已经到底啦~
还有疑问，建议直接问律师
买卖不破租赁的除外情形有哪些
最新修订
|
2024-02-20
浏览10w+
- 免责声明
- 以下内容由律图网结合政策法规及互联网相关知识整合，不代表平台立场，请酌情参考。
包敬立律师
执业认证
平台保障
评分5.0分服务：5314人
专家导读
相关的买卖不破租赁在签订租赁合同约定相反时、已经抵押的租赁房屋、被法院查封的房屋的情况，不受法律保护。相关的当事人员应积极的调查这类房屋情况，在租赁时按照相关的法律调查相关的租赁房屋。
一、买卖不破租赁的除外情形有哪些
1、当事人在签订租赁合同时有相反约定的;
2、当事人在签订租赁合同前，租赁物上已经设立抵押权，租赁合同履行期间因抵押权人实现抵押权导致租赁物的所有权发生变动的;
3、当事人在签订租赁合同前，租赁物已经被人民法院依法查封的。
二、买卖不破租赁的法律规定有哪些
1、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
2、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;
3、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”
4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
在租赁期间，相关的租赁双方应按照我国的法律规定。签订相关的租赁合同，这类租赁合同应包含相关的租赁房屋、租赁时间、租赁权益。保护自身的合法权益，和相关的房屋房东的合法权益。避免这类房屋产生相应的租赁纠纷。
文章涵盖面广，如需要针对性解答，可立即咨询小助手
咨询助手
24小时在线
拓展阅读
· 年普法人次15亿+问题没解决? 125200人选择咨询律师
买卖不破租赁的除外情形有哪些
一键咨询
徐州有问题找本地律师
律图法律咨询
汇聚全国海量律师、律师实名认证
快速问律师
无需等待
最快9秒回复、24小时不限次沟通
优选律师
根据问题为您优选专业律师
服务保障
亿万用户使用好评率98%
正在服务的律师
彭彦林律师
四川兴蓉律师事...
韩佩霞律师
江苏大昶律师事...
李胜春律师
湖南公言(深圳...
黄谊欣律师
广东广荣律师事...
张嘉宝律师
广东生龙律师事...
易轶律师
北京家理律师事...
罗钟亮律师
浙江绣湖律师事...
郑桃林律师
湖北楚同律师事...
薛小玲律师
天津德敬律师事...
吴伟涛律师
海南国社律师事...
邢环中律师
上海金茂凯德律...
都燕果律师
四川循定律师事...
信金国律师
北京家问律师事...
邓霞律师
重庆海力律师事...
谭海波律师
广东江湾律师事...
孙术校律师
河北英利律师事...
郑小克律师
重庆瀚沣律师事...
胡静律师
四川胡云律师事...
立即问律师
99%用户选择
大家也在问
为你推荐
买卖不破租赁例外情形是什么？
买卖不破租赁例外情形是在不动产抵押权上面涉及有租赁关系的情况之下，那么是不能够适用买卖不破租赁原则的，除此之外如果在人民法院所查封的不动产上面也有一些租赁关系，也不适用该原则的。
10w+浏览
房产纠纷
买卖不破租赁解除租赁可以吗
[律师回复] 买卖不破租赁解除租赁关系是可以的，“买卖不破租赁”即在租赁关系存续期间，出租人将租赁物让与他人，对租赁关系不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在而要求承租人返还租赁物。
4.3w浏览
快速解决“土地房产”问题
买卖不破租赁原有租赁关系解除吗
[律师回复] 不解除，继续存在，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
3.9w浏览
房屋租赁适用买卖不破租赁吗
[律师回复] 房屋租赁是适用买卖不破租赁的，承租人在同等条件下，享有优先购买权，对于出租人将租赁物出卖的，应该提前三个月通知承租人，否则承租人可以请求该房屋买卖无效。
1、出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
2、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
3、租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
4、私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
1、出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
2、租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
3、租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。
4、私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。
3.3w浏览
关于卖买不破除租赁的法律相关问题
[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物，承租人有优先购买权。《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内，顺利、安全地对租赁物使用收益。
3.4w浏览
浏览更多不如直接问
获取专业解答，125200 人正在咨询
买卖不破租赁例外情形有哪些？
买卖不破租赁例外情形有不动产出于企业破产情形下的、被人民法院采取强制措施的、被抵押的以及动产，买卖不破租赁原则按照司法实践是不适用于动产而只适用于不动产的，但是如果是不动产所涉及的各方当事人之间在合同中明确约定不适用买卖不破租赁原则的，就按照约定进行。
10w+浏览
房产纠纷
租赁破产企业的产品可以买卖不破租赁吗
[律师回复] 律师解答：
破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。
在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。
如果还有其他问题，直接向我咨询即可。
4.4w浏览
快速解决“土地房产”问题
买卖不破租赁是什么意思，买卖不破租赁的条件有哪些
[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
4.5w浏览
什么是买卖不破租赁，买卖不破租赁的适用范围是什么？
[律师回复] 《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
4.3w浏览
租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁？
[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于
第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及
第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为
第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。
第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及
第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为
第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。
3.5w浏览
问题紧急？在线问律师 >
5917 位律师在线，高效解决问题
买卖不破租赁也有例外情形吗？
买卖不破租赁也是有例外情形的。例外情形一共有四种，1、动产租凭的限制。2、在租凭物有抵押权的之上进行签订的租凭合同。3、在法院查封的情况下签订的合同。4、破产财产的处理上面所签订的合同。
10w+浏览
房产纠纷
什么是买卖不破租赁
[律师回复] 您好，关于什么是买卖不破租赁这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
4.9w浏览
快速解决“土地房产”问题
租赁合同买卖不破租赁放弃是否可以
[律师回复] 租赁合同买卖不破租赁放弃是可以的，买卖不破租赁是对承租人合法权益的保障，如果是承租人真实的意思表示自己愿意放弃权利也是可以的。但是出租人和买受人不能代承租人放弃此项权利。
4.5w浏览
先租赁后抵押买卖不破租赁是否有效
[律师回复] 1、先租赁和抵押买卖不破租赁是有效的，租赁合同发生在前，那么当所有权人发生变化之后，租赁合同并不受到影响，从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。这可以从各国立法中得到印证。
2、如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。
2、如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承税人;但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。”即法国对于房屋及土地租赁契约，如果契约已经公证或者该契约有确定日期，则该租赁权有对抗效力，买卖不破该租赁，但双方在契约中另有约定的除外。
4.4w浏览
问题未解决？即刻提问 >
已帮助 3亿+ 用户解决法律难题
买卖不破租赁例外情形是什么?
在现实生活中，很多人常常因为对法律知识了解的很少，而导致自己没有办法去维护自己的合法权益。所以我们需要多多了解一些于自己息息相关的法律知识，本篇文章为您整理了一些关于买卖不破租赁例外情形是什么,买卖不破租赁的规定是什么?的法律知识，请阅读文章详细内容了解。
10w+浏览
房产纠纷
租赁破产企业的房产是不是不适用买卖不破租赁？
[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于
第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及
第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为
第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。
4.8w浏览
快速解决“土地房产”问题
解除租赁合同的法定情形
[律师回复] 1、承租人解除
（1）《民法典》规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
（2）《民法典》规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。
2、出租人解除
（1）《民法典》规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。
（2）《民法典》规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。
（3）《民法典》规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。
（1）《民法典》规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。
（2）《民法典》规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。
2、出租人解除
（1）《民法典》规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。
（2）《民法典》规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。
（3）《民法典》规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。
3.4w浏览
买卖不破租赁是指什么
[律师回复] 您好，针对您的买卖不破租赁是指什么问题解答如下, 买卖不破租赁是什么意思?
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
《合同法》规定的“买卖不破租赁”是指:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。承租人依其租赁使用权,可以对抗他人,其中包括作为出租人的所有人。在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有人须尊重标的物上的承租人使用权的原状,也就是说,须取代原所有人地位而成为新的出租人,除非承租人解除租赁合同。如果出租人出卖租赁物,承租人有优先购买权。
《合同法》作出此规定是为了更好保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用收益。
4.4w浏览
商铺是否买卖不破租赁
[律师回复] 1.商铺可以适用于买卖不破租赁，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
2.从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
3.在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
2.从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。我国在合同法出台之前，司法解释也明确规定该原则仅适用于房屋买卖。而在司法实践中，当事人援引该原则予以抗辩的也绝大多数仅限于房屋租赁。对此，结合其他国家和地区的立法，大多数学者主张对我国合同法229条所确定的买卖不破租赁原则应当仅限于房屋等不动产的租赁。
3.在我国，由于土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权。根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。
4.6w浏览
问题紧急？在线问律师 >
5917 位律师在线，高效解决问题
买卖不破租赁例外情形的租金返还吗？
买卖不破租赁例外情形的租金不会被返还，房屋租赁关系能够得以确定，很大的原因是出租人想要获得租金，即使是对于买卖不破租赁的例外情形，也仅是在租赁关系存续期间，承租人的权益并不能得到保障，而不是说遇到这些例外情形时可以退还租金。
10w+浏览
房产纠纷
买卖不破租赁最高几年
[律师回复] 1、买卖不破租赁最高20年。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2、法律依据：《中华人民共和国民法典》第七百零五条
租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
3.8w浏览
快速解决“土地房产”问题
破产企业房产可否买卖不破租赁
[律师回复] 律师解答：你好，很高兴为你解答“租赁破产企业的房产，是否适用买卖不破租赁”这个问题。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化，以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于
第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及
第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为
第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则；在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。如果还有其他问题，直接向我咨询即可。
4.3w浏览
土地租赁合同解除的情形，如何处理土地租赁合
[律师回复] 根据我国《合同法》第224条第2款的规定，发生自行转租时，出租人可能解除合同，也可能不解除合同。出租人不解除合同时，转租关系仍然存续，不致受到影响而当出租人解除合同时，转租合同是否亦因此而同时终止呢 答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系，次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人是否可向承租人提出请求，则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的，应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意，即误信承租人的转租为同意转租的，承租人才应对次承租人负违约责任。并且，自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起，即应赋予承租人的转租合同解除权。
另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除租赁合同。若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。
再者，承租人自行转租，是否构成侵权行为，亦值得探讨。当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人(仅讨论所有人以自有物出租这种情形)通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。
另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为不当得利。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益(尤其是次承租人的利益)，与不当得利的构成相去甚远。
另一个问题是承租人与出租人之间的法律关系问题。承租人自行转租，本质上为违约行为，此时，采限制主义和区别主义立法模式的国家或地区均允许出租人解除租赁合同。若依严格主义解释，只要承租人有自行转租的行为存在，出租人即有权解除合同。如此，对出租人利益的保护的确十分有利。
再者，承租人自行转租，是否构成侵权行为，亦值得探讨。当出租人为租赁物的所有权人时，承租人的转租构成对出租人所有权的侵权行为。上述观点值得商榷。因为出租是物之所有权人(仅讨论所有人以自有物出租这种情形)通过合同将租赁物的占有、使用、收益权能移转给承租人，而其自己仅保留处分权能并收取租金以为其他权能移转之代价，当承租人自行转租时，尽管出租人与承租人之间的诚信程度受到动摇，租赁物的占有层次增加、受损可能性加大，但承租人应就租赁物的损害向出租人负赔偿责任。因此，出租人的所有权难说受到了侵害。因此，对于出租人的此种侵权损害赔偿请求权不宜支持。
另外，承租人自行转租时，其收取的租金是否为不当得利。出租人通过租赁合同收取租金而使承租人对租赁物为占有、使用、收益，承租人的自行转租，其租金的收取，是其使用、收益的变相形式而已，出租人的租金并不因此而受损害。可见，承租人取得的租金并非毫无法律依据，同时又不损害他人利益(尤其是次承租人的利益)，与不当得利的构成相去甚远。
4.8w浏览
买卖不破租赁适用动产吗
[律师回复] 您好，关于买卖不破租赁适用动产吗这个问题，我的解答如下, 买卖不破租赁在一般情况下是不适用于动产的。其理由如下：
第
一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第
二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
第
三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
第
四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
根据《合同法》
第二百二十九条 所有权变动后的合同效力
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
第
一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。
第
二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。
第
三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。
第
四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。
根据《合同法》
第二百二十九条 所有权变动后的合同效力
租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
第二百三十条 优先购买权
出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
3.5w浏览
浏览更多不如直接问
获取专业解答，125200 人正在咨询
