房屋拆迁补偿款包括哪些？

[律师回复] 对于房屋拆迁包括什么形式这个问题，解答如下, 房屋拆迁有哪些形式
房屋拆迁的形式有三种：
1、人民政府组织统一拆迁。
即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。
它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。
它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

[律师回复] 对于房屋拆迁包括哪些形式这个问题，解答如下, 房屋拆迁有哪些形式
房屋拆迁的形式有三种：
1、人民政府组织统一拆迁。
即由人民政府或其专门委托的单位统一进行拆除、补偿、安置等工作。它是国家提倡和鼓励采用的拆迁方式，《拆迁条例》规定：“有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。”
2、自行拆迁。
它是指拆迁人自己对被拆迁人进行拆迁安置和补偿。主要拆迁业务人员必须在拆迁主管机关进行培训，取得拆迁资格证书后才能上岗。
3、委托拆迁。
它是指拆迁人将房屋拆迁的补偿和安置工作委托他人进行。被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 房屋拆迁安置补偿合同 甲方(拆迁人)：_______________________ 地址：_________________________________ 邮码：_________________________________ 电话：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 职务：_________________________________ 乙方(被拆迁人)：_____________________ 地址：_________________________________ 邮码：_________________________________ 电话：_________________________________ 法定代表人：___________________________ 职务：_________________________________ 甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就房屋拆迁安置补偿达成如下协议。 第一条 项目名称、地点 建设项目名称________________，建设地点________ ，建设单位________ 《拆迁许可证》文号________ 。 第二条 被拆房屋现状 (一)乙方在拆迁范围内有房屋____间，建筑面积____平方米，使用面积____平方米，居住面积____ 平方米。 (二)乙方有正式户口____人，常住人口____人，应安置人口____人，分别是(姓名、性别、年龄、关系等) (三)被拆迁房屋的产权属于________________。 第三条 拆迁安置 (一)乙方安置到________ ，房屋____间，建筑面积________ 平方米，使用面积____ 平方米，居住面积____ 平方米。甲方负责为乙方办理住房进住手续。 (二)乙方临时过渡到________________，房屋____间。 (三)乙方临时过渡期限自____年____月____日至____年____月____日。 甲方保证乙方在过渡期限内回迁，乙方在收到正式安置通知____日内，应迁入安置用房内。 第四条 安置房屋的标准 (一)甲方提供给乙方的安置房屋，其建造标准应当符合________ 颁发的________标准; (二)建造质量应当符合________________; (三)房屋内应当有以下设施： 1、____________________ 2、____________________ 3、____________________ 第五条 拆迁安置房屋产权 (一)乙方被安置房屋的产权属于 乙方应与________签订房屋租赁合同并交纳房租及其他费用。 (二)乙方被安置房屋的产权属于 甲、乙双方应另行签订房屋买卖合同，持该合同办理房屋产权转移手续，该合同作为本合同附件与本合同具有同等法律的约束力。 第六条 房屋拆迁补助 甲方支付乙方搬家补助费________元;临时过渡费(含交通补助、供暖补助等)_______元;转学补助费________元;提前搬家奖励费________元;其他补助费________元;共计人民币________ 元。 第七条 被拆迁房屋补偿 甲方对被拆除房屋的产权人按以下方式进行补偿： 1、作价补偿。 被拆迁房屋____间，建筑面积____平方米，按每平方米____元作价补偿，甲方支付乙方拆迁补偿费____元。本合同签订后，由乙方负责办理被拆除房屋产权注销手续。 2、产权调换。 甲方以________地点，________房屋，____间，____平方米，补偿乙方; 乙方需支付： (1)结构差价____________________元; (2)面积差价____________________元; (3)房屋成新差价________________元。 3、________________________ 第八条 乙方在____年____月____日前应将原住房腾空，并交甲方拆除。 第九条 乙方私自搭建的违章建筑或附属设施应在____年____月____日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有权拆除。 第十条 乙方安置属于临时过渡的，应在收到甲方正式安置通知____日内迁入安置住房内。逾期不搬迁的，不再享受各种补助费，并每逾期一天罚款____元。 第十一条 乙方安置属于临时过渡的，在临时过渡期内，甲方按每月____元支付乙方临时过渡费。 第十二条 甲方应在本合同 第三条第三项约定的临时过渡期期满前保证乙方按期回迁，逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满____天前通知乙方，并按以下方法之一处理： 1、甲方提供同面积、同质量的安置房屋。 2、逾期____个月内，甲方按本合同 第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费，逾期超过____个月，甲方按本合同第十一条约定的临时过渡费的____%向乙方加付临时过渡费。 3、________________________ 第十三条 特殊情况下安置逾期的处理 如果出现下列情况，乙方同意甲方逾期提供安置房屋： 1、不可抗力造成安置房屋建设延期; 2、因拆迁户搬迁迟延造成安置房屋建设延期; 3.________________________ 出现上述情况，甲方应当在情况发生的____天内通知乙方。 因以上情况造成或安置延期时，逾期安置时期的临时过渡费按以下方法处理： 第十四条 本合同自双方签字盖章之日起生效。 第十五条 本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报房屋拆迁主管部门备案。 甲方：_________________ 代表人：_______________ _______年_____月_____日 乙方：_________________ 代表人：_______________ _______年_____月_____日

[律师回复] 您好，针对您的房屋拆迁的程序包括什么问题解答如下, 房屋拆迁的程序：
1、调查核实。
拆迁人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的常住人口，以及全部房产情况，按表格逐一登记，并上门大量核实。
2、逐户。
拆迁人应成立拆迁小组，对所有的被拆迁人逐户，全面进行宣传接触，了解被拆迁人的拆迁安置愿望。
3、编制拆迁计划。
根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定，及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。
4、申请拆迁。
拆迁人持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。经申查批准并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁。
5、发出拆迁公告。
拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布，同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。
6、签订协议。
在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。协议经双方同意，可送拆迁主管机关备案和公证机关公证。
7、实施拆迁。
被拆迁人搬迁后，拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。
房屋拆迁的基本程序和常识
行政强制拆迁程序
征地拆迁程序中存在的问题

[律师回复] 对于房屋拆迁补偿费包括什么这个问题，解答如下, 房屋拆迁补偿一般包括:
1.房屋价值补偿标准。这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定；
2.搬迁费和临时安置费。具体数额及计算方式各市一般都已确定，详见各地出具的标准；
3.停产停业损失的补偿、补助和奖励等。该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统
一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定；
4.补助和奖励；
5.房屋装修补偿及家电设备移机补偿。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 房屋拆迁的程序： 1、调查核实。 拆迁人收到征地批文后，首先要到派出所、房管站抄录征地范围内的常住人口，以及全部房产情况，按表格逐一登记，并上门大量核实。 2、逐户。 拆迁人应成立拆迁小组，对所有的被拆迁人逐户，全面进行宣传接触，了解被拆迁人的拆迁安置愿望。 3、编制拆迁计划。 根据调查核实的情况以及国家、地方有关拆迁的法律规定，及时编制拆迁计划和拆迁方案，确定拆迁时间、拆迁步骤和拆迁形式。 4、申请拆迁。 拆迁人持有关的国家批文、拆迁计划和拆迁方案，向当地拆迁主管部门提出申请。经申查批准并领到拆迁许可证后，方可进行拆迁。 5、发出拆迁公告。 拆迁许可证一经批准发放，拆迁主管机关应将拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等以公告或其他形式予以公布，同时应作好房屋拆迁的宣传、解释工作。 6、签订协议。 在公告规定的时限内，拆迁人与被拆迁人应按国家和本地区关于安置、补偿的有关规定在自愿、有偿的基础上签订协议书。协议应明确补偿办法和数额、安置面积和地点、搬迁过渡方式和时限以及违约责任等。协议经双方同意，可送拆迁主管机关备案和公证机关公证。 7、实施拆迁。 被拆迁人搬迁后，拆迁人应及时在批准的拆迁范围和期限内实施拆迁。 房屋拆迁的基本程序和常识 行政强制拆迁程序 征地拆迁程序中存在的问题

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 第一个程序是前期洽谈、现场勘察。
比如有一个拆迁工程需要评估公司做，或者是招标，或者是直接委托评估机构。首先要了解大概状况，包括去现场初步勘察，了解评估范围、对象等。
第二个阶段是签订评估合同，然后制定工作计划。
如果某评估公司要参与此次房屋拆迁，需要谈一下收费的问题，评估收费国家有指导性标准，同时参考市场情况商讨。委托双方签订评估委托合同。
第三个程序是外业入户评估。
外业阶段，评估机构需要到现场逐户进行评估。
第四个程序是内业结算。
外业评估之后需要把这些数据进行输机，按照公式进行测算。
第五个步骤是出具正式评估报告。
第六个步骤送达报告。送到拆迁户手中。
第七个是动迁解释。
第八个是把报告归档。即项目结案，有关的资料结案。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拆迁安置的对象是房屋的使用人。使用人可能是房屋的所有人，也可能是房屋的承租人等其他实际使用人。使用人有权要求拆迁人给予安置，拆迁人对使用人进行拆迁安置是拆迁人的法定义务。
《城市房屋拆迁管理条例》第四条
拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 房屋拆迁补偿数额可能会因房屋的不同以及地域的区别而有所差距，但赔偿方式却基本相同，主要有以下三种：
（一）货币补偿
货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价来确定补偿金额，主要有以下三种法定评估依据：
第
一，市场评估价，指由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
第
二，商品房交易均价，指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
第
三，重置价，指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
（二）产权置换
产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。
（三）两者相结合的补偿方式
顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

[律师回复] 根据你的问题解答如下,
1.对征收范围的确定
建设项目的立项需要选址，选择地址无疑要对拟征收范围内建筑、居民、环境等社情、民情进行调查摸底，进行比较，进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估，从而选择征收成本最低、对被征收人影响最小和公共利益最大的方案，为制定补偿方案提供依据。
2.进行规划审查和计划的编订
项目在选址后就要进行规划审查，发现确需征收房屋的各项建设活动，不符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的应当喊停。如是规划依法可以调整，应按照法定程序变更规划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。保障性安居工程建设、旧城区改建，确需征收房屋的应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，方可实施下一步工作。
3.建设项目的立项
既然征收单位、个人的房屋是为了用地，所以用地项目依法立项是第一关。在该项目报请立项前需要进行可行性研究，并根据行政法的比例原则，确定最佳方案。
4.拟定征收补偿方案
市、县级人民政府作出征收决定前需要由房屋征收部门拟定征收补偿方案。征收补偿方案应当包括征收方案和补偿方案两方面，具体内容应当有征收的详细理由、如何补偿、补偿的落实等诸多方面。
5.论证征收补偿方案
条例规定对于征收补偿方案市、县级人民政府应当组织有关部门论证。有关部门，广义的理解则是实现公共利益有关系的部门都应当参加。比如是一个环境保护项目，那么环保部门则应当参加。是一个教育项目，那么教育部门则应当参加。狭义的理解，则至少是立项、土地、规划等部门必须参加。既然是论证，那么在形式上论证会应当形成论证报告供政府参考。
6.对征收补偿方案征求公众意见
除了论证，条例规定对征收补偿方案应当征求公众意见。征求意见前则应当公布征收补偿方案，至于公布的形式应当以保证公众能知晓。征求意见的期限不少于三十日。
7.修改征收补偿方案
修改征收补偿方案有两种情况。一是对征收补偿方案征求公众意见后，市、县级人民政府结合公众意见对征收补偿方案进行修改。修改完成后，市、县级人民政府应当将征求意见的情况和征收补偿方案的修改情况及时公布。公布的内容应当能全面反映征求意见的内容、意见是否采纳、采纳的理由、修改的原因等方面。
二是举行听证会后的修改。根据条例的规定，在旧城区改建中征收房屋中如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合条例的规定要举行听证会，那么市、县级人民政府应当根据听证会的情况修改征收补偿方案。
8.听证
依照2010年10月10日通过的建设法治政府的29条规定，在房屋征收过程中，政府的每个涉及公共利益的行政决定都应当举行听证。政府的每个涉及他人重大利益的行政决定都应当告知利害关系人有申请听证的权利，如果利害关系人申请，那么就必须组织听证。
此外，条例在因旧城区改建的房屋征收中，如果多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例的规定，那么市、县级人民政府则应当组织听证会。听证会由被征收人和公众代表参加。被征收人应当是指所有的被征收人，不是被征收人代表。对于公众代表如何产生、听证会如何召开条例没有规定，有待于相关的实施细则对此予以明确。
9.社会稳定风险评估
征收条例第12条规定“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 关于拆迁，我们国家是有一系列的法律规定的。
首先，是跟征收/拆迁相关的基本法律；如：《物权法》、《土地管理法》及《土地管理法实施条例》、《城乡规划法》等；
其次，是专门针对拆迁的相关规定，如《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》。目前并没有全国统一的类似于《国有土地上房屋征收与补偿条例》的关于集体土地拆迁的相关规定，只有各个省市也制定的关于集体土地拆迁的相关规定。如《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《扬州市市区集体土地房屋拆迁管理暂行办法》等。
另外，各个省市也都在不同程度上制定了关于国有土地上房屋征收的具体实施办法。如《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》、《内蒙古自治区国有土地上房屋征收与补偿条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等。
市场评估价：是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
商品房交易均价：是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。
重置价：是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。
1、规划管理部门在核发建设用地规划许可证，确定拆迁范围后，通知被拆迁房屋所在地的区、县政府机关。
2、区、县政府机关通知房屋所在地的公安机关控制居民常住户口的迁入，停止办理居民常住户口分户手续；房管部门和房屋经营单位停止办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、分户等手续；被拆迁单位停止建筑物、构作物的改建、扩建和装修等工程；所在地的工商行政管理部门停止核发营业执照。
3、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
4、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
5、拆迁人与被拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，就拆迁事项的权利义务，如补偿形式、金额、应安置人口、应安置面积、安置地点、层次、搬迁过渡形式、期限、违约责任等作明确规定。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 城市房屋拆迁补偿方式有哪些 拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。 1、货币补偿 货币补偿作为主要方式。其原因： 一是货币补偿操作简单，且一次性了断，不会产生延长过渡期限、被拆迁人或使用人不能及时回迁等后续问题； 二是货币补偿更方便被拆迁人选择住房，不受地点等方面的限制； 三是避免因安置用房质量不好而使拆迁双方产生矛盾； 四是更好地体现新《条例》的立法思想，即有条件实行货币补偿的，尽可能实行货币补偿。 《条例》规定了拆迁货币补偿标准确定的基本原则——等价有偿，采取的办法是根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定。对于货币补偿的具体办法各地有所不同，许多地方对此出台了法规或规章予以规范。 2、产权调换 产权调换，是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。也就是说以易地或原地再建的房屋，和被拆除房屋进行产权交换，被拆迁人失去了被拆迁房屋的产权，调换之后拥有调换房屋的产权。产权调换是房屋拆迁补偿安置的方式之 一，其特点是以实物形态来体现拆迁人对被拆迁人的补偿。无论是居住房屋还是非居住房屋均可采用产权调换的方法，但排除了非公益事业房屋的附属物。 差价结算以等价交换的原则进行，实质上是结算被拆除房屋的市场评估价与调换房屋市场价的差价，多退少补。相当于先由拆迁人对被拆迁人按其房屋的评估价进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋。

[律师回复] 您好，关于房屋拆迁合同包括哪些主要条款这个问题，我的解答如下,
一、房屋拆迁合同的主要条款。根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁合同应当具备以下主要条款：
(1)拆迁双方当事人的姓名、名称;
(2)被拆迁房屋的有关情况;包括房屋的座落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等;
(3)拆迁补偿形式;包括是产权调换还是作价补偿，亦或二者兼而有之;
(4)房屋估价;双方当事人在房管部门主持下，根据当地的估价标准进行估价，或者由房管部门勘查估价;
(5)拆迁安置办法;一次性安置的，应当规定安置地点和安置用房面积;采取临时安置的，要规定临时过渡方式和过渡期限;
(6)拆迁期限;
(7)违约责任;
(8)当事人认为需要订立的其他条款。
二、拆迁补偿的方式
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。据此，被拆迁人有权选择不同的补偿方式与拆迁人签订拆迁补偿安置协议。而采取不同补偿方式分别订立的拆迁补偿安置协议的性质是不同的。
1、采取货币补偿方式的拆迁补偿安置协议。从该协议当事人双方的权利义务内容来看，被拆迁人以放弃房屋所有权为代价，取得相应的一定数量的货币，而拆迁人则是以支付一定数量的货币为对价，享有被拆迁房屋的所有权，是一次性了断的补偿方式。
2、采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议。从该补偿方式显示的当事人双方权利义务内容来看，拆迁人的义务是以自行建造的房屋或者购买的房屋交付并转移所有权给被拆迁人，以此为对价而取得被拆迁人所有的房屋;被拆迁人则以丧失其所拥有的被拆迁房屋的所有权为对价，来换取拆迁人提供的房屋所有权，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：
（1）房屋补偿费（房屋重置费），用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。
（2）周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。
（3）奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利，如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房等情况给与一些补偿。
（1）房屋拆迁货币补偿＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）。
（2）房屋拆迁补偿差价＝合法拥有房产评估价格＋房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）－被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。

[律师回复] 您好，关于城市房屋拆迁工作程序包括哪些这个问题，我的解答如下, 拆迁人进行拆迁时，必须持有国家规定的相关文件，在获得县级以上人民政府房屋拆迁主管部门批准后，方可实施。城市房屋拆迁的基本程序如下：
1.申领规划用地许可证
城市房屋拆迁首先应当获得被拆迁房屋的土地使用权。拆迁人按规定向有关政府规划管理部门申请建设用地规划许可证，经审查符合条件的，由规划管理部门核发建设用地规划许可证，确定拆迁房屋的地域范围。同时，由规划管理部门通知被拆迁人停止房屋及其附属物的改建、扩建等工程。
2.编制拆迁计划和方案
拆迁人在获得土地使用权后，应当到当地公安派出所和房管所摘录拆迁范围内的常住人员及其房产状况，对被拆迁人进行逐一采访，摸清要求，并分类做好记录。拆迁人再根据核实的情况和国家、地方有关拆迁补偿安置的规定，编制出详细的拆迁计划和方案。
3.申领拆迁许可证
国家对房屋拆迁实行许可制度。拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。拆迁人申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：建设项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权批准文件拆迁计划和拆迁方案办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查经审查，对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证。
房屋拆迁许可证是拆迁人获得许可从事房屋拆迁活动的法律凭证，只能对指定的项目在一定时间和一定范围内有效。拆迁人必须在房屋拆迁许可证规定的范围内从事拆迁工作，不得擅自扩大或缩小，应当在规定的期限内完成拆迁工作，不得擅自延长。由特殊原因需要变更拆迁范围和拆迁期限时，拆迁人应当及时向房屋拆迁主管部门报告、说明原因和理由，并得到拆迁主管部门的许可。
4.发布拆迁公告
房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
房屋拆迁管路部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。
房屋拆迁公告一般张贴于拆迁范围内及周围较为醒目、易于为公众阅读的地点，对于规模较大的拆迁，应登载在当地的报纸上。通过发布房屋拆迁公告，使被拆迁人在正常情况下有可能了解城市建设的进程，了解拆迁有关的法律和政策，了解其应当享有的权利和义务，积极争取被拆迁人的支持和配合，减少拆迁工作中不必要的麻烦和纠纷。房屋拆迁公告的内容主要包括：建设项目的名称、拆迁人、拆迁时间、拆迁范围、拆迁的实施单位及其他需要让被拆迁人了解的有关事项。
另外，拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房地产有关部门暂停办理房屋的买卖、交换、析产、分割、赠予、出租、调配等手续。通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或分户的，经县级以上地方人民政府批准后，由公安部门办理手续后回复房屋拆迁主管部门。
5.签订房屋拆迁补偿安置协议
拆迁公告发布后，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋拆迁补偿安置协议。房屋的所有人和使用人是同一人的，拆迁人只与房屋的所有人签订房屋拆迁协议。但如果房屋的所有人与使用人不是同一人的，拆迁人需要分别与所有人和使用人签订补偿安置协议。

[律师回复] 您好，关于城市房屋强制拆迁程序包括什么这个问题，我的解答如下,
一、城市房屋强制拆迁程序有哪些？
1、在政府作出责成决定后，房屋拆迁管理部门应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，尽量动员被拆迁人自行搬迁。
2、被拆迁人在公告指定的期限内仍未自动搬迁的，人员才能正式实施强制搬迁。
3、强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会）、被拆迁单位负责人到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。实施强制拆迁时，被执行人应当到场，当然，如果其拒不到场，也不影响执行机关的执行。
4、强制拆迁房屋证据保全时，公证机关应通知被拆迁人到场。如其拒不到场，公证员应在笔录中记明。公证员应当组织对所有物品逐一核对、清点、登记，分类造册。并记录上述活动的时间、地点，交两名有完全行为能力的在场人员核对后，由公证员和在场人员在记录上签名。被拆迁人拒绝签名的，公证员应在记录中记明。
5、物品清点登记后，应运至指定处所，交给被执行人接收。不能立即交于被拆迁人的，拆迁人应将物品存放在合适的仓库中，同时，拆迁人应制作通知书，通知当事人在一定期限内领取物品。逾期不领的，拆迁人应办理提存。
二、强制拆迁的主体
1、强制拆迁的授权主体
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第28条的规定：被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
按此规定，强制拆迁的主体只能是人民，其他机关和组织没有强制拆迁的权力。
特别注意：人民只是授权主体，并不是实施强制拆迁的主体，也无权执行强制拆迁。
2、强制拆迁的执行主体
《中华人民共和国行政强制法》，直接规定为“对违法建筑物、构筑物、设施等需要的，应由予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，可以依法拆除。”
《中华人民共和国城乡规划法》拆除违法的建筑物、构筑物、设施的权均属于建设工程所在地县级以上人民政府及其部门的法定职权，县级以上政府可以责成规划、土地、建设、城管等相关部门具体实施的法定职权，人民不再予以执行。
3、依法实施的优势
（1）其一基层人员少、任务重是当前一个不可否认的客观事实，执行机构更是压力巨大，其二可谓是拆迁户维权的最后一道屏障了，如果也沦为强制拆迁的执行部门，那我们权益就彻底沦陷了，所以规定强制拆迁的主体为行政部门是法律的需要。
（2）在我国地方政府所掌握的力量是不能相比的。制止和拆除违建本身即是土地、规划、城管等部门的份内职责。
（3）拆除违法建筑涉及当事人的重大人身和财产权益，是重大严肃的执法活动。一要合法慎重，作出决定前，应确保执法行为合法，实体上程序上均应符合法律的规定；二要周密部署，组织相关部门共同实施。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 您好，当地政府会公布补偿标准，原则上按公布标准进行补偿，但有时公布的标准极低甚至不公布补偿标准。如不公布补偿标准，可通过申请信息公开的方式要求政府公开；根据《土地管理法》的相关规定，土地的补偿加上安置补偿费之和一般按前三年平均每亩年产值的20倍到30倍来计算，全国平均每亩地大约５－６万，地上附着物和青苗补偿另外计算。有些地区可能更高，看当地经济发展水平，但通过按此标准计算出来的补偿标准也不能满足当地生活水平的，如果认为补偿标准过低，一定不要签订任何补偿协议，可以通过申请复议和行政诉讼等法律程序争取提高补偿，律师需要到政府各个部门去调取立项审批、规划许可证，征地批文等信息。对项目用地的审批、立项、规划等方面进行审查，通过法律规定的复议或诉讼程序以及通过与政府相关部门协商的方式，争取提高补偿标准。请致电律师详细告知具体怦情况才好帮您进一步分析并给您做出专业解答，A律师，北京专业征地拆迁律师。曾经办理了全国各地大量的征地拆迁案件，致力于保护被征收人合法权益，在法律范围内为被拆迁人争取利益最大化。

[律师回复] 对于房屋拆迁纠纷的诉讼类型包括什么这个问题，解答如下, 房屋拆迁纠纷的诉讼类型有哪些
一、关于向人民提起民事诉讼
拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民。期间，拆迁人可以依法申请人民先予执行。
拆迁人与被拆迁人达成协议后，一方或者双方当事人反悔的，未经裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民提讼的，人民应当作为民事案件受理。
拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，依法成立的拆迁补偿安置协议，对当事人具有约束力。当事人一方不履行协议或者履行协议不符合约定的，按照《民法通则》和《合同法》的规定，一方当事人可以向提起民事诉讼，要求对方当事人承担相应的民事责任。
当事人向人民提起民事诉讼有以下二种情形：其一是拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，搬迁期限届满后拆迁人可以依法向人民。其二是拆迁人与被拆迁人达成协议后，且拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，一方或者双方当事人反悔的，另一方当事人可以向提起民事诉讼。
当然，拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者拆迁当事人之间在拆迁补偿安置协议中达成了仲裁协议的，一方当事人反悔，另一方当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁。仲 裁裁决书一经作出即发生法律效力，一方当事人不履行裁决内容的，另一方当事人可以依照民事诉讼法的有关规定向申请执行。
二、关于向人民提起行政诉讼
当事人可以向人民提起行政诉讼的情形：一旦拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，都应当经当事人申请，先由同级拆迁管理部门裁决。只有经行政裁决后，当事人仍不满意的，方可提起行政诉讼。行政裁决是行政诉讼的前置程序。
实施裁决的房屋拆迁管理部门是县级以上地方人民政府房屋拆迁管理部门，房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。裁决的内容是条例第13条规定的拆迁补偿安置协议的内容。
任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的，都可以自裁决书送达之日起3个月内向人民。人民根据《行政诉讼法》及相关司法解释的规定，对行政裁决的事实认定、行政程序、法律适用、有无超越职权和等进行全面合法性审查。
此外，拆迁人与被拆迁人达成协议后，被拆迁人反悔的，拆迁人可以向拆迁管理部门申请行政裁决，任何一方当事人或者与行政裁决有法律上利害关系的公民、法人或其他组织对裁决不服的，也可以向人民提起行政诉讼。

[律师回复] 您好，关于被拆迁人,房屋承租人包括什么权利这个问题，我的解答如下, 被拆迁人,房屋承租人有哪些权利
一、房屋承租人权利
1.承租人有签约权，同住人一般无签约权。在拆迁公房时，拆迁办是和承租人签订《房屋拆迁补偿协议》，由承租人负责安置同住人，拆迁办不与同住人协商。因为承租人只有一个，而同住人可能有多人，拆迁办很难与多人达成大家都满意的协议。签订协议后，承租人和同住人的纠纷，拆迁办是不管的，如果承租人和同住人协商不成，只能通过诉讼的方式让作出判决。除非承租人死亡又未确定新的承租人，享受居住困难户托底保障的情况，才可能要求同住人签约。
2.优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。
3.承租人装修房屋或者增设附属设施的，应当书面征得出租人同意，并与出租人协商确定增设的附属设施的归属及维修责任，其中依法须经有关部门批准的，出租人如果委托承租人办理，承租人应当向有关部门办理批准手续。
4.在判决的分割拆迁款诉讼中，因为公房一般是基于承租人的原因取得，出资及缴纳房租是承租人，承租人对房子的贡献大，所以司法实务中一般承租人分割的比例会比同住人略高一些。
5.许可转租权。承租人在征得出租人的书面同意后，可以转租。
6.对出租人终止租赁关系的对抗权
7..同住家庭成员的续租权。如在承租人死亡后，有关政策及司法实践一般均承认与承租人生前同住的家庭成员享有继续租住的权利。
8.对房屋征收的申辩权和听证权。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。征收房屋与承租人有重大利害关系，承租人应当享有申辩、听证权利。
9.与有承租公房居住权人的互换权。公有居住房屋承租人交换使用各自承租的房屋，承租人应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。
二、被拆迁人的基本权利
1、拆迁许可证的知情权：即拆迁许可证颁发后，拆迁人应就拆迁许可证的拆迁范围、拆迁期限，补偿资金、价格评估、及拆迁方面的法律、政策向被拆迁人进行充分的解释与说明。
2、依法要求拆迁人给予合理的拆迁补偿安置。
3、依法要求拆迁人就拆迁补偿进行协商的权利。
4、选择拆迁补偿安置方式的权利，货币补偿或产权调换。
5、评估机构的选择权：在拆迁人与被拆迁人不能达成补偿协议时，双方可协商或投票决定评估机构对拆迁房屋进行市场评估。
6、评估结果的复核权：拆迁人与被拆迁人对评估结果不服时，均有提起复核的权利。
7、申请鉴定权：拆迁当事人一方对评估结果有异议，则可申请房屋拆迁主管部门组织专家鉴定委员会对评估结果进行技术鉴定。
8、申请裁决权：达不成拆迁补偿安置协议时，被拆迁人可以向拆迁管理部申请行政裁决。
9、申请行政复议、提讼权利拆迁人与被拆迁人对作出的拆迁补偿安置裁决不服时，任何一方均可依法申请行政复议或者向人民提讼。
10、依法请求回避的权利：
(1)请求评估机构的工作人员回避；
(2)请求作出行政裁决的工作人员回避；
(3)请求听证主持人的回避；
(4)请求仲裁员的回避；
(5)请求审判工作人员的回避。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 城市房屋拆迁有哪些必备的流程
第一方面：土地征收程序
第一步：发布征地通告
由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告，告知被征土地的村集体经济组织和村民：征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。
第二步：征询村民意见
由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府，就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见，有不同意见的应记录在案，根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的，应告知被征地相对人有权提出听证申请，并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。
第三步：地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积，地上附着物种类、数量、规格等，并由国土资源局现场填制调查表一式三份，由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。
第四步：拟订“一书四方案”组卷上报审批
由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况，按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即：“建设用地说明书，农用地转用方案，补充耕地方案，征收土地方案，供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。
第五步：征用土地公告
征用土地的市、县人民政府应当在收到省或征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容：征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;征用土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点。
第六步：征地补偿安置方案公告
县或市级国土资源局根据省或征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容：
1、被征用土地的位置、地类、面积;
2、地上附着物和青苗的种类、数量;
3、需要安置的农业人口的数量;
4、土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
5、安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;
6、地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;
7、农业人员的具体安置途径;
8、其他有关征地补偿、安置的具体措施。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向县或市级国土资源局提出。县或市级国土资源局应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。
第七步：报批征地补偿安置方案
县或市级国土资源局将公告后的土地补偿、安置方案，连同被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况报市、县人民政府审批。
第八步：批准征地补偿安置方案
市、县政府将征求意见后的征地补偿安置方案批准批准后，并报省国土资源厅备案，并交由市、县国土资源行政主管部门组织实施。
第九步：土地补偿登记
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人应当在征用土地公告规定的期限内持土地权属证书(土地承包合同)到指定地点办理征地补偿登记手续。
被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以市、县国土资源行政主管部门的调查结果为准。
第十步：实施补偿安置方案和交付土地
按规定支付征地补偿安置费，被征地单位和个人按期交付土地。
第二方面：房屋拆迁程序
1、确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
2、房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
3、市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
4、作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
5、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。
6、被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
7、房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼。
8、房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例
第二十五条
第一款规定的有关补偿协议的事项。
9、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。