预售合同已备案了烂尾了怎么办

为了妥善处理上述问题，建议您采取以下措施：
1.稳妥保存所有与合同有关的文件资料，以便在需要时与房地产开发企业、涉及的银行机构以及保险公司进行充分磋商和交涉；
2.积极与当前正在履行贷款义务的银行进行沟通交流，通过他们与房地产开发企业进行联系，以探讨是否有可能终止住房贷款合同的事宜；
3.根据已签订的购房合同向上诉法庭提起诉讼，请求获得相应赔偿。业主则有权决定是否解除合同，同时向开发商索取由于违约导致的经济损失——即违约金。对于已办理房屋登记备案手续但却陷入烂尾状态的情况，我们提出以下七项处理策略供您参考：
1.倘若房地产开发企业已宣告破产，您可根据相关规定主张自己的债权权益；
2.相反，若开发商尚未濒临破产境地，并且在发出催告通知后的三个月内仍未能按期交付房屋，那么买受方可依据合同条款，追究其逾期交房或者构成合同解除的法律责任；
3.面对房地产开发商破产后出现的楼宇烂尾问题，务必要避免将房产退还给原发展商，因为这样做可能会对您的利益产生负面影响。退房之后，您能获得的只是开发商开具的凭证或欠条。在此背景下，您和开发商间的购销关系将转化为债权债务关系。而在之后由法院主导的拍卖破产偿债过程中，债权债务关系在消费者关系面前将会处于劣势地位；
4.如项目的继续建设能满足现行的规划审批、建筑保障标准以及生态红线管理要求，我们建议在原有的工程体系基础之上对项目进行续建；
5.若项目无法达标，不符合现行的规划审批、建筑保障标准或市场需求，那么就应当考虑对其进行拆除重建；
6.对于形同严重破坏城市景观，且在规定期限内仍旧无法启动盘活程序的项目，应由拥有该项目不动产权属的所有者承担整治责任甚至考虑拆除建造成绿化地带;
7.在条件具备之时，政府有权依法无偿或有偿回收土地使用权以及地上和地下建(构)筑物。

解析：
关于此类问题的应对策略，我们特别提供以下七项措施：
首先，妥善保存所有的合同协议资料，以便您能够方便，快捷与开发商，以及其他相关方如金融机构，保险公司等进行有效交涉；
其次，尝试通过与借款银行方面的积极沟通，由该行代表出面并协调与开发商的交流合作，从而探讨终结房屋抵押贷款合同的可能性。
再次，您可以根据购买合同条款向法院提起诉讼，要求对方承担相应的损害赔偿，这样不仅可以使您摘掉合同的束缚，而且还能索取应得的滞纳金作为补偿。
对于已经办理了备案但却因项目烂尾而造成困扰的情况，相关解决方案如下：
若开发企业已进入破产程序，您有权进行债权申报；若开发商尚未破产，但在判决后的3个月内，房屋仍然未能按期交付，那么您就有权依据签订的合同，向开发商追责，寻求法律帮助的同时，也可诉求解除合约，并要求其支付相应的违约罚金；
然而，切记千万不能直接将所购房产退回开发商，那样可能会带来很多不良后果。
原因在于，当购房者选择退房后，他们只能收到一张收据或者一份欠条，这将会导致他们与开发商之间的原有的买卖关系转变为此后的债权债务关系，在后续的法院清算拍卖过程中，这种债权债务关系的优先级还可能会低于消费者关系；如果项目符合目前的规划设计、建筑安全标准、生态红线管理等多项规定，您也可以考虑在不拆除原有建设成果的前提下，继续进行项目建设；如果项目设定完全不符合现行规划、安健环各项指标或市场需求，您可以考虑彻底拆毁项目后重新构筑；假如项目已经严重影响到城市景观，而且在预定时间内也无法使其良性运营的话，那么相关部门就需要由该项目的房地产权属人负责实施整治与绿化工作或者拆除再将其恢复原貌；
最后，当符合国家收回土地使用权条件时，政府部门有权依法无偿或有偿撤销土地使用及地上地下建筑物等相关权益归属。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》第五百九十七条
因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。