怎样购买商品房 买商品房会遇到的风险有哪些

最新修订 | 2024-02-21
浏览10w+
卞晓飞律师
卞晓飞律师
执业认证 平台保障
咨询我
评分5.0分服务:153人
专家导读 风险:1、开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实。2、开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时,开发商往往通过在合同的。3、商品房的逾期交付的原因很多。4、发展商对房屋设计单方面做出重大调整。5、房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围。
怎样购买商品房 买商品房会遇到的风险有哪些

商品房的购买是一个不短也不简单的过程,在商品房买卖的过程中,购房者稍不注意,就会陷入购房陷阱,或者是损失房款,或者是买到的商品房存在这样那样的问题。那么,购房者怎样购买商品房才安全呢?对于购房者来讲,买商品房会遇到的风险有哪些是需要购房者谨慎防范的?请跟随律图小编一起在下文中进行了解吧。

一、怎样购买商品房

购买商品房一般经过下列程序:

1、签订认购书,并按开发商要求交纳定金或预付款。

签订认购书不是必经程序,但很多开发商要求购房者先签订认购书。商品房认购书,是开发商与准买受人之间确认准买受人在将来可确定时间与开发商洽谈购房合同的约定。通过商品房认购书,确定买卖双方有洽谈购房合同的义务。

2、签订正式的商品房买卖契约,按契约约定交付房价款。

这是最关键的一步,在签订契约前应全面了解房屋是否符合销售条件、是否存在不应有的风险、应对合同条款仔细研究。

3、办理商品房抵押贷款的,应与银行签订《个人住房贷款借款合同》、《抵押合同》,并办理抵押登记,有的银行还要求购房者对抵押的房屋进行投财产保险,从而还需与保险公司签订保险合同

4、对于商品房预售,开发商应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

5、购房者与开发商办理入住手续。

6、购房者按照与开发商协议在入往前或入住后与有关物业管理公司签订有关物业管理公约及其有关附件。

7、办理产权过户手续,购房者领取房屋产权证

预售的商品房交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发商应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发商的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除开发商和承购人有特殊约定外,开发商应当承担违约责任

二、买商品房会遇到的风险有哪些

1、开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实,对外销售期房。一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在购房人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息,但是在取得判决书上的权利之前,缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避,最后判决书上的权利也无法变成现实。

2、开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时,开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为3%)时有权解除合同,只能按合同价补足。这样,在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约,更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记,对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到,房屋使用受限却无法重新选择。

3、商品房的逾期交付的原因很多,但多数法院片面强调要求合同的实际履行,致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中,一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20%已付款的违约金或在获得10%的已付款的违约金后继续履行合同,而未给与在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格应有的地位。

4、发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约,但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,购房人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本中也无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。

5、房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围,但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙,则下雨或平时的漏水不可避免,且整修的效果差,其过程也烦人,此时购房人一般只能忍受。

由于商品房的价格不知道比一般的商品高了多少倍,因此,如果购房者在买商品房时不够谨慎,遭遇到了商品房的买卖风险,那么购房者将可能遭受的损失也是显而易见的。实践中,如果您决定购买商品房,一定要了解清楚购房环节以及各种注意事项,对可能会发生的风险谨慎防范,必要时可以委托房产律师陪同购房,以将购房风险降到最低。

文章涵盖面广,如需要针对性解答,可立即咨询小助手
咨询助手
24小时在线
立即咨询 >
咨询助手提示您
全文4.2千字,阅读时间约15分钟
直接问律师最快9秒应答
继续阅读
投诉/举报
免责声明:以上内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合,不代表平台的观点和立场。若内容有误或侵权,请通过右侧【投诉/举报】联系我们更正或删除。
展开
问题没解决? 125200人选择咨询律师
3402位律师在线平均3分钟响应99%好评
怎样购买商品房 买商品房会遇到的风险有哪些
一键咨询
  • 徐州用户1分钟前提交了咨询
    泰州用户3分钟前提交了咨询
    徐州用户1分钟前提交了咨询
    171****0765用户4分钟前提交了咨询
    镇江用户2分钟前提交了咨询
    153****0836用户2分钟前提交了咨询
    南通用户3分钟前提交了咨询
    154****7376用户3分钟前提交了咨询
    徐州用户3分钟前提交了咨询
    135****7410用户1分钟前提交了咨询
    宿迁用户2分钟前提交了咨询
    178****6743用户4分钟前提交了咨询
    泰州用户4分钟前提交了咨询
    157****7880用户4分钟前提交了咨询
    171****5716用户3分钟前提交了咨询
  • 无锡用户3分钟前提交了咨询
    170****4308用户4分钟前提交了咨询
    镇江用户1分钟前提交了咨询
    扬州用户3分钟前提交了咨询
    扬州用户2分钟前提交了咨询
    147****5341用户4分钟前提交了咨询
    155****0517用户4分钟前提交了咨询
    无锡用户2分钟前提交了咨询
    142****7081用户1分钟前提交了咨询
    143****6054用户3分钟前提交了咨询
    南通用户1分钟前提交了咨询
    泰州用户1分钟前提交了咨询
    135****4880用户1分钟前提交了咨询
    130****6026用户2分钟前提交了咨询
    137****0230用户2分钟前提交了咨询
律图法律咨询
汇聚全国海量律师、律师实名认证
快速问律师
无需等待
最快9秒回复、24小时不限次沟通
优选律师
根据问题为您优选专业律师
服务保障
亿万用户使用好评率98%
正在服务的律师
李胜春律师 李胜春律师
湖南公言(深圳...
韩佩霞律师 韩佩霞律师
江苏大昶律师事...
易轶律师 易轶律师
北京家理律师事...
邢环中律师 邢环中律师
上海金茂凯德律...
胡静律师 胡静律师
四川胡云律师事...
吴伟涛律师 吴伟涛律师
海南国社律师事...
罗钟亮律师 罗钟亮律师
浙江绣湖律师事...
张嘉宝律师 张嘉宝律师
广东生龙律师事...
郑小克律师 郑小克律师
重庆瀚沣律师事...
黄谊欣律师 黄谊欣律师
广东广荣律师事...
信金国律师 信金国律师
北京家问律师事...
都燕果律师 都燕果律师
四川循定律师事...
彭彦林律师 彭彦林律师
四川兴蓉律师事...
孙术校律师 孙术校律师
河北英利律师事...
郑桃林律师 郑桃林律师
湖北楚同律师事...
谭海波律师 谭海波律师
广东江湾律师事...
薛小玲律师 薛小玲律师
天津德敬律师事...
邓霞律师 邓霞律师
重庆海力律师事...
立即问律师 99%用户选择

大家也在问

为你推荐
购买商品房如何防范风险
1、签订预售合同的有关面积条款或面积争议解决条款时,可以采取以下防范措施:1、约定按套内的建筑面积结算商品房面积纠纷的种类来看,一般争议的面积多是由分摊的公用面积引起的。所以消费者可以要求约定按所购商品房分户门以内的建筑面积结算房价款。
10w+浏览
房产纠纷
购买新买的商品房如何避免购房时遇到的风险
[律师回复]
一、如何避免购买商品房风险
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。
2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。
3、审慎签订商品房买卖合同。一是,签订合同时,应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本,应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款,并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是,对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属,应在商品房买卖合同中进行约定,避免发生纠纷。三是,签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合,合同规定通常有面积数量不符合,质量不符合房型不符合等,对于面积不符的合同有约定的,从约定,合同没有约定的,按有关法律法规规定:因勘察误差,公用面积分摊计算失误的,应按原合同价不变,因开发商变更设计发生面积误差的,双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任,上述两项原因之外,发生面积误差的,原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的,按合同价不变,实际面积不足合同面积的,不足部分应当退款。对于质量不符合的,应由卖方采取补救措施,对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失,如果房屋存在缺陷,不符合安全标准,在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同,赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书,按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化,在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料;在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见;在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士,对行情不了解,很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时,尤其是在签订房屋买卖合同时,向专业律师寻求帮助。
快速解决“房产纠纷”问题
当前3402位律师在线
立即咨询
购买商品房存在什么风险
[律师回复] 1、宣传虚假广告风险
在房地产市场中,多数房地产开发企业会采取期房的形式来运作,以售“楼花”的方式进行销售,以此获得项目开发的建设资金,减少自己的资金压力。由于这种形式的特殊性,存在很多不确定性,购房者多依据房地产开发企业的广告宣传来决定是否购买其商品房,因此,对于一个房地产开发企业来说,广告宣传设计如何,将直接影响着期房的销售情况,至关重要。如今在商品房买卖中大肆虚假宣传的现象也十分常见,不真实的样板房、海景房等
2、签订商品房认购书的风险
开发商往往会组织进行预订、认购等方式,收取购房者一部分定金,与购房者签订认购协议,在协议中约定一些基本内容,比如房屋的面积、位置、户型等,在取得了预售许可证后,再通过协商订立正式的商品房买卖合同,将认购书中的主要内容固定在商品房买卖合同中。当然取得预售许可证后也可以签署认购书,即俗称的“大定”。
认购书并不是商品房买卖合同。一般是在订立商品房买卖合同存在法律上的障碍时(没有取得预售许可证)而订立的。在签订认购书后,交易双方只能依据诚实信用原则,在签订商品房买卖合同的条件成就后,要求对方就商品房买卖合同中的其他内容进行谈判。实践中,并不是任何情况下签订的认购书都是有效的。如果认购书实际上被依法认定为买卖合同,那么在未取得预售手续时就是无效的。
3、商品房买卖合同违约风险
对于房地产开发企业来说,房屋建设过程中会有很多不确定性,延期交房或者延期办理房屋产权证是常有的事情,如何有效的在房屋买卖合同对此违约责任的作出约定,是十分重要的。当延期交房或者延期办理房屋产权证的情况发生时,合同并不必然导致解除。
买商品房时遇到风险,如何预防
[律师回复]
一、如何避免购买商品房风险
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。
2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。
3、审慎签订商品房买卖合同。一是,签订合同时,应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本,应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款,并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是,对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属,应在商品房买卖合同中进行约定,避免发生纠纷。三是,签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合,合同规定通常有面积数量不符合,质量不符合房型不符合等,对于面积不符的合同有约定的,从约定,合同没有约定的,按有关法律法规规定:因勘察误差,公用面积分摊计算失误的,应按原合同价不变,因开发商变更设计发生面积误差的,双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任,上述两项原因之外,发生面积误差的,原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的,按合同价不变,实际面积不足合同面积的,不足部分应当退款。对于质量不符合的,应由卖方采取补救措施,对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失,如果房屋存在缺陷,不符合安全标准,在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同,赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书,按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化,在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料;在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见;在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士,对行情不了解,很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时,尤其是在签订房屋买卖合同时,向专业律师寻求帮助。
购买商品房该怎么避免风险
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 购买商品房流程是怎样的呢?
第一步:和发展商签订认购书
当购房者决定买房,并挑选好自己中意的住宅后,他将进行的
第一步就是与发展商签订认购书,以表明购房意向并交纳一定数额的认购金(即订金),订金是由发展商根据房价自定的,一般几百元到几千元不等,也有上万元的。
认购书的主要内容包括:
1.发展商、销售方及认购书的基本情况;
2.所认购房产的基本情况(户型、建筑面积、单位价格、币种、房产的总价);
3.订金数额、付款方式(一次性付款、分期付款、银行按揭贷款、公积金贷款、组合贷款);
4.付款时间(主要针对分期付款方式)、付款地点、帐户等;
5.签订正式条约的时间(一般为认购后的一周以内)。
签完了认购书,销售方应该给买房人发放《签约须知》,以便买房人了解以后的细节,为正式签约作准备。《签约须知》的内容有:A购房者若委托他人签约,委托书的有关证明;B关于贷款所需凭证的说明;C需要交纳的相关税费、手续费等说明;D购房人在签订条约时需携带的证件;E签约地点。
注意:签认购书时,可能有的“认购书”上写的是“定金”,您要特别注意这个“定金”,它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约,您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证,您与发展商签订的就是内部“认购书”,请留意:尽管内部认购的房价会便宜一些,但内部认购书在法律上是无效的!
第二步:与发展商签订购房合同
签订购房合同时一定要慎重对待啦,因为您的权利和义务都体现在内了。另外,一旦将来与销售方发生纠纷,购房合同可是解决的重要根据和凭证。所以,在签合同之前,您需要仔细查验发展商的资格和“五证”(即计委立项可行性研究的批件、规划许可证、土地使用证、开工建设许可证、商品房预售许可证);如果是现房,根据规定,发展商已经不需要再办理“销售许可证”,而改为办理大产权证的审批手续,去产权登记部门进行房屋所有权的初始登记,办理《房屋产权证》。您一定要看清楚发展商的《房屋产权证》是否包括了您想买的房子?一切检查完毕后,您还需要交纳一定数额的定金。
在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来,通常,发展商会将一些承诺印在宣传品中,或由售楼人员口头答应,但是等到实际交付的时候,很可能就会出现问题,而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻,说合同中没写。所以,您千万不要疏忽大意,任何值得注意的问题都要落实在合同里。
您如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理,律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。
注意:还有可能会出现的情况是,购房者在交付了定金之后,随着对该房产项目了解的加深而感觉不好,不想购买的时候,发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确何种情况下,购买者可以终止协议,拿回定金。
第三步:办理预售登记
签完购房合同后,买卖双方应到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续(如是外销房,则应到市国土资源和房屋管理局市场处办理)。预售登记对保护房屋交易双方的权益非常重要,只有在办理完预售(预购)登记后,购房合同生效。
注意:如果您买的是期房,您还是需要看发展商的商品房预售许可证。除此之外,由于买期房距离入住还有一段较长的时间,在这段时间里,您应该经常与卖房者联系,或经常到施工现场去看看,了解该房产项目的工程进度,发展商是否能顺利交房?如果不能按时交房,您应当按合同规定索赔。
第四步:办理立契过户手续
契约有预售契约和买卖契约两种,预售契约是相对于期房而论的;买卖契约则用于现房交易。立契过户是发展商和买房人进行交易、更换房屋产权不可缺少的重要环节。
立契过户在市或各区县房地产交易所办理,办理过户手续时,买房人应携带购房合同正本、结算单、身份证、个人名章等,这些手续都应该是买房人亲自办理的,如果不能亲自办理而需他人代办的,买房人一定要出具委托书,委托书上必须加盖所在单位或街道办事处的公章(有些区县房地产交易所要求同时具有公证处的公证书);如果购房者正在外地,那么则必须在当地的公证处作公证,把公证书带回来;如果购房者正在国外,还应加盖我国驻当地大使馆的公章。
办理立契过户手续时,买房人要缴纳契税、买卖手续费和印花税。
注意:在办理立契过户之前,购房者必须先到相应的市小区办或各区县小区办缴纳公共维修基金。
第五步:办理入住
在办理入住之前,您需要交清合同款,办理结算;发展商要统一审核您的付款情况,每期付款的底单复印件都须立档保存,在最后入住时以供审核。购房人持合同就可以到物业管理公司拿钥匙,拿钥匙时,要求签订物业管理公约。在签约前,您要对公约仔细研究,充分了解自己应享受的权利和承担的义务,并交付相关的管理费。
注意:如果是期房,那么在其竣工后,实际测量面积与合同上的销售面积会有一定的差异,购房者在与发展商办理结算时,应根据预售合同条款,维护自己的权益。若实际面积减少时,可要求发展商给予补偿,或解除合同并要求卖方赔偿相应的经济损失。
够买商品房注意事项
购房者在购买商品房,尤其是购买期房时,为使自己的权利能够得到保障,在签订购房合同之前,要注意审查开发商是否“五证俱全”。五证分别是国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。
国有土地使用权证。根据我国法律规定,只有具有国有土地使用权证才能进行商品房开发;对于集体土地,国家是严禁在集体土地上进行商品房开发的。只有县级以上人民政府在对集体土地进行征用后,才可以将国有土地出让给开发商进行开发。购房者在审查国有土地使用证时,要注意土地使用者的名称与开发商是否一致,是否是国有土地使用权。购房者还应注意土地使用权证上记载的土地用途和年限,土地用途应为住宅(购买非住宅类商品房另当别论),使用年限应是70年。
建设用地规划许可证。根据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》,开发商只有在取得建设用地规划许可证后,才能办理国有土地使用权证。取得了建设用地规划许可证,表明开发商所开发土地经过城市规划行政主管部门审核后,符合城市规划要求。如果没有取得建设用地规划许可证,则土地权属证明无效。购房者在审查建设用地规划许可证时,要注意开发商开发用地的实际用途、位置界限等证记载的是否一致。
建设工程规划许可证。建设工程规划许可证是开发商所建工程符合城市规划要求的证明,如果开发商拿不出建设工程规划许可证,则意味该建筑是违章建筑。
施工许可证。施工许可证是允许开发商开工的批准文件,只要工程投资达到30万元或建筑面积超过300平方米就必须办理施工许可证。取得施工许可证表明建筑工程施工图纸已审查,施工单位和监理单位已确定。购房者在审查许可证时,也要用心查看。比如根据施工许可证上记载的开工日期和竣工日期,可以推算开发商是否会延迟交房,如果发现问题,则可以早日采取应对措施。
浏览更多不如直接问
获取专业解答,125200 人正在咨询
买商品房的风险都有哪些
房屋质量风险,期房交房时,出现问题最多的就是房屋的质量问题。因为在签订购房合同时,房屋并未成型,很多隐蔽的房屋质量问题根本无法检测,开发商如何偷工减料,降低施工标准,如何让缩减面积,获取更多利益,购房者无法得知。为减少风险,只能靠合同约束,另一方法是一定要购买五证齐全的楼盘。
10w+浏览
房产纠纷
问题紧急?在线问律师 >
3402 位律师在线,高效解决问题
购买商品房如何防范风险
防范因购买商品房而产生的风险,有以下几点建议,首先购房者不要轻易相对开发商的口头承诺和宣传。其次,要对开发商的相应资质作出查验。然后,还要对商品房的修建手续作出查验。接下来,购房的时候最好不要购买在农村集体土地上面修建的房屋。最后,与开发商签订商品房买卖合同的时候需要慎重对待。
10w+浏览
房产纠纷
商品房包销有什么风险,商品房包销风险如何处理
[律师回复]
一、商品房包销开发商有什么风险商品房报销开发商可能会出现以下几种风险:
1、广告宣传是包销过程中必不可少的细节,作为代理人的包销商往往是完成商品房广告的设计、制作并承担费用的。包销合同签订后,一些包销商从其利益出发,往往会在与煤体、广告公司、购房人交往时,作出不实宣传和承诺,这对开发商来说是个潜在的风险,包销商完成委托事务后就离开销售项目,而销售后的工作与责任全部要由开发商来承担。
2、别包销商为在包销期内确保销售,会轻易在商品房买卖合同中作以不合实际的承诺,若开发商对合同不进行审查,随来随盖,甚至有的开发商把公章交给包销商签约使用,那么,在盖章的同时,也埋下了日后纠纷。如果在这种销售方式下,开发商加盖公章的行为,仍视为是一种权利的话,那么开发商随时都可以放弃这种权利,使售房合同缺少必备的要件,造成合同效力的缺陷,包销商的销售权就会严重受到制约,全权包销就会随时落空。这显然不利于确立一个良好健康的包销关系。
二、商品房包销风险如何解决
(一)、商品房开发商风险的解决办法
1、开发商应在包销合同中详细规定双方的权利和义务,应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须得到开发商的认可,或者明确约定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失,应由包销商负责赔偿。建议开发商委派律师参与包销行为的设定,以实践的角度提高包销合同的签约质量,以克服包销过程中的漏洞和缺陷,避免事后纠纷。
2、在销售过程中,开发商应多方参与并监督包销商的工作,而不是甩手不管。尤为重要的是,作为交易中最为重要的环节--商品房买卖合同的签订,开发商不宜将此项工作委托给包销商。
3、开发商在把公章交给包销商签约使用时应委派公司的专门人员或律师负责办理,或由专门人员或律师审核把关。为确保卖销双方的各自权益,双方应在包销合同中,明确由开发商掌管公章,并绝对做到专人负责,但在包销商正常合法的售房过程中,开发商应正确履行其无条件的盖章义务,不能随心所欲地自由选择,影响包销商的正常经营。
(二)、商品房包销方风险的解决办法
1、《解释》第21条规定“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”所以只要在包销期限内,开发商就不得自行销售,否则构成违约,包销商就可以依据以上规定来主张权利。为保护自己的合法权益,包销人可要求开发商在包销合同中明确约定,一旦开发商违约,除盈利应归包销商所有以外,开发商还应赔偿包销商因此而遭受的其他损失。当然,开发商自行销售包销人包销的房屋,会有不同的价位,因此,包销合同中应区分不同的情况予以处理。
2、按照包销合同约定,在包销人已全部向开发商支付包销款的情况下,包销人应获得全部的购房款;在包销人尚未向开发商支付包销款的情况下,购房款中的一部分是开发商依据包销合同应得的包销款额,另一部分是包销人应得的溢价利益。
3、在商品房买卖合同生效之后,常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形,如果开发商因此对买受人提讼的,包销人可以作为有请求权的第三人参加诉讼,提出诉讼请求,主张自己的利益。当然,包销人也可以与开发商一起作为共同原告提讼,或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中,在开发商取得购房款后,向开发商索取其应得的利益;如果开发商不予支付,包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提讼。
4、在商品房买卖合同生效之后,常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形,如果开发商因此对买受人提讼的,包销人可以作为有请求权的第三人参加诉讼,提出诉讼请求,主张自己的利益。当然,包销人也可以与开发商一起作为共同原告提讼,或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中,在开发商取得购房款后,向开发商索取其应得的利益;如果开发商不予支付,包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提讼。
商品房包销开发商有什么风险,商品房包销风险如何解决
[律师回复]
一、商品房包销开发商有什么风险商品房报销开发商可能会出现以下几种风险:
1、广告宣传是包销过程中必不可少的细节,作为代理人的包销商往往是完成商品房广告的设计、制作并承担费用的。包销合同签订后,一些包销商从其利益出发,往往会在与煤体、广告公司、购房人交往时,作出不实宣传和承诺,这对开发商来说是个潜在的风险,包销商完成委托事务后就离开销售项目,而销售后的工作与责任全部要由开发商来承担。
2、别包销商为在包销期内确保销售,会轻易在商品房买卖合同中作以不合实际的承诺,若开发商对合同不进行审查,随来随盖,甚至有的开发商把公章交给包销商签约使用,那么,在盖章的同时,也埋下了日后纠纷。如果在这种销售方式下,开发商加盖公章的行为,仍视为是一种权利的话,那么开发商随时都可以放弃这种权利,使售房合同缺少必备的要件,造成合同效力的缺陷,包销商的销售权就会严重受到制约,全权包销就会随时落空。这显然不利于确立一个良好健康的包销关系。
二、商品房包销风险如何解决
(一)、商品房开发商风险的解决办法
1、开发商应在包销合同中详细规定双方的权利和义务,应要求包销商在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须得到开发商的认可,或者明确约定因包销商的不实宣传与承诺等行为造成开发商的损失,应由包销商负责赔偿。建议开发商委派律师参与包销行为的设定,以实践的角度提高包销合同的签约质量,以克服包销过程中的漏洞和缺陷,避免事后纠纷。
2、在销售过程中,开发商应多方参与并监督包销商的工作,而不是甩手不管。尤为重要的是,作为交易中最为重要的环节--商品房买卖合同的签订,开发商不宜将此项工作委托给包销商。
3、开发商在把公章交给包销商签约使用时应委派公司的专门人员或律师负责办理,或由专门人员或律师审核把关。为确保卖销双方的各自权益,双方应在包销合同中,明确由开发商掌管公章,并绝对做到专人负责,但在包销商正常合法的售房过程中,开发商应正确履行其无条件的盖章义务,不能随心所欲地自由选择,影响包销商的正常经营。
(二)、商品房包销方风险的解决办法
1、《解释》第21条规定“出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外。”所以只要在包销期限内,开发商就不得自行销售,否则构成违约,包销商就可以依据以上规定来主张权利。为保护自己的合法权益,包销人可要求开发商在包销合同中明确约定,一旦开发商违约,除盈利应归包销商所有以外,开发商还应赔偿包销商因此而遭受的其他损失。当然,开发商自行销售包销人包销的房屋,会有不同的价位,因此,包销合同中应区分不同的情况予以处理。
2、按照包销合同约定,在包销人已全部向开发商支付包销款的情况下,包销人应获得全部的购房款;在包销人尚未向开发商支付包销款的情况下,购房款中的一部分是开发商依据包销合同应得的包销款额,另一部分是包销人应得的溢价利益。
3、在商品房买卖合同生效之后,常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形,如果开发商因此对买受人提讼的,包销人可以作为有请求权的第三人参加诉讼,提出诉讼请求,主张自己的利益。当然,包销人也可以与开发商一起作为共同原告提讼,或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中,在开发商取得购房款后,向开发商索取其应得的利益;如果开发商不予支付,包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提讼。
4、在商品房买卖合同生效之后,常常会出现买受人延期或不按约定支付购房款的情形,如果开发商因此对买受人提讼的,包销人可以作为有请求权的第三人参加诉讼,提出诉讼请求,主张自己的利益。当然,包销人也可以与开发商一起作为共同原告提讼,或者不参加到开发商与买受人的诉讼当中,在开发商取得购房款后,向开发商索取其应得的利益;如果开发商不予支付,包销人可以依据双方之间的包销合同对开发商提讼。
应该怎么降低购买到抵押商品房的风险
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 如何降低购买到抵押商品房的风险
1、在购房过程中要想避免这种风险,可以到房管部门进行查询,因为在建工程要办理抵押,需要到房管部门进行登记。同时,如果是买了在建的抵押了的房子,要注意资金监管的事情。
2、购房者在购房过程中,除了查询,还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封,系统里都有记录,是网签不了的,购房者可以及时发现并避免损失。
3、实践中,许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意,在办理《房屋所有权证》时,房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载,造成办理产权过户出现障碍,购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。
因此,为了规范购房法律关系,减少甚至杜绝纠纷,从保护购房者利益的角度出发,较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款:
①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押,否则,买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。
②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间,要求出卖人提供《国有土地使用证》,以便及时了解该项目的抵押情况。
在买房前,与其事后维权,不如在事前就防范、避免这种风险的发生,以减少后期的各种可能产生的麻烦。
问题未解决?即刻提问 >
已帮助 3亿+ 用户解决法律难题
购买商品房风险怎么防范
防范因购买商品房而产生的风险,有以下几点建议,首先购房者不要轻易相对开发商的口头承诺和宣传。其次,要对开发商的相应资质作出查验。然后,还要对商品房的修建手续作出查验。接下来,购房的时候最好不要购买在农村集体土地上面修建的房屋。最后,与开发商签订商品房买卖合同的时候需要慎重对待。
10w+浏览
房产纠纷
应该如何降低购买到抵押商品房的风险
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如何降低购买到抵押商品房的风险
1、在购房过程中要想避免这种风险,可以到房管部门进行查询,因为在建工程要办理抵押,需要到房管部门进行登记。同时,如果是买了在建的抵押了的房子,要注意资金监管的事情。
2、购房者在购房过程中,除了查询,还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封,系统里都有记录,是网签不了的,购房者可以及时发现并避免损失。
3、实践中,许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意,在办理《房屋所有权证》时,房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载,造成办理产权过户出现障碍,购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。
因此,为了规范购房法律关系,减少甚至杜绝纠纷,从保护购房者利益的角度出发,较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款:
①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押,否则,买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。
②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间,要求出卖人提供《国有土地使用证》,以便及时了解该项目的抵押情况。
在买房前,与其事后维权,不如在事前就防范、避免这种风险的发生,以减少后期的各种可能产生的麻烦。
快速解决“房产纠纷”问题
当前3402位律师在线
立即咨询
购买商品房交房合同中的风险怎么处理
[律师回复]
一、如何避免购买商品房风险
1、不轻信口头宣传和承诺。对房地产开发企业的广告宣传、销售人员口头承诺,购房者应谨慎辨别。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的,最好要求开发企业以书面合同形式予以确定,不写进合同条款中的事项发生纠纷后,很难受到法律保护。
2、城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。目前,有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼,用于安置本集体经济组织成员,但在安置过程中,擅自扩大销售对象,以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋,将无法办理房屋产权登记,合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”,均不符合法律规定,不受法律保护。
3、审慎签订商品房买卖合同。一是,签订合同时,应使用房地产管理部门或有公信力的行业协会制定的合同示范文本,应仔细阅读并确保理解合同中有关交付条件、房屋交接、产权办理等条款,并就补充性条款与房地产开发企业进行充分沟通。二是,对于实践中易发生产权争议的车库、车位等公共部位或公共设施的产权归属,应在商品房买卖合同中进行约定,避免发生纠纷。三是,签订的商品房买卖合同要到房地产管理部门进行合同登记备案。
二、交付的房屋不符合约定怎么办交付的房屋不符合,合同规定通常有面积数量不符合,质量不符合房型不符合等,对于面积不符的合同有约定的,从约定,合同没有约定的,按有关法律法规规定:因勘察误差,公用面积分摊计算失误的,应按原合同价不变,因开发商变更设计发生面积误差的,双方按实际面积协商价格。协商不成允许退房开发商应承担违约责任,上述两项原因之外,发生面积误差的,原则上以有利于购房一方的原则处理即实际面积超过合同面积的,按合同价不变,实际面积不足合同面积的,不足部分应当退款。对于质量不符合的,应由卖方采取补救措施,对房屋进行修理并赔偿买方的经济损失,如果房屋存在缺陷,不符合安全标准,在合理期限内无法修复的应当允许买方解除合同,赔偿损失。交房同时开发商应交付住宅质量保证书和住宅使用说明书,按规定履行保修义务。商品房开发商为了实现利润最大化,在开发建设上偷工减料、使用劣质建筑材料;在销售上开发商“一房多卖”、无资格销售、隐瞒抵押甚是常见;在交付上违反合同迟延履行、不当交付比比皆是。购房者不是专业人士,对行情不了解,很容易导致上当受骗。建议购房者在购房时,尤其是在签订房屋买卖合同时,向专业律师寻求帮助。
针对如何降低购买到抵押商品房的风险
[律师回复] 1、在购房过程中要想避免这种风险,可以到房管部门进行查询,因为在建工程要办理抵押,需要到房管部门进行登记。同时,如果是买了在建的抵押了的房子,要注意资金监管的事情。
2、购房者在购房过程中,除了查询,还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封,系统里都有记录,是网签不了的,购房者可以及时发现并避免损失。
3、实践中,许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意,在办理《房屋所有权证》时,房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载,造成办理产权过户出现障碍,购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。
因此,为了规范购房法律关系,减少甚至杜绝纠纷,从保护购房者利益的角度出发,较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款:
①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押,否则,买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。
②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间,要求出卖人提供《国有土地使用证》,以便及时了解该项目的抵押情况。
在买房前,与其事后维权,不如在事前就防范、避免这种风险的发生,以减少后期的各种可能产生的麻烦。
针对如何降低购买到抵押商品房的风险
[律师回复] 1、在购房过程中要想避免这种风险,可以到房管部门进行查询,因为在建工程要办理抵押,需要到房管部门进行登记。同时,如果是买了在建的抵押了的房子,要注意资金监管的事情。
2、购房者在购房过程中,除了查询,还要注意及时网签并备案。如果是房子出现了除在建工程之外的抵押或者是查封,系统里都有记录,是网签不了的,购房者可以及时发现并避免损失。
3、实践中,许多开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意,在办理《房屋所有权证》时,房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载,造成办理产权过户出现障碍,购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》。
因此,为了规范购房法律关系,减少甚至杜绝纠纷,从保护购房者利益的角度出发,较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款:
①出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押,否则,买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。
②买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间,要求出卖人提供《国有土地使用证》,以便及时了解该项目的抵押情况。
在买房前,与其事后维权,不如在事前就防范、避免这种风险的发生,以减少后期的各种可能产生的麻烦。
问题紧急?在线问律师 >
3402 位律师在线,高效解决问题
商品房买卖的风险都有哪些
买房对于普通人来说,是一件大事,马虎不得。买商品房,是蚂蚁与大象之间的智力对抗。商品房买卖,具有数额比较大、法律关系比较复杂等特点。因此,明确商品房买卖的风险,了解清楚该如何预防这些风险,其实还是比较重要的。下面,律图小编就来为你做详细介绍。
10w+浏览
房产纠纷
购房时可能会遇到哪些风险,买房时如何防范购房风险?
[律师回复]
一、购房时可能会遇到哪些风险由于购房人和开发商之间严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在,购房人承受了过多风险的情形大量存在,购房人承受了过多的风险,也遭遇了太多的不幸,这些风险和不幸有:

1)开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实,对外销售期房。一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在购房人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋。在合同被宣告为无效时只有拿回本金和同期银行贷款利息,但是在取得判决书上的权利之前,缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避,最后判决书上的权利也无法变成现实。

2)开发商恶意搭售商品房。特别在房价价位高时,开发商往往通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度(一般为3%)时有权解除合同,只能按合同价补足。这样,在房价下跌时购房人则无法要求以交付时的市场价补足而无端构成违约,更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记,对于“缩水”的商品房一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到,房屋使用受限却无法重新选择。

3)商品房的逾期交付的原因很多,但多数片面强调要求合同的实际履行,致使购房人无法摆脱该合同而做重新选择。

4)发展商对房屋设计单方面做出重大调整。这本属开发商的重大违约,但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,购房人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本中也无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。

5)房屋的“裂”、“漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内属合理安全使用范围,但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙,则下雨或平时的漏水不可避免,且整修的效果差,其过程也烦人,此时购房人一般只能忍受。
二、买房时如何防范购房风险要防范购房风险,购房者在选购商品房时应把握以下几点:
1、消费者在购房时要透过广告宣传表面的现象做实质性的核实,充分行使消费者的知情权。一是要了解房地产开发商市场准入的合法性,必须查看是否具备五证、两书、一照。五证即《国有土地使用权证》、《建设工程用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《开工证》《内(外)销商品房预售(销售)许可证》。两书即《商品品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。一照即《企业法人营业执照》;二是要实地了解拟购房屋的具体情况,核实与广告内容是否一致。不要轻信广告,有不少广告存在着概念不清、误导消费者的情况。
2、凡产权不清或产权纠纷尚未了结的商品房,购置时要谨慎。消费者最好要求房地产公司提供商品房产权权属证明书,以做到有备无患。
3、购房时还须了解房屋维修、供水、供暖、供电、供气及卫生等物业管理事项。并将这些方面的承诺内容写进购房合同。不要只注意房屋的外观而忽视配套设施和相应服务,最终带来无穷的烦恼。
4、要谨慎签订购房合同,签订合同前最好向业内律师咨询,对购房合同条款中的具体内容要清楚明白,尽量做到权利与义务对等、公平,在合同中要注明开发商履行各项义务的期限及违约责任,并将开发商在宣传中明示的事项写入合同,警惕“霸王合同”。
快速解决“房产纠纷”问题
当前3402位律师在线
立即咨询
浏览更多不如直接问
获取专业解答,125200 人正在咨询
律图 > 法律知识 > 房产纠纷 > 房屋买卖 > 怎样购买商品房 买商品房会遇到的风险有哪些
法律专业性强,自行处理有风险,建议咨询律师