各地银行如何对租售同权

[律师回复] 解答如下, 售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。第四十二条房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。　　(四)采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；但根据相关的解释规定，并不是所有的售后包租都是违法行为，因为售后包租这种行为毕竟是商业行为，法律只是禁止对未竣工的商品房进行售后包租的方式进行销售，如果该房产已经竣工，则法律并不禁止这种售后包租的销售方式。因此，对售后包租的销售合同要分清该合同签订时，商品房是否已经竣工。如果商品房已经竣工的则是合法的，法律予以保护，否则属于非法的，不受法律的保护。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 目前比较普遍的模式是以中介公司或租赁公司作为承租人或受托包租人的售后包租模式，其风险主要在于：其一、售价虚高，回报落空。开发商在“售后包租”过程中抬高售价，用高额返回租金吸引投资者，但一旦开发商破产或者出现资金问题，其返租承诺或回报率可能无法实现，投资者预期租金收益很难保证，可能蒙受重大经济损失。其二、资金挪用。一般由于开发商资金紧张，才采用包租套现开发模式，一旦融资成功，可能并不真正用到开发的房产上，而是挪做他用。作为投资人，将要面临由此而产生的诸如开发商出现资金断链不能如期交房，甚至造成烂尾工程，甚或是卷款而去的法律风险。其三、经营风险。众所周知，“售后包租”多出现在商业地产的开发销售中，住宅可以转手卖掉，但是经营失败后的产权商铺便会无人接盘。一旦经营出现了问题，开发商早已套现并获取了丰厚的利润，经营者也可以临时退租，最终的风险将会留给商业地产的产权人承担。其四、市场、政策风险。当包租房过多，超出市场需求时，势必导致收益减少;政府政策变化也会带来风险，如银行利率的调整，如果利率调高会直接造成购房人按揭还款压力增大。其五、合同风险。中介公司或租赁公司不履行包租协议也是售后包租一大风险，这种风险主要是由于投资人对违约责任没有约定或约定责任太小，使其违约成本太低造成的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、合肥租售同权条件具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读。 二、哪几类人受益 1、高素质人才在北上深一线城市，有多少怀揣梦想的北漂、沪飘，因为无法给孩子一个好的教育资源而愁肠百结吃睡不宁，只能逃离!一旦租房和买房具有同等的受教育权利，这对高素质人才的吸纳将会产生多么大的影响!一方面我们需要明白该政策对人才的吸纳作用，另一方面也要清晰地认识到，广州试点的人才准入门槛还是很高的，所谓「符合条件的承租人子女」，要求具有本市户籍、人才绿卡等约束性条件。 2、租赁行业及其从业人员从去年，就发文鼓励各个城市因地制宜发展住房租赁市场，全国各地响应不一。北京、上海、广州均有较大力度呼应，比如上海前不久就公布「住房发展十三五规划」，宣布未来5年将供应170万套住房，同比大涨60%。新增住房里租赁住房70万套，占绝对大头，保障性住房55万套;商品住宅只有45万套，且以中小户型为主。由此可以看出，一线城市未来将重点发展住房租赁市场，未来将产生巨量租赁房源，对传统商品房形成冲击。数据显示，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为 1.6万亿元，2025年将达到 2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。长期来看，「租售同权」如果能得到有效实施，对于租赁市场的发展具有非常强的支撑作用，对于提升和稳定租金回报率意义重大。但是，该政策要重点落实的对象应是「新市民」，即流动人口和大学生，对城市中其他群体的住房问题影响不大。不过，此次推出的「租售同权」新政无疑又给租赁市场打了一针鸡血。房屋中介们是不是要升值加薪走上人生巅峰了 3、包租婆/公很多租房一族看到这则消息的第一反应是：租金(脏话出没，已打幺幺零)是不是又要涨了有专家指出：房租收入比在25%-30%处于可以承受的范围之内。按照2021年全国应届毕业生的平均薪酬来算，房租收入比远超过了这一范围：北京约为4 4.8%，上海约为4 1.8%，深圳约为41.7%，也就是说，应届毕业生将近一半的工资收入都要用来支付房租!一线城市的租房成本本就不低，而且这一数字还在逐年攀升。「租售同权」新政对房屋租赁来说是一个重大利好，租金会不会迎来一上涨呢如果是，那包租婆/公们就准备好数钱吧，数累了就去睡觉，睡着了还能笑出声~不过，租金上涨并不是「租售同权」的题中之义。「租售同权」的核心要义是为了使具有很强流动性、租赁关系不稳定的「新市民」能更方便地办理居住证、不被房东随便驱赶、不被随便涨租金等，以使他们可以在城市立足，并通过自身努力留在城市。 4、商业物业运营商据国家统计局发布的数据显示，2021年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加 10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%，商业地产库存问题正逐渐凸显。另外，一些已经开业的商场，空置率居高不下，为了吸引消费者、增加商场人气，真是无所不用其极。「租售同权」新政规定，商业用房也可以改造成租赁房，这样既可以盘活商业用房存量，又可以给租赁市场提供更多的房源。这会缓解当前商业地产中广泛存在的「创新焦虑症」吗 5、创新型房企随着地价越来越高，传统地产业务利润天花板日显，房企们「躺着挣钱」的日子已经一去不复返了。谋求新的赢利点和创新业务已经成为房企的一致诉求。此次「租售同权」新政或许可以为处于焦虑中的房企带来一些清新的凉意。不管是已经在做的「租售并举」，还是收并购或参股长租公寓企业，创新思维的房企都可以从中寻求新的发展空间。租售同权强调的是租房者与拥有房产的人的子女有同样的就学条件。而合肥租售同权条件也强调了这一点，只有租房者的子女可以享受到就近入学的便利，且该租房人员在本市并无房产。租售同权除了使得租房人员的子女有更便利的入学条件外，还对房价有一定的抑制作用。