如何认定房改房买卖合同效力?

[律师回复] 您好，针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下,
1、正确认识房地产权属登记的法律功能
“按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段”，即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能：
(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及
第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。
从上述内容我们可以看出，房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段，而不是前提条件。
2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意一方.
我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”，但在我国社会中，大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产，其形成原因很多，主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定，未办理房屋产权证书的房地产不能买卖，，因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”，本人认为这种认识对法律理解有误，不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定，不利于保护善意一方当事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是：
第
一，买卖双方已对房地产的买卖产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。
若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设，对当事人并无约束力，可以任意反悔，违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由，善意一方当事人的利益就无法得到保障。
第
二，不利于促进诚信机制的建立。
我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成，若出卖人在此时间内一房二卖，买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任，只能要求出卖人承担缔约过失责任。
第
三，不利于维护既有的财产秩序。
比如当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮或装修，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查，如无违法而只需补办手续，对其买卖合同应认定为有效，应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。
处于对善意合同相对方的利益保护，在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条规定：“依照合同法
第四十四条
第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。我国法律规定，动产以交付转移所有权，不动产以办理产权过户登记转移所有权，因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题，并不涉及合同效力的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。
还有人认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效，因此，未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。
最高人民法院关于《合同法》的解释
第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，而不是合同生效的登记，而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记，也不是合同生效的登记。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险，所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 买卖合同属于诺成性合同，只要买卖合同的标的物非法律禁止交易的物品，一经买卖双方当事人意思表示一致即告成立，并依法生效。对于多重买卖行为中每一个单独的买卖合同，也都不例外。
另外，买卖合同属于债权债务合同，出卖人对于买受人的交付行为不符合买卖合同的约定，应当承担违约责任，这当然包括交付不能的情况。同理，在多重买卖合同中，出卖人因向某一买受人交付了标的物，而对其他买受人不能履行时，该买受人可以根据《合同法》第一百零七条的规定要求出卖人承担履行合同不能的违约责任。
所以说，出卖人就同一标的物与两人或多人订立的多重买卖合同，均可以为有效的买卖合同。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
1、合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力合同当事人必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力以及缔约能力，才能成为合格的合同主体。若主体不合格，合同不能产生法律效力。
2、合同当事人意思表示真实当事人意思表示真实，是指行为人的意思表示应当真实反映其内心的意思。合同成立后，当事人的意思表示是否真实往往难以从其外部判断，法律对此一般不主动干预。缺乏意思表示真实这一要件即意思表示不真实，并不绝对导致合同一律无效。
3、合同不违反法律或者社会公共利益合同不违反法律和社会公共利益，主要包括两层含义：一是合同的内容合法，即合同条款中约定的权利、义务及其指向的对象即标的等，应符合法律的规定和社会公共利益的要求。二是合同的目的合法，即当事人缔约的原因合法，并且是直接的内心原因合法，不存在以合法的方式达到非法目的等规避法律的事实。
4、具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件所谓形式要件，是指法律、行政法规对合同形式上的要求，形式要件通常不是合同生效的要件，但如果法律、行政法规规定将其作为合同生效的条件时，便成为合同生效的要件之
一，不具备这些形式要件，合同不能生效。当然法律另有规定的除外。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。

[律师回复] 您好，关于多份买卖合同的效力如何认定这个问题，我的解答如下, 有的人为了获得更多的利益，就同一份标的与不同的人签订多份买卖合同，这样做无疑侵犯了多人的合法利益，而他们之间签订的买卖合同其效力又是如何的所谓的多重买卖，是指出卖人就同一项财产的出卖订立两个或两个以上的买卖合同，形成两个或两个以上的买卖债权债务关系，这两个或两个以上的债权债务关系在内容上相互重叠。
买卖合同属于诺成性合同，只要买卖合同的标的物非法律禁止交易的物品，一经买卖双方当事人意思表示一致即告成立，并依法生效。对于多重买卖行为中每一个单独的买卖合同，也都不例外。
另外，买卖合同属于债权债务合同，出卖人对于买受人的交付行为不符合买卖合同的约定，应当承担违约责任，这当然包括交付不能的情况。同理，在多重买卖合同中，出卖人因向某一买受人交付了标的物，而对其他买受人不能履行时，该买受人可以根据《合同法》第一百零七条的规定要求出卖人承担履行合同不能的违约责任。
所以说，出卖人就同一标的物与两人或多人订立的多重买卖合同，均可以为有效的买卖合同。
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

[律师回复] 对于如何认定多重买卖合同的效力这个问题，解答如下, 违章建筑买卖合同效力如何认定，有以下几种观点：
（一）违章建筑区分情况确认效力。一是建造者不具有土地使用权的违章建筑，属于在他人土地上建造房屋，因而不能通过补办有关建筑许可手续而取得建筑物的所有权，其行为不仅违反了国家有关建筑的行政法规，也侵害了他人的土地使用权和所有权，此类买卖合同应认定无效。二是建造者已取得了土地使用权，因未办理建筑许可证的违章建筑，在其补办有关手续后，可取得该建筑物的所有权。如果当事人在一审法庭辩论结束前补办了有关手续，认定买卖合同有效。如果当事人在一审法庭辩论结束前不能补办有关手续，认定买卖合同无效。
（二）违章建筑卖买合同有效。违章建筑卖买合同有效，根据违约情况区别处理。
1、房屋建造本身合法，只是手续未办的，依据合同法第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”的规定，责令出卖人协助补办手续，出卖人不愿协助的，也可直接判决权属归买受人所有，由买受人直接通过行政部门办理所有权证，办证时补交税款，判决时明确税费由谁负担。
2、房屋建造存在违法行为，不能取得所有权证的，向行政管理部门发司法建议，先进行行政处罚，如处罚后获取产权证的，产权直接归属买受人。如行政部门认定为违章建筑而拆除处理的，则出卖人因交付不能，应承担违约责任。只有这样才能平衡双方当事人的利益，及时定纷止争。

[律师回复] 您好，关于怎么确认宅基地买卖合同的效力这个问题，我的解答如下, 如何确认宅基地买卖合同的效力
观点一认为：
农村私有应确认无效，
首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。
我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得所有权人的保护。
最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
观点二认为：
农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。
首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以次确认买卖合同的效力，而办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。
因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。
其次，农村私有房屋买受人买受方为长期居住，甚至已经将城镇房屋变卖，在认定合同无效后，虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。再次，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。
最后，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的有机统一。

[律师回复] 对于如何确认宅基地买卖合同的效力这个问题，解答如下, 如何确认宅基地买卖合同的效力
观点一认为：
农村私有应确认无效，
首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。
我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得所有权人的保护。
最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
观点二认为：
农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。
首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以次确认买卖合同的效力，而办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。
因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。
其次，农村私有房屋买受人买受方为长期居住，甚至已经将城镇房屋变卖，在认定合同无效后，虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。再次，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。
最后，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的有机统一。

[律师回复] 对于应该如何认定企业改制合同的法律效力这个问题，解答如下, 如何认定企业改制合同的法律效力
根据最高人民法院的相关司法解释和有关改制文件，对于已进行的企业改制行为应从以下几个方面判断其效力：
1、对国有资产进行重大处置的改制方案或相关合同是否得到有审批权限的政府机关或政府的审批(一般情况下由国有资产管理局批准，但涉及国有资产出售的应由有审批权的人民政府审批)。没有经过审批的，一般应认定为无效，但对企业兼并合同，当事人在一审法庭辩论终结前补办报批手续的，人民应当确认该兼并协议有效。
2、是否经过严格的资产清查和资产评估程序，清查报告和资产评估报告是否得到有关政府机关(一般是国有资产管理局或财政局)确认和批准。
3、负有金融债务的企业进行改制是否依照国家的有关强制性规定，进行了金融债权保全(即负债的企业对所负的金融债务的偿还作出切实可行的安排并得到债权人的认可由其出具有关书面文件)。没有进行保全的，一般不得进行改制。
4、改制涉及到对国有资产的处置时，应到国有资产管理机关办理相关的国有资产产权的设立、变更、注销登记。没有登记的，一般不发生(产权变动)改制的效力。
5、如改制中有关的合同存在可撤销的事由，则改制的效力取决于撤销权人是否行使撤销权，当然，行使撤销权应在法定的除斥期间以内。
6、对于企业改制过程中，因为各种原因遗漏或隐瞒原企业的债务或企业职工的安置存在疏漏的，一般应维持改制的效力，由各方协商妥善处理遗留问题，以避免因为宣布改制无效而引起的资源浪费和社会不安定因素。
7、企业在改制后，是否依法进行了相关的企业法人变更、注销登记，若没有登记的，应督促其登记；若发生债务纠纷的，应追加真正的责任主体，但一般不发生改制无效的后果。

[律师回复] 您好，关于应该怎么认定企业改制合同的法律效力这个问题，我的解答如下, 如何认定企业改制合同的法律效力
根据最高人民法院的相关司法解释和有关改制文件，对于已进行的企业改制行为应从以下几个方面判断其效力：
1、对国有资产进行重大处置的改制方案或相关合同是否得到有审批权限的政府机关或政府的审批(一般情况下由国有资产管理局批准，但涉及国有资产出售的应由有审批权的人民政府审批)。没有经过审批的，一般应认定为无效，但对企业兼并合同，当事人在一审法庭辩论终结前补办报批手续的，人民应当确认该兼并协议有效。
2、是否经过严格的资产清查和资产评估程序，清查报告和资产评估报告是否得到有关政府机关(一般是国有资产管理局或财政局)确认和批准。
3、负有金融债务的企业进行改制是否依照国家的有关强制性规定，进行了金融债权保全(即负债的企业对所负的金融债务的偿还作出切实可行的安排并得到债权人的认可由其出具有关书面文件)。没有进行保全的，一般不得进行改制。
4、改制涉及到对国有资产的处置时，应到国有资产管理机关办理相关的国有资产产权的设立、变更、注销登记。没有登记的，一般不发生(产权变动)改制的效力。
5、如改制中有关的合同存在可撤销的事由，则改制的效力取决于撤销权人是否行使撤销权，当然，行使撤销权应在法定的除斥期间以内。
6、对于企业改制过程中，因为各种原因遗漏或隐瞒原企业的债务或企业职工的安置存在疏漏的，一般应维持改制的效力，由各方协商妥善处理遗留问题，以避免因为宣布改制无效而引起的资源浪费和社会不安定因素。
7、企业在改制后，是否依法进行了相关的企业法人变更、注销登记，若没有登记的，应督促其登记；若发生债务纠纷的，应追加真正的责任主体，但一般不发生改制无效的后果。

[律师回复] 您好，针对您的农村房屋买卖合同效力该怎么认定？问题解答如下, 个人房屋买卖合同效力如何，房屋买卖合同属民事买卖合同范畴，性质是属于民事范畴的法律行为，认定效力的目的在于解决合同是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。房屋买卖合同的形式按照法律规定必须采取书面形式。法律一般不认可口头的房屋买卖协议，那么，个人签订的房屋买卖合同如何确定法律效力呢如果签订合同的买卖双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定。那合同一般就是合法、有效的，双方都应按照合同约定履行自己的权利和义务，如果一方不按照合同办理，是需要承担相应的法律责任的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险，所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。
根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人;
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

[律师回复] 您好，关于多份买卖合同的效力应该如何认定这个问题，我的解答如下, 买卖合同属于诺成性合同，只要买卖合同的标的物非法律禁止交易的物品，一经买卖双方当事人意思表示一致即告成立，并依法生效。对于多重买卖行为中每一个单独的买卖合同，也都不例外。
另外，买卖合同属于债权债务合同，出卖人对于买受人的交付行为不符合买卖合同的约定，应当承担违约责任，这当然包括交付不能的情况。同理，在多重买卖合同中，出卖人因向某一买受人交付了标的物，而对其他买受人不能履行时，该买受人可以根据《合同法》第一百零七条的规定要求出卖人承担履行合同不能的违约责任。
所以说，出卖人就同一标的物与两人或多人订立的多重买卖合同，均可以为有效的买卖合同。
法律依据：
《中华人民共和国合同法》第四十四条
依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
1、合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力合同当事人必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力以及缔约能力，才能成为合格的合同主体。若主体不合格，合同不能产生法律效力。
2、合同当事人意思表示真实当事人意思表示真实，是指行为人的意思表示应当真实反映其内心的意思。合同成立后，当事人的意思表示是否真实往往难以从其外部判断，法律对此一般不主动干预。缺乏意思表示真实这一要件即意思表示不真实，并不绝对导致合同一律无效。
3、合同不违反法律或者社会公共利益合同不违反法律和社会公共利益，主要包括两层含义：一是合同的内容合法，即合同条款中约定的权利、义务及其指向的对象即标的等，应符合法律的规定和社会公共利益的要求。二是合同的目的合法，即当事人缔约的原因合法，并且是直接的内心原因合法，不存在以合法的方式达到非法目的等规避法律的事实。
4、具备法律、行政法规规定的合同生效必须具备的形式要件所谓形式要件，是指法律、行政法规对合同形式上的要求，形式要件通常不是合同生效的要件，但如果法律、行政法规规定将其作为合同生效的条件时，便成为合同生效的要件之
一，不具备这些形式要件，合同不能生效。当然法律另有规定的除外。
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。买卖是商品交换最普遍的形式，也是典型的有偿合同。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 宅基地买卖合同的效力怎么认定
首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。
再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得所有权人的保护。
最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。

[律师回复] 对于要如何确认宅基地买卖合同的效力这个问题，解答如下, 如何确认宅基地买卖合同的效力
观点一认为：
农村私有应确认无效，
首先，根据“地随房走”的原则，农村私有房屋买卖涉及到宅基地买卖，而宅基地买卖为我国法律、法规所禁止。
我国《物权法》第153条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合等法律和国家有关规定。《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”因此，根据《中华人民共和国合同法》第52条第5项规定，农村私有房屋买卖合同由于违反了国家政策和相关法律、法规应确定无效。
其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。再次，由于目前农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，受人无法获得所有权人的保护。
最后，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。
观点二认为：
农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。
首先，我国法律没有明确规定城市居民不得购买农村房屋。在当前司法实践中，对农村房屋买卖合同效力的认定问题主要是适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则，但由于我国“房、地所有权分离”模式使得农民处理自己的房产受到限制。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，不能以次确认买卖合同的效力，而办公厅的两个通知不能算作法规，不能作为合同无效的依据。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后又因房屋增值、补偿等原因主张合同无效，无疑是违反了诚实信用原则，其直接后果是违反诚实信用卖房者获益，而恪守诚实信用买房者却蒙受损失。
因此，当前司法判决确认此类合同无效导向的后果是严重损害社会的公序良俗和诚实信用的社会根基，应当引起司法决策者的高度重视。
其次，农村私有房屋买受人买受方为长期居住，甚至已经将城镇房屋变卖，在认定合同无效后，虽然卖方赢得了诉讼却要承担高额的缔约过失赔偿责任，而买房者虽获得了赔偿却要面临腾房搬迁，在其居无住所的情况下，不利于社会的稳定。再次，在我国房屋被赋予了很多的社会意义，不仅是安身立命之所，更体现为居住人的密切财产、社会依附关系。尤其当前房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认协议无效意味着买受人稳定的生活状态将面临巨大改变，在感情上难以接受。
最后，在买受人占有房屋后，一般会对房屋进行修缮、装修，甚至扩建、翻建，确认协议无效还要涉及对因房屋翻建、扩建、添附等价值评估鉴定、费用补偿标准难题，甚至遭遇执行难题，如此判决的结果很难实现法律效果与社会效果的有机统一。

[律师回复] 1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效； 2、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定； 3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。 【法律依据】 根据《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

[律师回复] 你好。 根据《城市房地产管理法》的规定，未办理产权登记领取产权证书的房地产不得转让。所以，你亲戚的房子不得转让，其所签订的房屋买卖合同应为无效。

[律师回复] （1）行政复议决定为终局决定时，无论当事人意思表示如何，行政复议决定书一经作出并送达，即发生法律效力，当事人不能提出再复议。也不能提起行政诉讼。
　　
（2）行政复议不是终局裁决时，当事人因不服行政复议决定而提起诉讼后，原行政复议决定不发生法律效力，如果当事人在法定期限内没有向人民法院提起诉讼的，行政复议决定从起诉期间届满之日起，即发生法律效力。
　　
（3）行政复议决定在诉讼期间，除非被认为需要停止执行的，或者原告申请停止执行，人民法院认为该具体行政行为的执行会造成难以弥补的损失，并且停止执行不损害社会公共利益，裁定停止执行的；或者法律、法规个别规定停止执行的除外，行政复议决定一般仍具有执行力。对于发生法律效力的行政复议决定，当事人必须在法定期限内予以履行。否则，行政机关有权依法强制执行或申请人民法院强制执行。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 夫妻一方擅自卖房不能绝对定论为无效或有效，须综合判断。如果房产登记在一人名下，购房人与卖房夫妻也不熟悉，判断该买卖行为有效一般不以经过夫妻双方同意为条件。如果房产登记在二人名下，判断该买卖行为有效一般要以经过夫妻双方同意为条件，举证责任在购房人，即购房人要有证据证明夫妻双方同意为条件，即应以购房人是否善意、有偿作为条件。 同时，对于合同的有效无效也可以引用合同法52条进行排除判断。
1、根据我国《婚姻法》17条规定，婚姻关系存续期间一方或双方购置的房屋归双方共同所有，不管产权证上登记的是夫或妻的名字，除非双方另有协议，夫妻双方一般对房屋享有共有权。
2、《城市房地产管理法》第37条第4款的规定，共有房产，未经其他共有人书面同意的不得转让。

[律师回复] 您好，针对您的备案商品房买卖合同效力该怎么认定问题解答如下, 尽管商品房买卖合同备案至关重要，但未经备案的话，合同不一定无效，而是要根据具体情况来区分。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，如果合同双方约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，原则上要按照约定处理，也即要经过办理登记备案手续才生效，但如果合同一方已经履行主要义务，对方接受的，则即便没有登记备案也生效。比如说约定要登记备案才生效，但买房人已经支付了绝大部分房款了，那此时合同也已经生效。如果合同中未将“合同登记备案”作为合同生效条件进行约定，则按合同法规定判断该合同的效力，原则上合同有效。

[律师回复]
(一)房屋买卖协议有效的构成要件 关于合同的生效要件，合同法并没有明确规定，只是在第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，结合民法通则第五十五条民事法律行为的构成要件之规定，一个有效的买卖合同需要具备两个要件：
第
一、同成立;
第
二、合同合法。为了能够清晰地表述第二项构成要件，可以将 “合同合法”分解为以下三方面：
(1)合同订立主体合法;
(2)合同标的合法;
(3)合同内容合法。合同法司法解释
(二)第一条释明了合同成立的几个要素，即：
(1)当事人名称或姓名;
(2)标的;
(3)数量。除法律另有规定或者当事人另有约定之外，只要合同具备上述要素，一般来讲，法院会认定合同成立。
此外，合同法中列举了合同成立的几种特殊情况：
(1)合同法第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
(2)
(2)合同法第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”
(二)协议的合法性 我们要理解这个问题，无论从立法还是从司法实践的角度来讲，更多从合法性的对立面去考察，即合同是否存在不合法的情形，分述如下：
1、合同的订立主体是否合法 依据法律规定以及司法实践，在下述情况下，合同订立主体不合法，导致合同无效：
(1)购房人不具有法定购买资格。
比如，不符合经济适用房购买条件的买房人购买此种房屋，一旦双方发生争议，法院有可能以购房人不具有购房资格，判决合同无效。
(2)到法院或仲裁委开庭时，出卖方仍未取得房屋处分权，权利人亦不予追认的。
2、合同标的是否合法 合同标的不合法的情形有：
(1)房屋管理机关不许上市的央产房、军产房或者涉密单位的房屋。
(2)不具有上市条件的经济适用房或者按照经济适用房管理的回迁房等房屋。如此类房屋购买时间不满5年。
3、合同的内容是否合法合法。