商品房逾期怎么处理 如何认定商品房交付使用

[律师回复] 1.房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。商品房交付使用应具备的条件有：1、建筑工程竣工验收合格；2、具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、具备符合交付使用条件的基础生活设施。
2.法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
《城市房地产开发经营管理条例》第三十条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

[律师回复] 可以主张违约责任

[律师回复]
一、商品房交付使用是什么商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同。可以得出：我国关于商品房买卖合同的分类，分为商品房现售和商品房预售两种。《解释》
第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，明确了转移占有即我们通常所说的交钥匙为商品房的交付使用。但
第十一条规定中的交付使用并不是我国合同法
第一百三十三条中规定的交付，合同法
第一百三十三条规定：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。合同法中交付是物权理论上的物权变动，而《解释》第十一条的交付使用是一种基于当事人之间的商品房买卖合同关系而享有的所有权占有事实状态，并不必然产生所有权的变动。因此，出卖人履行了交付使用商品房的义务后，并非意味着出卖人的合同义务履行完毕，其还须协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权给买受人。
二、商品房交付有什么法律意义交付在所有买卖合同中都具有很重要的法律意义，除利益享受和风险承担外，商品房交付使用之日还是确定保修期限、办理房产证的起算日的依据等等。商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，不仅表现在其与所有权移转的关系和风险转移的关系，在交付时其本身的条件与程序更与消费者的利益息息相关。我国《合同法》第142条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人负担，交付之后由买受人负担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里明确规定风险负担是交付主义。首先，开发商将商品房交付给购房者，是开发商依商品房买卖合同(以下简称合同)应履行的主要义务;而且，商品房实际交付日期是确定商品房是否逾期交付的基础;
第二，自商品房交付之日起，开发商对售出的商品房产生保修责任，商品房实际交付日期即为商品房保修期的起算日;
第三，商品房毁损、灭失的风险在交付前由开发商承担，在交付后由购房者承担。因购房者的原因导致商品房不能按照约定的期限交付的，购房者应当自违反约定之日起承担商品房毁损、灭失的风险。开发商应与购房者在合同中正确约定商品房交付条件，并按法律、法规规定及合同约定的商品房交付条件交付商品房

[律师回复] 你好，需根据买卖合同约定进行分析，建议携带材料与律师面谈。

[律师回复] 去售楼部买房的时候，销售人员可能会让你签一份认购书，认购书是不是合同呢 他的效力怎么样 商品房认购书是为了保障将来能够与开发商签署正式商品房买卖合同而进行认购的协议书，性质上属于商品房买卖合同的预约合同。由于认购书具备买卖双方的基本信息、房屋的面积、坐落、款项、金额等，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，所以认购书是具备法律效力的根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”由上面两条规定可以看出，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益
(三)以合法形式掩盖非法目的
(四)损害社会公共利益
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

[律师回复] 你好，建议你看看当时签订的合同怎么约定的，一般会有解除合同和违约金条款，你可以根据约定考虑解决方案，有疑问可电话沟通。

[律师回复] 对于开发商逾期交付商品房的违约金如何计算这个问题，解答如下, 违约金数额的计算
关于违约金的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。
但在约定了违约金数额的情况下，则需要同时考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”实践中，常见的约定为已付房款的2-3/万，一般不会涉及增加和减少的问题。关于违约金的计算期限。
分为两种情况，
第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准;其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件并且实际发生交付的日期为准。
第二种仍然是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。
但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。
关于无正当理由拒绝接收房屋的法律风险一般而言，拒绝接收房屋的正当理由是商品房不符合交付条件，主要体现在两个方面，一是商品房未经过综合验收，未取得相关证明文件;二是商品房存在重大质量瑕疵，而不论该商品房是否经过综合验收和取得证明文件。《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

[律师回复] 根据签订的购房合同计算，上面有明确约定

[律师回复] 您好，可以起诉处理

[律师回复] 关于商标的指示性合理使用问题，虽然商标法中没有明文规定，但司法实践中普遍认为商标的指示性合理使用，是指经营者在商业活动中善意地使用他人注册商标以客观说明自己商品或者服务的来源、用途、服务对象及其他商品本身固有的特性。经销商在销售商品或者提供服务时使用他人商标是否构成指示性合理使用，可以从以下几个方面认定：
1.使用目的正当，即商标使用者在使用他人注册商标时系出于善意
本案中，被告所出售的“PRADA”品牌衣服来源于普拉达有限公司的合法分销商天津某贸易公司，是“PRADA”正品。其利用广告等手段对其销售的商品进行宣传属正常商业行为，主观上是善意的。
2.使用尺度适当，即商标使用人应在合理的范围内使用他人的商标，以能满足区别商品或服务来源的目的为限

[律师回复] 你好，若房屋买卖合同有约定从约定，无约定司法解释催告履行期是三个月。

[律师回复]
首付已经付过了，那证明购房合同也已经签订，也就是说房子已经成交了。这种情况下，是不能够任意退房的。一般退房需要满足一定的条件：
1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3。
2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。
3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。
4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）。
5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。
6.不能或不能按期办理产权过户的。
7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的。
8.合同中约定的其它退房条件出现时。
如果不是因为这8个理由，而只是因为不想买的话，是退不了房的。退房程序第一步买房人发出退房通知买房人可通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。因开发商责任导致退房，应由开发商承担退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等；如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，可另行要求赔偿；因购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致等原因导致退房的，开发商无需承担赔偿责任。
第二步15天内办好各种手续买房人提出退房要求后15日内，开发商应当退还买房人已经支付的全部房款，并且负责办理买房人与贷款银行解除或者终止合同的全部手续，在所述手续或者文件尚未解除前，开发商应当代替买房人向贷款银行支付每月支付的本金与利息。
第三步开发商退还房款开发商应当在买房人发出退房通知后，将全部购房款返还给买房人，并且办理完毕公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。

[律师回复] 在2001年《药品管理法》修订以前，除了中药材和中药饮片以外的其他药品，都必须使用注册商标。
?然而，在2001年《药品管理法》修订之后，这一规定已经从《药品管理法》中消失了。因此，可以认为，药品不是必须使用注册商标才能在市场上销售。

[律师回复] 一般而言，商品房交付的法定标准是一种普遍性和强制性规范，而商品房的装饰、设备标准一般是双方事先通过协商方式确定的，相对任意性和协定性，法律的层面一般也是不可能对任意性和协定性约定作出普遍性的规范。
所以说，商品房装饰、设备标准对商品房交付的法定条件的认定并无实质性影响，只要商品房相关装饰、设备标准不影响商品房的功能性质量即可。
那么对于对于商品房交付时的相关装饰、设备是不是构成商品房的功能性质量瑕疵，是判断是否有权拒绝交房的一个很重要的判断标准，对此，北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要有规定：出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接受房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。

[律师回复] 是由于什么原因不办房产证，你们的合同中是否约定办理产权的期限

[律师回复] 你好，你可以看一下合同的具体约定，如果只是认筹，不是定金的话，你可以要求开发商退还；如果是正式的房屋买卖协议，认筹金已经充作定金的话，你的单方违约行为，开发商是可以不退定金的。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 连锁加盟有商标使用费，属于加盟费，需要双方进行约定。
方法和费用：双方签订商标授权的合同，然后报商标局备案即可。每年使用费需要要双方自己协商。
第四十三条商标注册人可以通过签订商标使用许可合同，许可他人使用其注册商标。许可人应当监督被许可人使用其注册商标的商品质量。被许可人应当保证使用该注册商标的商品质量。
经许可使用他人注册商标的，必须在使用该注册商标的商品上标明被许可人的名称和商品产地。
许可他人使用其注册商标的，许可人应当将其商标使用许可报商标局备案，由商标局公告。商标使用许可未经备案不得对抗善意第三人。
商标是商品的生产者、经营者在其生产、制造、加工、拣选或者经销的商品上或者服务的提供者在其提供的服务上采用的，用于区别商品或服务来源的，由文字、图形、字母、数字、三维标志、声音、颜色组合，或上述要素的组合，具有显著特征的标志，是现代经济的产物。在商业领域而言，商标包括文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合，以及上述要素的组合，均可作为商标申请注册。经国家核准注册的商标为“注册商标”，受法律保护。商标通过确保商标注册人享有用以标明商品或服务，或者许可他人使用以获取报酬的专用权，而使商标注册人受到保护。
商标通过确保商标注册人享有用以标明商品或服务，或者许可他人使用以获取报酬的专用权，而使商标注册人受到保护。
从广义上讲，商标通过对商标注册人加以奖励，使其获得承认和经济效益，而对全世界的积极和进取精神起到促进作用。商标保护还可阻止诸如假冒者之类的不正当竞争者用相似的区别性标记来推销低劣或不同产品或服务的行为。这一制度能使有技能、有进取心的人们在尽可能公平的条件下进行商品和服务的生产与销售，从而促进国际贸易的发展。
商标是产品与包装装潢画面的重要组成部分，设计精美、寓意深刻、新颖别致、个性突出的商标，能很好地装饰产品和美化包装，使消费者乐于购买。

[律师回复] 合同签订以后，它便具有法律效力，当事人的各方都必须严格遵守，认真履行、不能单方面随意变更或解除，否则应承担经济责任。至于赔偿多少，那要看合同中有无违约金的约定，另外也可与开发商协商。如果您购买的是二手房的话，那也要看合同中是如何规定的，一般来说合同签定后，你所交的中介费是不退的，过户费可退（未完成过户手续），所交给房主的定金是不退的，但首付款可退。

[律师回复] 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

[律师回复] 开发商逾期交房的行为属于违约行为，那么开发商逾期交房日期怎样计算这个问题关系着对开发商逾期交房行为的认定。既然开发商逾期交房属于违约，就应承担相应的违约责任。那么商品房逾期交付的责任有哪些对于这些问题，本文将一一为您介绍，希望在您遇到开发商逾期交房的行为时能给您带来帮助。
一、逾期交房日期怎样计算我国《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”开发商与业主之间是商品房买卖合同关系，双方签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，且不违反法律规定。双方在购房合同里约定出卖人可以据实顺延期限的情形，属于合同法当事人约定优先原则适用，应按约定计算可顺延天数。我国《合同法》第117条规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”开发商不能按约定交房后，便进入了迟延履行期间，在此期间所发生的不可抗力等造成停工迟延交房事由均应由开发商承担责任。因此，逾期天数计算应为：实际交房日期－合同约定交房日期－合同约定交房日期前发生的可顺延天数=实际逾期天数。开发商须以合同约定的按日向买受人支付已交付房价款比率，实际违约的逾期天数支付违约金。
二、商品房逾期交付的责任有哪些开发商已经逾期交房，首先开发商是否存在免责事由是关键，即开发商是否遇到不可抗力及合同约定的其他免责事由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。是否构成不可抗力，需具体情况具体分析，不能一概而论。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则开发商可以不承担逾期交房的责任。但如果开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内将发生了不可抗力或合同约定的其他免责事由告知购房者，开发商仍然要承担逾期违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需承担商品房逾期交付的责任。这个责任包括开发商支付逾期违约金和在一定条件下购房者有权解除合同。通常在《商品房买卖合同》合同中对开发商支付逾期违约金数额的计算方法和支付条件及购房者解除合同的条件都有约定，则应按合同约定。对使用按揭贷款的购房者，计算违约金时的房价款是整个房屋的价款总额。当然，约定的违约金太高或太低，可以请求变更，但需请求方举证。另外，有时在《商品房买卖合同》中既约定有定金又约定有违约金，二者只能选择其中一个主张权利。如果双方在开发商支付逾期违约金数额的计算方法上没有约定时，商品房买卖司法解释规定：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果《商品房买卖合同》中对开发商逾期交房购房者解除合同的条件没有约定时，商品房买卖司法解释规定：经购房者催告后三个月，开发商仍然没有交房，则购房者有权解除合同。解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。购房者解除合同后可以要求开发商赔偿损失。