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土地证未过户能卖房吗

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最新修订 | 2024-09-24

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律师解析: 国有土地证能否过户，有两种情况：
1.若国有土地系划拨性质的，不能直接过户，需要先改变土地性质；
2.若国有土地系出让性质的，能过户。
具体分析如下：
根据法律规定，国有土地分为划拨和出让性质，只有国有出让可以办理过户，划拨不能办理过户，只有转变土地性质才可以办理。
一、划拨土地：
划拨土地的对象主要政府公用配套事业，教育，商业用途不会采取划拨方式，划拨土地在一定的时期内是得不到土使用权证的，土地及地上建筑物不能上市交易的。
（一）以划拨方式取得的国有土地使用权过户程序：
(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；
(2)向县以上国土部门提交转让申请；
(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、是否符合城市规划要求；
(4)受让方办理国有土地使用权出让手续、缴纳土地出让金，或经批准不需办理出让手续而将转让费中的土地收益上缴国家；
(5)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；
(6)登记发证。
（二）划拨土地过户时需要的证件和资料：
１、登记申请书；
２、申请人身份证明（企事业单位提交营业执照、组织机构代码证、法定代表人证，法人代表身份证）
３、房屋权属证书；
４、证明房屋所有权发生转移的材料（买卖合同、互换合同、经公证赠与合同、分割协议、合并协议、入股协议、分立合同、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书或其他证明房屋所有权发生转移的材料）
５、国土部门批准转让文书；
６、其他必要材料。
二、出让土地：
国有土地出让是指：国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
以出让方式取得的国有土地使用权过户程序：
(1)签订国有土地使用权转让合同，有建筑物的，要约定建筑物转让的内容；
(2)向县以上国土部门提交转让申请；
(3)国土部门依法审查批准，审查内容为是否符合转让条件、与出让限定条件有无实质性冲突、是否改变土地用途、成交价格是否合理，必要时进行国有土地使用权估价；
(4)缴纳土地增值税、契税、营业税等有关税费；
(5)登记发证。

法律依据: 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第四十五条
符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
(二)领有国有土地使用证；
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
(四)依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

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