房屋买卖构成根本违约的情况

(一)、新房中的违约

在购买新房的过程中，签订购房合同的当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，此时就需要支付一定的违约金。因此对于开发商来说需要承担违约金的主要有三个方面：

1、逾期交房、逾期办理两证

按照物价局的有关规定，交房的日期是以销售合同约定的交房日期或开发商通知交房的日期为准。也就是说，如果在上述日期内不是由于买方的原因导致交房不成的，就应视为逾期。

2、规划、设计擅自变更

如果开发产在实际交付中，变更规划、更改住宅公用部位设施、公共停车位被无端占用等等问题的。那么购房者就有权对开发商进行要求违约金。

3、单方解除合同

若是开发商单方解除合同，会根据购房合同中的约定，开发商交付违约金。但对于购房者来说，如果是因为购房者本身的原因导致无法正常履约，那么责任应该由购房者自己来承担，而非开发商。

当然，如果购房者认为合同中约定的违约金过高，也可以同开发商进行协商。或者通过其他的办法来减少这笔金额。

(二)、二手房中的违约

二手房买卖中出现违约的情况十分普遍，主要是由于两个方面：首先，房价稍微有点波动，买卖双方中的一方可能会发生违约;其次，房屋是一种特殊的商品，买卖过程相对复杂，付款方式多，付款步骤长。

就具体违约情况而言，一般分为卖方违约和买方违约：

1、卖方违约，其中包换卖方将房屋直接卖给第三人;卖方不按时交付房屋;卖家不签收定金;卖方要求提高房价办理过户;卖方直接毁约。

2、买方违约，其中包括买方缺少支付能力;买方不愿支付房款;因贷款政策变化等原因导致买方无法买房。

如果合同不能履行的，违约一方应该承担违约责任。一般合同中都会有违约条款，违反了违约条款，就应当承担违约责任，包括支付违约金，定金和违约金都属于违约责任。