以口头方式解除合同是有效的吗？

[律师回复]
首先，口头取消合同具备法律效力，只是容易产生纠纷。一旦产生纠纷，不容易说清。
其次，能否胜诉的条件和标准，主要依你们所持合同的效力和合同条款的约定来判定。

[律师回复] 这不是有效不有效的问题，比如说员工严重违纪，单位口头通知，个人也承认单位通知过，这就是有效的，法律没有规定一定是书面通知，还要看解除的理由是不是法定事由。
通过上面关于口头解除担保抵押合同，口头解除合同是否有效？问题的解答，相信你有了一定的了解，希望能帮到你！

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 口头解除劳动合同的效力
法律依据
根据《劳动合同法》第50条规定：“用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明。”《劳动合同法》第89条规定：“用人单位违反本法规定未向劳动者出具解除或者终止劳动合同的书面证明，由劳动行政部门责令改正，给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。”如果单位不出具解除或终止劳动合同的证明书，用人单位应承担补正及赔偿责任。所以，虽然法律规定了解除或者终止劳动合同行为应采取书面形式，但书面形式并不是单位解除或者终止劳动合同行为的实质要件。
劳动合同法设定的“企业应出具解除或终止劳动合同的证明书”，只是为了便于劳动者到新单位就业及到社会保险局办理领取失业金手续。
本案中，用人单位与劳动者解除劳动合同通知书的书面证明并不是劳动合同解除的法律事实成立的依据，而是对该法律事实的确认、宣告。因此，单位抗辩“单位的口头解除劳动合同行为不具有法律效力的理由”没有事实和法律依据。
单位口头解除劳动合同的行为是否成立、生效，应根据劳动者劳动合同被解除的客观事实和法律依据，来判断单位是否解除或终止解除劳动合同的行为。本案中，招聘、解雇员工，是该饭店人事管理部门的职责，人事部门口头通知解雇劳动者的行为，再结合劳动者不能到单位厨房上班、及时搬离单位宿舍的事实，可认定单位的解雇行为成立、具有法律效力。
案情介绍
周某等人作为厨师就职某饭店，饭店和周某等人签订了劳动合同，但劳动合同期限尚未到期。由于经营状况发生变化，饭店将餐厅厨房承包给了其他人，承包人自带其他厨师经营该厨房，不再需要原厨房的17名厨师。
饭店并没有和周某等人协商变更工作岗位事宜。人事部门在3月的一天，突然口头通知周某等人，他们已被单位开除，并责令该17名员工立即搬离饭店宿舍，并不得再进入饭店及厨房工作。
同时，饭店向周某等人提出经济补偿金的支付问题，但由于饭店未按员工实际工龄支付经济补偿金，周某等人不同意饭店的解雇赔偿方案，因此，双方发生争议。之后，该饭店人事经理再次以口头、短信的形式，通知厨师代表，劳动合同已被解除，并由其通知其他厨师。
次日，该17名厨师向劳动监察部门投诉，要求单位支付违法解除劳动合同的赔偿金(违法解除劳动合同的赔偿金的金额，是正常解雇劳动者经济补偿金的两倍)。饭店抗辩，之前人事部口头通知解除劳动合同的行为，不具有法律效力。该口头通知，并没有得到法定代表人签字或公司盖章的确认，因此，解除劳动合同行为并没有成立，也不具有效力。
最终，通过各部门的协调，饭店和劳动者通过协商解除劳动合同的方式，向13名厨师支付了正常解除劳动合同的经济补偿金，还有4名厨师回单位继续工作。
案件处理
劳动监察部门认为，饭店口头通知和17名员工解除劳动合同的行为，不应视为双方解除劳动合同。因此，用人单位提出要求劳动者继续履行原劳动合同要求合理。但在处理案件的过程中，劳动者方提出，如果回单位上班，单位必须按劳动合同约定的工作岗位安排工作，并按约定的工资报酬支付工资。因单位已将该部门承包给其他个人，该部门已招用新的员工，已不可能安排该17名员工回原岗位工作，这样的处理方式，不仅无法实际履行，对单位也造成不必要的用工成本的损失。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 继承人口头表明自己放弃遗产继承权利有效吗
财产继承权是公民的一项重要的民事权利，他既可以行使这种权利，以接受其应当继承的遗产;也可以放弃这一权利。所以放弃遗产又称放弃继承，或继承权的放弃。它是在继承开始后，遗产分割以前，继承人以明示的方式不接受被继承遗产的意思表示。明示的意思表示既可以采取书面形式，也可以采取口头形式。
《合同法》
第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”可见，除法律、行政法规规定采用书面形式的之外，口头的承诺也算是合同，也同样具有法律效力。但最大的问题是一但发生争议，不利的一方就可能不承认他的承诺，在证据不足的情况下，也难以支持。
放弃继承的法律后果：
财产继承权是公民的一项重要的民事权利，他既可以行使这种权利，以接受其应当继承的遗产;也可以放弃这一权利。所以放弃遗产又称放弃继承，或继承权的放弃。它是在继承开始后，遗产分割以前，继承人以明示的方式不接受被继承遗产的意思表示。明示的意思表示既可以采取书面形式，也可以采取口头形式。
继承人一旦作出放弃遗产的意思表示，就意味着该继承人永远失去了对特定被继承人遗产的继承权，不能再予以撤销变更了。放弃继承的意思表示人必须是具有完全行为能力的继承人，而且这种意思表示应由其本人亲自作出。无行为能力人和限制行为能力人的法定代理人不得代理无行为能力人或限制行为能力的的继承人作出放弃遗产的意思表示。放弃遗产的继承人，将不再承担对被继承人依法应当缴纳税款和清偿债务义务的责任。放弃遗产可能带来的后果主要有这样几种：
(1)
第一顺序数个继承人中的一个放弃遗产的，其应继承的遗产由第一顺序的其他继承人继承;
(2)第一顺序的继承人全部放弃遗产的，遗产由
第二顺序的法定继承人继承;
(3)全部继承人放弃遗产的，遗产即成为无主财产;
(4)遗嘱继承人之一放弃遗产的，其应继承的遗产按法定继承的方式处理。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 在承诺方承认原口头承诺内容的情况下，有法律效力。在承诺方不再承认原口头承诺的情况下，另一方有证据证明原口头承诺内容的，也有法律效力。只是口头承诺的，如果有录音或录像、知情人证明等证明口头承诺的内容的，可以到请求履行原承诺。民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或其它形式，法律规定使用特定形式的，应当依照其规定。只要第三方代表是真实意思的表示，不存在受到欺诈、胁迫等依法应认定为无效或可撤销、可变更民事法律行为的情形下，且当事人有证据证明其口头承诺的内容，该口头承诺具有法律效力。
法律要求，民事活动应遵循自愿公平、等价有偿、诚实守信的原则，我国自古就有“人无信而不立”的价值观念，因此，问题所描述的第三方代表应当按照口头承诺履行自己的义务。这既是道德的要求亦是法律的要求。但是口头承诺具有不稳定性，如果对方不承认，且己方当事人无法有效举证，可能导致对方承诺了也可以不履行承诺的情况发生。因此，还原当时的客观情形非常重要，也就是当事人能够证明对方承诺的内容非常重要。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 口头解除劳动合同的效力
法律依据
根据《劳动合同法》第50条规定：“用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明。”《劳动合同法》第89条规定：“用人单位违反本法规定未向劳动者出具解除或者终止劳动合同的书面证明，由劳动行政部门责令改正，给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。”如果单位不出具解除或终止劳动合同的证明书，用人单位应承担补正及赔偿责任。所以，虽然法律规定了解除或者终止劳动合同行为应采取书面形式，但书面形式并不是单位解除或者终止劳动合同行为的实质要件。
劳动合同法设定的“企业应出具解除或终止劳动合同的证明书”，只是为了便于劳动者到新单位就业及到社会保险局办理领取失业金手续。
本案中，用人单位与劳动者解除劳动合同通知书的书面证明并不是劳动合同解除的法律事实成立的依据，而是对该法律事实的确认、宣告。因此，单位抗辩“单位的口头解除劳动合同行为不具有法律效力的理由”没有事实和法律依据。
单位口头解除劳动合同的行为是否成立、生效，应根据劳动者劳动合同被解除的客观事实和法律依据，来判断单位是否解除或终止解除劳动合同的行为。本案中，招聘、解雇员工，是该饭店人事管理部门的职责，人事部门口头通知解雇劳动者的行为，再结合劳动者不能到单位厨房上班、及时搬离单位宿舍的事实，可认定单位的解雇行为成立、具有法律效力。
案情介绍
周某等人作为厨师就职某饭店，饭店和周某等人签订了劳动合同，但劳动合同期限尚未到期。由于经营状况发生变化，饭店将餐厅厨房承包给了其他人，承包人自带其他厨师经营该厨房，不再需要原厨房的17名厨师。
饭店并没有和周某等人协商变更工作岗位事宜。人事部门在3月的一天，突然口头通知周某等人，他们已被单位开除，并责令该17名员工立即搬离饭店宿舍，并不得再进入饭店及厨房工作。
同时，饭店向周某等人提出经济补偿金的支付问题，但由于饭店未按员工实际工龄支付经济补偿金，周某等人不同意饭店的解雇赔偿方案，因此，双方发生争议。之后，该饭店人事经理再次以口头、短信的形式，通知厨师代表，劳动合同已被解除，并由其通知其他厨师。
次日，该17名厨师向劳动监察部门投诉，要求单位支付违法解除劳动合同的赔偿金(违法解除劳动合同的赔偿金的金额，是正常解雇劳动者经济补偿金的两倍)。饭店抗辩，之前人事部口头通知解除劳动合同的行为，不具有法律效力。该口头通知，并没有得到法定代表人签字或公司盖章的确认，因此，解除劳动合同行为并没有成立，也不具有效力。
最终，通过各部门的协调，饭店和劳动者通过协商解除劳动合同的方式，向13名厨师支付了正常解除劳动合同的经济补偿金，还有4名厨师回单位继续工作。
案件处理
劳动监察部门认为，饭店口头通知和17名员工解除劳动合同的行为，不应视为双方解除劳动合同。因此，用人单位提出要求劳动者继续履行原劳动合同要求合理。但在处理案件的过程中，劳动者方提出，如果回单位上班，单位必须按劳动合同约定的工作岗位安排工作，并按约定的工资报酬支付工资。因单位已将该部门承包给其他个人，该部门已招用新的员工，已不可能安排该17名员工回原岗位工作，这样的处理方式，不仅无法实际履行，对单位也造成不必要的用工成本的损失。

[律师回复] 合同法中规定合同到期没有终止或续签的，则就是是合同以无固定期限的合同生效。不过你这个不一样，因为你提问中说了，他后来就没有干。这样的话，你可以以你们公司的规章制度来进行处理，比如每个公司都有不来公司上班多少天内算自愿辞职

[律师回复]
1.你和出租人之间的租赁合同自你和对方达成口头协议时生效，存在租赁合同关系，受我国合同法保护。
2.你们之间存在租赁合同关系，虽然你没签书面合同也没拿钥匙入住。
3.合同双方应当依照约定和诚实信用原则履行合同义务，现你想解除合同，对方有权要求你承担违约责任。
4.如果你们对这五百块定金有约定的，依约定。
5.如果没有约定，那么定金用以保障租赁合同的实现，如果你想解除合同，出租人有权不返还你定金。
6.如果你们收据上没有写明或者没有书面协议“定金”二字的，或者没有约定不租房将没收所交钱款的，那么这五百块不适用定金罚则，你有权要求出租人返还，但是出租人有权要求你赔偿由此所受的损失。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 如果格式条款涉及结算和清理事项，那么这部分涉及结算和清理的格式条款，在不存在格式条款无效的情况下，就依然有效。
《合同法》第98条规定，“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”因此合同涉及结算和清理的格式条款并不因为合同无效而无效。当合同无效或是被撤销后，涉及结算和清理的格式条款，还仍然保持其效力，约束双方当事人。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是,
一、口头形式代签合同法律上是否有效力
如果该合同是被代签人委托签署的，或被代签人已经认可，或被代签人属于限制或无民事行为能力人，需要由其家属代为签订的，该合同有效。
《合同法》规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。因此，合同可以让别人代签。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。委托别人代理签的合同，产生的法律后果由被代理人承担。
二、哪些合同不能由他人代签
不能由他人代为签订的合同主要是依法律规定只能由被代理人亲自订立的合同。如收养合同、等牵涉到人身性质的合同，这类合同必须由当事人自己办理，不能由他人代签。
《民法通则》第58条将主体不合格的民事行为规定为两类，即无民事行为能力人实施的民事行为和限制民事行为能力人依法不能实施的民事行为。因这两类民事行为而订立的合同都属于效力待定合同。
(一)无行为能力人所订立的合同
无民事行为能力人只能由其法定代理人代理订立合同，不能订立合同，否则，在法律上是无效的。一般来说，由无民事行为能力人所订立的非属于细小的日常生活方面的合同，必须经过其法定代理人事先允许或事后承认才能生效。
《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张该行为无效”。由此可见，无行为能力人订立纯获法律上的利益的合同，无需其法定代理人追认便可以生效。
(二)限制民事行为能力人依法不能订立的合同
《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”
限制民事行为能力人依法不能实施的行为，可以在征得其法定代理人的同意后实施。所谓同意，即事先允许，由于同意的行为是一种辅助的法律行为，这样，法定代理人实施同意行为，必须向限制民事行为能力人和其相对人明确作出意思表示。这种意思表示可以采取口头的形式，也可以采取书面的或其他的形式。

[律师回复] 我国《担保法》第十三条规定：“保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。”其明确肯定了保证合同应为要式合同，以口头形式订立的保证合同通常情况下不具有法律效力，但在某些情况下（比如有足够的证人和证据证明存在担保关系）口头保证可以视为生效，具有法律效力。不够就目前实践中来说，一般口头担保是很难举证的，所以为了尽量的规避风险，应该订立保证合同。

[律师回复] 头形式的合同是指当事人以直接对话的方式或者以通讯设备如电话交谈订立合同。它广泛应用于社会生活的各个领域，与人们的衣食住行密切相关，如在自由市场买菜、在商店买衣服等。现代合同法之所以对合同形式实行不要式为主的原则，其重要原因也正在于此。合同的口头形式，无须当事人约定。凡当事人无约定或法律未规定特定形式的合同，均可以采取口头形式。合同采取口头形式的优点是简便快捷，缺点在于发生纠纷时取证困难。所以，对于可以即时清结、关系比较简单的合同，适于采用这种形式。对于不能即时清结的合同以及较为复杂重要的合同则不宜采用这种合同形式。在实践中，合同采取口头形式并不意味着不产生任何文字凭据，如人们在商店购物，有时也会要求店主开具发票或其他购物凭证，但这类文字材料只能视为合同成立的证明，而不能作为合同成立条件。但反而言之，只要有证据表明口头合同的成立，双方均应严格履行，不履行或不完全履行口头合同，同样要承担违约责任。

[律师回复] 对于口头形式代签合同法律上是否有效力这个问题，解答如下,
一、口头形式代签合同法律上是否有效力
如果该合同是被代签人委托签署的，或被代签人已经认可，或被代签人属于限制或无民事行为能力人，需要由其家属代为签订的，该合同有效。
《合同法》规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。因此，合同可以让别人代签。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。委托别人代理签的合同，产生的法律后果由被代理人承担。
二、哪些合同不能由他人代签
不能由他人代为签订的合同主要是依法律规定只能由被代理人亲自订立的合同。如收养合同、等牵涉到人身性质的合同，这类合同必须由当事人自己办理，不能由他人代签。
《民法通则》第58条将主体不合格的民事行为规定为两类，即无民事行为能力人实施的民事行为和限制民事行为能力人依法不能实施的民事行为。因这两类民事行为而订立的合同都属于效力待定合同。
(一)无行为能力人所订立的合同
无民事行为能力人只能由其法定代理人代理订立合同，不能订立合同，否则，在法律上是无效的。一般来说，由无民事行为能力人所订立的非属于细小的日常生活方面的合同，必须经过其法定代理人事先允许或事后承认才能生效。
《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第6条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张该行为无效”。由此可见，无行为能力人订立纯获法律上的利益的合同，无需其法定代理人追认便可以生效。
(二)限制民事行为能力人依法不能订立的合同
《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。”
限制民事行为能力人依法不能实施的行为，可以在征得其法定代理人的同意后实施。所谓同意，即事先允许，由于同意的行为是一种辅助的法律行为，这样，法定代理人实施同意行为，必须向限制民事行为能力人和其相对人明确作出意思表示。这种意思表示可以采取口头的形式，也可以采取书面的或其他的形式。

[律师回复] 您好，针对您的房产放弃继承,口头形式有法律效力吗问题解答如下, 继承人口头表明自己放弃遗产继承权利有效吗
财产继承权是公民的一项重要的民事权利，他既可以行使这种权利，以接受其应当继承的遗产;也可以放弃这一权利。所以放弃遗产又称放弃继承，或继承权的放弃。它是在继承开始后，遗产分割以前，继承人以明示的方式不接受被继承遗产的意思表示。明示的意思表示既可以采取书面形式，也可以采取口头形式。
《合同法》
第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”可见，除法律、行政法规规定采用书面形式的之外，口头的承诺也算是合同，也同样具有法律效力。但最大的问题是一但发生争议，不利的一方就可能不承认他的承诺，在证据不足的情况下，也难以支持。
放弃继承的法律后果：
财产继承权是公民的一项重要的民事权利，他既可以行使这种权利，以接受其应当继承的遗产;也可以放弃这一权利。所以放弃遗产又称放弃继承，或继承权的放弃。它是在继承开始后，遗产分割以前，继承人以明示的方式不接受被继承遗产的意思表示。明示的意思表示既可以采取书面形式，也可以采取口头形式。
继承人一旦作出放弃遗产的意思表示，就意味着该继承人永远失去了对特定被继承人遗产的继承权，不能再予以撤销变更了。放弃继承的意思表示人必须是具有完全行为能力的继承人，而且这种意思表示应由其本人亲自作出。无行为能力人和限制行为能力人的法定代理人不得代理无行为能力人或限制行为能力的的继承人作出放弃遗产的意思表示。放弃遗产的继承人，将不再承担对被继承人依法应当缴纳税款和清偿债务义务的责任。放弃遗产可能带来的后果主要有这样几种：
(1)
第一顺序数个继承人中的一个放弃遗产的，其应继承的遗产由第一顺序的其他继承人继承;
(2)第一顺序的继承人全部放弃遗产的，遗产由
第二顺序的法定继承人继承;
(3)全部继承人放弃遗产的，遗产即成为无主财产;
(4)遗嘱继承人之一放弃遗产的，其应继承的遗产按法定继承的方式处理。

[律师回复] 您好，关于合同正式签订后口头更改的有效力吗？这个问题，我的解答如下, 合同正式签订后，合同双方当事人协商一致口头更改合同，可以变更合同。建议注意保留证据，避免纠纷时无法证明口头合同的存在。如主合同约定变更应采取书面形式的，应遵循主合同约定采用书面的形式订立变更补充协议，如果未作出明确的变更形式约定，口头变更也是有效力的。
另外，需要注意的是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如房地产转让合同、长期的租赁合同、建筑工程合同等。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
《合同法》第10条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

[律师回复] 1、口头形式订立的合同不一定有效。口头合同是以语言为意思表示的合同，在双方当事人协商一致时，可以采用口头形式订立合同。法律规定应当采用书面形式订立合同的，依照其规定。违反法律和行政法规强制性规定的，合同无效。
2、法律依据：《民法典》
第一百四十三条 具备下列条件的民事法律行为有效：
（一）行为人具有相应的民事行为能力；
（二）意思表示真实；
（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
第四百六十九条 当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

[律师回复]
一、房屋买卖合同
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征，也有其自身固有的特征。这主要表现为：
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应的价款;
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产，其所有权转移必须办理登记手续;
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。
房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：
(一)正式房屋买卖合同
正式房屋买卖合同是房屋买卖合同书面形式的基本类型，内容一般包括房屋买卖合同的基本条款，如房屋位置、结构、建筑面积、价款及其支付期限、交房期限、质量标准、产权转移登记等条款。
尽管法律法规并未规定买卖双方必须采用统一的房屋买卖合同文本，但在办理产权转移登记时，房屋产权登记机关往往要求使用建设主管部门统一制订的规范的合同文本，否则，不予办理备案、登记。但是，并不因为不使用统一合同文本而影响书面房屋买卖合同的成立和效力。
实践中，商品房买卖时，要求必须使用建设主管部门统一制作的格式文本。
但在正式合同文本签订之前，多由开发商提供认购书、预订协议等预约合同文本要求买受人签署，其中有的预约合同已经具备本约性质，相当于房屋买卖合同。二手房买卖的合同形式未作统一要求，买卖双方一般会根据协商一致的意见共同起草一份房屋买卖合同，经双方签字、盖章生效，并据此履行，在产权登记机关填写的制式合同只作为登记文件使用。
(二)具备特定条件的预约合同
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备lt;商品房销售管理办法gt;第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。
为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。笔者认为，司法解释的本条规定，用意虽好，但效果一般，极易造成误导。
首先，《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容多达13项，而认购书等预约合同均为开发商拟定的格式合同，同时具备该13项内容的可能性很少，买受人依据该条规定维护自身权益的机会并不多见。
其次，认定合同性质的依据为合同内容，而非合同名称。预约合同如果具备了商品房买卖合同的主要内容，理应认定为商品房买卖合同，不再具有预约性质。第三，“出卖人已经按照约定收受购房款”，表明买卖合同已经实际履行。
即使预约合同未完全具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，只要标的物明确、价款确定，完全可以依据合同法的相关规定认定双方房屋买卖合同成立。如果机械适用该条司法解释的规定，就会导致依据合同法应当认定房屋买卖合同成立，而依据该条司法解释则不能认定合同成立。
(三)房屋买卖合同的其他书面形式。
《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。
记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。
此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。笔者认为，认定其他书面形式的房屋买卖合同成立，已有书面证据必须能够证明三项事实：房屋买卖的意思表示、房屋具体位置和价款。
二、从上诉文中，我们可以知道口头通知解除房屋买卖合同是不靠谱的，最好是按照合同的约定来处理。

[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 口头解除劳动合同的效力
法律依据
根据《劳动合同法》第50条规定：“用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明。”《劳动合同法》第89条规定：“用人单位违反本法规定未向劳动者出具解除或者终止劳动合同的书面证明，由劳动行政部门责令改正，给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。”如果单位不出具解除或终止劳动合同的证明书，用人单位应承担补正及赔偿责任。所以，虽然法律规定了解除或者终止劳动合同行为应采取书面形式，但书面形式并不是单位解除或者终止劳动合同行为的实质要件。
劳动合同法设定的“企业应出具解除或终止劳动合同的证明书”，只是为了便于劳动者到新单位就业及到社会保险局办理领取失业金手续。
本案中，用人单位与劳动者解除劳动合同通知书的书面证明并不是劳动合同解除的法律事实成立的依据，而是对该法律事实的确认、宣告。因此，单位抗辩“单位的口头解除劳动合同行为不具有法律效力的理由”没有事实和法律依据。
单位口头解除劳动合同的行为是否成立、生效，应根据劳动者劳动合同被解除的客观事实和法律依据，来判断单位是否解除或终止解除劳动合同的行为。本案中，招聘、解雇员工，是该饭店人事管理部门的职责，人事部门口头通知解雇劳动者的行为，再结合劳动者不能到单位厨房上班、及时搬离单位宿舍的事实，可认定单位的解雇行为成立、具有法律效力。
案情介绍
周某等人作为厨师就职某饭店，饭店和周某等人签订了劳动合同，但劳动合同期限尚未到期。由于经营状况发生变化，饭店将餐厅厨房承包给了其他人，承包人自带其他厨师经营该厨房，不再需要原厨房的17名厨师。
饭店并没有和周某等人协商变更工作岗位事宜。人事部门在3月的一天，突然口头通知周某等人，他们已被单位开除，并责令该17名员工立即搬离饭店宿舍，并不得再进入饭店及厨房工作。
同时，饭店向周某等人提出经济补偿金的支付问题，但由于饭店未按员工实际工龄支付经济补偿金，周某等人不同意饭店的解雇赔偿方案，因此，双方发生争议。之后，该饭店人事经理再次以口头、短信的形式，通知厨师代表，劳动合同已被解除，并由其通知其他厨师。
次日，该17名厨师向劳动监察部门投诉，要求单位支付违法解除劳动合同的赔偿金(违法解除劳动合同的赔偿金的金额，是正常解雇劳动者经济补偿金的两倍)。饭店抗辩，之前人事部口头通知解除劳动合同的行为，不具有法律效力。该口头通知，并没有得到法定代表人签字或公司盖章的确认，因此，解除劳动合同行为并没有成立，也不具有效力。
最终，通过各部门的协调，饭店和劳动者通过协商解除劳动合同的方式，向13名厨师支付了正常解除劳动合同的经济补偿金，还有4名厨师回单位继续工作。
案件处理
劳动监察部门认为，饭店口头通知和17名员工解除劳动合同的行为，不应视为双方解除劳动合同。因此，用人单位提出要求劳动者继续履行原劳动合同要求合理。但在处理案件的过程中，劳动者方提出，如果回单位上班，单位必须按劳动合同约定的工作岗位安排工作，并按约定的工资报酬支付工资。因单位已将该部门承包给其他个人，该部门已招用新的员工，已不可能安排该17名员工回原岗位工作，这样的处理方式，不仅无法实际履行，对单位也造成不必要的用工成本的损失。

[律师回复] 对于口头解除劳动合同有法律效力吗这个问题，解答如下, 口头解除劳动合同的效力
法律依据
根据《劳动合同法》第50条规定：“用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明。”《劳动合同法》第89条规定：“用人单位违反本法规定未向劳动者出具解除或者终止劳动合同的书面证明，由劳动行政部门责令改正，给劳动者造成损害的，应当承担赔偿责任。”如果单位不出具解除或终止劳动合同的证明书，用人单位应承担补正及赔偿责任。所以，虽然法律规定了解除或者终止劳动合同行为应采取书面形式，但书面形式并不是单位解除或者终止劳动合同行为的实质要件。
劳动合同法设定的“企业应出具解除或终止劳动合同的证明书”，只是为了便于劳动者到新单位就业及到社会保险局办理领取失业金手续。
本案中，用人单位与劳动者解除劳动合同通知书的书面证明并不是劳动合同解除的法律事实成立的依据，而是对该法律事实的确认、宣告。因此，单位抗辩“单位的口头解除劳动合同行为不具有法律效力的理由”没有事实和法律依据。
单位口头解除劳动合同的行为是否成立、生效，应根据劳动者劳动合同被解除的客观事实和法律依据，来判断单位是否解除或终止解除劳动合同的行为。本案中，招聘、解雇员工，是该饭店人事管理部门的职责，人事部门口头通知解雇劳动者的行为，再结合劳动者不能到单位厨房上班、及时搬离单位宿舍的事实，可认定单位的解雇行为成立、具有法律效力。
案情介绍
周某等人作为厨师就职某饭店，饭店和周某等人签订了劳动合同，但劳动合同期限尚未到期。由于经营状况发生变化，饭店将餐厅厨房承包给了其他人，承包人自带其他厨师经营该厨房，不再需要原厨房的17名厨师。
饭店并没有和周某等人协商变更工作岗位事宜。人事部门在3月的一天，突然口头通知周某等人，他们已被单位开除，并责令该17名员工立即搬离饭店宿舍，并不得再进入饭店及厨房工作。
同时，饭店向周某等人提出经济补偿金的支付问题，但由于饭店未按员工实际工龄支付经济补偿金，周某等人不同意饭店的解雇赔偿方案，因此，双方发生争议。之后，该饭店人事经理再次以口头、短信的形式，通知厨师代表，劳动合同已被解除，并由其通知其他厨师。
次日，该17名厨师向劳动监察部门投诉，要求单位支付违法解除劳动合同的赔偿金(违法解除劳动合同的赔偿金的金额，是正常解雇劳动者经济补偿金的两倍)。饭店抗辩，之前人事部口头通知解除劳动合同的行为，不具有法律效力。该口头通知，并没有得到法定代表人签字或公司盖章的确认，因此，解除劳动合同行为并没有成立，也不具有效力。
最终，通过各部门的协调，饭店和劳动者通过协商解除劳动合同的方式，向13名厨师支付了正常解除劳动合同的经济补偿金，还有4名厨师回单位继续工作。
案件处理
劳动监察部门认为，饭店口头通知和17名员工解除劳动合同的行为，不应视为双方解除劳动合同。因此，用人单位提出要求劳动者继续履行原劳动合同要求合理。但在处理案件的过程中，劳动者方提出，如果回单位上班，单位必须按劳动合同约定的工作岗位安排工作，并按约定的工资报酬支付工资。因单位已将该部门承包给其他个人，该部门已招用新的员工，已不可能安排该17名员工回原岗位工作，这样的处理方式，不仅无法实际履行，对单位也造成不必要的用工成本的损失。

[律师回复]
一、格式合同中什么是无效条款格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同。格式条款多在使用频率较高的合同中出现，如银行的借款合同、大型企业的买卖合同、公用企业与消费者之间的特殊消费合同(如供水合同、供电合同)、保险合同、货物运输合同。格式条款一般都是书面的，但不排除其他形式，如商家提出的经营服务口号：“假一赔十”、“当面点清，出门无效”等，都可视为格式条款。格式合同的应用往往是一些公用企业和服务行业，有时他们为了逃避责任，利用条款对广大当事者提出不平等、歧视性的要求，如银行单方面确定滞纳金的处罚比例、商店单方面提出搭售或者免除责任的要求，如“凡在我商场购买的商品，如果出现质量问题，请直接与生产厂家联系，我商场概不负责”，或冲印胶卷中的“冲坏胶卷，只赔胶卷，不另赔偿”的规定，这种规定是违反《产品质量法》和《消费者权益保护法》的，是无效条款。
二、如何防止格式条款的弊端为了防止格式条款的弊端，《合同法》作一些具体的规定，如采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。以及提供格式条款一方免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效等保护相对方的规定。但是，当事人在格式条款之外另有约定的，虽该约定与格式条款内容不符，则采用约定的内容。如格式条款规定逾期偿付货款的违约金是20%，如双方约定为10%，则按10%计违约金，不采用20%的标准。