青海省原宅基地复垦协议

2016年4月，青海省唯一被确定全国农村宅基地制度改革试点县的湟源县和平乡马场台村村民收到青海省首批农村住房财产权抵押担保贷款，标志着该省农村宅基地制度改革试点全面推进实施。

湟源县县长史超介绍，自2015年湟源县被列为农村宅基地制度改革试点工作以来，坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，以建立“产权明晰、权责明确、管理规范、流转顺畅”的现代农村产权制度为目标，编制了湟源县宅基地有偿退出等9项管理制度。

针对宅基地制度改革的重点和难点，该县在制定制度和办法时做了一些探索和尝试。在处理历史遗留问题方面，按照“尊重历史、正视现实、划分时段、多予少取、区别对待”的原则，以2005年4月30日《青海省宅基地管理暂行办法》颁布为时间界限，即：2005年前已使用的农村宅基地、至今未扩大用地面积，四至清楚、无权属争议，按实际使用面积确权登记。2005年后按批准面积确权登记，超出部分实行有偿使用，只登记不确权;超占面积但符合分户条件的，申请分户后予以确权登记，不再实行有偿使用。

同时对历史遗留问题的确权方面，为妥善解决宅基地历史遗留问题，引入司法公证程序，由司法部门提前介入，确保在确权登记上做到“零争议、无瑕疵”，对政府的确权、登记、纠纷处置、颁证等行政行为的合法性、公正性行进行监督，对确权登记的结果进行公证。增加确权登记结果的公信力，减少确权登记等工作的争议和漏洞。

在农村宅基地分配取得和审批方面：为体现公平、公正原则，结合县域经济发展实际，合理确定用地标准，全县分三类控制区制定了不同的用地标准，在宅基地分配上体现村集体经济组织的主导地位，在宅基地审批上采取“存量乡镇审批、新增县级审批”的审批原则。

在农村宅基地流转方面：考虑到内部流转难以实现经济效益的最大化，为因势利导，促进发展，农村宅基地流转范围确定为本县县域农村居民。

在农村宅基地有偿使用方面：对历史遗留问题需实行有偿使用的本着“宜粗不宜细，宜宽不宜严”的原则，以2005年划分界限，2005年后符合有偿使用费收取范围的实行有偿使用;制定了有偿使用费的收取范围和三个区片标准;按照宅基地使用权人的身份和区片等级分类管理、分类收取，农村居民一次性收取，城镇居民按年度收取。

在农村宅基地退出方面：采取有偿和无偿两种方式，对农村居民因发展规划、扶贫移民、地质灾害避让、重大工程建设等原因，经依法批准并享受政府性补助，集中搬迁到社区楼房或异地建房的、拆旧建新的实行无偿退出;一户多宅和超面积的宅基地实行自愿有偿退出，同时参考区片综合地价标准将全县分为三个区片制定了回购退出宅基地的价格标准(20、30、40元/平方米)。

在农村集体经济组织成员和户的认定方面：参考户籍制度改革、婚姻法等规定，结合第二轮土地承包经营权和村规民约，制定了集体经济组织成员身份和户的认定办法。

在农村宅基地增值收益分配使用方面：遵循民主议决、村委决定、乡镇统筹、县级监管、成员共享，兼顾集体和个人利益的收益分配使用原则;确定了收益来源：有偿使用费、农村土地综合整治增值收益部分、流转收益、法定支息及其他收益;宅基地农村宅基地收益按照专账管理、专款专用的原则，优先用于集体经济组织回购有偿退出的宅基地，按计划扣除回购宅基地的费用后，可用于基础设施建设、公益事业建设、民生建设。同时村集体经济组织宅基地收益在保障上述支出的情况下，节余部分按不超过70%的比例在集体经济组织成员内部进行分配。

在农村宅基地村级民主议决方面：民主决策事项的议决由村“两委”组织，根据不同情况可采取以下议决方式：村“两委”研究议决、村“两委”组织村民代表大会研究议决、村“两委”和村监(理)事会研究议决和村“两委”组织村民大会研究议决。

在村级规划编制方面：按照“统一规划、尊重意愿、便于实施、着眼长远”的原则，积极与县域经济发展规划、村庄集镇建设规划、生态保护规划等多项规划相衔接，打破“自上而下”下达控制指标的常规编制模式，采取以“需求定规模”，以“意向定区位”的“自下而上”的规划编制模式，力争编制的规划群众看得懂，能接受，能落地，易操作。对规划确定的新增建设用地范围，由村集体经济组织与拟被占地群众，按照兑换、调整、经济补偿等三种方式，达成拟用地协议或承诺，确保规划范围内新批准的宅基地能落地实施。

青海的土地征收是要看征收地是处在哪一个位置上面，条件越好的，那么给出的赔偿标准就会越高，而且赔偿标准是根据当地的水平来进行计算，如果赔偿的标准达不到原来的水平，那么当事人是有权力向政府增加赔偿的金额，所以，各个地方标准不同，赔偿的金额也会不同。