房屋买卖合同纠纷：共有人未签字，合同能否继续履行？

胡多兵律师毕业于江苏警官学院，自2017年执业至今，在浙江开发律师事务所已累计承办案件逾800件，尤其在债权债务领域，成功办理相关案件百余件，在合同买卖案件上更是经验丰富。此次，胡多兵律师接手了俞X与顾XX、金XX、顾XX的房屋买卖合同纠纷案件。

案件背景

XXXX年X月X日，原告俞X经房产中介介绍，与被告顾XX签订《XX县房地产买卖合同》，约定房屋售价490万元，原告预付定金20万元，余款分三次支付，还约定违约方支付中介费总房价的2%。合同签订后，原告依约支付定金，为支付购房款，原告岳父贱卖自己的房子筹钱。然而，被告却欲单方面解除合同，经协商未果，原告多次催促过户，被告均不理会，原告无奈诉至法院。被告顾XX称妻子、儿子不同意出卖房屋，无法履行；被告金XX、顾XX则认为合同仅有顾XX一人签名，合同未成立，不存在继续履行问题，且原告无权主张中介费。

律师行动与观察

胡多兵律师接手案件后，仔细审查了原告提交的各项证据，包括《XX县房地产买卖合同》、定金收条、原告岳父卖房合同等。他发现合同在房屋所有权人一栏记载为“顾XX、金XX、顾XX”，但共有人签章一栏空白，签订合同时金XX在场未签字，顾XX不在场。同时，胡多兵律师还关注到被告的答辩意见，分析其中的法律依据和逻辑漏洞。

关键细节与逻辑推导

胡多兵律师注意到，虽然合同仅有顾XX一人签字，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响合同的效力。然而，根据《物权法》第九十七条和《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，转让共同共有的房地产应当经全体共同共有人一致书面同意。本案中，金XX未签字，顾XX不在场且事后明确表示反对，属于法律上或者事实上不能履行的情形。对于原告提出的表见代理和善意取得，胡多兵律师也进行了深入分析。表见代理需要有证据证实顾XX在签订合同时曾表示代表全体共同共有人，且中介应知晓办理共有房产转让的相关规定；善意取得要求转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记，目前讼争房产仍登记在三被告名下，房屋亦未交付给原告，故原告的主张均不成立。

对案件走向的影响

胡多兵律师的分析为案件的审理提供了清晰的法律框架。尽管最终法院认定合同无法继续履行，但胡多兵律师通过对证据的梳理和法律适用的准确把握，为原告争取了最大的权益。在庭审过程中，胡多兵律师的专业表现也让原告逐渐从焦虑转为信任。而被告在面对胡多兵律师出示的证据和法律依据时，虽坚持自己的观点，但也能看出其态度的谨慎。最终，法院依据相关法律规定，驳回了原告的诉讼请求，但胡多兵律师在案件中的专业能力得到了充分体现。