全使用范围，但若0．3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。
二、买房时如何防范购房风险要防范购房风险，购房者在选购商品房时应把握以下几点：
1、消费者在购房时要透过广告宣传表面的现象做实质性的核实，充分行使消费者的知情权。一是要了解房地产开发商市场准入的合法性，必须查看是否具备五证、两书、一照。五证即《国有土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》《内（外）销商品房预售（销售）许可证》。两书即《商品品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。一照即《企业法人营业执照》；二是要实地了解拟购房屋的具体情况，核实与广告内容是否一致。不要轻信广告，有不少广告存在着概念不清、误导消费者的情况。
2、凡产权不清或产权纠纷尚未了结的商品房，购置时要谨慎。消费者最好要求房地产公司提供商品房产权权属证明书，以做到有备无患。
3、购房时还须了解房屋维修、供水、供暖、供电、供气及卫生等物业管理事项。并将这些方面的承诺内容写进购房合同。不要只注意房屋的外观而忽视配套设施和相应服务，最终带来无穷的烦恼。
4、要谨慎签订购房合同，签订合同前最好向业内律师咨询，对购房合同条款中的具体内容要清楚明白，尽量做到权利与义务对等、公平，在合同中要注明开发商履行各项义务的期限及违约责任，并将开发商在宣传中明示的事项写入合同，警惕“霸王合同”。

[律师回复] 您好，关于购房时会遇到的法律风险有哪些这个问题，我的解答如下, 购房可能会遭遇的法律风险
(1)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。
(2)开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为3%)时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。
(3)商品房的逾期交付的原因很多，但多数片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20%已付款的违约金或在获得10%的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格应有的地位。
(4)发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本中也无明确 规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
(5)房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围，但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。

[律师回复] 对于公司高管容易遇到哪些法律风险这个问题，解答如下, 公司高管可能会遇到的法律风险
我国《公司法》规定，股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。在股权自由转让的同时，由股权转让引发的纠纷在公司诉讼中也最为常见。
归结起来，股权转让的法律风险，对转让合同的双方当事人，主要有二类，即民事法律风险和刑事法律风险。
一、民事类法律风险
民事法律方面，股权转让涉及的法律风险主要有三种：转让方的股权瑕疵、受让方的支付违约和转让程序瑕疵。
(一)转让方的股权瑕疵
根据公司法的规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。因此，股东全面履行出资义务，是构筑股东享有股东权利以及公司对外承担债务的基础。
根据现行的法律法规和司法实践，转让方的股权瑕疵包括转让方违反出资义务、名义股东转让股权和股权重复转让三种情形。其中，股东违反出资义务表现为出资不到位和抽逃出资。
1、违反出资义务
未履行出资义务、未全面履行出资义务以及以违法犯罪所得出资的，均构成出资不到位。
未履行出资义务，是指公司登记股东未按照法律规定和公司章程的约定，按照约定期限出资，或者未履行出资义务的股东经公司催告缴纳，其在合理期间内仍未缴纳的;以及，伪造相关银行存款证明、委托
第三人代垫资金、出具虚假验资报告或者采取其他欺诈手段，虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记的虚假出资。虚假出资的实质是并未出资。
出资人以不享有处分权的财产出资，又不符合物权法第106条的例外情形;以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，在合理期间内未办理土地变更手续或者解除权利负担;以未依法评估作价的非货币财产出资，经‘具有合法资格的评估机构评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的;以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，以及已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人提出异议，股东在合理期限内未未办理权属变更手续的;出资人以其他公司股权出资，公司、其他股东或者公司债权人提出异议，在人民指定的合理期间内，不能证明出资的股权由出资人合法持有并依法可以转让、出资的股权无权利瑕疵或者权利负担以及出资人已履行关于股权转让的法定手续的，均应当认定出资股东未依法全面履行出资义务。
以、、侵占、挪用等违法犯罪所得的货币出资后取得股权的，法律对该股权不予保护。在对违法犯罪行为予以追究、处罚时，应当采取拍卖或者变卖的方式处置其股权。
2、名义股东转让股权
基于公司公示及对登记记载事项的信赖，与登记股东发生的股权转让，仍然会落入名义股东的陷阱。名义股东将登记于其名下的股权转让，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，可向人民请求认定处分股权行为无效。
3、股权重复转让
股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权重复转让的，受让股东以其对于股权享有实际权利为由，可向人民请求认定处分股权行为无效。
(二)受让方的支付违约
受让方在股权转让中的主要义务是按照转让协议，即时支付转让价款，办理工商变更登记手续。在此过程中，受让方可能出现两种违约情形：
1、在办理工商变更登记前，不能支付转让对价的，构成缔约过失责任;
2、股东工商变更登记完成之后不能支付全部转让价款，构成合同之债违约。
造成受让方违约的主要原因在于：一方面，受让方没有完全的转让意愿或者支付能力;另一方面，转让方没有与受让方进行深入的沟通，没有对受让方的信用及实力进行事前调查，没有要求提供有效的担保等等。
(三)转让程序瑕疵
《公司法》
第七十一条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。
程序瑕疵主要出现在股东对外转让之中，侵害了股东的优先购买权，可能导致公司股东提起股权转让纠纷诉讼，要求撤销股权转让协议和工商变更登记的法律后果，让双方之前签署并实施的股权转让合同归于无效。
程序性的法律风险大多是因转让双方疏忽大意所致，但也有少数转让方利用程序瑕疵恶意占用受让方资金，这需要受让方更加尊重法律规定，依法受让。
二、刑事类法律风险
涉及股权转让双方当事人(主要指转让方)的刑事犯罪有虚报注册资本罪;涉及转让行为的刑事案件，比较常见的有非法吸收公众存款罪和非法转让、倒卖土地使用权罪。
(一)虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，构成虚报注册资本罪。
根据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》，涉嫌下列情形之一的，应按虚报注册资本罪追诉：
1、实缴注册资本不足法定注册资本最低限额，有限责任公司虚报数额占法定最低限额的百分之六十以上，股份有限公司虚报数额占法定最低限额的百分之三十以上的;
2、实缴注册资本达到法定最低限额，但仍虚报注册资本，有限责任公司虚报数额在一百万元以上，股份有限公司虚报数额在一千万元以上的;
3、虚报注册资本给投资者或者其他债权人造成的直接经济损失累计数额在十万元以上的;
4、虽未达到上述数额标准，但具有下列情形之一的：
(1)因虚报注册资本，受过行政处罚二次以上，又虚报注册资本的;
(2)向公司登记主管人员行贿或者注册后进行违法活动的。
虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚报注册资本金额百分之一以上百分之五以下罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。
(二)非法吸收公众存款罪。
近年来，私募股权(PE)和风险投资(VC)越来越盛行，在为中小企业解决资金、技术、管理等问题的同时，也发生了多起名为股权投资，实为“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”的刑事案件，导致股权投资人损失惨重。
以股权转让为诱饵，行非法吸收公众存款之实主要有以下的三种形式：
1、以投资入股的方式非法吸收资金;
2、以转让林权并代为管护等方式非法吸收资金;
3、不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金。
根据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第3条有规定：非法吸收或者变相吸收公众存款，具有下列情形之一的，应当依法追究刑事责任
1、个人非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在20万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在100万元以上的;
2、个人非法吸收或者变相吸收公众存款对象30人以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款对象150人以上的;
3、个人非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失数额在10万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失数额在50万元以上的;
4、造成恶劣社会影响或者其他严重后果的。
非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。
(三)非法转让、倒卖土地使用权罪。
根据最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法
第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
4、非法获利五十万元以上的;
5、非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
《刑法》第二百二十八条规定：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
在公司股权转让实践中，涉及该罪名的犯罪，一般都是转让公司利用公司股权整体转让之方式，达到公司名下唯一的财产——国有土地使用权转让之目的。
三、风险防范
对于转让方，需要注意的主要是受让方的支付风险。因此，对受让方的实力和信用需要采取针对性的调查，采用银行担保、担保公司保函、资产抵押和组合的分期支付方式等手段，均可有效的防范。
同时，转让公司股东对受让股东的个人品行、管理团队、管理水平、市场竞争力也相当关注。
比较而言，受让方需要花费更多的精力去防范股权受让风险。那么，如何有效防范呢?
股权投资作为一种投资策略，也要遵循《孙子兵法》中的“知己知彼，百战不殆;不知彼而知己，一胜一负;不知彼，不知己，每战必殆”的谋略。
(一)知己
知己包括知道自己想要什么和有什么样的能力实现目标。
在股权转让中，受让人要清醒的知道自己要受让的是怎样的股权?并且具有完全的支付能力实现股权的受让，不会因为支付能力而出现违约的情况。
(二)知彼
所谓知彼，主要的应包括对转让公司、转让股东的全面了解。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 公司高管可能会遇到的法律风险
我国《公司法》规定，股东有权通过法定方式转让其全部出资或者部分出资。在股权自由转让的同时，由股权转让引发的纠纷在公司诉讼中也最为常见。
归结起来，股权转让的法律风险，对转让合同的双方当事人，主要有二类，即民事法律风险和刑事法律风险。
一、民事类法律风险
民事法律方面，股权转让涉及的法律风险主要有三种：转让方的股权瑕疵、受让方的支付违约和转让程序瑕疵。
(一)转让方的股权瑕疵
根据公司法的规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任;股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。因此，股东全面履行出资义务，是构筑股东享有股东权利以及公司对外承担债务的基础。
根据现行的法律法规和司法实践，转让方的股权瑕疵包括转让方违反出资义务、名义股东转让股权和股权重复转让三种情形。其中，股东违反出资义务表现为出资不到位和抽逃出资。
1、违反出资义务
未履行出资义务、未全面履行出资义务以及以违法犯罪所得出资的，均构成出资不到位。
未履行出资义务，是指公司登记股东未按照法律规定和公司章程的约定，按照约定期限出资，或者未履行出资义务的股东经公司催告缴纳，其在合理期间内仍未缴纳的;以及，伪造相关银行存款证明、委托
第三人代垫资金、出具虚假验资报告或者采取其他欺诈手段，虚报注册资本，欺骗公司登记主管部门，取得公司登记的虚假出资。虚假出资的实质是并未出资。
出资人以不享有处分权的财产出资，又不符合物权法第106条的例外情形;以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，在合理期间内未办理土地变更手续或者解除权利负担;以未依法评估作价的非货币财产出资，经‘具有合法资格的评估机构评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的;以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，以及已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人提出异议，股东在合理期限内未未办理权属变更手续的;出资人以其他公司股权出资，公司、其他股东或者公司债权人提出异议，在人民指定的合理期间内，不能证明出资的股权由出资人合法持有并依法可以转让、出资的股权无权利瑕疵或者权利负担以及出资人已履行关于股权转让的法定手续的，均应当认定出资股东未依法全面履行出资义务。
以、、侵占、挪用等违法犯罪所得的货币出资后取得股权的，法律对该股权不予保护。在对违法犯罪行为予以追究、处罚时，应当采取拍卖或者变卖的方式处置其股权。
2、名义股东转让股权
基于公司公示及对登记记载事项的信赖，与登记股东发生的股权转让，仍然会落入名义股东的陷阱。名义股东将登记于其名下的股权转让，实际出资人以其对于股权享有实际权利为由，可向人民请求认定处分股权行为无效。
3、股权重复转让
股权转让后尚未向公司登记机关办理变更登记，原股东将仍登记于其名下的股权重复转让的，受让股东以其对于股权享有实际权利为由，可向人民请求认定处分股权行为无效。
(二)受让方的支付违约
受让方在股权转让中的主要义务是按照转让协议，即时支付转让价款，办理工商变更登记手续。在此过程中，受让方可能出现两种违约情形：
1、在办理工商变更登记前，不能支付转让对价的，构成缔约过失责任;
2、股东工商变更登记完成之后不能支付全部转让价款，构成合同之债违约。
造成受让方违约的主要原因在于：一方面，受让方没有完全的转让意愿或者支付能力;另一方面，转让方没有与受让方进行深入的沟通，没有对受让方的信用及实力进行事前调查，没有要求提供有效的担保等等。
(三)转让程序瑕疵
《公司法》
第七十一条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的，视为同意转让。
程序瑕疵主要出现在股东对外转让之中，侵害了股东的优先购买权，可能导致公司股东提起股权转让纠纷诉讼，要求撤销股权转让协议和工商变更登记的法律后果，让双方之前签署并实施的股权转让合同归于无效。
程序性的法律风险大多是因转让双方疏忽大意所致，但也有少数转让方利用程序瑕疵恶意占用受让方资金，这需要受让方更加尊重法律规定，依法受让。
二、刑事类法律风险
涉及股权转让双方当事人(主要指转让方)的刑事犯罪有虚报注册资本罪;涉及转让行为的刑事案件，比较常见的有非法吸收公众存款罪和非法转让、倒卖土地使用权罪。
(一)虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，构成虚报注册资本罪。
根据《最高人民检察院、公安部关于经济犯罪案件追诉标准的规定》，涉嫌下列情形之一的，应按虚报注册资本罪追诉：
1、实缴注册资本不足法定注册资本最低限额，有限责任公司虚报数额占法定最低限额的百分之六十以上，股份有限公司虚报数额占法定最低限额的百分之三十以上的;
2、实缴注册资本达到法定最低限额，但仍虚报注册资本，有限责任公司虚报数额在一百万元以上，股份有限公司虚报数额在一千万元以上的;
3、虚报注册资本给投资者或者其他债权人造成的直接经济损失累计数额在十万元以上的;
4、虽未达到上述数额标准，但具有下列情形之一的：
(1)因虚报注册资本，受过行政处罚二次以上，又虚报注册资本的;
(2)向公司登记主管人员行贿或者注册后进行违法活动的。
虚报注册资本数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚报注册资本金额百分之一以上百分之五以下罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。
(二)非法吸收公众存款罪。
近年来，私募股权(PE)和风险投资(VC)越来越盛行，在为中小企业解决资金、技术、管理等问题的同时，也发生了多起名为股权投资，实为“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”的刑事案件，导致股权投资人损失惨重。
以股权转让为诱饵，行非法吸收公众存款之实主要有以下的三种形式：
1、以投资入股的方式非法吸收资金;
2、以转让林权并代为管护等方式非法吸收资金;
3、不具有发行股票、债券的真实内容，以虚假转让股权、发售虚构债券等方式非法吸收资金。
根据最高人民法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第3条有规定：非法吸收或者变相吸收公众存款，具有下列情形之一的，应当依法追究刑事责任
1、个人非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在20万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，数额在100万元以上的;
2、个人非法吸收或者变相吸收公众存款对象30人以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款对象150人以上的;
3、个人非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失数额在10万元以上的，单位非法吸收或者变相吸收公众存款，给存款人造成直接经济损失数额在50万元以上的;
4、造成恶劣社会影响或者其他严重后果的。
非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款，扰乱金融秩序的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金;数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金。
单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。
(三)非法转让、倒卖土地使用权罪。
根据最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，具有下列情形之一的，属于非法转让、倒卖土地使用权“情节严重”，依照刑法
第二百二十八条的规定，以非法转让、倒卖土地使用权罪定罪处罚：
1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
4、非法获利五十万元以上的;
5、非法转让、倒卖土地接近上述数量标准并具有其他恶劣情节的，如曾因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚或者造成严重后果等。
《刑法》第二百二十八条规定：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。
在公司股权转让实践中，涉及该罪名的犯罪，一般都是转让公司利用公司股权整体转让之方式，达到公司名下唯一的财产——国有土地使用权转让之目的。
三、风险防范
对于转让方，需要注意的主要是受让方的支付风险。因此，对受让方的实力和信用需要采取针对性的调查，采用银行担保、担保公司保函、资产抵押和组合的分期支付方式等手段，均可有效的防范。
同时，转让公司股东对受让股东的个人品行、管理团队、管理水平、市场竞争力也相当关注。
比较而言，受让方需要花费更多的精力去防范股权受让风险。那么，如何有效防范呢?
股权投资作为一种投资策略，也要遵循《孙子兵法》中的“知己知彼，百战不殆;不知彼而知己，一胜一负;不知彼，不知己，每战必殆”的谋略。
(一)知己
知己包括知道自己想要什么和有什么样的能力实现目标。
在股权转让中，受让人要清醒的知道自己要受让的是怎样的股权?并且具有完全的支付能力实现股权的受让，不会因为支付能力而出现违约的情况。
(二)知彼
所谓知彼，主要的应包括对转让公司、转让股东的全面了解。

[律师回复] (1)买期房可能承担延期交房的风险；
(2)买期房可能承担房屋内在品质变化的风险；
(3)买期房可能承担房屋权属证件无法按期得到的风险。
【法律依据】
《民法典》第二百零九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；
未经登记，不发生效力，但是法律另有的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

[律师回复] 对于购房时会遇到的法律风险包含哪些这个问题，解答如下, 购房可能会遭遇的法律风险
(1)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实，对外销售期房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。
(2)开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为3%)时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。
(3)商品房的逾期交付的原因很多，但多数片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20%已付款的违约金或在获得10%的已付款的违约金后继续履行合同，而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格应有的地位。
(4)发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本中也无明确 规定赔偿，索赔的成功率预计很低。
(5)房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围，但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，其过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 购房可能会遭遇的法律风险
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(2)开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时，开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为3%)时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记，对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。
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[律师回复] 信贷经营者往往经营管理能力差，亦无严密的财会、簿记制度，旦大宗金融交易失败，对金融市场、生产和流通是个冲击。贷手续过卡简便，一不考虑资信，二无财产担保，每每纠纷发生无法解决，而借贷的直接现金交易，使其难以在更太范围内为商品经济腮务，且有些信贷已脱离了生产流通领域，一些人借机放超高利息，进行高利贷活动，折旧违背了信贷总值，干扰了金融市场。

[律师回复] 用人单位分立、合并、转让的，承继单位应当承担原用人单位的工伤保险责任；原用人单位已经参加工伤保险的，承继单位应当到当地经办机构办理工伤保险变更登记。
用人单位实行承包经营的，工伤保险责任由职工劳动关系所在单位承担。
职工被借调期间受到工伤事故伤害的，由原用人单位承担工伤保险责任，但原用人单位与借调单位可以约定补偿办法。
企业破产的，在破产清算时依法拨付应当由单位支付的工伤保险待遇费用。职工被派遣出境工作，依据前往国家或者地区的法律应当参加当地工伤保险的，参加当地工伤保险，其国内工伤保险关系中止；不能参加当地工伤保险的，其国内工伤保险关系不中止。职工再次发生工伤，根据规定应当享受伤残津贴的，按照新认定的伤残等级享受伤残津贴待遇。

[律师回复] 这个已经超过了平常一般律师代理的费用，正规的律师对于这种人身损害的案件，是不按照风险代理的比例收费的。还是会按照一件案件多少费用来收，而且算下来的是我差不多，也就是整个案件的10%左右。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其
一、售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。其
二、资金挪用。一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。其
三、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其
四、市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其
五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其
一、售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。其
二、资金挪用。一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。其
三、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其
四、市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其
五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

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三、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其
四、市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其
五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、遇到高利贷恐吓怎么办 民间借贷属于民事纠纷，债务人违约无法及时还款，依照法律规定，出借人应当向人民要求债务人归还借款。 但是，放高利贷的人不通过正常的法律途径索要借款，却对债务人及其家人进行恐吓威胁，这显然违法，债务人可以报警处理。 即使公安机关无法马上对这些人进行制裁或者处罚，但报警备案也是有帮助的，至少可以让放高利贷的人不敢轻易采取非法手段。 出借人根据约定，将利息计入本金请求借款人支付复利(俗称利滚利)的，只要约定利率不超出人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍，人民法院应予支持。 出借人根据约定同时主张逾期利息和违约金，只要逾期利息、违约金之和不超过按人民银行公布的同期同类贷款利率4倍计算出的利息，人民法院应予支持。 二、高利贷有哪些风险 1、剥削重，高利贷的利息来源于和小生产者的剩余劳动及一部分必要劳动。小生产者借用高利贷所支付的利息，是他们直接以自己的剩余劳动或必要劳动产品支付的。主和封建主借用高利贷所支付的利息，同样是和小生产者的剩余劳动或必要劳动产品。 2、非生产性。前面已经提到，高利贷的借者，无论是者还是小生产者，他们借用高利贷主要用于非生产支出。者借高利贷主要是为了维持其奢侈的生活，小生产者借高利贷是为了其基本的生活需要。这与借贷资本的用途以及信用资金的用途有着明显的区别。