房产纠纷 法律问答
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洛阳-鲁世...律师3分钟前解答了“房产纠纷”问题
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业主起诉物业未履职，该由谁来举证[律师回复] 在业主起诉物业没履行职责的民事诉讼里，“谁主张，谁举证”是基本规则，也就是得由业主来承担举证责任。咱们生活中遇到这种情况，得明白要证明啥。 首先得证明物业服务合同存在，这就像是确定两人之间有个约定，明确双方该做啥，不该做啥。一般拿书面的物业服务合同就能证明，它就相当于这份约定的书面凭证。 然后，要证明物业没履行合同义务。比如说小区卫生脏、安保不行等，这时候业主可以用照片、视频记录下小区的糟糕状况，也可以让邻居写个书面证明，还能找当时看到情况的人来给说说话，这些都能成为证据。 另外，业主因为物业没尽责受到了损失，也得有证据。好比小区门禁坏了，家里被盗丢了东西，这时候报警记录、列个丢东西的清单，就能说明损失情况。 当然，也有特殊情况。要是物业在管理建筑物和附属设施时有过错，害业主受伤了，像外墙脱落砸到人，这就得物业来证明自己没错。 实际打官司时，业主可得积极收集和保存证据，这就像准备打仗的武器。要是证据不够，就很可能打不赢官司。建议业主平常多留意物业的服务情况，发现问题及时记录，这样才能在需要的时候有足够的证据维护自己权益。律图专业咨询...
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你好:我2025年拿到新房钥匙，但没有装修，更没有入住，现在物业起诉我没有交物业费，怎么办？[律师回复] 结论：买了新房拿了钥匙但没装修没入住，物业照样可以收物业费，你不能以“没住”为由拒交，但空置房在不少地方可以主张减免，得看当地政策和合同。法律依据是，物业服务是针对整个小区的公共区域（保安、保洁、绿化、电梯维护、公共设施），不是只对你屋里服务。你收了房，物业服务就已经覆盖到你名下，所以从开发商通知交房、你领了钥匙起，物业费一般就开始算。但很多省市规定，业主办理入住手续后未实际使用、空置超过一定期限的，可以按比例（常见是七折左右）缴纳，需要你主动向物业申请备案。所以正确做法不是硬拒，而是收房后及时向物业书面说明空置情况，申请按空置标准交，并保留通知证据。如果物业直接起诉，你抗辩“没住所以不交”法院通常不支持；抗辩“已申请空置应减免”才可能得到部分支持。建议先查当地空置房物业费规定，再去和物业谈减免，别拖到被起诉才动。贾凤强律师
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小区脱落物砸车，责任该怎么划分[律师回复] 小区脱落物砸车，责任划分得看脱落物的类型。 要是脱落物是建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物，按照《中华人民共和国民法典》，这类东西脱落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人得证明自己没过错，不然就要担侵权责任。在小区里，脱落物所有人可能是业主，管理人大多是物业服务企业。像外墙脱落砸车，如果物业没及时检修维护，存在过错，就得赔偿。要是业主家窗户或阳台上物品掉落砸车，业主不能证明自己没过错，就得承担赔偿责任。 如果脱落物是树木，树木折断、倾倒造成车辆损害，林木的所有人或者管理人同样要证明自己没过错，否则担责。小区树木管理人一般是物业，要是物业没对树木合理管理维护，导致树木砸车，物业就得负责。不过，要是因为不可抗力等不可预见、不可避免的原因，导致树木倒下砸车，物业能证明自己尽到合理管理职责，可能就不用担责或者减轻责任。 还有一种情况，要是确定不了具体侵权人，除了能证明自己不是侵权人的，可能加害的建筑物使用人要给予补偿。之后要是找到了实际侵权人，之前承担补偿责任的人可以向他追偿。律图河南法务
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物业能不能对违建进行起诉[律师回复] 物业有权利对违建进行起诉。按照《中华人民共和国民法典》等相关法律，物业服务人需按约定和规定，管理维护物业服务区域内的建筑物及其附属设施。违建会破坏建筑结构安全，影响小区环境秩序，损害其他业主权益，也违反物业服务合同约定。 从法律关系讲，违建侵犯全体业主共同利益，物业受业主委托管理。当违建破坏物业管理秩序，物业与该行为有利害关系，有诉讼主体资格，能以自己名义起诉，要求违建者停止侵害、恢复原状。 实际操作时，物业起诉违建要收集充足证据。像违建前后的照片、视频，相关部门认定文件等，以此证明违建事实，以及它对小区管理和其他业主权益的影响。 与此同时，物业要遵循法定诉讼程序。向有管辖权的法院提交起诉状和相关证据材料，通过法律途径解决违建问题。律图河南法务
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若迟交物业费和加压费，物业可收违约金吗[律师回复] 很多业主都有疑问，物业能不能收迟交物业费和加压费的违约金？这得具体情况具体分析。 物业服务合同是民事合同，讲究意思自治。要是物业和业主签的合同里，明确写了业主迟交物业费和加压费要付违约金，而且这个约定不违反法律、行政法规的强制规定，那业主逾期没缴费时，物业就可以按合同收违约金，这其实就是业主承担违约责任的一种方式。 但要是合同里根本没这方面约定，物业可不能随便收违约金。就算合同有约定，要是违约金定得太高了，业主也能向法院或者仲裁机构请求适当减少。法院或仲裁机构通常会根据违约造成的损失，综合考虑合同履行情况、双方过错程度和预期利益等因素，按照公平和诚信原则来衡量并裁决。 总的来说，物业能不能收违约金，关键看合同咋约定。有约定就按约定来，但业主对过高的违约金有要求调整的权利。律图平台咨询...
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