2020年个体工商户如何纳税

[律师回复] 解析：
一、协商：
在签署合同的各方都本着友好合作的原则，通过互相的协商来解决出现的纷争，无疑是最为理想的处理途径；
二、调解：
当双方未能就争议事项达成一致意见并达成和解方案时，他们可以请求特定的机构进行调解。
其中，如果某一方或双方均为国有企业的情况下，他们有权向上属主管部门提出调解申请。
而该上级部门也应该基于平等公正的立场对争议进行辨析调解，不做任何形式的行政干预。
此外，相关的合同管理机关、仲裁机构甚至法庭亦有权对此类纠纷进行调解；
三、仲裁：
若合同各方在协商无果且不愿接受调解的情况下，他们可以依据合同中所约定的仲裁条款或者在争议发生之后所达成的仲裁协议，向相应的仲裁机构提起仲裁申请；
四、诉讼：
倘若合同中未曾设定仲裁条款，并且事后也未达成仲裁协议，那么合同的各方当事人便可以将相关的合同纠纷提交至法院，寻求司法救济。
除此以外，对于某些特殊类型的合同纠纷，例如涉及到涉外因素的合同纠纷，在处理过程中可能需要引用外国的法律法规，而非我国现行的合同法相关规定。
法律依据：
《民事诉讼法》第一百一十九条
起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
《人民调解法》第二条
本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。

[律师回复] 解析：
在特定情况下，倘若同一诽谤性信息在实际操作中累计的点击量或浏览次数超过了五千次，或者其被转发的次数达到了五百次以上，那么我们便有理由将此种行为视为情节较为严重的诽谤行径，并对涉事人员采取相应的法律措施，包括但不限于处以五天至十天的拘留处罚，同时还可附加五百元以下的罚款。
而对于情节相对轻微的诽谤行为，则可能仅需处以五天以下的拘留或者五百元以下的罚款。
法律依据：
《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十五条
有下列行为之一的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款；
情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款：
（一）散布谣言，谎报险情、疫情、警情或者以其他方法故意扰乱公共秩序的；
（二）投放虚假的爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质扰乱公共秩序的；
（三）扬言实施放火、爆炸、投放危险物质扰乱公共秩序的。

[律师回复] 解析：
扰乱社会治安罪的构成要件包括以下几个方面：
首先，该种犯罪的暴力对象主要针对的是公私财产以及公民的个人权益；
其次，从客观的角度来看，其具体表现为行为人对公共或私人财物的实际拥有者、保管者或者守卫人员等进行当面的威胁或强迫，从而夺走这些财物；
再次，在犯罪主体上，此类罪犯通常属于普遍适用型的一般民众；
最后，在犯罪心态上，他们往往有着明确的、积极追求的意图，这种意图主要表现在他们企图非法占有公共或私人财物。
法律依据：
《刑法》第二百六十三条
以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
有下列情形之一的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产：
（一）入户抢劫的；
（二）在公共交通工具上抢劫的；
（三）抢劫银行或者其他金融机构的；
（四）多次抢劫或者抢劫数额巨大的；
（五）抢劫致人重伤、死亡的；
（六）冒充军警人员抢劫的；
（七）持枪抢劫的；
（八）抢劫军用物资或者抢险、救灾、救济物资的。

[律师回复] 解析：
商家售卖过期产品所受到的法律惩戒具体包括下面几个方面：
首先，相关的监管部门有权没收商家由售卖过期产品所获得的违法收益以及非法生产经营的食品及用来进行非法生产经营的工具、设备、原材料等各类物品；
其次，如商家违反此项法规的违法所得额低于或等于人民币一万元时，将会面临高达二千元至五万元之间的罚款惩罚；
相反地，若商家的违法所得金额高于人民币一万元，应同时承担货值金额五倍至十倍以内的罚款责任。
另外，如果存在情节特别恶劣的情况，监管部门有权吊销该商家的营业执照以示警示与惩罚。
针对食品过期问题，国家也制定了相应的法规与标准：
首先，若商家所售出的过期食品足以引发严重的食物中毒事故或者其它严重的食源性疾病事件发生，将被判处三年以下有期徒刑或者拘役，并且需要缴纳罚金；
其次，如果过期食品对消费者的身体健康产生了严重的危害或者存在其它严重情节，商家将面临更为严厉的惩罚；
最后，如果过期食品的危害程度极其严重，商家可能会被判处七年以上有期徒刑甚至是无期徒刑，同时还需缴纳罚金或者没收全部财产。
对于商店出售过期产品的处理方式，我们建议您按照以下步骤进行：
首先，如果商家对此事并不知情，您可以尝试与商家进行沟通协商，要求更换或退货；
如果协商无法达成共识，您可以向当地的工商行政管理部门进行举报；
其次，如果商家明知故犯，故意销售过期产品，您可以通过拨打电话的方式向工商部门进行投诉、举报或者申诉，除了要求赔偿您的经济损失之外，您还可以向商家索取价款十倍的赔偿金作为补偿。
综上所述，食品生产经营者应该对变质、超过保质期或者回收的食品进行明显的标识或者单独存放于有明确标志的场所内，并及时采取无害化处理、销毁等措施进行处理，同时要做好如实记录工作，确保每个环节都符合国家法规与标准的要求。
法律依据：
《中华人民共和国刑法》第一百四十三条
【生产、销售不符合安全标准的食品罪】生产、销售不符合食品安全标准的食品，足以造成严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾病的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；
对人体健康造成严重危害或者有其他严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；
后果特别严重的，处七年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

[律师回复] 解析：
在我国，所有自然人或法人如需注册商标，应向位于北京市西城区三里河东路八号的国家工商行政管理总局商标局提交申请。
在申请过程中，申请人只需准备好相关文书材料并递交给该局即可。
另外，尽管商标局是全国性的行政机关，但对于申请人而言，无论身处何地，皆可通过向所在地的工商部门提出申请来完成此项操作。
若申请人因故无法亲自前往商标局办理注册商标事宜，亦不必担心，他们完全有权利委托专业的中介代理机构代为处理，同样需要将相关文件送至商标局进行注册业务的办理。
法律依据：
《商标法》第四条
自然人、法人或者其他组织在生产经营活动中，对其商品或者服务需要取得商标专用权的，应当向商标局申请商标注册。
不以使用为目的的恶意商标注册申请，应当予以驳回。
本法有关商品商标
适用于服务商标。

[律师回复] 解析：
借贷活动并未触及法律红线。
借贷作为一种典型的民事法律行为，其合法性主要取决于借贷过程中是否对国家、社会或他人造成实质性的伤害。
在此方面，法律并无明确规定在具有业务关系的人群间不得进行借贷交易。
对广大公民而言，只要法律未明令禁止的事项，均可自由实施。
因此，向与自身存在业务往来的单位负责人提出借款请求，从法律角度来看，这并非违法之举。
然而，鉴于具有业务往来的单位之间往往存在着复杂的利益关联，向这些单位负责人借款可能会对本单位的利益产生潜在威胁，因此，许多企业通常会对此类行为加以限制和禁止。
若涉及党员身份，则可能构成违纪行为。
法律依据：
《民法典》第一百四十三条
具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

[律师回复] 解析：
明确规定了合同当事人身份的确立标准，具体如下：
1、作为合同主体的自然人，其范围广泛，既包括本国居民，亦囊括外籍人士及无国籍人群体；
2、法人定义为拥有法定的民事权利与行事能力，依据法律规定独立享有并担负民事责任之组织机构。
此类法定组织包含且仅限于企业法人、机关事业单位法人以及社会团体法人；
3、其他组织则为你我所知的除自然人及其法人之外的其他单位或者机构。
其中重要类别如合伙企业、分支机构等非法人性企业，以及未达法人资格的社会团体与各种其他未达法人资格的组织。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第一百四十五条
限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。民事法律行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

[律师回复] 解析：
对于可享受此税收优惠政策之房地产及土地，特明确指代农产品批发市场与农贸市场中直接为农产品贸易活动提供服务的房产及土地。
然而，农产品批发市场和农贸市场中的行政办公室区域、员工生活区，以及用于商业餐饮娱乐等非直接服务于农产品交易的房产及土地，并不在本通知所规定的优惠范畴之内，须按照相关法律法规的要求缴纳房产税和城镇土地使用税。
法律依据：
《关于继续实行农产品批发市场农贸市场房产税城镇土地使用税优惠政策的通知》第三条
享受上述税收优惠的房产、土地，是指农产品批发市场、农贸市场直接为农产品交易提供服务的房产、土地。
农产品批发市场、农贸市场的行政办公区、生活区，以及商业餐饮娱乐等非直接为农产品交易提供服务的房产、土地，不属于本通知规定的优惠范围，应按规定征收房产税和城镇土地使用税。
第四条
企业享受本通知规定的免税政策，应按规定进行免税申报，并将不动产权属证明、载有房产原值的相关材料、租赁协议、房产土地用途证明等资料留存备查。

[律师回复] 解析：
根据我过相关法律法规的明确规定，劳动者在职业过程中所产生的猝死现象，只要符合相关法条所述情况，即可被认定为工伤范畴。
在依法被确认为工伤之后，劳动者将有权利享受到诸如丧葬补助金、抚养亲属抚恤金以及一次性的工亡补助金在内的多项赔偿待遇。
然而，并非所有的人身损害都能被认定为工伤。
具体包括以下几种情况：
1、因触犯刑法或者违反治安管理规定而引发的身体伤害。
在此种情况下，员工因违法犯罪或违反治安管理规定而导致的身体伤害显然与其正常履行工作职责无关，因此无法被认定为工伤；
2、因酗酒过度而引发的身体伤害。
同样地，员工因酗酒过度而引发的身体伤害亦与正常履行工作职责无关，即便该伤害发生在工作时间及工作场所，也无法被认定为工伤；
3、自我伤害或者自杀行为。
此类人身伤害系由行为人自身行为所致，故无法被认定为工伤；
4、尽管伤害发生在工作时间及工作场所内，但并非由于执行职务或业务而引发的暴力伤害，同样不属于工伤范畴；
5、在上下班途中发生交通事故，且本人承担主要责任或全部责任者；
6、不在工作场所及工作时间范围内，且并非由于履行工作职责而引发的身体伤害，例如员工在因公出差期间进行的私人活动，均无法被认定为工伤；
7、在工作时间及工作岗位上，突发疾病经抢救无效于48小时后死亡者，无法被认定为工伤；
8、在工作时间及工作场所内，非因工作原因遭受的身体伤害，包括员工在因公外出期间从事的个人活动，皆无法被认定为工伤。
法律依据：
《工伤保险条例》第十五条
职工有下列情形之一的，视同工伤：
（一）在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡的；
（二）在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的；
（三）职工原在军队服役，因战、因公负伤致残，已取得革命伤残军人证，到用人单位后旧伤复发的。
职工有前款第（一）项、第（二）项情形的，按照本条例的有关规定享受工伤保险待遇；
职工有前款第（三）项情形的，按照本条例的有关规定享受除一次性伤残补助金以外的工伤保险待遇。

[律师回复] 解析：
非法持有一把压缩气体枪支者，将面临没收以及严厉的批评教育处罚。
若情况较为严重，可能被处以治安拘留的刑罚。
然而，需要注意的是，只有当持有两把或更多这样的枪支时，才能达到刑事追诉的门槛。
关于非法持有和隐藏枪支弹药罪的立案标准如下：
首先，犯罪嫌疑人需要在未经许可的前提下持有、隐藏军用枪支一支以上；
其次，如果涉及以燃烧火药作为动力发射枪弹的非军用枪支一支以上，或者以压缩气体等为动力的其他非军用枪支二支以上；
再次，如果持有手榴弹、炸弹、地雷、手雷等具有杀伤力的弹药一枚以上；
最后，如果这些行为导致了人员伤亡或财产损失。
构成非法持有、私藏枪支、弹药罪所需满足的法定要件包括：
第一，该罪行所侵害的客体是公共安全及国家对枪支、弹药的严格管理制度；
第二，从客观角度来看，该罪行表现为行为人违反枪支管理法规，非法持有、私藏枪支、弹药的行为；
第三，从主体层面看，该罪行的实施者可以是任何一个普通公民；
第四，从主观层面看，该罪行的实施者必须是出于故意的心态。
法律依据：
《刑法》第一百二十八条
违反枪支管理规定，非法持有、私藏枪支、弹药的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制；
情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。
依法配备公务用枪的人员，非法出租、出借枪支的，依照前款的规定处罚。
依法配置枪支的人员，非法出租、出借枪支，造成严重后果的，依照第一款的规定处罚。
单位犯第二款、第三款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照第一款的规定处罚。

[律师回复] 解析：
抢劫罪，乃一种以非法占有为目的的犯罪行为，旨在通过采取暴力、胁迫或其它足以压制被害人的手段，在现场直接从财产的所有者或者管理者手中强行夺取公私财物。
其中，所谓“暴力”，是指对被害人身心进行攻击或压制，消除其抵抗能力，进而达成盗窃他人物品之目的；
而“其他方法”则是指行为人在实施暴力、胁迫之外，采用其他能够让被害人失去反抗能力或无法反抗的手段。
值得注意的是，本罪的犯罪主体通常为一般公民。
法律依据：
《刑法》第二百六十三条
以暴力、胁迫或者其他方法抢劫公私财物的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
有下列情形之一的，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑，并处罚金或者没收财产：
（一）入户抢劫的；
（二）在公共交通工具上抢劫的；
（三）抢劫银行或者其他金融机构的；
（四）多次抢劫或者抢劫数额巨大的；
（五）抢劫致人重伤、死亡的；
（六）冒充军警人员抢劫的；
（七）持枪抢劫的；
（八）抢劫军用物资或者抢险、救灾、救济物资的。

[律师回复] 解析：
若曾遭受刑事制裁者，即构成有前科之行为人。
此类前科不可消除。
如在犯罪时未满十八岁，且被判以五年以下有期徒刑等轻微刑罚，则其相关犯罪记录应予封存严密保管。
然而，对于青少年所犯之罪行纪录，封存为基本准则，仅在特定情况下（如司法调查）才得以查询。
执法部门在执行调查任务时，有权依法申请查阅；
而相关机构亦需依据国家相关法律法规进行查询。
法律依据：
《刑法》第一百条
依法受过刑事处罚的人，在入伍、就业的时候，应当如实向有关单位报告自己曾受过刑事处罚，不得隐瞒。犯罪的时候不满十八周岁被判处五年有期徒刑以下刑罚的人，免除前款规定的报告义务。

[律师回复] 解析：
首先，您需详细填写《公司变更登记申请书》并根据实际情况如实进行填写；
其次，对于新迁入的办公地点，您还需提交该地房屋所有权证书的复印本，如同在注册公司时所做的那样，同时也要附上租赁合同的复印件以供审核；
再次，由全体股东召开会议并形成的决议，以及对公司章程的修正案也应一同填写完整，并请各位股东予以签署及盖章确认；
此外，还需书写一份《公司变更申请委托书》交由代理人办理相关事宜；
最后，还需要提交由公司注册完成后颁发的营业执照正、副本的复印件，并加盖公司公章以示确认。
法律依据：
《公司法》第九条
公司的经营范围由公司章程规定。公司可以修改公司章程，变更经营范围。
公司的经营范围中属于法律、行政法规规定须经批准的项目，应当依法经过批准。

[律师回复] 解析：
商品房预售合同乃特殊性质之买卖契约，意指商品房预售者与预购者以书面协定方式，约定预售者在预定时期内将已竣工之商品房所有权移转予预购者，而预购者向预售者支付定金或部分房款，并按期接收商品房。
在评断此类合同效力时需重点关注以下几个方面：
首先，合同各方主体资格合乎法定要求。
商品房预售合同的参与主体具有特定性，预售方通常为房地产开发公司，亦可为各类法人等具有缔约能力的实体，故非任何人均有资格成为预售方并签署商品房预售合同。
预售方须为依法成立且获得预售许可证的房地产开发企业，鉴于商品房预售实行许可证制度，唯有预售方持有预售许可证明，具备预售许可资格，其与预购方所签订的预售合同方能产生法律效力。
若出卖人在签订商品房预售合同时尚未取得商品房预售许可证明，则该合同应被视为无效；
但如在诉讼提起之前，出卖人已经获取商品房预售许可证明，则该合同可被判定为有效。
其次，合同各方意思表示真实。
再次，合同内容不得违反法律、行政法规及社会公共利益。
最后，合同标的物明确且可行。
双方在签订合同之后，为确保合同能够产生当事人预期的法律效果，合同的实质性条款亦应具备可行性。
例如，预售的商品房必须明确施工进度、竣工交付日期、物业管理方案、装修标准以及平面图或户型图等关键信息。
法律依据：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

[律师回复] 解析：
1.务必按照相关规章制度正确使用安全设备中的“三宝”（即安全帽、安全带、安全网）；
2.在操作各类机械设备时，务必要确保其防护装置齐全且有效性得到充分保证；
3.像塔吊这样的起重设备，其限位保险装置必须完备且安全可靠，不得出现“带病”运转的情况，也不能进行超负荷作业或者在运行过程中进行维修保养；
4.在架设电线线路时，必须严格遵守施工现场临时用电安全技术规范，所有电气设备都必须实施全线接地保护措施；
5.对于电动机械以及手持式电动工具，必须配备漏电保护装置；
6.脚手架所用材料以及脚手架的搭建方式必须符合相关规范与标准；
7.各种类型的缆风绳及其设置方式均需满足相应的规范要求；
8.在正在建设的工程项目中，楼梯口、电梯口、预留洞口、通道口等关键部位必须设有防护设施；
9.严禁任何人赤脚或穿着高跟鞋、拖鞋进入施工现场，高空作业人员不得穿着硬底鞋或带有钉子的易滑鞋靴；
10.对于施工现场的悬崖、陡坡等危险区域，应当设立醒目的警示标志，并在夜间设置红色灯光以示警戒。
法律依据：
《建设工程安全生产管理条例》第三十一条
施工单位应当在施工现场建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人，制定用火、用电、使用易燃易爆材料等各项消防安全管理制度和操作规程，设置消防通道、消防水源，配备消防设施和灭火器材，并在施工现场入口处设置明显标志。

[律师回复] 解析：
法院在案件裁决后依然提供了商议空间。
根据我国相关法律法规，在执行程序中，若涉案双方当事人达成了和解协议，执行人员将记录该协议具体条款至笔录之中，并请求双方当事人签字或加盖公章确认。
此后，双方当事人可依据和解协议履行各自应尽之义务。
法律依据：
《民事诉讼法》第二百三十七条
在执行中，双方当事人自行和解达成协议的，执行员应当将协议内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章。
申请执行人因受欺诈、胁迫与被执行人达成和解协议，或者当事人不履行和解协议的，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。

[律师回复] 解析：
1、职务侵占罪的行为主体属于特殊的范畴，主要涉及到的是公司、企业或者其他单位中的工作人员；
2、特别需要指出的是，这个犯罪群体具体分为三个部分，即三类不同身份的自然人。
首先，我们要提到的是股份有限公司、有限责任公司的董事、监事，这些人必须排除国家工作人员的身份，因为他们在公司中担任着实际的领导角色，拥有一定的权力，因此自然可以被视为本罪的行为主体。
其次，我们要讨论的是上述公司的其他员工，这其中包括了除了公司董事、监事之外的经理、部门负责人以及其他普通职员和工人。
同样地，这些人也必须排除国家工作人员的身份，他们或是由于具备特定的职权，或是由于从事特定的工作，从而能够利用自己的职权或者工作便利来侵占公司的财产，进而构成本罪的行为主体。
最后，我们要关注的是上述公司以外的企业或者其他单位的员工，这其中包括了集体性质的企业、私营企业、外商独资企业的职工，以及国有企业、公司、中外合资、中外合作企业等中不具备国家工作人员身份的全体职工。
法律依据：
《刑法》第二百七十一条
【职务侵占罪】公司、企业或者其他单位的工作人员，利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额较大的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；
数额巨大的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；
数额特别巨大的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金。
【贪污罪】国有公司、企业或者其他国有单位中从事公务的人员和国有公司、企业或者其他国有单位委派到非国有公司、企业以及其他单位从事公务的人员有前款行为的，依照本法第三百八十二条、第三百八十三条的规定定罪处罚。

[律师回复] 解析：
首先，我们需要明确的是经济补偿与经济赔偿这两个名词所代表的含义是截然不同的。
前者主要是指，当某一用人单位因达到特定的终止条件（企业合并、分立等）或是基于特定原因（如裁员）终止与劳动者之间的雇佣关系时，向劳动者支付的一笔经济上的补偿金；
而后者则是指，当劳动者或用人单位违反了劳动合同中的相关约定，给另一方带来损害时，由违约方承担的一种赔偿责任，或者是在劳动者因为自身过失导致用人单位遭受经济损失的情况下，为弥补用人单位的经济损失而进行的赔偿。
其次，从法律层面来看，经济补偿和经济赔偿的适用范围也是有所区别的。
法律依据：
《中华人民共和国劳动合同法》第四十六条
有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：
（一）劳动者依照本法第三十八条规定解除劳动合同的；
（二）用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的；
（三）用人单位依照本法第四十条规定解除劳动合同的；
（四）用人单位依照本法第四十一条第一款规定解除劳动合同的；
（五）除用人单位维持或者提高劳动合同约定条件续订劳动合同，劳动者不同意续订的情形外，依照本法第四十四条第一项规定终止固定期限劳动合同的；
（六）依照本法第四十四条第四项、第五项规定终止劳动合同的；
（七）法律、行政法规规定的其他情形。

[律师回复] 解析：
房屋拆迁中的货币补偿以及产权置换乃是两大相互独立且各具特色的补偿方案。
其中，货币补偿主要是依照房屋的实际价值向被拆迁方支付现金；
而产权置换则是由政府提供与原住所等面积大小的安置住宅作为替代。
就货币补偿而言，这是在房屋征收过程中最为常见的补偿措施之一。
它通常情况下是城市或县市政府根据被征收人的个人意愿，赋予其相应的房屋价值的货币补偿权利。
被征收房屋的价值，将依据该房屋所在区域、使用性质、建筑面积等多重因素，由具备相关资质的房地产估价机构按照国务院住房城乡建设部制定的《评估办法》进行科学评估后得出。
至于产权调换，这是在房屋征收补偿过程中，政府根据被征收人的选择，用自身购买或建造的房屋所有权来代替被征收人的原有房屋，并按照被征收房屋的价值与用于产权补偿的价值之间的差额进行结算的补偿方式。
被征收房屋的价值以及用于产权调换的房屋的价值，都将由具备相关资质的评估机构按照严格的房屋征收评估规则进行评估确定。
法律依据：
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。

[律师回复] 解析：
当商品房违反相关法规进行预售活动时，其可能遭受以下严厉处罚措施：
首先，如果仅销售1套商品房并且所收到的定金或购房款项总额尚未超过五十万元人民币，那么违法方将被依法没收全部非法所得收益，同时还需承担支付预付款金额0.5%作为罚款的法律责任。
其次，若在短时间内销售了2套至5套商品房，或者所收取的定金或购房款项总额超出了五十万元人民币但尚未达到三百万元人民币这个标准，同样需要面临上述惩罚。
最后，如果违规方累计销售数量超过5套，或者所收取的定金或购房款项总额已经超过三百万元人民币，那么其将面临更为严重的法律制裁，包括被依法没收所有非法所得收益，以及承担支付预付款金额0.8%作为罚款的法律责任。
值得注意的是，商品房预售方必须严格遵守国家相关法律法规，将预售合同提交至县级以上人民政府房地产管理部门及土地管理部门进行登记备案。
法律依据：
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。