对方限购拒绝履行合同可以追究违约责任吗

最新修订 | 2024-08-01
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向志舜律师
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专家导读 因为限购拒绝履行合同一般是不可以追究对方的违约责任的,像这种状况属于不可抗力因素导致合同的目的不能实现的,按合同法的规定当事人是可以解除合同的。不过如果在签合同之前就知道限购政策了,这时候仍然跟对方签合同,就需要赔偿给对方造成的损失。
对方限购拒绝履行合同可以追究违约责任吗

一、对方限购拒绝履行合同可以追究违约责任吗?

限购拒绝履行合同的一般是不能追究违约责任的,因为这属于不可抗力因素。如果签合同之前就限购了,受欺诈签订的合同是无效的,这样可以追究对方的法律责任。《合同法》第94条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理的期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。”

二、合同无效的情形

《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效

(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

(三)以合法形式掩盖非法目的;

(四)损害社会公共利益;

(五)违反法律、行政法规的强制性规定

三、合同违约金标准

《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以,违约金具有惩罚性的特征,它不以非违约方遭受损失为前提。

一般来说合同违约金上限是不超过实际损失的30%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。

《合同法》第114条第2款规定:约定的违约金低于造成的损失,当事人可以请求法院予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失,当事人可以请求法院适当减 少。但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算,与违约后守约方的实际损失不可能完全相符;故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金,除了给当事人施加心理压力外,也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦,使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。因此,当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时,则需承担证明损失大小的责任。

如果在签合同的时候并没有所谓的限购政策,那么当事人拒绝履行合同的这种行为就是违约,自然应该按照买卖合同的约定支付违约金。限购一般不能成为拒绝履行合同的因素,但是要看限购政策出台的时间,所以这个问题需要根据买卖合同的实际情况来分析。

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拒绝履行认购书承担什么后果
[律师回复] 根据你的问题解答如下, 拒绝履行认购书承担什么后果
1、关于定金罚则的规定。
双方在签订认购书后,存在购房者拒绝与开发商签订预售合同、开发商“撕毁”认购书而以更高的价格卖给第三人等两种可能。
由于大多数认购书主要是通过定金方式约束双方当事人,因此,若房地产开发商或者购房人拒绝按照认购书约定签订商品房预售合同,均应依据定金罚则,违约方无权请求返还定金或其应向对方当事人双倍返还定金。
2、定金罚则可以弥补守约方的损失吗
实践中,一旦房地产开发商违反认购书而拒绝订立商品房预售合同,并违反预约将认购书中约定的房屋出卖给第三人,在房价上涨时,其就会从中获取额外的利益,而该利益的获得可以说是违法所得。根据任何人不得从其自身的不法行为中获得利益的法理,显然违约方利益的获得与该法理相违背。而绝大多数认购书只规定定金条款,没有对违约责任及其计算方法予以明确约定。而此时违约方给相对方造成的损失,主要还是房屋价格上涨或下跌所产生的差价。因此,仅仅用定金罚则是无法弥补守约方损失的。
3、综合考虑赔偿守约方的损失。
如果司法实践中仅仅按照定金罚则处理该类行为,不仅无法弥补守约方的损失,也会在客观上不能有效制约违反认购书的恶意行为,不利于鼓励诚信交易秩序的建立。因此,根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定,从预期利益的角度出发,在一方当事人违反认购书的情形下,应当就违约方的违约行为给相对方造成预期利益的损失进行赔偿,但鉴于双方仅处于预约阶段,购房者未全额支付对价,从利益平衡和公平原则出发,违约方应该就相对方的机会损失进行赔偿。对于具体的赔偿标准,因法律和相关司法解释均未作出明确规定,法官可行使自由裁量权,从制裁违约和平衡利益出发,综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素,酌情作出判定。
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拒绝履行认购书会产生哪些法律后果
[律师回复] 您好,针对您的拒绝履行认购书会产生哪些法律后果问题解答如下,
一、拒绝履行认购书会产生什么法律后果
双方在签订认购书后,存在购房者拒绝与开发商签订预售合同、开发商“撕毁”认购书而以更高的价格卖给第三人等两种可能。
由于大多数认购书主要是通过定金方式约束双方当事人,因此,若房地产开发商或者购房人拒绝按照认购书约定签订商品房预售合同,均应依据定金罚则,违约方无权请求返还定金或其应向对方当事人双倍返还定金。
实践中,一旦房地产开发商违反认购书而拒绝订立商品房预售合同,并违反预约将认购书中约定的房屋出卖给第三人,在房价上涨时,其就会从中获取额外的利益,而该利益的获得可以说是违法所得。根据任何人不得从其自身的不法行为中获得利益的法理,显然违约方利益的获得与该法理相违背。而绝大多数认购书只规定定金条款,没有对违约责任及其计算方法予以明确约定。而此时违约方给相对方造成的损失,主要还是房屋价格上涨或下跌所产生的差价。因此,仅仅用定金罚则是无法弥补守约方损失的。如果司法实践中仅仅按照定金罚则处理该类行为,不仅无法弥补守约方的损失,也会在客观上不能有效制约违反认购书的恶意行为,不利于鼓励诚信交易秩序的建立。因此,笔者认为,应当根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定,从预期利益的角度出发,在一方当事人违反认购书的情形下,应当就违约方的违约行为给相对方造成预期利益的损失进行赔偿,但鉴于双方仅处于预约阶段,购房者未全额支付对价,从利益平衡和公平原则出发,违约方应该就相对方的机会损失进行赔偿。对于具体的赔偿标准,因法律和相关司法解释均未作出明确规定,法官可行使自由裁量权,从制裁违约和平衡利益出发,综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素,酌情作出判定。
二、认购书有什么效力
认购书既然属于预约,预约是合同的一种,就必须满足合同的有效要件,即主体合格、权利义务具体确定、意思表示真实、内容不违反法律或社会公共利益,并对于商品房买卖合同的主要条款有所规定,即至少应包括房屋的位置、面积、价格等要素,否则就无法构成一个有效的合同。根据我国合同法规定,承诺通知到达要约人时生效,承诺生效时合同成立,依法成立的合同自成立时生效。在房地产预售中,房地产开发商向购房人提供事先早就拟好的认购书,这一行为在法律上应是预售人向购房人发出的要约。而一旦购房人对认购书的条款表示接受,并在其上签署则表明其发出了承诺,即接受了认购书对其的法律约束力。因此,只要双方当事人意思表示真实、一致,认购书即具有法律效力。如果具备了合同的成立和有效要件,认购书当然就具有合同的约束力,双方应当严格履行认购书所设定的义务。本案中,双方当事人对认购的商品房的基本位置、面积、价格、意向金等作出了约定,且房地产开发公司也取得了系争商品房的销售许可证,使认购书的履行具备了条件。
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拒绝履行构成要件有哪些?什么是拒绝履行?
1、须有合法有效的债务存在这是拒绝履行的前提条件。2、须履行仍为可能。3、须债务人有拒绝履行债务的表示。4、须债务人主观上出于故意。即债务人明知存在债务并且能够履行债务而不履行。5、债务人拒绝履行债务无正当理由债务人没有正当理由不履行债务的,才能构成拒绝履行。
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诉讼仲裁
在哺乳期内离婚女方拒绝母乳喂养可以追究吗
[律师回复] 女方在哺乳期原则上丈夫是不能提出离婚的。女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内,男方不得提出离婚。女方提出离婚的,或人民认为确有必要受理男方离婚请求的,不在此限。
哺乳期离婚的问题取决于夫妻是诉讼离婚还是协议离婚,还取决于是妻子提起离婚诉讼,还是丈夫提起离婚诉讼。
1、丈夫提起离婚诉讼
根据婚姻法的规定,妻子处于哺乳期的,男方提出离婚是不可以的。但是,在女方哺乳期期间,男方提离婚并非绝对不允许,如果女方有重大错误,或因婚后与人通奸怀孕,或者分娩期间与人乱搞两性关系等,人民查明属实,可以受理该离婚案。
2、妻子提起离婚诉讼
妻子可以在哺乳期离婚。根据我国法律规定,女性在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内,可以提出离婚。如果女性决意要在哺乳期离婚,经审理查明夫妻感情确已破裂,无和好可能的,依据事实情况可以判决离婚。尤其是男方的过错使女方提起离婚,那么判决其离婚对女性和婴儿可能反而会更好,更有利于保障她们的权益。
3、夫妻协议离婚
协议离婚是指,夫妻双方都愿意离婚,并且对子女抚养、财产分割的问题达成协议后,前往民政局办理离婚登记,领取离婚证。
婚姻法没有对哺乳期期间的协议离婚予以禁止。因此,只要夫妻双方愿意且达成协议,那么夫妻可以在哺乳期办理协议离婚。
《中华人民共和国婚姻法》
第三十六条 【离婚与子女】父母与子女间的关系,不因父母离婚而消除。离婚后,子女无论由父或母直接抚养,仍是父母双方的子女。
离婚后,父母对于子女仍有抚养和教育的权利和义务。
离婚后,哺乳期内的子女,以随哺乳的母亲抚养为原则。哺乳期后的子女,如双方因抚养问题发生争执不能达成协议时,由人民根据子女的权益和双方的具体情况判决。
《中华人民共和国婚姻法》
第三十七条 【离婚后的子女抚养】离婚后,一方抚养的子女,另一方应负担必要的生活费和教育费的一部或全部,负担费用的-5少和期限的长短,由双方协议;协议不成时,由人民判决。
关于子女生活费和教育费的协议或判决,不妨碍子女在必要时向父母任何一方提出超过协议或判决原定数额的合理要求。
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什么是拒绝履行
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拒绝履行监护义务怎么办?
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 未成年人的父母或者其他监护人违反相关法律规定,不履行监护职责,放任未成年人有不良行为或者严重不良行为的,由乡镇人民政府、街道办事处对其批评教育,督促其履行监护责任,必要时由公安机关予以训诫。符合法定情形的,由人民依法撤销其监护资格。乡镇人民政府、街道办事处和村(居)民委员会应当加强对留守未成年人的父母或者其他监护人的法治宣传、监护监督和指导,督促其履行监护责任。 根据《关于依法处理监护人侵害未成年人权益行为若干问题的意见》,监护人有以下情形之一的,可以判决撤销监护权: 1、性侵害、出卖、遗弃、虐待、暴力伤害未成年人,严重损害未成年人身心健康的; 2、将未成年人置于无人监管和照看的状态,导致未成年人面临死亡或者严重伤害危险,经教育不改的; 3、拒不履行监护职责长达六个月以上,导致未成年人流离失所或者生活无着的; 4、有吸毒、赌博、长期酗酒等恶习无确履行监护职责或者因服刑等原因无法履行监护职责,且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人,致使未成年人处于困境或者危险状态的; 5、胁迫、诱骗、利用未成年人乞讨,经公安机关和未成年人救助保护机构等部门三次以上批评教育拒不改正,严重影响未成年人正常生活和学习的; 6、教唆、利用未成年人实施违法犯罪行为,情节恶劣的; 7、有其他严重侵害未成年人合法权益行为的。 1、保护被监护的未成年人的人身。监护人担负有维护未成年人的人身健康和安全,保护他们的姓名权、荣誉权的责任,同时,还担负有排除来自于各方面的对未成年人的人身权利实施侵害的义务。监护人也负有对未成年人进行德、智、体、美、劳等方面培养和教育的职责。 2、管理被监护的未成年人的财产。监护人于监护职责范围内管理好被监护的未成年人的财产,维护未成年人的合法的财产权益。监护人应制止和排除他人侵犯未成年人财产权益的行为,并依法否定未成年人所为的与其行为能力不相适应的处分财产的民事行为,并对不当得利人进行追索,以保护未成年人的财产权益。监护人对未成年人的财产为处分行为时,必须遵循有利于未成年人的原则,否则,监护人不得为未成年人的财产处理行为。 3、未成年人的父母既是未成年人的法定监护人,同时,也是未成年人的法定代理人。监护人代理未成年人进行民事活动是其履行监护职责的一个重要的内容。根据法律规定,无民事行为能力的未成年人为民事行为由其法定代理人代理,限制民事行为能力的未成年人除从事与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动外,为其他民事行为须由法定代理人代理或者征得法定代理人的同意。此外,未成年人参加诉讼活动,也应由其监护人代理。在家庭保护中,代理是必不可少的,监护人除具备法定情事外,不得终止代理。 4、代理未成年人行使索赔请求权。当来成年人的合法权益遭致不法侵害时,监护人有权也有责任代理未成年人行使损害赔偿的请求权。
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[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 未成年人的父母或者其他监护人违反相关法律规定,不履行监护职责,放任未成年人有不良行为或者严重不良行为的,由乡镇人民政府、街道办事处对其批评教育,督促其履行监护责任,必要时由公安机关予以训诫。符合法定情形的,由人民依法撤销其监护资格。乡镇人民政府、街道办事处和村(居)民委员会应当加强对留守未成年人的父母或者其他监护人的法治宣传、监护监督和指导,督促其履行监护责任。 根据《关于依法处理监护人侵害未成年人权益行为若干问题的意见》,监护人有以下情形之一的,可以判决撤销监护权: 1、性侵害、出卖、遗弃、虐待、暴力伤害未成年人,严重损害未成年人身心健康的; 2、将未成年人置于无人监管和照看的状态,导致未成年人面临死亡或者严重伤害危险,经教育不改的; 3、拒不履行监护职责长达六个月以上,导致未成年人流离失所或者生活无着的; 4、有吸毒、赌博、长期酗酒等恶习无确履行监护职责或者因服刑等原因无法履行监护职责,且拒绝将监护职责部分或者全部委托给他人,致使未成年人处于困境或者危险状态的; 5、胁迫、诱骗、利用未成年人乞讨,经公安机关和未成年人救助保护机构等部门三次以上批评教育拒不改正,严重影响未成年人正常生活和学习的; 6、教唆、利用未成年人实施违法犯罪行为,情节恶劣的; 7、有其他严重侵害未成年人合法权益行为的。 1、保护被监护的未成年人的人身。监护人担负有维护未成年人的人身健康和安全,保护他们的姓名权、荣誉权的责任,同时,还担负有排除来自于各方面的对未成年人的人身权利实施侵害的义务。监护人也负有对未成年人进行德、智、体、美、劳等方面培养和教育的职责。 2、管理被监护的未成年人的财产。监护人于监护职责范围内管理好被监护的未成年人的财产,维护未成年人的合法的财产权益。监护人应制止和排除他人侵犯未成年人财产权益的行为,并依法否定未成年人所为的与其行为能力不相适应的处分财产的民事行为,并对不当得利人进行追索,以保护未成年人的财产权益。监护人对未成年人的财产为处分行为时,必须遵循有利于未成年人的原则,否则,监护人不得为未成年人的财产处理行为。 3、未成年人的父母既是未成年人的法定监护人,同时,也是未成年人的法定代理人。监护人代理未成年人进行民事活动是其履行监护职责的一个重要的内容。根据法律规定,无民事行为能力的未成年人为民事行为由其法定代理人代理,限制民事行为能力的未成年人除从事与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事活动外,为其他民事行为须由法定代理人代理或者征得法定代理人的同意。此外,未成年人参加诉讼活动,也应由其监护人代理。在家庭保护中,代理是必不可少的,监护人除具备法定情事外,不得终止代理。 4、代理未成年人行使索赔请求权。当来成年人的合法权益遭致不法侵害时,监护人有权也有责任代理未成年人行使损害赔偿的请求权。
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