买卖不破租赁原则有两种例外是什么？

[律师回复] 是否适用，法院查封是否在租赁之前

[律师回复] 买卖不破租赁原则的出现，突破了严格的合同相对性原则，确定了合同外第三人对合同内容的继受义务。买卖不破租赁的适用，势必产生一定的法律效果，这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。出租人与受让人除发生标的物所有权人地位的改变，受让人也能取得出租人的地位，对于租赁合同中的权利义务进行概括承受，而出租人与承租人之间的租赁关系虽不终止，但发生合同主体的变更，即在原租赁合同上发生受让人与承租人之间的法律关系。

[律师回复] 行政机关拟实施行政行为,特别是实施对行政相对人权益不利的 行政行为时,只有认定该行为达到相应行政目的或目标是必须或必 要的, 才能实施。 行政机关拟实施行政行为, 必须先进行利益衡量, 只有通过利益衡量,确认实施该行为可能取得的公益大于可能损害 的私益,才能实施。

[律师回复] 你好：根据责任法定原则，上述责任都是法律规定的，不是人为杜撰的；过错责任，是指行为人主观有过错才承担责任，大部分人格权纠纷案件以及某些合同案件都属于该责任；无过错责任为客观责任，是指损害结果当事人的行为存在因果关系的无论当事人主观是否存在故意或过失都应当承担责任，典型的案例为高度危险作业侵权案件、环境污染案件、个别合同案件。公平责任是指客观行为都不违法常规，但是损害结果确实发生了，须按照双方的承担能力解决损害赔偿问题。

[律师回复] 1．平等原则。合同当事人法律地位一律平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，各方应在权利义务对等的基础上订立合同。
　　2．意思自治原则。意思自治是贯彻合同活动整个过程的基本原则，在不违反强制性法律规范和社会公共利益的基础上，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
　　3．公平原则。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。任何当事人不得滥用权利，不得在合同中规定显失公平的内容，要根据公平原则确定风险与违约责任的承担。
　　4．诚实信用原则。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当诚实守信，善意地行使权利、履行义务，不得有欺诈等恶意行为。在法律、合同未作规定或规定不清的情况下，要依据诚实信用原则解释法律和合同，平衡当事人之间的利益关系。
　　5．守法、不损害社会公共利益原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
以上是合同法基本原则案例中的基本原则，请参考

[律师回复] 普通地域管辖是指根据当事人住所地确定管辖的一种管辖。我国对此的通行做法是采取“原告就被告”的原则，即打民事官司应到被告所在地去。那么何为“被告所在地”？“被告所在地”对作为公民的个人被告而言，是指其住所地，即户籍所在地，如果经常居住地（居住满一年）与户籍所在地不一致的，以经常居住地为住所。对作为法人或其他组织的被告而言，是指其主要办事机构所在地或主要营业地。如果被告是没有办事机构的公民合伙或合伙型联营体，则由注册地管辖；没有注册地，几个被告又不在同一辖区的，几个被告住所地的都有管辖权。 “原告就被告”不仅是我国普通地域管辖的一般原则，也是世界各国民事诉讼中普遍采用的一个原则，这一原则适用于绝大多数民事案件。但在有些情况下，按照这一原则确定案件管辖时，可能并不便于人民行使审判权，或者影响当事人充分行使诉讼权利。因此，确立“原告就被告”这一普通地域管辖的例外规定就显得十分必要。普通地域管辖的例外规定主要体现在《民事诉讼法》和最高人民法院的司法解释中，它们都规定某些案件由原告所在地管辖，原告所在地与经常居住地不一致的，由原告经常居住地管辖。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订合同应该遵循：
【平等原则】合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
【合同自由原则】当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。
【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
【诚实信用原则】当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
【遵纪守法原则】当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。

[律师回复] 一、签订租赁合同的基本原则 1、当事人地位平等原则。 2、当事人的民事权利能力一律平等。 3、当事人参与租赁业务时，适用同一法律，具有平等的地位。 4、当事人在产生，变更和消灭具体的租赁法律关系时必须平等协商。 5、等价有偿原则等价交换，实现各自经济利益。 6、双方互为给付，互有补偿。 7、取得利益与履行义务，价值上大致相等。 8、一方不得无偿占有，剥夺和侵犯他方利益。 9、按损益相当原则，使受害人受偿。 10、自愿和公平原则。 （ 1）自愿原则： 首先，租赁当事人签合同时能够表达自己的真实意志。 其次，当事人签订合同时有一定意志自由。 （ 2）公平原则：公平原则要求当事人在签订租赁合同时要以公平、正义观念指导自己的行为。1 1、诚实信用原则：当事人在签订租赁合同时，应讲诚实，守信用，以善意的方式履行其义务，不得规避法律和合同。1 2、合法原则：合同当事人必须严格遵守国家的法律和政策。 二、租赁合同成立的有效要件1、租赁合同成立的实质要件（ 1）租赁当事人具有相应的民事行为能力；（ 2）租赁当事人的意思表示真实； （ 3）内容不违背法律和社会公共利益。2、租赁合同成立的形式要件签订租赁合同时，必须采用书面形式，不得采用口头形式。

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 破产重整要经过的基本程序是什么 首先是重整申请的提出。按照我国新破产法的规定，公司的债权人或者债务人可以向人民直接提出破产重整申请，而占公司出资额10%以上的出资人可以在公司被申请破产之后，裁定宣告破产之前提出重整申请。 其次是人民对申请进行审查并决定是否立案。具体分为形式审查和实质审查，实质审查时将以企业是否具备重整条件为标准。当然，这是理论上的要求，在实践中，这一标准是很难掌握的，存在较大的不确定因素，尤其是的态度非常微妙。笔者参加培训时，最高人民民二庭(破产业务庭)审判长也提到了这个问题。最高人民对于受理破产案件的指导思想是凡是符合条件的都应当尽量受理，并专门对各地进行了明确，但各地仍存在不愿受理破产案件(也包括破产重整案件)的现实情况。 立案后的重点工作是重整计划草案的拟定，这是重整能否成功的关键，由债务人或者管理人负责实施。事实上，重整计划在申请破产重整前就应当明确，尤其是重整方和重整具体措施等重要事项。 重整计划拟定后，将提交不同的表决组予以表决。各组均予以通过的，提请人民裁定批准;若部分表决组未通过重整计划，经再次表决仍未通过，在符合法定条件的情况下，可提请人民法院强制批准。 人民裁定批准重整计划后，将终止重整程序。重整计划由债务人(即破产企业)负责执行，管理人负责监督。 根据我国新破产法的规定，若重整计划不能按期提交，或者重整计划未获通过，或者未获得人民批准的，将终止重整程序，并宣告企业破产。

[律师回复] 普通地域管辖是指根据当事人住所地确定管辖的一种管辖。我国对此的通行做法是采取“原告就被告”的原则，即打民事官司应到被告所在地去。那么何为“被告所在地”？“被告所在地”对作为公民的个人被告而言，是指其住所地，即户籍所在地，如果经常居住地（居住满一年）与户籍所在地不一致的，以经常居住地为住所。对作为法人或其他组织的被告而言，是指其主要办事机构所在地或主要营业地。如果被告是没有办事机构的公民合伙或合伙型联营体，则由注册地管辖；没有注册地，几个被告又不在同一辖区的，几个被告住所地的都有管辖权。
“原告就被告”不仅是我国普通地域管辖的一般原则，也是世界各国民事诉讼中普遍采用的一个原则，这一原则适用于绝大多数民事案件。但在有些情况下，按照这一原则确定案件管辖时，可能并不便于人民行使审判权，或者影响当事人充分行使诉讼权利。因此，确立“原告就被告”这一普通地域管辖的例外规定就显得十分必要。普通地域管辖的例外规定主要体现在《民事诉讼法》和最高人民法院的司法解释中，它们都规定某些案件由原告所在地管辖，原告所在地与经常居住地不一致的，由原告经常居住地管辖。

[律师回复] 你好：根据责任法定原则，上述责任都是法律规定的，不是人为杜撰的；过错责任，是指行为人主观有过错才承担责任，大部分人格权纠纷案件以及某些合同案件都属于该责任；无过错责任为客观责任，是指损害结果当事人的行为存在因果关系的无论当事人主观是否存在故意或过失都应当承担责任，典型的案例为高度危险作业侵权案件、环境污染案件、个别合同案件。公平责任是指客观行为都不违法常规，但是损害结果确实发生了，须按照双方的承担能力解决损害赔偿问题。

[律师回复] 我是律师，不是你的顾问，需要案例自己上网搜

[律师回复] 你是想申请专利吗？

[律师回复] 关联企业，又称关系企业或企业集团，是指企业之间为达到特定经济目的通过特定手段而形成的企业联合，它们之间存在种种支配与从属关系。在关联企业内，一家公司在法律上虽有的人格，但在实际经营上却往往须听命于他家公司或实际经营者，造成运作受制于他人的情形，这种奇特的企业结构与经营手段，引发了许多传统法律所未正视的法律问题，包括公司法问题、证券法问题、税法问题、反垄断法问题以及破产法上的问题。当关联企业内存在严重不正当“利益输送”时，被牺牲的企业债权人可能获得清偿的资产大大减少，而受益企业用以担保清偿其债权人的资产却不当增加，造成极大的不公正，严重损害了社会正常民商事流转秩序。妥善解决此类法律问题已成为摆在中国法官和法学家们面前的一个不容回避的课题。笔者认为，引入国外法关于处理关联企业的“实质合并原则”，是一个适时的选择。实质合并原则，系法处理关联企业破产的一项重要法律原则。该原则认为，关联企业同时破产时，适用传统的各别处理方法难具公正性，对于无担保债权请求分配受偿之解决方法，应是将已破产之关联企业的资产与债务视为一体，合并计算，不必细加探究何一债权系由何一家企业所引起，并且去除掉关联企业间彼此的债权和保证关系，将合组后的破产财团，依债权额比例分配予该集团的债权人。
一、传统的各别破产处理方法不适合于关联企业破产清算关联企业同时破产时，传统处理的方法是母公司或各子公司之债权人，分别以其对母公司或各子公司的债权，个别对母公司或各子公司之破产财团请求分配。这种各别处理方法不适合于关联企业破产清算是显而易见的。
首先，无确解决关联企业之间混同资产的划分界定问题。以一般确权原则界定划分混同资产，在关联企业破产清算中意义不大，按此确权甚至可能被企业集团的经营操纵者导入歧途，导致资产归属划分工作越精细，对债权人利益损害越大，离法律正义越远的恶果。因为，企业集团经营操纵利益输送的情况下，关联企业内资产状态多被人为扭曲，并且相关财务账册多残缺毁损，难以查考。如勉为其难对企业集团的资产进行划分，分别准备财务报表，不但需时甚久而且费用过巨、，而且其意义与作用均是令人怀疑的。
其次，各别处理原则无法公正保护债权人利益，无法维护交易之安全。当某一企业集团在实际经营者的操纵下，用各种隐蔽手段或明或暗地将一些企业的资产转移、输送至其他关联企业，留下的是巨额债务和完全亏空的资产，另一些企业则得到大量净资产而不负任何债务或负极少的债务。如依传统各别破产清算处理方法，被牺牲企业的债权人要从该企业处获得清偿注定是微乎其微；其他受益的关联企业虽资产盈余，被牺牲企业的债权人却无法向这些企业主张受偿。相反，受益的关联企业因资产盈余，这些企业的债权人却获得较多的清偿。其对债权人造成的不公平，应是可以预见的。
二、适用实质合并原则是关联企业破产清算的正确途径
首先，在关联企业破产清算程序适用实质合并原则，有充分法理依据。法律制度从来都要把体现公平、正义作为其永恒的价值目标，趋利行为不得建立在妨害他人的权利行为或给他人造成损害的基础之上。某些经营者蓄意利用关联企业之间的支配与从属关系，在关联企业内进行不法利益输送和资产转移，其账户、资产混同，人事混同，彼此之间暧昧不清，全无经营之品质。这使传统公司法、破产法每一家公司都是经营上主体的假定不复存在。基于这些关联企业在社会经济生活中，已不是经营的法人，有限责任制度在关联企业中已经失去了其存在的基础和前提。故在存在不法利益输送的关联企业同时破产之场合，不必拘束于严格的有限责任制所限，出于保护债权人利益和维护社会正常的民商事流转秩序，将各企业的资产与债务合并计算，乃顺理成章之事。实质合并原则实系各国公认的“公司法人格否认”法理在关联企业破产清算程序中具体运用的特殊原则。

[律师回复] 对于如何解释合同相对性原则的例外这个问题，解答如下, 合同相对性原则的例外，是指除合同当事人以外的第三人依法律规定或合同约定，享有合同产生的请求权，或承担合同产生的责任，即合同效力及于第三人。
合同相对性原则的例外的特点：
首先，合同相对性原则的例外情形适用的主体一方为合同当事人，另一方为合同当事人以外的第三人，且此第三人在订立合同时可能是不确定的;
其次，第三人享有请求权或承担责任的基础是合同，即第三人依据合同享有权利、承担责任。若第三人仅有接受履行的权利而无请求履行的权利，或仅有履行义务而不承担责任，则不属于合同相对性原则的例外。

[律师回复] 根据《合同法》，效力待定合同的具体种类有：限制民事行为能力人签订的与其年龄、智力和精神状况不相符合的合同；无权代理人签订的合同（表见代理除外）；无权处分人签订的合同（善意取得等除外）。
损害赔偿限制中的减轻规则，是指被害人对于损害的发生也有过错的，应当减轻加害人的赔偿责任，即使是在特殊侵权中，也适用。根据人身损害赔偿司法解释，加害人有故意或重大过失，受害人仅具有一般过失的，不减轻加害人责任。

[律师回复] 根据我国相关法律规定，行政比例原则应该包括以下内容：
(一)目的性原则
目的性原则，又称妥当性原则或适当性原则。这是对行政主体实施行政行为的一种目的上的要求，即行政主体实施行政行为必须能够实现其所宣称的行政目的，至少是有助于该行政目的的实现。如果行政行为与行政目的相悖，根本无法达到行政目的，则违反了行政比例原则的目的性原则。
(二)最少侵害原则
最少侵害原则，又称必要性原则、不可替代原则或最温和方式原则。这是对行政主体实施行政行为的一种手段上的要求，即行政主体实施行政行为不能超越实现行政目的的必要程度，也就是说，行政主体在实施行政行为时，有多种可供选择的手段可以达到行政目的，行政主体应该尽可能采取对相对人损害最小的手段。正如俗话所说：“杀鸡焉用牛刀。”
(三)均衡原则
均衡原则，又称比例性原则、相称性原则或狭义的行政比例原则，是指行政主体对相对人合法权益的干预不得超过所追求的行政目的的价值。这是对行政主体实施行政行为的一种利益衡平上的要求，即行政主体实施行政行为时，必须将行政行为所能够达成的利益与这个行政行为对相对人合法权益的侵害进行衡平，只有证明前者重于后者，才可以实施该行政行为，否则，则不能采取。正如俗话所说：“不能杀鸡取卵。”

[律师回复]
一、什么是刑法的溯及力刑法的溯及力，是指刑法生效后，对于其生效以前未经审判或者判决尚未确定的行为是否适用的问题。如果适用，则有溯及力；如果不适用，则没有溯及力。对于刑法的溯及力，各国采取不同的原则，概括起来大致有以下几种；（
1）从旧原则，即刑法对其生效前的行为一律没有溯及力。（
2）从新原则，即新法对于其生效前未经审判或判决尚未确定的行为一律适用，具有溯及力。（
3）从新兼从轻原则，即新法原则上具有溯及力，但旧法（行为时法）不认为是犯罪或者处刑较轻时，依照旧法处理。（
4）从旧兼从轻原则，即新法原则上不具有溯及力，但新法不认为是犯罪或者处刑较轻的，则依新法处理。
二、从旧兼从轻原则如何适用上述诸种原则，从旧兼从轻原则既符合罪刑法定的要求，又适应实际的需要，为绝大多数国家刑法所采，我国刑法亦采此原则。我国修订后的刑法典第12条规定：“中华人民共和国成立以后本法施行以前的行为，如果当时的法律不认为是犯罪的，适用当时的法律；如果当时的法律认为是犯罪的，依照本法总则第四章第八节的规定应当追诉的，按照当时的法律追究刑事责任，但是如果本法不认为是犯罪或者处刑较轻的，适用本法。”根据这一规定，对于1949年10月1日中华人民共和国成立后，1997年10月1日修订刑法生效前实施的行为，应按以下情况分别进行处理：1．当时的刑法不认为是犯罪，现行刑法认为是犯罪的，只能适用修订前的刑法，现行刑法不具有溯及力。对此，不能以新刑法典规定为犯罪为由而追究行为人的刑事责任。2．当时的刑法认为是犯罪，但现行刑法不认为是犯罪的，只要这种行为未经审判或者判决尚未确定，则应适用现行刑法，即现行刑法具有溯及力。3．当时的刑法和现行刑法都认为是犯罪，并且按照现行刑法第四章第八节的规定应当追诉的，原则上按当时的刑法追究刑事责任。此即从旧兼从轻原则所指的从旧。但是，如果当时的刑法处刑比现行刑法要重，则适用现行刑法。此即从轻原则的体现。4．如果根据当时的法律已经作出了生效的判决的，该判决继续有效。即使按现行刑法的规定，其行为不构成犯罪或者处刑较当时的刑法要轻，也不例外。按照审判监督程序重新审判的案件，适用当时的刑法。对一种行为刑法的溯及适用，只限于未经审理或者虽经审理但尚未作出生效判决的场合；已经生效的判决，不应根据刑法的规定加以改变，以维护人民生效判决的严肃性和稳定性。

[律师回复] 一、签订租赁合同的基本原则 1、当事人地位平等原则。 2、当事人的民事权利能力一律平等。 3、当事人参与租赁业务时，适用同一法律，具有平等的地位。 4、当事人在产生，变更和消灭具体的租赁法律关系时必须平等协商。 5、等价有偿原则等价交换，实现各自经济利益。 6、双方互为给付，互有补偿。 7、取得利益与履行义务，价值上大致相等。 8、一方不得无偿占有，剥夺和侵犯他方利益。 9、按损益相当原则，使受害人受偿。 10、自愿和公平原则。 （ 1）自愿原则： 首先，租赁当事人签合同时能够表达自己的真实意志。 其次，当事人签订合同时有一定意志自由。 （ 2）公平原则：公平原则要求当事人在签订租赁合同时要以公平、正义观念指导自己的行为。1 1、诚实信用原则：当事人在签订租赁合同时，应讲诚实，守信用，以善意的方式履行其义务，不得规避法律和合同。1 2、合法原则：合同当事人必须严格遵守国家的法律和政策。 二、租赁合同成立的有效要件1、租赁合同成立的实质要件（ 1）租赁当事人具有相应的民事行为能力；（ 2）租赁当事人的意思表示真实； （ 3）内容不违背法律和社会公共利益。2、租赁合同成立的形式要件签订租赁合同时，必须采用书面形式，不得采用口头形式。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 房屋租赁押金返还的情形有哪些 (一)房屋及其设施无毁损的情况下，业主应全额退还押金租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。 (二)租房期间财务损失可从押金中扣除 租房期间有财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后应该退还。在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。如没有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。 (三)租房时应在合同中约定清楚房屋情况 租房时，最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚，租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清，注意有没有漏水，东西有没有损坏的情况。 房东不退押金怎么办 (一)除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除时退还租客。 如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民不予支持。除合同另有约定外，房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。 (二)租房期间财务损失可从押金中扣除 租房期间有财产损失可以相应扣除押金，押金在扣除财物损失后应该退还。在没有明确约定押金性质的情况下，押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。如没有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。 (三)押金退还纠纷可协商解决，协商不成可 租房押金不退的问题可以双方协商解决，如协商不成，可以收集证据，向。如果租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金作为租赁预付款处理，无论如何都要返还的。