二手房居间合同违约如何处理？

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房居间合同违约怎么办
为了更好的理解，下面就以一个案例为例：
二手房买卖居间合同纠纷
案情简介：
2007年1月30日，申请人与被申请人签订《二手房买卖居间合同》(买方)，约定：被申请人委托申请人购买位于广州市番禺区钟村镇某某新村18街D3
2、1F的房产(以下简称涉案物业)。如申请人成功促成卖方与被申请人达成买卖合同，被申请人同意于交易过户当日支付房地产咨询及买卖代理费共5960元，否则须按签订本合同之日起每日按总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止。
同日，被申请人(买方)与卖方的委托代理人叶某某以及申请人(经纪方)就涉案物业签订《二手房买卖合同》(以下称三方合同)，约定买卖双方分别独家委托经纪方就买卖涉案物业提供中介服务，该物业建筑面积6
8.9平方米，附带家私电器，总楼价29
8，000元。该合同第7条约定：若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业的，或买卖一方或双方违反本合同约定而未能买人或卖出该物业的，违约方均应向经纪方支付违约金
14，900元。买卖各方向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费按《二手房买卖居间合同》执行。合同第17条约定：买方申请商业贷款，若非由于买方信用度、贷款资质问题而导致买方不能享受下浮15%贷款利率的，则买方有权选择取消交易，买方不负违约责任，卖方退还所收定金给买方。三方合同附件约定2007年1月30日被申请人支付5000元作为部分定金，2007年2月3日前支付5000元作为定金余款。上述事实有申请人提供的证据2证实。
三方合同签订当日，被申请人向卖方支付了5000元定金。该事实有申请人提供的证据4证实。
三方合同签订后，申请人多次带被申请人前往涉案物业查看。之后，被申请人以涉案物业附近有电房，申请人在订立合同前未如实告知为由不再购买该物业。
涉案房屋未办理交易过户手续，买卖双方尚未办理贷款申请和审批手续。
申请人认为三方合同签订后，被申请人以该物业附近有电房为由而拒绝继续履行合同，导致本次交易未能完成。根据《二手房买卖合同》第7条约定：若买卖双方自行买卖或另行委托其他第三方买卖该物业，或买卖一方或双方违反本合同的约定而未能买人或卖出该物业的，违约方均应向经纪方即申请人支付违约金
14，900元。被申请人应当承担违约责任。为此，申请人申请仲裁，仲裁请求为：
1、被申请人支付违约金
14，900元;
2、被申请人承担本案仲裁费用。
审理结果：仲裁裁决支付违约金
仲裁庭根据《合同法》第60条、第107条、第113条第1款、第114条第1款、第2款的规定，裁决如下：
(1)被申请人向申请人支付违约金5960元;
(2)本案仲裁费1035元，由申请人承担621元，被申请人承担414元。仲裁费已由申请人预缴，被申请人应承担的部分径付给申请人。
上述裁决确定被申请人应支付给申请人的款项，自本裁决书送达之日起十日内一次性支付。逾期支付，按照《民事诉讼法》第229条的规定处理。
律师说法：如何处理二手房买卖纠纷
(一)《二手房买卖居间合同》有效
申请人立案时已向本会提交其营业执照，被申请人提出申请人没有民事行为能力的理由不成立，不予采信。申请人与被申请人之间签订的《二手房买卖居间合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方之间的居间关系成立。
(二)被申请人应向申请人支付违约金，但以居间费为限
根据查明的事实，申请人已于2007年1月30日促成被申请人与卖方签订涉案物业的《二手房买卖合同》，履行了自己的居间义务，根据《合同法》第426条的规定，被申请人应按照《二手房买卖居间合同》的约定向申请人支付报酬。该承诺书约定支付报酬的条件为交易过户当日，涉案房屋至今未办理交易过户手续，支付居间报酬的条件尚未成就。申请人现依据《二手房买卖合同》第7条的约定主张被申请人支付违约金
14，900元。被申请人辩称，该条款违反了《合同法》第40条的规定，为无效条款;自己并不存在违约行为，申请人未履行如实告知的义务，无权要求支付居间报酬和违约金;按照《二手房买卖合同》第17条的约定，自己未享受贷款下浮15%贷款利率的优惠，有权取消交易，不负违约责任;《二手房买卖合同》约定的违约金过高，应参照最高人民法院的相关司法解释予以调低。
首先，仲裁庭认为，结合本案双方签订的《二手房买卖居间合同》的约定，交易过户当日才支付居间报酬，如买卖双方在此前违反约定，不再买人或卖出该物业，则申请人的权利无法得到保障，故三方在《二手房买卖合同》第7条约定如买卖任何一方违反合同约定不再买人或卖出该物业，违约方应向中介方支付违约金。因此，该条款是为保障中介方的合法权益而设立的，并未排除买方或卖方的主要权利，加重买方或卖方的责任，被申请人提出该条款无效的理由不成立，仲裁庭不予采信。
其次，涉案物业附近有电房并非物业本身存在的严重瑕疵，不影响正常的居住使用，《二手房买卖合同》中对此也未作出约定;且被申请人在申请人的带领下曾多次查看涉案物业，而据被申请人所说，电房就在离涉案物业不到10米的地方，但被申请人多次查看均未提出异议，签订三方合同后却以此为由拒绝履行合同，构成违约，应承担违约责任。
最后，买卖双方至今未办理贷款申请和审批手续，被申请人称其签署了贷款合同，但未举证证明，仲裁庭不予采信。双方尚未进人贷款的审批阶段，被申请人以未享受下浮15%的贷款利率优惠为由主张自己有权解除无事实依据，不予采信。关于违约金是否过高问题。《合同法》第113条第1款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，该规定体现了违约金以补偿性为原则的精神。申请人与被申请人之间系居间合同关系，居间报酬为申请人合同履行后可以获得的利益，申请人亦没有举证证明其尚存在其他损失，因此，仲裁庭将违约金酌情调整为双方约定的居间报酬5960元。
(三)申请人和被申请人按比例承担仲裁费
本案纠纷系被申请人的违约行为引起，但申请人的仲裁请求未全部得到支持，故本案仲裁费1035元，由申请人与被申请人按照比例分担。

[律师回复] 对于二手房居间合同违约责任如何认定这个问题，解答如下, 居间销售签订合同
2004年9月5日，陈某与泰州某贸易公司(maoyigongsi)(下称贸易公司(maoyigongsi))订立居间销售合同一份，约定：陈某为贸易公司介绍销售沥青，成交后贸易公司不得自己和用户直接联系业务，该用户以后所用的贸易公司的沥青全属陈某的业务;贸易公司以陈某促成的交易量每吨给付20元的报酬给陈某，另按每吨5元给付陈某交易应酬等费用，超价部分全部给陈某，贸易公司在成交之日付清报酬;贸易公司如隐瞒成交量，则按隐瞒销售额的50%向陈某支付违约金;贸易公司如拖延支付报酬给陈某，则按日10%向陈某支付违约金。合同订立当日至同年10月26日期间，贸易公司与海安某工程公司(下称工程公司)发生总业务量为87
2.34吨的沥青买卖业务。此间，贸易的法定代表人牛某曾于9月14日、9月15日通过向陈某银行卡存款的方式分别给付陈某23000元、4552元。2004年12月30日，牛某向陈某出具承诺书一份，该承诺书载有：兹有陈某所合作做了工程公司沥青业务，以后分手，我本人没有业务往来(贸易公司)。陈某在该承诺书上加注结帐至9月22日。
诉辩双方各执一词
2005年6月7日，陈某以贸易公司隐瞒成交量、拒付居间费，构成违约为由，向海安县提讼称：我介绍贸易公司与工程公司达成销售沥青的业务，贸易公司仅向我履行了至2004年9月23日的义务。后贸易公司违约，直接向工程公司销售沥青，隐瞒成交量并拒付居间费。请求判令贸易公司给付我居间费1829
2.40元、支付违约金49912
1.20元。陈某对诉讼标的额的计算方法是：2004年9月27日至同年10月26日期间，贸易公司与工程公司实际交易52
2.64吨，按此前结算居间报酬的标准每吨35元(其中10元系超价部分)计算，贸易公司应支付居间报酬1829
2.40元;贸易公司隐瞒交易量52
2.64吨、拒付相应居间费所应支付的违约金，系按该部分沥青的同期市场价每吨1910元所计算的销售额的50%得出。陈某不主张延迟支付居间报酬按日10%计算的违约金。
贸易公司则辩称：双方签订的居间销售合同显失公平，我公司存在重大误解，应予撤销。它只保证了陈某的利益，而对投入大量资本的我公司利益只字未提，甚至有我公司贴本给陈某的情况发生。我公司与工程公司之间的业务，不是陈某居间介绍发生的，双方合作所做的该单位业务报酬已在2004年12月30日结清。我公司没有公开但也没有隐瞒与工程公司之间的业务量，不存在拖延支付原告报酬的情况。双方在合同中约定的违约金太高，仅应是居间费而不是销售额的一定比例，延期付款的违约金也应比照银行利息确定。请求驳回陈某的诉讼请求。
是否违约各自举证
审理中，双方当事人围绕贸易公司向工程公司销售沥青的业务是否是陈某居间介绍所发生，贸易公司是否违约隐瞒了成交量及向陈某拒付居间费这一争议焦点，分别进行了举证。陈某以居间销售合同、牛某的承诺书及申请调取的工程公司关于其与贸易公司发生沥青买卖交易的证明等证据，证明自己的诉讼主张。陈某另提供了证人的书面证言，并申请证人出庭作证，证明牛某出具承诺书的有关事实。贸易公司则提供了向其销售沥青的南通某公司的证明、增值税发票及自己向工程公司开具的增值税发票，证明自己购、销沥青的差价每吨仅为10元，而陈某依据合同应得的居间费最低每吨为20元，进而证明工程公司的业务并非是陈某居间介绍发生。贸易公司另提供了2份银行卡存款回单，证明其与陈某结清了帐目。
对此，认定：综合居间销售合同、牛某的承诺书、工程公司的证明及证人证言，应认定贸易公司与工程公司之间的沥青销售业务系陈某居间介绍而发生，贸易公司仅与陈某结算了至2004年9月23日前的居间报酬，其余的居间报酬尚未结算。牛某于2004年12月30日出具的承诺书及贸易公司购、销沥青部分业务的发票、2份银行卡存款回单，不足以推翻陈某所提供的上述证据的证明效力及其所证明的案件事实。
酌情确定违约金额
海安县审理后认为：被告贸易公司在原告陈某居间介绍与客户发生沥青买卖业务后，依据合同虽需向原告支付报酬，但是否实际向原告所介绍的客户销售沥青以及销售沥青的基础价格的确定，决定权均在被告，被告完全可在决定是否交易以及按怎样的基础价格进行交易时，考虑自己的合同利益。据此，认定双方之间订立的居间销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方也已部分履行该合同的义务。故应认定合法有效，订立、履行该合同并不违反被告的意思，且并不必然会给被告造成较大的损失、进而导致显失公平。原告居间介绍贸易公司与工程公司发生业务后，被告未将其继续与工程公司发生数笔买卖业务的情况告知原告、未按合同约定向原告继续支付报酬，构成违约，应承担相应的违约责任。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。合同中约定的被告隐瞒继续与客户交易所应支付的违约金，及被告在隐瞒继续与工程公司交易期间因延迟支付居间报酬而应支付的违约金，均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。双方在居间合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，采纳该抗辩意见，并参照双方在合同中约定的居间报酬的30%确定被告向原告所应支付的违约金的数额。2005年11月18日，海安县依照《中华人民共和国合同法》第426条、第107条、第114条等规定，判决贸易公司向陈某给付居间报酬费13066元，支付违约金39
0元。
正确理解过分高于
本案涉及到对违约金进行的国家干预。应该说，任何违约金一经约定，都是有效的，法官、仲裁庭无权宣告违约金条款无效，否则无异是对当事人自由意志的侵犯，不符合同自由原则。但对违约金进行国家干预是必要的，据合同法114条第2款的规定，条件有二：一是约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，二是必须要当事人请求，或仲裁庭无权径自作出调整。这里需要注意合同法的表述，当约定违约金低于损失时，调整的条件较为宽松，也就是说，此时只要当事人提出请求一般就可获得调整，而于高于损失情况，除非过分高于造成的损失，否则一般不予调整。何为过分高于损失呢?法律尚未规定，但最高对商品房买卖合同的司法解释中规定了以不超过违约造成的损失的30%作为认定违约金是否过分高于损失的标准，可以作为处理类似问题时调整违约金的依据。之所以作此种规定，原因在与违约金条款是当事人意思自治的产物，它约定于违约之前，它与违约后造成的实际损失不可能一致，本属正常;加之我国合同法规定的违约金主要是补偿性违约金，故除非过分高于，否则一般不予调整，这是为了尊重当事人的意思。也正因为如此，所以其调整必须有当事人自己作出申请。还需要指出的是，调整的标准是造成的损失，根据合同法113条的规定，应该包括可得利益的损失，使得违约责任的承担达到如同合同就像完全被履行时一样，即就像没有发生违约行为一样。
本案中，在综合考量案情的基础上，作出了如上判决，显然是依法有据的。被告贸易公司在签订合同过程中，约定的按销售额50%及按延迟支付居间报酬日10%计算的违约金，都对其非常不利，如果不是作出了调整，后果难以想像。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 居间销售签订合同
2004年9月5日，陈某与泰州某贸易公司(maoyigongsi)(下称贸易公司(maoyigongsi))订立居间销售合同一份，约定：陈某为贸易公司介绍销售沥青，成交后贸易公司不得自己和用户直接联系业务，该用户以后所用的贸易公司的沥青全属陈某的业务;贸易公司以陈某促成的交易量每吨给付20元的报酬给陈某，另按每吨5元给付陈某交易应酬等费用，超价部分全部给陈某，贸易公司在成交之日付清报酬;贸易公司如隐瞒成交量，则按隐瞒销售额的50%向陈某支付违约金;贸易公司如拖延支付报酬给陈某，则按日10%向陈某支付违约金。合同订立当日至同年10月26日期间，贸易公司与海安某工程公司(下称工程公司)发生总业务量为87
2.34吨的沥青买卖业务。此间，贸易的法定代表人牛某曾于9月14日、9月15日通过向陈某银行卡存款的方式分别给付陈某23000元、4552元。2004年12月30日，牛某向陈某出具承诺书一份，该承诺书载有：兹有陈某所合作做了工程公司沥青业务，以后分手，我本人没有业务往来(贸易公司)。陈某在该承诺书上加注结帐至9月22日。
诉辩双方各执一词
2005年6月7日，陈某以贸易公司隐瞒成交量、拒付居间费，构成违约为由，向海安县提讼称：我介绍贸易公司与工程公司达成销售沥青的业务，贸易公司仅向我履行了至2004年9月23日的义务。后贸易公司违约，直接向工程公司销售沥青，隐瞒成交量并拒付居间费。请求判令贸易公司给付我居间费1829
2.40元、支付违约金49912
1.20元。陈某对诉讼标的额的计算方法是：2004年9月27日至同年10月26日期间，贸易公司与工程公司实际交易52
2.64吨，按此前结算居间报酬的标准每吨35元(其中10元系超价部分)计算，贸易公司应支付居间报酬1829
2.40元;贸易公司隐瞒交易量52
2.64吨、拒付相应居间费所应支付的违约金，系按该部分沥青的同期市场价每吨1910元所计算的销售额的50%得出。陈某不主张延迟支付居间报酬按日10%计算的违约金。
贸易公司则辩称：双方签订的居间销售合同显失公平，我公司存在重大误解，应予撤销。它只保证了陈某的利益，而对投入大量资本的我公司利益只字未提，甚至有我公司贴本给陈某的情况发生。我公司与工程公司之间的业务，不是陈某居间介绍发生的，双方合作所做的该单位业务报酬已在2004年12月30日结清。我公司没有公开但也没有隐瞒与工程公司之间的业务量，不存在拖延支付原告报酬的情况。双方在合同中约定的违约金太高，仅应是居间费而不是销售额的一定比例，延期付款的违约金也应比照银行利息确定。请求驳回陈某的诉讼请求。
是否违约各自举证
审理中，双方当事人围绕贸易公司向工程公司销售沥青的业务是否是陈某居间介绍所发生，贸易公司是否违约隐瞒了成交量及向陈某拒付居间费这一争议焦点，分别进行了举证。陈某以居间销售合同、牛某的承诺书及申请调取的工程公司关于其与贸易公司发生沥青买卖交易的证明等证据，证明自己的诉讼主张。陈某另提供了证人的书面证言，并申请证人出庭作证，证明牛某出具承诺书的有关事实。贸易公司则提供了向其销售沥青的南通某公司的证明、增值税发票及自己向工程公司开具的增值税发票，证明自己购、销沥青的差价每吨仅为10元，而陈某依据合同应得的居间费最低每吨为20元，进而证明工程公司的业务并非是陈某居间介绍发生。贸易公司另提供了2份银行卡存款回单，证明其与陈某结清了帐目。
对此，认定：综合居间销售合同、牛某的承诺书、工程公司的证明及证人证言，应认定贸易公司与工程公司之间的沥青销售业务系陈某居间介绍而发生，贸易公司仅与陈某结算了至2004年9月23日前的居间报酬，其余的居间报酬尚未结算。牛某于2004年12月30日出具的承诺书及贸易公司购、销沥青部分业务的发票、2份银行卡存款回单，不足以推翻陈某所提供的上述证据的证明效力及其所证明的案件事实。
酌情确定违约金额
海安县审理后认为：被告贸易公司在原告陈某居间介绍与客户发生沥青买卖业务后，依据合同虽需向原告支付报酬，但是否实际向原告所介绍的客户销售沥青以及销售沥青的基础价格的确定，决定权均在被告，被告完全可在决定是否交易以及按怎样的基础价格进行交易时，考虑自己的合同利益。据此，认定双方之间订立的居间销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方也已部分履行该合同的义务。故应认定合法有效，订立、履行该合同并不违反被告的意思，且并不必然会给被告造成较大的损失、进而导致显失公平。原告居间介绍贸易公司与工程公司发生业务后，被告未将其继续与工程公司发生数笔买卖业务的情况告知原告、未按合同约定向原告继续支付报酬，构成违约，应承担相应的违约责任。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。合同中约定的被告隐瞒继续与客户交易所应支付的违约金，及被告在隐瞒继续与工程公司交易期间因延迟支付居间报酬而应支付的违约金，均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。双方在居间合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，采纳该抗辩意见，并参照双方在合同中约定的居间报酬的30%确定被告向原告所应支付的违约金的数额。2005年11月18日，海安县依照《中华人民共和国合同法》第426条、第107条、第114条等规定，判决贸易公司向陈某给付居间报酬费13066元，支付违约金39
0元。
正确理解过分高于
本案涉及到对违约金进行的国家干预。应该说，任何违约金一经约定，都是有效的，法官、仲裁庭无权宣告违约金条款无效，否则无异是对当事人自由意志的侵犯，不符合同自由原则。但对违约金进行国家干预是必要的，据合同法114条第2款的规定，条件有二：一是约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，二是必须要当事人请求，或仲裁庭无权径自作出调整。这里需要注意合同法的表述，当约定违约金低于损失时，调整的条件较为宽松，也就是说，此时只要当事人提出请求一般就可获得调整，而于高于损失情况，除非过分高于造成的损失，否则一般不予调整。何为过分高于损失呢?法律尚未规定，但最高对商品房买卖合同的司法解释中规定了以不超过违约造成的损失的30%作为认定违约金是否过分高于损失的标准，可以作为处理类似问题时调整违约金的依据。之所以作此种规定，原因在与违约金条款是当事人意思自治的产物，它约定于违约之前，它与违约后造成的实际损失不可能一致，本属正常;加之我国合同法规定的违约金主要是补偿性违约金，故除非过分高于，否则一般不予调整，这是为了尊重当事人的意思。也正因为如此，所以其调整必须有当事人自己作出申请。还需要指出的是，调整的标准是造成的损失，根据合同法113条的规定，应该包括可得利益的损失，使得违约责任的承担达到如同合同就像完全被履行时一样，即就像没有发生违约行为一样。
本案中，在综合考量案情的基础上，作出了如上判决，显然是依法有据的。被告贸易公司在签订合同过程中，约定的按销售额50%及按延迟支付居间报酬日10%计算的违约金，都对其非常不利，如果不是作出了调整，后果难以想像。

[律师回复] 您好，关于二手房居间合同违约责任怎么样认定这个问题，我的解答如下, 居间销售签订合同
2004年9月5日，陈某与泰州某贸易公司(maoyigongsi)(下称贸易公司(maoyigongsi))订立居间销售合同一份，约定：陈某为贸易公司介绍销售沥青，成交后贸易公司不得自己和用户直接联系业务，该用户以后所用的贸易公司的沥青全属陈某的业务;贸易公司以陈某促成的交易量每吨给付20元的报酬给陈某，另按每吨5元给付陈某交易应酬等费用，超价部分全部给陈某，贸易公司在成交之日付清报酬;贸易公司如隐瞒成交量，则按隐瞒销售额的50%向陈某支付违约金;贸易公司如拖延支付报酬给陈某，则按日10%向陈某支付违约金。合同订立当日至同年10月26日期间，贸易公司与海安某工程公司(下称工程公司)发生总业务量为87
2.34吨的沥青买卖业务。此间，贸易的法定代表人牛某曾于9月14日、9月15日通过向陈某银行卡存款的方式分别给付陈某23000元、4552元。2004年12月30日，牛某向陈某出具承诺书一份，该承诺书载有：兹有陈某所合作做了工程公司沥青业务，以后分手，我本人没有业务往来(贸易公司)。陈某在该承诺书上加注结帐至9月22日。
诉辩双方各执一词
2005年6月7日，陈某以贸易公司隐瞒成交量、拒付居间费，构成违约为由，向海安县提讼称：我介绍贸易公司与工程公司达成销售沥青的业务，贸易公司仅向我履行了至2004年9月23日的义务。后贸易公司违约，直接向工程公司销售沥青，隐瞒成交量并拒付居间费。请求判令贸易公司给付我居间费1829
2.40元、支付违约金49912
1.20元。陈某对诉讼标的额的计算方法是：2004年9月27日至同年10月26日期间，贸易公司与工程公司实际交易52
2.64吨，按此前结算居间报酬的标准每吨35元(其中10元系超价部分)计算，贸易公司应支付居间报酬1829
2.40元;贸易公司隐瞒交易量52
2.64吨、拒付相应居间费所应支付的违约金，系按该部分沥青的同期市场价每吨1910元所计算的销售额的50%得出。陈某不主张延迟支付居间报酬按日10%计算的违约金。
贸易公司则辩称：双方签订的居间销售合同显失公平，我公司存在重大误解，应予撤销。它只保证了陈某的利益，而对投入大量资本的我公司利益只字未提，甚至有我公司贴本给陈某的情况发生。我公司与工程公司之间的业务，不是陈某居间介绍发生的，双方合作所做的该单位业务报酬已在2004年12月30日结清。我公司没有公开但也没有隐瞒与工程公司之间的业务量，不存在拖延支付原告报酬的情况。双方在合同中约定的违约金太高，仅应是居间费而不是销售额的一定比例，延期付款的违约金也应比照银行利息确定。请求驳回陈某的诉讼请求。
是否违约各自举证
审理中，双方当事人围绕贸易公司向工程公司销售沥青的业务是否是陈某居间介绍所发生，贸易公司是否违约隐瞒了成交量及向陈某拒付居间费这一争议焦点，分别进行了举证。陈某以居间销售合同、牛某的承诺书及申请调取的工程公司关于其与贸易公司发生沥青买卖交易的证明等证据，证明自己的诉讼主张。陈某另提供了证人的书面证言，并申请证人出庭作证，证明牛某出具承诺书的有关事实。贸易公司则提供了向其销售沥青的南通某公司的证明、增值税发票及自己向工程公司开具的增值税发票，证明自己购、销沥青的差价每吨仅为10元，而陈某依据合同应得的居间费最低每吨为20元，进而证明工程公司的业务并非是陈某居间介绍发生。贸易公司另提供了2份银行卡存款回单，证明其与陈某结清了帐目。
对此，认定：综合居间销售合同、牛某的承诺书、工程公司的证明及证人证言，应认定贸易公司与工程公司之间的沥青销售业务系陈某居间介绍而发生，贸易公司仅与陈某结算了至2004年9月23日前的居间报酬，其余的居间报酬尚未结算。牛某于2004年12月30日出具的承诺书及贸易公司购、销沥青部分业务的发票、2份银行卡存款回单，不足以推翻陈某所提供的上述证据的证明效力及其所证明的案件事实。
酌情确定违约金额
海安县审理后认为：被告贸易公司在原告陈某居间介绍与客户发生沥青买卖业务后，依据合同虽需向原告支付报酬，但是否实际向原告所介绍的客户销售沥青以及销售沥青的基础价格的确定，决定权均在被告，被告完全可在决定是否交易以及按怎样的基础价格进行交易时，考虑自己的合同利益。据此，认定双方之间订立的居间销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方也已部分履行该合同的义务。故应认定合法有效，订立、履行该合同并不违反被告的意思，且并不必然会给被告造成较大的损失、进而导致显失公平。原告居间介绍贸易公司与工程公司发生业务后，被告未将其继续与工程公司发生数笔买卖业务的情况告知原告、未按合同约定向原告继续支付报酬，构成违约，应承担相应的违约责任。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。合同中约定的被告隐瞒继续与客户交易所应支付的违约金，及被告在隐瞒继续与工程公司交易期间因延迟支付居间报酬而应支付的违约金，均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。双方在居间合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，采纳该抗辩意见，并参照双方在合同中约定的居间报酬的30%确定被告向原告所应支付的违约金的数额。2005年11月18日，海安县依照《中华人民共和国合同法》第426条、第107条、第114条等规定，判决贸易公司向陈某给付居间报酬费13066元，支付违约金39
0元。
正确理解过分高于
本案涉及到对违约金进行的国家干预。应该说，任何违约金一经约定，都是有效的，法官、仲裁庭无权宣告违约金条款无效，否则无异是对当事人自由意志的侵犯，不符合同自由原则。但对违约金进行国家干预是必要的，据合同法114条第2款的规定，条件有二：一是约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，二是必须要当事人请求，或仲裁庭无权径自作出调整。这里需要注意合同法的表述，当约定违约金低于损失时，调整的条件较为宽松，也就是说，此时只要当事人提出请求一般就可获得调整，而于高于损失情况，除非过分高于造成的损失，否则一般不予调整。何为过分高于损失呢?法律尚未规定，但最高对商品房买卖合同的司法解释中规定了以不超过违约造成的损失的30%作为认定违约金是否过分高于损失的标准，可以作为处理类似问题时调整违约金的依据。之所以作此种规定，原因在与违约金条款是当事人意思自治的产物，它约定于违约之前，它与违约后造成的实际损失不可能一致，本属正常;加之我国合同法规定的违约金主要是补偿性违约金，故除非过分高于，否则一般不予调整，这是为了尊重当事人的意思。也正因为如此，所以其调整必须有当事人自己作出申请。还需要指出的是，调整的标准是造成的损失，根据合同法113条的规定，应该包括可得利益的损失，使得违约责任的承担达到如同合同就像完全被履行时一样，即就像没有发生违约行为一样。
本案中，在综合考量案情的基础上，作出了如上判决，显然是依法有据的。被告贸易公司在签订合同过程中，约定的按销售额50%及按延迟支付居间报酬日10%计算的违约金，都对其非常不利，如果不是作出了调整，后果难以想像。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 居间销售签订合同
2004年9月5日，陈某与泰州某贸易公司(maoyigongsi)(下称贸易公司(maoyigongsi))订立居间销售合同一份，约定：陈某为贸易公司介绍销售沥青，成交后贸易公司不得自己和用户直接联系业务，该用户以后所用的贸易公司的沥青全属陈某的业务;贸易公司以陈某促成的交易量每吨给付20元的报酬给陈某，另按每吨5元给付陈某交易应酬等费用，超价部分全部给陈某，贸易公司在成交之日付清报酬;贸易公司如隐瞒成交量，则按隐瞒销售额的50%向陈某支付违约金;贸易公司如拖延支付报酬给陈某，则按日10%向陈某支付违约金。合同订立当日至同年10月26日期间，贸易公司与海安某工程公司(下称工程公司)发生总业务量为87
2.34吨的沥青买卖业务。此间，贸易的法定代表人牛某曾于9月14日、9月15日通过向陈某银行卡存款的方式分别给付陈某23000元、4552元。2004年12月30日，牛某向陈某出具承诺书一份，该承诺书载有：兹有陈某所合作做了工程公司沥青业务，以后分手，我本人没有业务往来(贸易公司)。陈某在该承诺书上加注结帐至9月22日。
诉辩双方各执一词
2005年6月7日，陈某以贸易公司隐瞒成交量、拒付居间费，构成违约为由，向海安县提讼称：我介绍贸易公司与工程公司达成销售沥青的业务，贸易公司仅向我履行了至2004年9月23日的义务。后贸易公司违约，直接向工程公司销售沥青，隐瞒成交量并拒付居间费。请求判令贸易公司给付我居间费1829
2.40元、支付违约金49912
1.20元。陈某对诉讼标的额的计算方法是：2004年9月27日至同年10月26日期间，贸易公司与工程公司实际交易52
2.64吨，按此前结算居间报酬的标准每吨35元(其中10元系超价部分)计算，贸易公司应支付居间报酬1829
2.40元;贸易公司隐瞒交易量52
2.64吨、拒付相应居间费所应支付的违约金，系按该部分沥青的同期市场价每吨1910元所计算的销售额的50%得出。陈某不主张延迟支付居间报酬按日10%计算的违约金。
贸易公司则辩称：双方签订的居间销售合同显失公平，我公司存在重大误解，应予撤销。它只保证了陈某的利益，而对投入大量资本的我公司利益只字未提，甚至有我公司贴本给陈某的情况发生。我公司与工程公司之间的业务，不是陈某居间介绍发生的，双方合作所做的该单位业务报酬已在2004年12月30日结清。我公司没有公开但也没有隐瞒与工程公司之间的业务量，不存在拖延支付原告报酬的情况。双方在合同中约定的违约金太高，仅应是居间费而不是销售额的一定比例，延期付款的违约金也应比照银行利息确定。请求驳回陈某的诉讼请求。
是否违约各自举证
审理中，双方当事人围绕贸易公司向工程公司销售沥青的业务是否是陈某居间介绍所发生，贸易公司是否违约隐瞒了成交量及向陈某拒付居间费这一争议焦点，分别进行了举证。陈某以居间销售合同、牛某的承诺书及申请调取的工程公司关于其与贸易公司发生沥青买卖交易的证明等证据，证明自己的诉讼主张。陈某另提供了证人的书面证言，并申请证人出庭作证，证明牛某出具承诺书的有关事实。贸易公司则提供了向其销售沥青的南通某公司的证明、增值税发票及自己向工程公司开具的增值税发票，证明自己购、销沥青的差价每吨仅为10元，而陈某依据合同应得的居间费最低每吨为20元，进而证明工程公司的业务并非是陈某居间介绍发生。贸易公司另提供了2份银行卡存款回单，证明其与陈某结清了帐目。
对此，认定：综合居间销售合同、牛某的承诺书、工程公司的证明及证人证言，应认定贸易公司与工程公司之间的沥青销售业务系陈某居间介绍而发生，贸易公司仅与陈某结算了至2004年9月23日前的居间报酬，其余的居间报酬尚未结算。牛某于2004年12月30日出具的承诺书及贸易公司购、销沥青部分业务的发票、2份银行卡存款回单，不足以推翻陈某所提供的上述证据的证明效力及其所证明的案件事实。
酌情确定违约金额
海安县审理后认为：被告贸易公司在原告陈某居间介绍与客户发生沥青买卖业务后，依据合同虽需向原告支付报酬，但是否实际向原告所介绍的客户销售沥青以及销售沥青的基础价格的确定，决定权均在被告，被告完全可在决定是否交易以及按怎样的基础价格进行交易时，考虑自己的合同利益。据此，认定双方之间订立的居间销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方也已部分履行该合同的义务。故应认定合法有效，订立、履行该合同并不违反被告的意思，且并不必然会给被告造成较大的损失、进而导致显失公平。原告居间介绍贸易公司与工程公司发生业务后，被告未将其继续与工程公司发生数笔买卖业务的情况告知原告、未按合同约定向原告继续支付报酬，构成违约，应承担相应的违约责任。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。合同中约定的被告隐瞒继续与客户交易所应支付的违约金，及被告在隐瞒继续与工程公司交易期间因延迟支付居间报酬而应支付的违约金，均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。双方在居间合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，采纳该抗辩意见，并参照双方在合同中约定的居间报酬的30%确定被告向原告所应支付的违约金的数额。2005年11月18日，海安县依照《中华人民共和国合同法》第426条、第107条、第114条等规定，判决贸易公司向陈某给付居间报酬费13066元，支付违约金39
0元。
正确理解过分高于
本案涉及到对违约金进行的国家干预。应该说，任何违约金一经约定，都是有效的，法官、仲裁庭无权宣告违约金条款无效，否则无异是对当事人自由意志的侵犯，不符合同自由原则。但对违约金进行国家干预是必要的，据合同法114条第2款的规定，条件有二：一是约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，二是必须要当事人请求，或仲裁庭无权径自作出调整。这里需要注意合同法的表述，当约定违约金低于损失时，调整的条件较为宽松，也就是说，此时只要当事人提出请求一般就可获得调整，而于高于损失情况，除非过分高于造成的损失，否则一般不予调整。何为过分高于损失呢?法律尚未规定，但最高对商品房买卖合同的司法解释中规定了以不超过违约造成的损失的30%作为认定违约金是否过分高于损失的标准，可以作为处理类似问题时调整违约金的依据。之所以作此种规定，原因在与违约金条款是当事人意思自治的产物，它约定于违约之前，它与违约后造成的实际损失不可能一致，本属正常;加之我国合同法规定的违约金主要是补偿性违约金，故除非过分高于，否则一般不予调整，这是为了尊重当事人的意思。也正因为如此，所以其调整必须有当事人自己作出申请。还需要指出的是，调整的标准是造成的损失，根据合同法113条的规定，应该包括可得利益的损失，使得违约责任的承担达到如同合同就像完全被履行时一样，即就像没有发生违约行为一样。
本案中，在综合考量案情的基础上，作出了如上判决，显然是依法有据的。被告贸易公司在签订合同过程中，约定的按销售额50%及按延迟支付居间报酬日10%计算的违约金，都对其非常不利，如果不是作出了调整，后果难以想像。

[律师回复] 您好，关于二手房居间合同违约责任应该怎么样认定这个问题，我的解答如下, 居间销售签订合同
2004年9月5日，陈某与泰州某贸易公司(maoyigongsi)(下称贸易公司(maoyigongsi))订立居间销售合同一份，约定：陈某为贸易公司介绍销售沥青，成交后贸易公司不得自己和用户直接联系业务，该用户以后所用的贸易公司的沥青全属陈某的业务;贸易公司以陈某促成的交易量每吨给付20元的报酬给陈某，另按每吨5元给付陈某交易应酬等费用，超价部分全部给陈某，贸易公司在成交之日付清报酬;贸易公司如隐瞒成交量，则按隐瞒销售额的50%向陈某支付违约金;贸易公司如拖延支付报酬给陈某，则按日10%向陈某支付违约金。合同订立当日至同年10月26日期间，贸易公司与海安某工程公司(下称工程公司)发生总业务量为87
2.34吨的沥青买卖业务。此间，贸易的法定代表人牛某曾于9月14日、9月15日通过向陈某银行卡存款的方式分别给付陈某23000元、4552元。2004年12月30日，牛某向陈某出具承诺书一份，该承诺书载有：兹有陈某所合作做了工程公司沥青业务，以后分手，我本人没有业务往来(贸易公司)。陈某在该承诺书上加注结帐至9月22日。
诉辩双方各执一词
2005年6月7日，陈某以贸易公司隐瞒成交量、拒付居间费，构成违约为由，向海安县提讼称：我介绍贸易公司与工程公司达成销售沥青的业务，贸易公司仅向我履行了至2004年9月23日的义务。后贸易公司违约，直接向工程公司销售沥青，隐瞒成交量并拒付居间费。请求判令贸易公司给付我居间费1829
2.40元、支付违约金49912
1.20元。陈某对诉讼标的额的计算方法是：2004年9月27日至同年10月26日期间，贸易公司与工程公司实际交易52
2.64吨，按此前结算居间报酬的标准每吨35元(其中10元系超价部分)计算，贸易公司应支付居间报酬1829
2.40元;贸易公司隐瞒交易量52
2.64吨、拒付相应居间费所应支付的违约金，系按该部分沥青的同期市场价每吨1910元所计算的销售额的50%得出。陈某不主张延迟支付居间报酬按日10%计算的违约金。
贸易公司则辩称：双方签订的居间销售合同显失公平，我公司存在重大误解，应予撤销。它只保证了陈某的利益，而对投入大量资本的我公司利益只字未提，甚至有我公司贴本给陈某的情况发生。我公司与工程公司之间的业务，不是陈某居间介绍发生的，双方合作所做的该单位业务报酬已在2004年12月30日结清。我公司没有公开但也没有隐瞒与工程公司之间的业务量，不存在拖延支付原告报酬的情况。双方在合同中约定的违约金太高，仅应是居间费而不是销售额的一定比例，延期付款的违约金也应比照银行利息确定。请求驳回陈某的诉讼请求。
是否违约各自举证
审理中，双方当事人围绕贸易公司向工程公司销售沥青的业务是否是陈某居间介绍所发生，贸易公司是否违约隐瞒了成交量及向陈某拒付居间费这一争议焦点，分别进行了举证。陈某以居间销售合同、牛某的承诺书及申请调取的工程公司关于其与贸易公司发生沥青买卖交易的证明等证据，证明自己的诉讼主张。陈某另提供了证人的书面证言，并申请证人出庭作证，证明牛某出具承诺书的有关事实。贸易公司则提供了向其销售沥青的南通某公司的证明、增值税发票及自己向工程公司开具的增值税发票，证明自己购、销沥青的差价每吨仅为10元，而陈某依据合同应得的居间费最低每吨为20元，进而证明工程公司的业务并非是陈某居间介绍发生。贸易公司另提供了2份银行卡存款回单，证明其与陈某结清了帐目。
对此，认定：综合居间销售合同、牛某的承诺书、工程公司的证明及证人证言，应认定贸易公司与工程公司之间的沥青销售业务系陈某居间介绍而发生，贸易公司仅与陈某结算了至2004年9月23日前的居间报酬，其余的居间报酬尚未结算。牛某于2004年12月30日出具的承诺书及贸易公司购、销沥青部分业务的发票、2份银行卡存款回单，不足以推翻陈某所提供的上述证据的证明效力及其所证明的案件事实。
酌情确定违约金额
海安县审理后认为：被告贸易公司在原告陈某居间介绍与客户发生沥青买卖业务后，依据合同虽需向原告支付报酬，但是否实际向原告所介绍的客户销售沥青以及销售沥青的基础价格的确定，决定权均在被告，被告完全可在决定是否交易以及按怎样的基础价格进行交易时，考虑自己的合同利益。据此，认定双方之间订立的居间销售合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方也已部分履行该合同的义务。故应认定合法有效，订立、履行该合同并不违反被告的意思，且并不必然会给被告造成较大的损失、进而导致显失公平。原告居间介绍贸易公司与工程公司发生业务后，被告未将其继续与工程公司发生数笔买卖业务的情况告知原告、未按合同约定向原告继续支付报酬，构成违约，应承担相应的违约责任。合同法规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，但约定的违约金过分高于违约所造成的损失时，或仲裁机构可以根据当事人的请求予以减少。合同中约定的被告隐瞒继续与客户交易所应支付的违约金，及被告在隐瞒继续与工程公司交易期间因延迟支付居间报酬而应支付的违约金，均属于对被告在履行合同过程中出现违约行为时进行惩罚及对原告所受损失进行补偿的措施，二者不应重复计算，且被告所应支付的违约金总额应与原告因被告违约所受的损失相当。双方在居间合同中约定的上述违约金明显过分高于原告因被告不履行合同所造成的居间报酬损失。被告认为双方约定的违约金过高，采纳该抗辩意见，并参照双方在合同中约定的居间报酬的30%确定被告向原告所应支付的违约金的数额。2005年11月18日，海安县依照《中华人民共和国合同法》第426条、第107条、第114条等规定，判决贸易公司向陈某给付居间报酬费13066元，支付违约金39
0元。
正确理解过分高于
本案涉及到对违约金进行的国家干预。应该说，任何违约金一经约定，都是有效的，法官、仲裁庭无权宣告违约金条款无效，否则无异是对当事人自由意志的侵犯，不符合同自由原则。但对违约金进行国家干预是必要的，据合同法114条第2款的规定，条件有二：一是约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，二是必须要当事人请求，或仲裁庭无权径自作出调整。这里需要注意合同法的表述，当约定违约金低于损失时，调整的条件较为宽松，也就是说，此时只要当事人提出请求一般就可获得调整，而于高于损失情况，除非过分高于造成的损失，否则一般不予调整。何为过分高于损失呢?法律尚未规定，但最高对商品房买卖合同的司法解释中规定了以不超过违约造成的损失的30%作为认定违约金是否过分高于损失的标准，可以作为处理类似问题时调整违约金的依据。之所以作此种规定，原因在与违约金条款是当事人意思自治的产物，它约定于违约之前，它与违约后造成的实际损失不可能一致，本属正常;加之我国合同法规定的违约金主要是补偿性违约金，故除非过分高于，否则一般不予调整，这是为了尊重当事人的意思。也正因为如此，所以其调整必须有当事人自己作出申请。还需要指出的是，调整的标准是造成的损失，根据合同法113条的规定，应该包括可得利益的损失，使得违约责任的承担达到如同合同就像完全被履行时一样，即就像没有发生违约行为一样。
本案中，在综合考量案情的基础上，作出了如上判决，显然是依法有据的。被告贸易公司在签订合同过程中，约定的按销售额50%及按延迟支付居间报酬日10%计算的违约金，都对其非常不利，如果不是作出了调整，后果难以想像。

[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
　　《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
　　在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　违约金的给付应该严格按照合同执行吗
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
　　《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
　　在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　违约金的给付应该严格按照合同执行吗
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
　　《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
　　在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　违约金的给付应该严格按照合同执行吗
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

[律师回复] 二手房买卖合同违约金比例
　　《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
　　对方延迟履行合同，可以主张全额违约金吗
　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用。
　　在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
　　违约金的给付应该严格按照合同执行吗
　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。

[律师回复] 您好，针对您的居间合同约定违约金可以吗问题解答如下, 可以。
如果对合同约定的违约金数额有异议，可以先以协商方式进行沟通，如果协商不成，对于合同约定的违约金过高的情况，也可以提讼，由来判断是否需要进行调整。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，根据合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合考虑。
根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条
第四款的定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
违约金的调整体现了对合同自由的干预，对不合理的违约金数额进行调整，不仅能体现公平和诚实信用原则，亦能使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来。

[律师回复] 您好，针对您的居间合同约定违约金可以吗问题解答如下, 可以。
如果对合同约定的违约金数额有异议，可以先以协商方式进行沟通，如果协商不成，对于合同约定的违约金过高的情况，也可以提讼，由来判断是否需要进行调整。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)
第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法
第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，根据合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合考虑。
根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条
第四款的定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。逾期付款损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
违约金的调整体现了对合同自由的干预，对不合理的违约金数额进行调整，不仅能体现公平和诚实信用原则，亦能使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 二手房买卖常见的违约情形： 1、出卖人将房屋直接卖给第三人 如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。 2、出卖人要求提高房价办理过户 在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。 在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。 3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效 在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。 买卖合同违约后，该怎么办 二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为： 1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。 2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 二手房买卖中买房人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为：
1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。
2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。

[律师回复] 【案例】 为了孩子上学，祝某购买了一处教育地产。但是，由于卖房人迟迟未能将户籍从该房屋内迁出，祝某将卖房人刘某诉至。日前，审结了这起房屋买卖合同纠纷案。 祝某诉称，其与刘某签订了房屋买卖合同，约定购买刘某名下的一处房产，刘某在房屋过户后15日内将其户籍从该房屋内迁出。但是，现在已经过户一个多月，刘某还没有迁出户籍，构成违约，应当按照合同约定向其支付相应违约金。 刘某辩称，他承认没有按照约定期限迁出户口，但是由于祝某已经将其户籍迁入所购买的房屋，为孩子上学购房的合同目的已经实现，他逾期迁户并未给其造成经济损失，故不同意其诉讼请求。 经审理查明，刘某将其名下的房屋出售给祝某，并约定于过户之日起15日内将其与家人的户籍自该房屋内迁出。3月1日，双方完成房屋产权过户登记手续。次月16日，祝某将户口自原籍迁入所购房屋。直至6月底，刘某未能将其与家人的户籍迁出。刘某与祝某所签订的房屋买卖合同中约定，如刘某未能按照约定期限迁出户口，应按房屋总价款的5%向祝某支付违约金;逾期超过30日的，自逾期超过30日起，按日向祝某支付全部已付款万分之五的违约金。庭审中，刘某提出违约金过高的抗辩。 经审理后认为，祝某具有合同依据，争议的焦点及审理的重点在于刘某的抗辩意见能否成立。 首先，由于合同目的无法实现是法定合同解除事由，而非不予承担违约责任的合法抗辩事由，且办理出售房屋户籍迁出手续，系刘某作为房屋出卖方的附随义务，故祝某将户籍迁入所购房屋内的事实不足以免除刘某逾期迁出户籍的违约责任。 其次，对于刘某提出的违约金过高的抗辩，应当结合本案的实际履行情况、刘某的逾期时间及过错程度、祝某的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情予以确定。 最后，判令刘某向祝某支付逾期办理户籍迁出违约金5万元。 【分析】 二手房交易过程中，双方应当对卖房人户籍迁出的时间及逾期迁出的违约责任做出明确约定，以免发生争议后举证困难。 由于户籍迁出涉及公安机关的行政管理权，故不能通过判决的方式确定卖房人迁户时间。买房人如希望通过约定卖房人按日支付逾期迁户违约金的方式督促卖房人履行该项义务，应当合理确定违约金标准，否则，如卖房人提出违约金过高的抗辩，将根据法律规定予以酌减。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 手房买卖中出卖人违约怎么办： 二手房买卖中出卖人违约后，可以根据买受人自己想如何处理而决定怎么解决。具体为： 1、如果想继续履行合同，主张延期履行违约金，合同一般是约定按每日全部房款万分之几的违约金。 2、如果想解除合同，主张解约违约金，一般合同约定的解除合同的违约金是全部房款的百分之二十。违约金的上限是合同损失的百分之三十。 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 如果当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时对方可以选择适用违约金或者定金条款。 二手房买卖房东违约提前预防 1、首先得看你们当时签订的买房条款，是否涉及到违约金条款。 2、如果有详细的条款，你也同意不购买此房，可以按违约条款走。 3、如果没有具体的违约条款，需要与购房者沟通协商。同时也可咨询相关律师，对于违约的一个判定，最大程度挽回你本人的损失。 二手房买卖常见的违约情形： 1、出卖人将房屋直接卖给第三人 如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，但未办理过户手续，根据法律规定，原买房人有优先过户的权利，可以向请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人，并已办理了过户，那么出卖人就已经构成了恶意违约，造成合同不能继续履行，这时买房人可以向提讼，要求解除合同，同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。 2、出卖人要求提高房价办理过户 在实际买卖过程中，很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了，要求另外加钱过户。 在这种情况下，买房人应该立即向提讼，要求冻结所购房屋，进行财产保全，防止出卖人将房屋卖与第三人，进而使所签订的合同不能继续履行，同时要求判定出卖人继续履行合同。 3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效 在这种情况下，买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人，并且未经过共有人同意而购买房屋的，在共有人要求判定合同无效时，是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋，在房屋买卖合同中，一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖中卖方违约怎样赔偿违约金问题解答如下, 在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为房屋总价的20。很多人以为违约金最多只能约定为20。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。
违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

[律师回复] 您好，针对您的二手房买卖中买方违约要如何谈违约金问题解答如下,
一、二手房买方违约金是多少?
违约金是多少完全由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。合同解除后，收取的定金(总价款的30%)不予退还。
二、二手房买卖合同中的违约金的约定
1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%.但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定;
2、在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%;如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
三、二手房买卖的基本注意
1、产权清晰
产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。
2、产权的完整性
确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。
3、房屋质量
观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。
4、居住空间
观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。
5、装修配置
看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。
6、物业管理
了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。
7、房屋历史
了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限;有哪些人住过，有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。
8、邻里情况
邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。
9、房屋价值
通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
10、贷款条件
二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。
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1、产权的交接
需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
一、二手房买方违约金是多少?
违约金是多少完全由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。合同解除后，收取的定金(总价款的30%)不予退还。
二、二手房买卖合同中的违约金的约定
1、在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%.但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定;
2、在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。
3、违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。一般合同违约金不得高于实际损失的30%;如果违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。
三、二手房买卖的基本注意
1、产权清晰
产权证上的房主与卖房者是否一致;搞清楚所卖房屋的性质;产权证上所确认的面积与实际面积是否相符;验证产权证的合法性与真实性。
2、产权的完整性
确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押?共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷。
3、房屋质量
观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过;是否有私建部分;是否有占用走廊或阳台等;牵涉到阳台的面积怎么算的问题。
4、居住空间
观察房屋的内部结构是否合理;是否适合居住;活动空间大小等。
5、装修配置
看原房屋装修的水平、程度如何;确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等。
6、物业管理
了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴;观察电梯是否可以正常使用;了解该区的停车场、小区绿化的基本情况;当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等。
7、房屋历史
了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限;有哪些人住过，有什么用途;还有原住户在当地的信用情况;是否有欠交物业费、水电费等。
8、邻里情况
邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况;与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况。
9、房屋价值
通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值;委托信得过的中介公司进行价值评估;银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价。
10、贷款条件
二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定。
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1、产权的交接
需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 责任的承担方式主要有以下几种：
1、催告失权，催告失权是指对怠于履行出资义务的认股人，公司或发起人可以催告他在一定的期限内履行，逾期不履行就丧失认股人权利，他所认购的股份可以另外募集。
2、追缴出资，追缴出资就是公司对违反出资义务但是仍然有履行可能的股东，要求他继续履行。
3、补交差额，当股东没有按照公司章程或协议将出资全部缴纳或他缴纳的非货币财产的价值明显低于公司章程上所规定的数额时，公司有权要求出资瑕疵股东补交差额。
4、利息罚则，当股东逾期不缴纳出资或出资不实时，公司或发起人可以要求违约股东交纳逾期部分的利息。
5、损害赔偿责任，在公司成立的情况下，违反出资义务的股东应向公司承担赔偿责任。
《中华人民共和国合同法》
（1） 第二十八条之规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。股东不按照前款规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。本条即关于股东在公司成立前的出资不实的违约责任，因为此时公司不具有法人资格的地位，股东之间为合同关系或者说是合伙关系，未足额出资的股东必然要向其他股东承担违约责任。
（2）第三十一条之规定，有限责任公司成立后，发现作为设立公司出资的非货币财产的实际价额显著低于公司章程所定价额的，应当由交付该出资的股东补足其差额公司设立时的其他股东承担连带责任。本条即为公司成立后的股东出资不实的违约责任。此时公司已具备了法人资格，股东出资不实则可以运用“法人资格否认”制度，由其他股东承担连带责任。