土地房产 法律问答
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租赁合同未到期如何解除合同[律师回复] 咱来好好说说这租赁合同未到期解除合同的事儿。 先说那协商解除，就好比两个小伙伴一起租房子，一开始相处得可好了，后来突然觉得这房子不太适合自己，那就坐下来好好聊聊，你说说你的想法，我说说我的感受，要是都觉得没啥留恋的，那就一拍即合，友好地把合同解除，就跟好朋友分手一样，大家都能好聚好散。 再说说那法定解除，这就像是房子突然遭遇了一场大洪水，那肯定没法继续住，这就属于因不可抗力致使不能实现合同目的，合同就可以解除。要是其中一方，明明说好要交房租，却一直拖着不交，催了好几次还是不交，这就属于一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，那另一方就有权利解除合同。还有，要是一方突然说不租了，或者做了什么事儿让对方觉得这合同没法继续履行，比如把房子搞得乱七八糟的，那也属于一方有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同也能解除。 要是咱是承租方，可别头脑一热就想解除合同，得好好想想自己到底满不满足法定解除的条件，要是不符合还硬要解除，那可就违约，到时候得赔好多钱，就跟不小心打碎了别人的宝贝一样，得付出代价。要是出租方要解除合同，那也得遵守法律规定和合同约定，可不能想咋整就咋整，不然也会惹上好多麻烦事。总之，解除合同这事可得慎重，最好用书面形式，把一切都写得明明白白的，还得留好相关证据，就像留着证据证明自己没犯错一样，这样才能避免不必要的法律风险。丽水法务
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商铺租赁提前解约实际损失怎么算的[律师回复] 在商铺租赁提前解约这一情形中，实际损失的计算那可是有不少门道。就拿剩余租赁期限内预期可得的租金收益来说，比如说有个员工租了一个商铺做餐饮生意，租期是三年，每月租金5000元，那他租了一年后要提前解约，这剩下两年的租金收益5000元×12个月×2年=120000元，这就是一笔不小的损失。再看为租赁商铺所做的装修、改造等投入尚未摊销的部分，就像另一个当事人，他花了10万元对商铺进行了精装修，按照合同约定是五年摊销完，现在提前解约了，那没摊销完的10万元-（10万元÷5年×1年）=8万元，这8万元也得算进实际损失里。 要是因为提前解约导致找新租户产生的合理费用，那也得算。比如又有个员工，找中介找新租户花了3000元中介费，这3000元就得算在实际损失里。还有，商铺闲置期间的物业费、水电费等损失也不能忽视，就假设一个商铺每月物业费500元，水电费1000元，提前解约后闲置了三个月，那这三个月的物业费500元×3个月=1500元，水电费1000元×3个月=3000元，总共4500元也得算进去。 同时，一定要看合同里有没有关于提前解约实际损失计算的特别约定。要是有明确约定且不违法，那就得按照约定来执行。但要是约定的违约金过分高于造成的损失，那当事人就可以请求法院或者仲裁机构适当减少，就像之前那个例子，要是约定的违约金是20万元，而实际损失算下来只有15万元，那当事人就可以去请求减少违约金，不能让自己多赔冤枉钱。丽水法务
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