业主自治需要程序有哪些？

业主自治需要程序有哪些

我国《物业管理条例》和《业主大会规程》将业主大会会议分为了定期会议和临时会议两种，会议召开应当于15日以前通知全体业主。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。20%以上业主提议的、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的以及业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况发生时，业主委员会应当组织召开临时业主大会。发生应当召开业主大会临时会议的情况，而业主委员会不履行组织职责的，区、县人民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。实践中，由于20%的提议比例过高而难以执行，因此一些地方规定或小区议事规则中将该比例降低至10%左右，以便宜行事。从比较法角度而言，一般由部分业主提议进行临时会议与部分业主通过主管当局提出临时会议人数比是不同的，为了控制公权力的介入，后者的比例往往要高于前者。

(1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

(3)选聘、解聘物业管理企业;

(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

3.业主大会的议事规则。无论是定期会议还是临时会议，都可以采用集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主也可以委托代理人参加业主大会会议。

对于投票权的计算，我国采取的是建筑面积加人数的做法，对于筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

(二)业主委员会

业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理中代表和维护全体业主合法权益的组织，是业主大会的执行机构。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

1.业主委员会的委员。业主委员会委员应当是业主大会选举出来的业主。

根据《业主大会规程》，业主委员会委员应当符合下列条件：

(1)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;

(2)遵守国家有关法律、法规;

(3)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;

(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

(5)具有一定组织能力;

(6)具备必要的工作时间。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：

(1)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

(2)无故缺席业主委员会会议连续3次以上的;

(3)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

(4)有犯罪行为的;

(5)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

(6)拒不履行业主义务的;

(7)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，从业主委员会委员中推选产生业主委员会主任1人，副主任1～2人。经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。

对于业主委员会的组成和委员的任期，应当交由业主大会决定。在我国目前业主自治水平不高的情况下，似乎更应当设定较短的任期，使得更多的业主有机会参与物业管理实践，提高其自治水平和能力。

2.业主委员会的职责。业主委员会履行以下职责：

(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;

(4)监督业主公约的实施;

(5)业主大会赋予的其他职责。

同时，业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

3.业主委员会会议及其议事规则。经1/3以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并办理好交接手续。

4.业主委员会的场地和经费。业主委员会代表全体业主办理物业小区的日常事务，必然涉及费用的支出和办公场地的使用问题。根据《业主大会规程》，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担;经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。

对于办公场地，现行法律法规没有规定。对此，可以比照物业管理用房的做法，在房地产开发阶段就由法律法规强制规定，一定规模的小区必须规划建设一定面积的业主委员会用房，既可以由开发商无偿提供，也可以计入房价，由业主共同承担，从而真正彻底解决办公场地问题。

对于业主委员会委员应不应当有相应的报酬或津贴问题，我国目前的法律法规没有作出规定，实践中也有争议。虽然业主委员会委员作为业主之一有义务参与小区的物业管理，但是与普通业主只需通过行使表决权的方式参与管理不同，业主委员会的委员们需要付出较多的时间和精力实施管理行为。因此，似乎有必要补偿业主委员会委员所付出的劳动，给予其一定的报酬，以调动其工作积极性。至于报酬的具体数额，可以由业主大会来决定。

业主大会是有业主自行来对小区的一些事务做出决定，并且由所有业主选举出业主委员会委员。选举出来之后委员需要对业主进行相关管理。首先业主自治需要由20%业主同意才能够就自治，并且需要定时召开业主大会来处理社区的重要事情。

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