房屋代买为买卖，效力怎么认定？

[律师回复] 您好，针对您的如何认定房屋买卖合同效力问题解答如下,
1、正确认识房地产权属登记的法律功能
“按照我国法律的规定，我国对房屋等大宗财产的管理，是采用行政登记的手段”，即或其委托的机构(如房产交易所)通过一定的程序审查、登记，最后向房屋所有权人颁发房屋产权证书，房屋所有权证书上载明的权利人行使占有、使用、收益、处分的权利。我国的房地产市场通过这样的权属管理模式，较好地杜绝了一房多主、一房多卖的问题，最大限度地防范了房地产市场的交易风险。
具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能：
(1)公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及
第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。
(2)公信功能。公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。人。
(3)管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。
(4)警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记薄的记载予以明确宣示，以达到告戒相对人存在房地产交易风险的作用。
(5)效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，有国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷的完成交易，符合市场经济的特征。
从上述内容我们可以看出，房地产权属登记的法律功能主要还是促进和保护房地产交易的一种手段，而不是前提条件。
2、确认私有房地产买卖合同效力应遵照《民法通则》和《合同法》所规定的公平原则，维护经济关系的稳定，保护善意一方.
我国对物权变动采取的是“现行法采意思主义与登记或交付的结合”，但在我国社会中，大量存在因种种原因而未办理权属证书的房地产，其形成原因很多，主要是因为政府效率的原因、费用负担的原因等等。根据《房地产管理法》第37条以及《城市私有房屋管理条例》的规定，未办理房屋产权证书的房地产不能买卖，，因此有很多人认为“未领取房屋权属证书的房屋无权转让或租赁”，本人认为这种认识对法律理解有误，不利于此类纠纷的正确、公平处理。对于无权属证书房屋的买卖一律以未办理登记而不承认产权转移，既违反民法原理中的公平原则，也不利于经济关系的稳定，不利于保护善意一方当事人的利益，而“善意取得制度在于追求交易安全和交易稳定”。主要理由是：
第
一，买卖双方已对房地产的买卖产生了合意，合同生效后对当事人均有约束力，违反合同的当事人要承担违约责任。
若因出卖方的原因未登记，出卖人反悔要求返还房屋，因未登记房地产权利未转移，房地产的所有权仍属出卖人，买受人当然应当返还。于此合同关系就会形同虚设，对当事人并无约束力，可以任意反悔，违约一方把自己的违约行为作为了撕毁合同的正当理由，善意一方当事人的利益就无法得到保障。
第
二，不利于促进诚信机制的建立。
我国法律规定房屋所有权变更登记可在三个月内完成，若出卖人在此时间内一房二卖，买受人因合同未生效而无法要求出卖人承担违约责任，只能要求出卖人承担缔约过失责任。
第
三，不利于维护既有的财产秩序。
比如当事人已将房屋实际交付使用，买受人且对房屋进行了重大修缮或装修，因未登记而宣告买卖无效，买受人返还房屋，必然造成现有财产秩序的重大混乱。因此笔者主张应当先对房屋所有权的实质要件进行审查，如无违法而只需补办手续，对其买卖合同应认定为有效，应根据合同的约定或法律的规定责令责任一方及时补办手续。
处于对善意合同相对方的利益保护，在司法实践中现在已逐渐呈现淡化登记生效主义立法的趋势。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第49条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在
第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”此司法解释所包含的是登记对抗主义的不动产登记效力，不动产物权未经登记不得对抗第三人，在当事人之间仍有物权之效力。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释
(一)》第9条规定：“依照合同法
第四十四条
第二的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准登记手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定办理登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院的这一司法解释，也含有登记对抗主义的意思，认为虽未经登记，合同本身仍然是有效的，只是不能对抗第三人。
如前所述，房屋买卖合同只要符合法律规定的形式要件和实质要件，合同就为有效合同，至于办理房屋产权过户登记手续的问题，是履行该房屋买卖合同的内容。我国《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第135条规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物或者提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。我国法律规定，动产以交付转移所有权，不动产以办理产权过户登记转移所有权，因此，在房屋买卖过程中，办理房屋产权过户登记只是涉及履行合同(转移所有权)的问题，并不涉及合同效力的问题。并且，如果因为没有办理房屋产权过户登记而否认合同效力，在逻辑是也是矛盾的，因为只有在合同有效的前提下才存在履行合同，而不能因为没有履行合同的部分义务就否定合同的效力。房屋买卖合同依法成立并有效并非就等于房屋买卖合同履行完毕。所以，合同的有效成立只是当事人履行的前提条件，只有认真全面履行了合同，当事人的权利才能实现。
还有人认为，《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》的有关规定指出，买卖房屋必须在办理过户登记手续后，其所有权的变更方生效，因此，未进行权属登记的房地产买卖合同是无效的。笔者认为，此“登记”并非彼“登记”。《合同法》第四十四条中的“登记”指对合同本身进行登记，相当于登记备案的意思。某些法律、行政法规规定合同的生效要经过特别程序后才产生法律效力，如我国的中外合资经营法、中外合作经营法规定，中外合资经营合同、中外合作经营合同必须经过有关部门的审批后，才具有法律效力。
最高人民法院关于《合同法》的解释
第九条规定，法律、行政法律规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民应当认定该合同未生效。从这一规定也可看出，《合同法》第四十四条中所规定的“登记”，是对合同本身的登记，而不是合同生效的登记，而《城市房地产管理法》和《城市私有房屋管理条例》是对所有权确认的登记，也不是合同生效的登记。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 只有有授权委托书，就没有问题，合同就有效。
授权书是由当事人预备，及赋与一位他信任的人之一项权力当他在精神或健康上出现问题，以致不能打理他个人财务时，替他作出财务上之决定，如买卖物业、银行存支、交税及交其他单据。授权书是可以即时生效，又或者可以指明有事故发生後才生效，直至当事人去世之时为止。如果没有事故发生的话，当事人依然可以自己掌管自己的财务。
一般来说，无效的房屋买卖合同主要有以下几种：
1、无民事行为能力人所签订的房屋买卖合同。
2、限制行为能力人未取得法定代理人的同意签订的房屋买卖合同。
3、一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段签订的房屋买卖合同。
4、以胁迫的手段签订的房屋买卖合同。
5、乘人之危签订的房屋买卖合同。
6、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所的房屋买卖合同。
7、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，亦认定为房屋买卖合同无效。
《中华人民共和国民法通则》第五十五条
民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力
(二)意思表示真实
(三)不违反法律或者社会公共利益。

[律师回复] 您好，针对您的亲属代签房屋买卖合同有法律效力吗问题解答如下, 如果房屋所有人委托亲属代签房屋买卖合同，则该合同有效，如果无授权委托，亲属代签一般情况下该合同无效，但相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
根据我国《合同法》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。
行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

[律师回复] 您好，针对您的农村房屋买卖合同效力该怎么认定？问题解答如下, 个人房屋买卖合同效力如何，房屋买卖合同属民事买卖合同范畴，性质是属于民事范畴的法律行为，认定效力的目的在于解决合同是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。房屋买卖合同的形式按照法律规定必须采取书面形式。法律一般不认可口头的房屋买卖协议，那么，个人签订的房屋买卖合同如何确定法律效力呢如果签订合同的买卖双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，且不违反法律和行政法规的强制性规定。那合同一般就是合法、有效的，双方都应按照合同约定履行自己的权利和义务，如果一方不按照合同办理，是需要承担相应的法律责任的。

[律师回复] 1、对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效； 2、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定； 3、对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。 【法律依据】 根据《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

[律师回复] 主要看双方当事人的合同是怎样约定的。如果约定是买卖房屋，必须要经过房产部门过户才具有法律效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在我国，商品房预售实行许可证制度，即房地产开发商进行商品预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发商进行商品房预售时应当向购房者出示商品房预售许可证，而且售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号，未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售。

[律师回复] 主要看双方当事人的合同是怎样约定的。如果约定是买卖房屋，必须要经过房产部门过户才具有法律效力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在我国，商品房预售实行许可证制度，即房地产开发商进行商品预售应当向房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。房地产开发商进行商品房预售时应当向购房者出示商品房预售许可证，而且售楼广告和说明书必须载明商品房预售许可证的批准文号，未取得商品房预售许可证不得进行商品房预售。

[律师回复] 农村房屋买卖合同
甲方(卖方)：身份证号：
乙方(买方)：身份证号：
一、甲方自愿将坐落在市镇村号(自建住宅)的房屋，东至南至西至北至建筑面积平方米，出售给乙方。
二、甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共万仟佰元(小写元)，乙方在年月日前，一次付给甲方。
三、双方同意于年月日由甲方将上述房屋交付给乙方所有。
四、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方责任。甲方应协助乙方办好过户手续。
五、办理房屋过户手续所缴纳的税费，由方负担。
六、本协议经双方盖章后，经房地产交易主管机关审核后，上述房屋产权归乙方所有。
七、甲、乙双方同意上述协议，各无异议，不得反悔。
八、本协议一式三份，甲、乙、中证人各执一份。
甲方(签字)：章
乙方(签字)：章
中证人(签字)：章
年月日

[律师回复] 本案中房屋所有权人为A。 首先，甲乙之间是委托关系，虽然约定以乙的名义对房屋进行了所有权登记，但是乙事实上是无权处分人。 其次，无权处分人乙在A不知情并无主观过错的情况下与乙签订房屋买卖合同，并办理了房屋所有权变更登记手续，A善意取得该房屋的所有权，并且具有对抗第三人的效力。根据《》第条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据《》第条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

[律师回复] 您好，关于代书遗嘱的认定和效力这个问题，我的解答如下,
1、法律上要求见证人须为完全民事行为能力人，须与继承遗产及遗产继承人均无利害关系，还有更重要的一点是至少有两个见证人须全程见证遗嘱书立过程。法律只是从实体上保证了见证人的公正性，但程序上的公正也不可忽视。实践中，在只有两个见证人的情况下，如其中一个见证人或两个见证人就单个人而言未完全见证全过程，这样的代书遗嘱该如何认定?我们认为这样的代书遗嘱是无效的，因为在该情况下，在某一时间点存在一个见证人不在场的客观情况，这就不符合法律规定的须有两个以上的见证人在现场的要求。更为复杂一些的情况是，如有两个以上的见证人，在某一时间点上也有两个或两个以上的见证人在场，但在不同的时间点上在场的两个或两个以上见证人是不相同的该如何认定?这种情况下，关键是看是否有两个或两个以上的见证人完全见证了全过程，如没有两个或两个以上的见证人见证了全过程，即使在任一时间点上都有两个或两个以上的见证人，这样的代书遗嘱也应认定无效。
2、从法律上讲代书人属见证人之
一，其实体上的要求当然应符合见证人的条件。不符合见证人条件的代书人书立的代书遗嘱应属无效。关于如何代书，法律及相关司法解释未作具体的规定，笔者认为，代书应尽可能保留立遗嘱人的原话，不要过多的归纳立遗嘱人的意思，以免曲解立遗嘱人的意思表示;另外，应尽可能采用手写，减少打字数量，如果在立遗嘱现场打字，那与手写本质上并无不同，效力自不必说。实践中，受条件的限制，有的代书人往往在现场作代书笔录，笔录上由见证人，代书人，立遗嘱人签字，然后离开现场去打字，回来再分别找见证人，代书人，立遗嘱人签字，这样就存在一些问题。从法律规定可以看出，代书遗嘱全过程要形成于见证人，代书人，立遗嘱人三者均在场的情况。代书笔录虽然形成于现场，但就本质而言，将来发生法律效力的不是笔录，而是打字形成的书面代书遗嘱，在这一过程中，如有一环节存在三者不同时在场的情况且笔录内容与代书遗嘱内容有不同之处，都会使该代书遗嘱存在瑕疵，严重的会导致代书遗嘱无效。
3、日期是任何一种遗嘱都须具备的要件，没有日期的代书遗嘱因不符合法律之规定，当属无效。另外日期是确定遗嘱效力的重要因素，尤其对某一遗产存在多份代书遗嘱的情况，日期就是确定效力的直接依据，日期最后的代书遗嘱才是有效力的遗嘱。
4、代书遗嘱必须由代书人，其他见证人遗嘱人签名。

[律师回复] 解答如下, 代理包括委托代理、法定代理和指定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理权。有下列情形之一的，委托代理终止：
(一)代理期间届满或者代理事务完成
(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托
(三)代理人死亡
(四)代理人丧失民事行为能力
(五)作为被代理人或者代理人的法人终止。被代理人死亡有下列情况之一的，委托代理人实施的代理行为有效：
(1)代理人不知道被代理人死亡的
(2)被代理人的继承人均予承认的
(3)被代理人与代理人约定到代理事项完成代理权终止的
(4)在被代理人死亡前已经进行、而在被代理人死亡后为了被代理人的继承人的利益继续完成的。委托代理人死亡，代理关系终止。其继承人为了被代理人的利益主动进行了代理活动，被代理人追认的，被代理人承担民事责任发生争议的，按照无因管理原则处理。
法定代理人依照法律的规定行使代理权，指定代理人按照人民或者指定单位的指定行使代理权。有下列情形之一的，法定代理或者指定代理终止：
(一)被代理人取得或者恢复民事行为能力
(二)被代理人或者代理人死亡
(三)代理人丧失民事行为能力
(四)指定代理的人民或者指定单位取消指定
(五)由其他原因引起的被代理人和代理人之间的监护关系消灭。
民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。
数个委托代理人共同行使代理权的，如果其中一人或者数人未与其他委托代理人协商，所实施的行为侵害被代理人权益的，由实施行为的委托代理人承担民事责任。被代理人为数人时，其中一人或者数人未经其他被代理人同意而提出解除代理关系，因此造成损害的，由提出解除代理关系的被代理人承担。
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。
委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。由于急病、通讯联络中断等特殊原因，委托代理人自己不能办理代理事项，又不能与被代理人及时取得联系，如不及时转托他人代理，会给被代理人的利益造成损失或者扩大损失的，属于“紧急情况”。委托代理人转托他人代理的，应当办理转托手续。因委托代理人转托不明，给第三人造成损失的，第三人可以直接要求被代理人赔偿损失被代理人承担民事责任后，可以要求委托代理人赔偿损失，转托代理人有过错的，应当负连带责任。委托代理人为了维护被代理人的利益，在紧急情况下实施的超越代理权的民事法律行为，可以认定有效。但其采取的行为不当给被代理人造成损失的，可以酌情由委托代理人承担适当的责任。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 　　在买卖合同中，代签行为所签署的协议属于效力待定的合同。合同是否发生法律效力要取决于被代签人的意志，如果被代签人追认了被冒用的签名，则合同有效，且自始有效，效力溯及于合同签署之日；假如被代签人拒绝追认或不予追认，则合同为无效，且自始无效，对被代签人不发生法律效力。　　《合同法》第四十八条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。　　相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

[律师回复] 本案中房屋所有权人为A。 首先，甲乙之间是委托关系，虽然约定以乙的名义对房屋进行了所有权登记，但是乙事实上是无权处分人。 其次，无权处分人乙在A不知情并无主观过错的情况下与乙签订房屋买卖合同，并办理了房屋所有权变更登记手续，A善意取得该房屋的所有权，并且具有对抗第三人的效力。根据《》第条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据《》第条，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

[律师回复] 对于房屋租赁合同效力的认定这个问题，解答如下, 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。
房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
(一)审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。
而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的;
2、司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
3、共有房屋未取得共有人同意的;
4、权属有争议的;
5、属于违法建筑的;
6、不符合安全标准的;
7、已抵押，未经抵押权人同意的;
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

[律师回复] 您好，针对您的房屋抵押权怎样认定效力问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋抵押权的效力
根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。现分述如下：
(一)房屋抵押权的对内效力
1.房屋抵押担保的债权范围。《担保法》第46条规定：“抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”依照此规定，房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。其中，利息一般分为法定利息和约定利息。对此，德国法认为约定利息属于担保范围，而日本法则将约定利息排除在担保范围之外。我国法律允许当事人另作约定，照此理解，约定利息应当属于担保范围。关于违约金，人们对其属于担保范围并无疑义，但问题是，我国《合同法》将违约金定性为补偿性，且事先允许进行约定。有鉴于此，该法第114条允许根据实际的损失予以变更，若低于实际损失，可以请求增加，其担保范围应为实际损失，若高于实际损失，可以请求适当减少，至于减少多少为适当，法律尚无规定，有待完善。关于抵押房屋的损害赔偿金，抵押权人可以主张物上代位权，但该赔偿金一旦与其他财产混合，因失去特定性，抵押权人就难以行使优先受偿权。根据《担保法》第58条关于该赔偿金应当作为抵押财产的规定，抵押权人阅此就抵押人对第三人的损害赔偿请求权而成立债权质。抵押房屋发生征用拆迁的补偿，抵押权人有权对征用补偿金享有优先受偿权;若征用时所担保的债权仍未到期，抵押权人应当申请财产保全。当然，也有权要求抵押人提供新的抵押担保，其标的物主要为通过产权调换而取得的房屋。而实现抵押权的费用主要包括申请费、拍卖费、评估费和保全费等。
2.房屋抵押权所及标的物的范围。依一般学理，房犀抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。在法律和合同没有相反规定时，主物的所有权转移寸，从物也随之发生转移。房屋作为抵押的主物，其从物(附属物)一般包括门锁、取暖设施、照明设施和通讯设施等。但是，下列情况除外：一是从物在抵押权成立前已与主物相分离，并被第三人取得;二是当事人在合同中明确约定排除了抵押权对从物的效力。当然，已经与房屋紧密结合不可分离的装饰地板等则应属于房屋本身的构成部分，而不应划人从物范围。至于从权利，是指从属房屋并使房屋具有必要效能的某些权利，如土地使用权和相邻权等。而房屋的孳息物归属，在抵押权实现前，鉴于发挥抵押物的效用，抵押人有权使用房屋并取得利益，因而房屋所生孳息(如租金)归由抵押人享有;在抵押权实施后，抵押房屋由人民扣押或以其他方式保全财产，抵押权人享有优先受偿权，因而房屋所生孳息归由抵押权，以满足其债权。对此，依《担保法》第47条规定，从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。
值得注意的是，根据《担保法》第55条和《城市房地产管理法》第51条的精神，在房屋抵押权实现过程巾，虽然法律允许抵押房屋与其该土地上新增房屋一同拍卖，但房屋抵押权效力不及于新增房屋，抵押权对拍得的新增房屋的价款无优先受偿权。
(二)房屋抵押权的对外效力
1.房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。该效力表现为：未经通知，转训：抵押房屋行为无效，正如《担保法》第49条规定：“抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效”;转讣房屋的价款明显低于其价值的，抵押权人有权要求抵押人提供相应担保，不提供担保的，不得转让抵押房屋;因转讣：抵押房屋所得价款，抵押人应当提前清偿担保债权或者向经抵押权人同意的第三人提存，超过债权部分归抵押人所有，不足部分仍应由债务人清偿。
2.房屋抵押权对后位抵押权的效力。为了充分发挥物的交换价值，各国立法都允许在同一房屋上设立多个抵押权，我国法律亦如此。《担保法》第34条第1款规定：“抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。”此条当然适用房屋抵押合同，因为我国房屋抵押权是以登记为生效要件的，不过关于登记时间问题似乎语焉不详，建议以登记申请时间为判断依据。该法第35条第2款又规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”可见，该条不反对对同一房屋设定多个抵押权，只不过就房屋余额部分才允许再行设定。就此而言，这对于发挥房屋的交换价值是有害的，只要当事人自愿担当风险，法律就没有过多干预的必要。
3.房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。依通常情形，房屋抵押权优先于一般债权而得到清偿，但根据相关法律可知，为了实现社会正义，房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4.房屋抵押权对房屋承租权的效力。《担保法》第48条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。”可见，已经出租的房屋是可以设定抵押权的，抵押人将出租的房屋抵押的，应当书面告知承租人，成立在先的租赁权可以对抗后设立的抵押权。不过，抵押人是否履行书面告知义务，并不影响原租赁合同的效力，对与处理房屋抵押权与租赁权的冲突也并无关系，因此该条规定可以删除。《担保法》解释第66条规定，抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。
5.房屋抵押权对侵权行为的效力。在第三人为侵害抵押房屋行为时，抵押权人有选择权保护自身利益，既可寻求债权保护方法，也可选择物权保护方法。

[律师回复] 对于《房屋认购书》有无法律效力？这个问题，解答如下, 认购书为预约合同，其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。
一般认为，预约合同是谈判当事人一方或双方为将来订立确定性合同达成的书面允诺或协议。预约和本约最根本的区别在于：预约合同仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不得直接就本约内容请求履行。审判实务中，常有原告根据认购书，诉请判令被告履行交房，最后被判决驳回诉讼请求，原因就在于交付商品房是本约即商品房买卖合同的内容而非认购书的内容。
认购书属于学理上的“将行谈判的预约”，即哪怕双方当事人在预约合同中规定了交易的实质性具体条款，但双方当事人不受其约束，他们仅承担继续谈判直至达成最后本约的义务，其特点：
一是当事人要对违反诚信谈判义务，导致不能达成本约的行为承担责任
二是当事人如果尽到诚信的谈判义务，即使不能达成本约，也不承担任何责任。因此可以说，认购书的效力主要体现在以下三个方面：一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。
三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

[律师回复] 根据农村房屋买卖合同主体的差异，可以将农村房屋买卖合同分为三类
1.农村本集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。
2.本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，效力认定应慎重对待。国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者认为对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
3.农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同，以认定无效为原则，以认定有效为例外。
对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但2004年11月2日，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定”改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。“这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据国民法通则第六条”民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策“的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，北京市高级人民法院、山东省高级人民法院和上海市高级人民法院对此类案件做了明确，明确宅基地是农民的重要财产权利，严禁宅基地进入市场进行交易。农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的，可以认定有效。

[律师回复] 《商品房买卖司法解释》第4条规定将认购书认定为预约合同性质，将其与本约即商品房买卖合同做了区分。认购书作为特殊的担保合同，其成立和法律效力均不因预售合同的存在和效力而受影响，特别是认购书中存在的定金条款更不能因预售合同未能签订而失去法律效力。因此，认购协议可以在开发商办理完毕立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。认购书的法律性质为预约合同，认购书中的定金条款性质应属于立约定金，可以适用定金罚则。除非认购书签订时开发商尚未办理立项、规划等手续，开发项目和认购房屋尚未确定，否则无商品房预售许可证不影响认购书的效力。