对于非居住用房的租赁,应该注意哪些问题这个问题,解答如下, 非居住用房的租赁,应该注意哪些问题
一、房屋出租的概念房屋租赁,是指出租人将房屋交付承租人使用,收益。由承租人向出租人支付租金的行为(包括以联营、承包经营和合作经营等名义不参与经营且获得租金性收益的)。
二、租赁方式非居住用房的租赁方式包括:
1、租赁
2、承包(承包经营)
(
1)出租人(发包方)必须是经营实体,不能是个人;承租方(承包方)必须是境内自然人。
(
2)承租方经营项目必须在出租方营业范围内(营业执照所载)。
(
3)承包经营由承包方使用发包方营业执照进行经营活动,上缴固定收益的承包属于租赁范畴,不能跳过转租限制。但真实承包(利润分担、包干制等承包形式)可以不受转租限制的制约。
3、联销(
1)双方都必须是经营实体,不能是个人;(
2)承租方经营项目必须在出租方营业范围内(营业执照所载)。
(
3)有关税收的问题(增值税)。
三、房地产抵押与租赁的关系
1、房屋出租前已设定抵押或者房屋所有权转移依法受到限制的,出租人应当事先书面告知承租人。
2、租赁在前、抵押在后,租赁合同继续有效。租赁在后,抵押在前,租赁合同可以终止。
四、逾期支付租金的违约责任
1、房屋承租人延期支付租金的,应当支付违约金。违约金的数额,按照租赁合同约定的标准计算;
2、租赁合同未约定的,按照拖欠租金额的日万分之四的标准计算。
3、承租人逾期不支付租金累计超过六个月的,出租人可以解除租赁合同,但租赁合同另有约定的,从其约定。
五、租赁登记、工商注册及纳税
1、租赁登记(租赁合同登记备案);
2、工商登记;
3、纳税个人出租:营业税及附加5.55%、综合税(房产税、所得税)12%境内公司出租:共14.5%(其中房产税12%、营业税2.5%)境外公司出租:共17.55%(其中房产税12%、营业税及附加5.55%)
六、一些特殊房地产的租赁问题
1、公有非居住房屋;(
1)转租问题;(
2)共有非居住用房不能进行承租权转让或交换(也就是常说的使用权买卖),也不适用变更户名或继承的有关规定。
2、宗教所有、军队所有房屋;
3、一些没有房地产权利证明的房屋(
1)《出售合同》(或预售合同加房屋交接书);(
2)单位建造房屋(包括临时建筑、构筑物、地下建筑,不包含房地产开发企业建造的商品房)须持有四证