商品房广告免责条款包括哪些

最新修订 | 2024-02-21
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专家导读 有地开发商为规避自身责任,往往在其销售广告或图片资料一般都在不显眼的角落,有一行意思大概相同的小字,“本广告的最终解释权归开发商所有,相关数据以政府最终批准文件为准”。
商品房广告免责条款包括哪些

开发商在销售商品房的时候,一般都是通过打广告的形式来吸引购房者的,而此时也会在售房广告中特别强调一些免责条款,那通常商品房广告免责条款包括哪些内容呢?可能很多购房者都没有注意过,下面就让律图小编来为你做详细解答吧。

一、商品房广告免责条款包括哪些

免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定,直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。对于购房者,购买预售房即期房因其现实的价格优惠及房屋选择的优先性而备受青睐,但购买期房追求的是一种期待利益,房屋建设的不确定性和合同权利的实现具有很大的风险。而对于出售方来说,房产正在开发建设中,到建成交付使用前还有很多不确定的因素会影响施工进程,开发商对未来可能发生的不可预知的阻却事由也要承担相应的投资风险。

故出售方往往通过签订补充协议规定免责条款,以尽量减少其投资风险,售房一方希望免责范围愈大愈好,而作为利益相对的购房者,则希望免责条款的范围愈小愈好。双方发生争议时,其争议焦点往往会围绕免责条款的问题展开。有地开发商为规避自身责任,往往在其销售广告或图片资料一般都在不显眼的角落,有一行意思大概相同的小字,“本广告的最终解释权归开发商所有,相关数据以政府最终批准文件为准”。

二、商品房广告免责条款有效吗

开发商在合同中写明“本广告的最终解释权归开发商所有,相关数据以政府最终批准文件为准”。这样的免责条款有效吗?

房地产的推广离不开广告宣传,对于开发商的广告宣传的相关法律效力问题以及造成购房人与开发商纠纷的处理,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对房地产交易中发生纠纷较多的一些问题如何具体适用法律作了较为明确具体的规定。《解释》明确规定,商品房的销售广告和图片资料为要约邀请,只要具备以下条件,就应当视为要约:

1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺;

2、此说明和允诺应当具体确定;

3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,即应当承担违约责任

依据法律规定,此格式性公告并不能免除开发商的诚信责任,只要其图片的内容符合解释中所规定的要约条件,开发商违反时,仍应当承担违约责任。同样,开发商在销售商品房时会做一些样板间,样板间形式同样作为其广告宣传的一种方式,对于实际销售的商品房如果与样板间不一致时,购房人也可以通过法律途径维护自己的权益。

对于开发商发布的广告的法律后果,我国建设部2001年4月颁布的《商品房销售管理办法》做出了明确的规定,为购房者对付广告不实这一商品房销售中的痼疾开出了一剂良药。但是,很多购房者还是被开发商发布的广告蒙骗,购房者可以咨询律师,拆穿开发商的陷阱。

需要注意我国对商品房广告的定性为要约邀请,而其中开发商为避免日后产生不必要的纠纷,因此也会特别强调一些免责条款,具体商品房广告免责条款的内容,小编已经在上文中作出了介绍。现实中,要是发现实际情况与广告承诺不一致的,其实这种情况下购房者要想进行维权还是比较难的。

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商品房广告免责条款包括什么
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、商品房广告免责条款有哪些
免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定,直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。故出售方往往通过签订补充协议规定免责条款,以尽量减少其投资风险,售房一方希望免责范围愈大愈好,而作为利益相对的购房者,则希望免责条款的范围愈小愈好。双方发生争议时,其争议焦点往往会围绕免责条款的问题展开。有地开发商为规避自身责任,往往在其销售广告或资料一般都在不显眼的角落,有一行意思大概相同的小字,“本广告的最终解释权归开发商所有,相关数据以政府最终批准文件为准”。
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1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺;
2、此说明和允诺应当具体确定;
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,即应当承担违约责任。
依据法律规定,此格式性公告并不能免除开发商的诚信责任,只要其的内容符合解释中所规定的要约条件,开发商违反时,仍应当承担违约责任。同样,开发商在销售商品房时会做一些样板间,样板间形式同样作为其广告宣传的一种方式,对于实际销售的商品房如果与样板间不一致时,购房人也可以通过法律途径维护自己的权益。
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商品房广告免责条款包含哪些
[律师回复] 您好,关于商品房广告免责条款包含哪些这个问题,我的解答如下,
一、商品房广告免责条款有哪些
免责条款约定是商品房预售合同中的一项重要约定,直接关系到双方当事人的权利能否如期实现。故出售方往往通过签订补充协议规定免责条款,以尽量减少其投资风险,售房一方希望免责范围愈大愈好,而作为利益相对的购房者,则希望免责条款的范围愈小愈好。双方发生争议时,其争议焦点往往会围绕免责条款的问题展开。有地开发商为规避自身责任,往往在其销售广告或资料一般都在不显眼的角落,有一行意思大概相同的小字,“本广告的最终解释权归开发商所有,相关数据以政府最终批准文件为准”。
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1、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺;
2、此说明和允诺应当具体确定;
3、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。对符合上述条件说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,即应当承担违约责任。
依据法律规定,此格式性公告并不能免除开发商的诚信责任,只要其的内容符合解释中所规定的要约条件,开发商违反时,仍应当承担违约责任。同样,开发商在销售商品房时会做一些样板间,样板间形式同样作为其广告宣传的一种方式,对于实际销售的商品房如果与样板间不一致时,购房人也可以通过法律途径维护自己的权益。
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[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下,
一、房产广告纠纷的表现有哪些
(一)模糊宣传纠纷:
这种房产广告几乎到处都是,购房者很容易判断这是夸大渲染的内容,一般很少有购房者依据这种宣传请求开发商承担违约责任。比如无论什么楼盘,都冠以高尚社区、依山傍水,黄金地带、零风险投资商机无限,贵族享受等等,这些宣传中描述的房屋标准语言模糊、难以量化。
根据法律规定,要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。这种房产宣传广告就属于希望潜在购房人向自己发出购房要约的要约邀请,对开发商不具有法律约束力。
(二)假性模糊纠纷
:有些销售广告对自己所售房屋的面积、绿化、质量、装修等内容作出描述与承诺,但具体数字、规格、标准并不明确,比如标明商品房的起价或均价;承诺高级防水材料,使用进口厨具,24小时保安等。这些宣传模糊中带有明确,要具体分析。比如对价格做了区分但没有明确多少钱一平,厨具使用的,有保安,这些可以确定,但是什么是高级防水材料就不明确了。
根据《合同法》15条和《解释》第3条,如果广告的说明与允诺具体明确,对合同订立和房屋价格有重大影响的,可以视为要约。比如开发商将纯德国进口厨具变更为国内产品或他国进口,购房者可以要求其承担更换、重作或支付违约金等责任。
(三)未来环境纠纷:
一些广告采用彩色效果图、现场沙盘、示意图介绍楼盘周围会建设学校、医院、超市、菜场、等设施;小区附近将建有大型公交车站,未来还将开通几条地铁等等。这些广告承诺了小区周边的环境,但是购房时是无法看到的。
根据我国法律,如果销售广告对规划开发区外的未来环境和公共设施在合同中具体明确,而且对购房人购买决定和购房价格有重大影响的,应当视为合同内容,否则意味着许可开发商可以违背诚实信用原则进行虚假宣传。但是如果开发公司承诺内容不在规划区内且未订入合同,政府调整规划时的广告中的未来环境没有了,这属于经营和投资风险,不能主张开发商违约。
(四)样板展示纠纷:
展示皇宫一样的样板房是开发商惯用的手段,但购房者实际入住后会产生纠纷。此时看到自己的房子和样板间完全不同,要求开发商按照样板间履行合同,但样板间早已被拆掉。这种广告在一定程度上属于欺骗购房者。
根据《合同法》168条,基于信赖样板房而订立的商品房买卖合同属于凭样品买卖合同,出卖人交付的商品房应当与样品及其说明的质量相同。为防止样板间拆除而无法对比的缺陷,提醒购房者要注意保留证据,进行拍照,录像等,还可以在合同中约定样板间保存至入住后一定时间,开发商擅自拆除视为交付的房屋与样板间不符,精装修规格品牌明确具体,验收方式、费用,以及补救措施与违约金数额,防止开发商拆除样板间逃避责任。
(五)具体明确的纠纷:
这种纠纷是指购房者和开发商在合同中明确约定了广告中的内容,以及违反合同约定的处理方式,如果出现开发商违约,购房者可以根据合同主张自己的合法权利。这种纠纷因为有明确的合同约定,处理起来比较容易,因此提醒购房者对于自己基于广告内容购买的房子,一定要将广告内容明确在合同里,并且约定纠纷处理方式。
二、商品房广告的效力在法律中的规定
商品房销售广告不实引起的纠纷关键点就在销售广告到底是要约还是要约邀请,如果是要约,即使广告没有在双方签订买卖合同的内容中,只要消费者承诺购买,开发商不符合广告中的相关约定,就构成违约,相应的承担违约责任。如果是要约邀请,那么开发商所作的不实广告宣传没有体现在买卖合同附件中,开发商就不构成违约,所引起的广告不实纠纷的风险转嫁给消费者。
我国法律规定,商业广告原则上是一种要约邀请。但同时司法解释中规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”
具体的区分标准可以按以下几个原则:
1、原则上销售广告任属于要约邀请,只有在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定的才属于要约。
2、如果广告内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响,可以视为要约。此条把握要靠法官的自由裁量并参照社会的一般习惯,而且需要购房者自己证明。
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产品责任的免责事由包括哪些
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 产品责任的免责事由有哪些
具有以下情形的,生产者免予承担赔偿责任:
1、未将产品投入流通领域。生产者生产的产品,如果尚处于制造、装配、包装等阶段,尚未投入流通的,即使该产品存在缺陷,给他人造成人身、财产损害,生产者也不承担产品责任。如果产品给他人造成人身、财产损害的行为符合产品责任以外的侵权行为的构成要件的,产品的生产者虽不承担产品责任,但仍然要依侵权行为法的规定承担侵权责任。未将产品投入流通是产品的生产者免予承担产品责任的抗辩事由。将产品投入流通包括销售、出租、赠与产品或在产品上设定抵押、质押等形式。
2、在产品投入流通时,引起损害的缺陷尚不存在。产品责任是因产品存在缺陷导致他人人身、财产损害的民事责任,如果在产品投入流通时,引起损害的缺陷并不存在,说明产品缺陷的产生完全与产品的生产者无关,根据民法自己责任的精神,生产者自然不应当为他人的行为负责,因此生产者应当免责。
3、将产品投入流通时的科学技术水平尚不能发现缺陷的存在。产品投入流通时的科学技术水平,是就整个社会现有的科学技术水平而论的,而不仅仅指生产者的技术水平,如果仅仅因为生产者技术落后导致产品存在缺陷,即使生产者发现不了缺陷的存在,生产者也不能免除责任。“产品投入流通时”是一个重要的时间点,如果这时的科学技术水平不能发现缺陷的存在,而在产品投入流通后科学技术发展了,产品的缺陷由此被发现,生产者也不承担已经投入流通的产品导致的产品责任。但在产品投入流通后才认识到产品存在缺陷的生产者有义务采取必要措施,尽量防止产品继续流通而给消费者或第三人造成损失;否则,生产者能采取防止措施而不采取的,生产者即有过错,可能要依侵权行为法的一般规定承担赔偿责任。另外,在受害人对损害的发生存在故意时,产品的生产者、销售者也应当免除责任。在举证责任的承担上,产品责任的免责事由,由产品的生产者或销售者承担举证责任。
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虚假广告罪情节严重包括哪些
1、主要是指多次实施虚假广告行为的。2、为多人实施虚假广告行为的。3、虚假广告,违法所得数额较大的。致使多人受骗上当的。4、造成恶劣影响的。5、相信广告宣传的内容而接受所宣传的商品、服务,致使生产、经营、生活等造成严重损失或受阻的。6、导致人身身亡的严重后果的。等等。
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海淘告别免税时代,2020免税行业包括什么
[律师回复] 根据新政,跨境电子商务零售进口商品将不再按邮递物品征收行邮税,而是按货物征收关税和进口环节增值税、消费税。跨境电商零售进口商品的单次交易限值由1000元提高至2020元,个人年度交易限值为2万元,超过限值的总税率将增加。与此同时,行邮税的50元免税额度被取消。税改对消费者直接的影响就是部分商品价格上涨,最明显的将是奶粉、纸尿裤等热门母婴快消品类。“宝宝吃的奶粉要涨价了,姐妹们赶紧囤一些。”武汉海淘达人盛女士在微信群中和朋友交流囤货一事。盛女士的宝宝一岁多,连着几天,她下班回家就开始海淘,往购物车里猛装了6罐奶粉、10包纸尿裤、婴幼儿湿巾等,并果断下单。
盛女士给记者算了一笔账,以往海淘500元以内的商品,10%的行邮税总额在50元以下,可免征。但行邮税的50元免税额度被取消后,此类商品需要征收
11.9%的增值税。以一罐300元的洋奶粉为例,以前税收是零,现在要纳税3
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盛女士给记者算了一笔账,以往海淘500元以内的商品,10%的行邮税总额在50元以下,可免征。但行邮税的50元免税额度被取消后,此类商品需要征收
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有电商人士分析,海淘电商的发展使个人代购的利润空间越来越小,很多代购都是卖母婴用品、低价化妆品。税改后这几类产品税率增加,再加上海关对个人代购的抽检率可能更高,部分代购卖家被加税的几率增加,有可能会退出市场。
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记者获悉,蜜芽、天猫国际等部分海淘电商已经有部分商品在这两天调整了价格,和税改相关的订单按照新的规则收费。武汉本地保税店也正在酝酿调价,爱保税表示将从15日开始调价,目前一些品类在做最后的促销。
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商品房预售合同中包括哪些免责条款
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 在解释商品房预售合同中的免责条款时,有以下几个原则可供掌握:
(一)统一解释原则。
对免责条款的解释应客观合理,在销售商使用了特殊的术语制定人定式合同,适用于所有购房人时,应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据,而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时,应注意运用同一标准对免责条款进行解释。
(二)符合合同目的的解释原则。
“依符合合同目的的解释,要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时,应当通过解释更正合同用语;当合同内容暖昧不明或互相矛盾时,应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下,尽可能通过解释的方式予以统一和协调,使之符合合同的目的;当合同文句有不同意思时,应按照符合合同目的的含义解释,摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房合同中免责条款的解释,应符合合同的目的。如果将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期,就违背了当事人订立合同的本意。不应支持销售商这样的解释。
(三)不利于制定者原则。
对免责条款有疑义时,应对制定者作不利之解释,以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。(见王利明、崔建远著《合同法新论。总则》第492页,中国政法大学出版社1996年第一版。)罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则,各国立法也多加以继承。
(四)限制解释原则。
指对合同未规定或规定不完备的事项,不得推定适用免责条款。一旦扩张适用就会侵犯购房者的利益。例如:在一商品房预售合同中,对销售商的免责事项一一进行了列举,在最后一项规定了其他事件,这是个概括性的规定,不能扩大解释为任何事件,而应解释为与先前所列举的事项同一种类的事件。
(五)非定式条款优先的原则。
在销售商与购房者订立于定式预售合同,而后又别协商订立了补充协议的情况下,如其中的免责条款发生冲突,应以补充协议为据。这是因为特别规定优于一般规定。
商品房预售合同中包括什么免责条款
[律师回复] 您好,关于商品房预售合同中包括什么免责条款这个问题,我的解答如下, 在解释商品房预售合同中的免责条款时,有以下几个原则可供掌握:
(一)统一解释原则。
对免责条款的解释应客观合理,在销售商使用了特殊的术语制定人定式合同,适用于所有购房人时,应以购房人的平均的、合理的理解作为解释的依据,而不允许以销售商单方面、不公平的理解为依据。对相同的情况不允许有不同的解释出现。在审理一个开发项目中多个购房人与销售商的预售纠纷时,应注意运用同一标准对免责条款进行解释。
(二)符合合同目的的解释原则。
“依符合合同目的的解释,要求在某一合同用语表达的意思与合同目的相反时,应当通过解释更正合同用语;当合同内容暖昧不明或互相矛盾时,应当在确认每一合同用语或条款都有效的前提下,尽可能通过解释的方式予以统一和协调,使之符合合同的目的;当合同文句有不同意思时,应按照符合合同目的的含义解释,摒弃有背于合同目的的含义。”对预售商品房合同中免责条款的解释,应符合合同的目的。如果将免除迟延交房责任条款理解为销售商可以无限期地推迟交房日期,就违背了当事人订立合同的本意。不应支持销售商这样的解释。
(三)不利于制定者原则。
对免责条款有疑义时,应对制定者作不利之解释,以避免制定免责条款者利用免责条款损害对方利益。(见王利明、崔建远著《合同法新论。总则》第492页,中国政法大学出版社1996年第一版。)罗马法即有“有疑义应为表意者不利益之解释”原则,各国立法也多加以继承。
(四)限制解释原则。
指对合同未规定或规定不完备的事项,不得推定适用免责条款。一旦扩张适用就会侵犯购房者的利益。例如:在一商品房预售合同中,对销售商的免责事项一一进行了列举,在最后一项规定了其他事件,这是个概括性的规定,不能扩大解释为任何事件,而应解释为与先前所列举的事项同一种类的事件。
(五)非定式条款优先的原则。
在销售商与购房者订立于定式预售合同,而后又别协商订立了补充协议的情况下,如其中的免责条款发生冲突,应以补充协议为据。这是因为特别规定优于一般规定。
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