房产纠纷法律问题文献综述

常见广东农村房产纠纷案例相关法律问题有哪些?无论是从开发商处购买还是个人之间进行二手房交易，都可能出现纠纷。购房特别是购买特殊房产前，需要了解相关政策，看自己是否有资格购买。签订合同时，应该仔细阅读条款，避免出现违约情况。有法律问题可以咨询律师。

一、开发商未取得预售证，签订的购房合同有法律效力吗?

法院会以房屋竣工验收合格与否，来认定双方的合同效力问题。

此前，根据较高院的司法解释，开发商若未取得预售证明，双方订立的合同无效。

而现实的市场中，由于大部分开发商可能会在“三通一平”开发部分楼层(通水通电通路和场地平整)，暂未取得预售许可证后就开始卖房子，产生纠纷后因没有预售许可证明认定合同无效;

而如今，随着楼价持续上涨，部分开发商甚至利用自身申办预售许可的优势，拖延办理，然后产生纠纷后面临合同无效、无法保护购房人的局面;

此外，认购书、订购书、购房意向书等协议具备了一定条件后，虽然可以认定为房屋买卖合同，但同样可能遇到因没有预售许可证明，遭遇合同无效的尴尬。

所以，为避免上述这些局面的发生，对于未取得预售许可证明所订立的合同，只要购房者可以证实开发商预售楼盘有竣工验收合格的事实，买卖合同就不会被认定无效。

当然，还是需要再次提醒广大购房者，签约前，务必核实所购房屋是否办理了预售许可证，所购房屋是否属于预售范围内。

二、违反调控的限购政策，签订的合同有效吗?

签订的购房合同虽违反市场调控政策，但是，对于双方还是有约束力的。

对于此种情形，购房者最终因限购政策，失去购房资格导致合同无法继续履行合同的话，法院一般会向当事人释明可以主张解除合同，并要求违约方赔偿损失，而损失将会结合房屋升值幅度来确定。

所以，广大购房者在准备购房前，一定要多多了解广东各地区不同城市的购房政策，不要轻易签了购房合同，较后因购房政策原因导致无法购房带来不必要的麻烦。

三、既然违反调控政策的合同都有效了，那么买宅基地的房子，买卖合同也该是有效的吗

无效。只要不是具备该集体经济组织成员资格的，买了宅基地上的房子，合同直接无效。

当然，要进行诉讼，法院还是会考虑卖方的获益，平衡双方利益。

四、开发商签订买卖合同中，说可以赠送给业主使用的绿地、露台、空地等，不都是有效的吗?

不一定有效。若开发商销售时，跟购房者签订合同，赠与的绿地、露台、空地违反规划，将业主建筑物共有部分进行赠与的话，如违反物权法的相关规定，则无效。

相反，如赠与的位置不属于业主共有，则该约定有效。

所以，购房者要注意了，开发商赠与你的绿地、露台、空地，不妨事先了解一下开发商的整体规划图，了解开发商赠与的绿地、露台是否属于开发商享有的物权。

五、买了夫妻共有房，结果只是一方擅自出售的，另一方不同意，较后就只能解除合同(登记一方私自出售，配偶有权阻止)，买不成了吗?

未必。如果是出现以下情况，合同是可以继续履行的：

1、另一方追认;

2、能够举证证明另一方知情，但此前并未反对的;

3、已按照合同约定支付房款并交房使用了，而另一方未在合理期限内提出异议;

4、其他买受人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的。

(已过户配偶要求追回房屋的，按善意取得规定审查。)

为避免出现上述的情形，再次再次提醒各位，如果购买二手房，卖家存在婚姻关系，无论该房屋的产权登记在双方还是一方名下，建议你签订房屋买卖合同时，一定要让夫妻双方签字、一定要让夫妻双方签字、一定要让夫妻双方签字。

六、遇到“一房多卖”，房子到底属于谁?

要按照以下的顺序来：已办理登记过户——已办理预告登记——已经交房——已经申请过户——办理网签/预售备案在先的——合同成立在先的。

七、借名买房合法、受保护吗

在限购之下，不少人有钱却没有了购房名额，所以，可以借别人的名额买房吗?法律认可这样的行为，并给予保护?

借名买房是合法的，不过个中的风险可要注意了，因为向别人借名的人只是享有“债权”，并没有“物权”。

即是说，你向亲戚借名买房，只能说明出钱的是你，但并不是房屋的产权人，亲戚如果借名期间私自将房屋卖了，你是没有资格追回的，只能另行追究出名人的违约责任。

不过，当你有了购房资格的时候，法律上可以支持，把房子转回到你的名下。

所以，借名买房的风险你要充分考虑清楚，任何投资有风险才有回报。

八、签了合同后，遇上调控，买不了房了，算谁的责任

当然是双方都不承担违约责任的。

不过，如果有以下两种情况除外：

1、发现购房者在签约前是不符合政策条件的，但受欺诈或诱导签了约买了房，购房者有权解除或撤销合同并要求赔偿损失;(提醒：举证责任在购房者这一方)

2、卖方或买方延迟签约，导致遇上的调控政策失去购房资格，那么守约的一方有权解除合约并要求赔偿损失。

而对于贷款政策，就有点不一样了，如果双方签订的买卖合同明确约定购房者获取不到银行贷款也应当支付购房款，否则视为违约。因此，买家因无法获得贷款，不能依约履行购房款义务，买家也要承担违约责任。

所以，签约时，务必注意合同是否存在这类条款。如果有，就要注意了，按揭不成，贷款批不下来，不想违约就只能选择一次性付款。

九、对于一手房，墙角没封好，窗子缺了一角...这么多瑕疵，可以拒绝收楼吗

只是存在质量瑕疵问题，是不能拒绝收房的。

而且，即使你真的拒绝接受，等到过了收楼的较后期限，是默认你已经收楼了的。(除非是你有正当理由，如房屋未符合合同约定和法定交付条件或严重影响正常居住使用，但这种情况几乎遇不到。)

当然，这样的瑕疵问题，在收了房之后，开发商还是有义务帮你的房子保修的。

十、对于二手房，收楼之后业主的户口迟迟都不迁出，怎么办?可以把业主告上法院，强制迁出吗?

此类案件不在受理的范围内。

这样的户口迁移问题，法院是不受理的，除非涉及到利益问题，这个就很复杂了，具体请咨询律师。

十一、双方约定以办理房屋担保贷款作为付款方式的，履约期间，卖家借此反价，拒绝配合办理担保贷款，买家如何要求继续履行合同?

只要买家有钱，已经依约付清购房款，到期有钱给业主或银行愿意承诺放款给业主就没问题。

具体如下：

1、已经依约付清购房款,或者同意在合理期限内一次性付清全部购房款且有充分证据证明其有履行能力的;

2、同意代为清偿债务以消灭房屋上的抵押权,并且同意在合理期限内一次付清购房款且有充分证据证明其有履行能力的;

3、已经取得银行贷款承诺函,且贷款银行在诉讼中明确表示同意按照承诺函发放贷款的。

除上述情形外,合同事实上若不能继续履行，就只能变更诉求了。

十二、房屋买卖合同被确认无效、被撤销或解除的，委托人是否可以拒绝支付中介费?

委托人不能因合同解除等而拒绝支付中介费。

但是，因为中介房子没买成，期间中介服务不到位或者有过错，买家有权减少报酬和要求其赔偿损失，但是很难操作。

务必核实开发商的资质。政府调控限购政策一直在变化，买房前应该多了解广东地区购房政策，购买宅基地同理。政府限购时容易出现借名额买房，虽然此行为合法，但其中风险很大。确认收房前应该仔细检查各项，包括业主户口等。