实行自治需要业主投票吗？

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、业主大会选票如何送达 对于选票的递送方式，“穿着物业工作服”的工作人员将选票送到业主家里， 二、业主委员会换届选举工作程序： 1、换届选举的前提。 业主委员会有下列情形的，应当按要求组织召开业主大会进行换届选举： 1、业主委员会届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 2、业主委员会全体委员在内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 (注：业主委员会应将组织换届选举的情况书面告知所在县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“房管部门”)。) 2、发出换届选举的通知。 本届业主委员会发出换届选举的通知(通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般3-7日)。 3、候选人报名及公示会议材料。 业主委员会候选人报名(时间一般为3-7天)，同时，公示下列材料： (一)《业主大会议事规则》; (二)《管理规约》; (三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法; (四)选票(样本); (五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数); (六)其他应当公示的材料。 4、验核候选人的业主身份及资格条件。 本届业主委员会依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核后，应将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。 5、公布候选人名单。 本届业主委员会将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。异议期满，产生正式候选人。 6、公示正式候选人名单。 本届业主委员会将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。 7、发出召开业主大会的通知并公告相关材料。 本届业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。 (一)业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等; (二)业主委员会换届选举办法、候选人名单及简历; (三)业主在业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。 (四)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。 8、制作投票箱、发放表决票。 本届业主委员应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将表决票发放给全体业主。 注： (一)关于投票箱的制作。 1、根据小区的实际情况制作投票箱，每个投票点设置一个投票箱，所有表决票均投入其中;也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。 2、原则上在固定的地点设定投票箱，不设立流动投票箱。 3、每个投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2㎝×5㎝。 (二)关于表决票的发放。 表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。如收到表决票的是非业主使用人时，应告知非业主使用人及时转交或告知业主。 9、召开业主大会会议。 在房管部门的指导监督下，本届业主委员会根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。 (注： 1、有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作; 2、投票期限一般为10日之内，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。 3、投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。 4、业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件，书面的委托书及本人合法的有效证件。) 10、开箱验票，确定会议结果。 投票结束后，在县、区房管部门的指导监督下，本届业主委员会负责组织开箱验票，统计会议结果。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。

[律师回复] 对结果有意义可以复查

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、业主大会选票如何送达 对于选票的递送方式，“穿着物业工作服”的工作人员将选票送到业主家里， 二、业主委员会换届选举工作程序： 1、换届选举的前提。 业主委员会有下列情形的，应当按要求组织召开业主大会进行换届选举： 1、业主委员会届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 2、业主委员会全体委员在内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 (注：业主委员会应将组织换届选举的情况书面告知所在县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“房管部门”)。) 2、发出换届选举的通知。 本届业主委员会发出换届选举的通知(通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般3-7日)。 3、候选人报名及公示会议材料。 业主委员会候选人报名(时间一般为3-7天)，同时，公示下列材料： (一)《业主大会议事规则》; (二)《管理规约》; (三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法; (四)选票(样本); (五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数); (六)其他应当公示的材料。 4、验核候选人的业主身份及资格条件。 本届业主委员会依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核后，应将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。 5、公布候选人名单。 本届业主委员会将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。异议期满，产生正式候选人。 6、公示正式候选人名单。 本届业主委员会将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。 7、发出召开业主大会的通知并公告相关材料。 本届业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。 (一)业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等; (二)业主委员会换届选举办法、候选人名单及简历; (三)业主在业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。 (四)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。 8、制作投票箱、发放表决票。 本届业主委员应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将表决票发放给全体业主。 注： (一)关于投票箱的制作。 1、根据小区的实际情况制作投票箱，每个投票点设置一个投票箱，所有表决票均投入其中;也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。 2、原则上在固定的地点设定投票箱，不设立流动投票箱。 3、每个投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2㎝×5㎝。 (二)关于表决票的发放。 表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。如收到表决票的是非业主使用人时，应告知非业主使用人及时转交或告知业主。 9、召开业主大会会议。 在房管部门的指导监督下，本届业主委员会根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。 (注： 1、有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作; 2、投票期限一般为10日之内，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。 3、投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。 4、业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件，书面的委托书及本人合法的有效证件。) 10、开箱验票，确定会议结果。 投票结束后，在县、区房管部门的指导监督下，本届业主委员会负责组织开箱验票，统计会议结果。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、业主大会选票如何送达 对于选票的递送方式，“穿着物业工作服”的工作人员将选票送到业主家里， 二、业主委员会换届选举工作程序： 1、换届选举的前提。 业主委员会有下列情形的，应当按要求组织召开业主大会进行换届选举： 1、业主委员会届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 2、业主委员会全体委员在内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 (注：业主委员会应将组织换届选举的情况书面告知所在县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“房管部门”)。) 2、发出换届选举的通知。 本届业主委员会发出换届选举的通知(通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般3-7日)。 3、候选人报名及公示会议材料。 业主委员会候选人报名(时间一般为3-7天)，同时，公示下列材料： (一)《业主大会议事规则》; (二)《管理规约》; (三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法; (四)选票(样本); (五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数); (六)其他应当公示的材料。 4、验核候选人的业主身份及资格条件。 本届业主委员会依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核后，应将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。 5、公布候选人名单。 本届业主委员会将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。异议期满，产生正式候选人。 6、公示正式候选人名单。 本届业主委员会将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。 7、发出召开业主大会的通知并公告相关材料。 本届业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。 (一)业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等; (二)业主委员会换届选举办法、候选人名单及简历; (三)业主在业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。 (四)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。 8、制作投票箱、发放表决票。 本届业主委员应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将表决票发放给全体业主。 注： (一)关于投票箱的制作。 1、根据小区的实际情况制作投票箱，每个投票点设置一个投票箱，所有表决票均投入其中;也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。 2、原则上在固定的地点设定投票箱，不设立流动投票箱。 3、每个投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2㎝×5㎝。 (二)关于表决票的发放。 表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。如收到表决票的是非业主使用人时，应告知非业主使用人及时转交或告知业主。 9、召开业主大会会议。 在房管部门的指导监督下，本届业主委员会根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。 (注： 1、有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作; 2、投票期限一般为10日之内，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。 3、投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。 4、业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件，书面的委托书及本人合法的有效证件。) 10、开箱验票，确定会议结果。 投票结束后，在县、区房管部门的指导监督下，本届业主委员会负责组织开箱验票，统计会议结果。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、业主大会选票如何送达 对于选票的递送方式，“穿着物业工作服”的工作人员将选票送到业主家里， 二、业主委员会换届选举工作程序： 1、换届选举的前提。 业主委员会有下列情形的，应当按要求组织召开业主大会进行换届选举： 1、业主委员会届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 2、业主委员会全体委员在内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 (注：业主委员会应将组织换届选举的情况书面告知所在县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“房管部门”)。) 2、发出换届选举的通知。 本届业主委员会发出换届选举的通知(通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般3-7日)。 3、候选人报名及公示会议材料。 业主委员会候选人报名(时间一般为3-7天)，同时，公示下列材料： (一)《业主大会议事规则》; (二)《管理规约》; (三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法; (四)选票(样本); (五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数); (六)其他应当公示的材料。 4、验核候选人的业主身份及资格条件。 本届业主委员会依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核后，应将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。 5、公布候选人名单。 本届业主委员会将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。异议期满，产生正式候选人。 6、公示正式候选人名单。 本届业主委员会将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。 7、发出召开业主大会的通知并公告相关材料。 本届业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。 (一)业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等; (二)业主委员会换届选举办法、候选人名单及简历; (三)业主在业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。 (四)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。 8、制作投票箱、发放表决票。 本届业主委员应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将表决票发放给全体业主。 注： (一)关于投票箱的制作。 1、根据小区的实际情况制作投票箱，每个投票点设置一个投票箱，所有表决票均投入其中;也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。 2、原则上在固定的地点设定投票箱，不设立流动投票箱。 3、每个投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2㎝×5㎝。 (二)关于表决票的发放。 表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。如收到表决票的是非业主使用人时，应告知非业主使用人及时转交或告知业主。 9、召开业主大会会议。 在房管部门的指导监督下，本届业主委员会根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。 (注： 1、有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作; 2、投票期限一般为10日之内，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。 3、投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。 4、业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件，书面的委托书及本人合法的有效证件。) 10、开箱验票，确定会议结果。 投票结束后，在县、区房管部门的指导监督下，本届业主委员会负责组织开箱验票，统计会议结果。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。

[律师回复] 根据你的问题解答如下, 一、业主大会选票如何送达 对于选票的递送方式，“穿着物业工作服”的工作人员将选票送到业主家里， 二、业主委员会换届选举工作程序： 1、换届选举的前提。 业主委员会有下列情形的，应当按要求组织召开业主大会进行换届选举： 1、业主委员会届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 2、业主委员会全体委员在内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 (注：业主委员会应将组织换届选举的情况书面告知所在县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“房管部门”)。) 2、发出换届选举的通知。 本届业主委员会发出换届选举的通知(通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般3-7日)。 3、候选人报名及公示会议材料。 业主委员会候选人报名(时间一般为3-7天)，同时，公示下列材料： (一)《业主大会议事规则》; (二)《管理规约》; (三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法; (四)选票(样本); (五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数); (六)其他应当公示的材料。 4、验核候选人的业主身份及资格条件。 本届业主委员会依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核后，应将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。 5、公布候选人名单。 本届业主委员会将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。异议期满，产生正式候选人。 6、公示正式候选人名单。 本届业主委员会将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。 7、发出召开业主大会的通知并公告相关材料。 本届业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。 (一)业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等; (二)业主委员会换届选举办法、候选人名单及简历; (三)业主在业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。 (四)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。 8、制作投票箱、发放表决票。 本届业主委员应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将表决票发放给全体业主。 注： (一)关于投票箱的制作。 1、根据小区的实际情况制作投票箱，每个投票点设置一个投票箱，所有表决票均投入其中;也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。 2、原则上在固定的地点设定投票箱，不设立流动投票箱。 3、每个投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2㎝×5㎝。 (二)关于表决票的发放。 表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。如收到表决票的是非业主使用人时，应告知非业主使用人及时转交或告知业主。 9、召开业主大会会议。 在房管部门的指导监督下，本届业主委员会根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。 (注： 1、有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作; 2、投票期限一般为10日之内，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。 3、投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。 4、业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件，书面的委托书及本人合法的有效证件。) 10、开箱验票，确定会议结果。 投票结束后，在县、区房管部门的指导监督下，本届业主委员会负责组织开箱验票，统计会议结果。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、业主大会选票如何送达 对于选票的递送方式，“穿着物业工作服”的工作人员将选票送到业主家里， 二、业主委员会换届选举工作程序： 1、换届选举的前提。 业主委员会有下列情形的，应当按要求组织召开业主大会进行换届选举： 1、业主委员会届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 2、业主委员会全体委员在内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 (注：业主委员会应将组织换届选举的情况书面告知所在县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“房管部门”)。) 2、发出换届选举的通知。 本届业主委员会发出换届选举的通知(通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般3-7日)。 3、候选人报名及公示会议材料。 业主委员会候选人报名(时间一般为3-7天)，同时，公示下列材料： (一)《业主大会议事规则》; (二)《管理规约》; (三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法; (四)选票(样本); (五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数); (六)其他应当公示的材料。 4、验核候选人的业主身份及资格条件。 本届业主委员会依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核后，应将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。 5、公布候选人名单。 本届业主委员会将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。异议期满，产生正式候选人。 6、公示正式候选人名单。 本届业主委员会将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。 7、发出召开业主大会的通知并公告相关材料。 本届业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。 (一)业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等; (二)业主委员会换届选举办法、候选人名单及简历; (三)业主在业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。 (四)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。 8、制作投票箱、发放表决票。 本届业主委员应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将表决票发放给全体业主。 注： (一)关于投票箱的制作。 1、根据小区的实际情况制作投票箱，每个投票点设置一个投票箱，所有表决票均投入其中;也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。 2、原则上在固定的地点设定投票箱，不设立流动投票箱。 3、每个投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2㎝×5㎝。 (二)关于表决票的发放。 表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。如收到表决票的是非业主使用人时，应告知非业主使用人及时转交或告知业主。 9、召开业主大会会议。 在房管部门的指导监督下，本届业主委员会根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。 (注： 1、有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作; 2、投票期限一般为10日之内，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。 3、投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。 4、业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件，书面的委托书及本人合法的有效证件。) 10、开箱验票，确定会议结果。 投票结束后，在县、区房管部门的指导监督下，本届业主委员会负责组织开箱验票，统计会议结果。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。

[律师回复] 您好，关于这个问题，我的解答如下, 一、业主大会选票如何送达 对于选票的递送方式，“穿着物业工作服”的工作人员将选票送到业主家里， 二、业主委员会换届选举工作程序： 1、换届选举的前提。 业主委员会有下列情形的，应当按要求组织召开业主大会进行换届选举： 1、业主委员会届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 2、业主委员会全体委员在内辞职的，应当在全体委员正式辞职的30日前召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。 (注：业主委员会应将组织换届选举的情况书面告知所在县、城区人民政府负责房产管理的部门(以下简称“房管部门”)。) 2、发出换届选举的通知。 本届业主委员会发出换届选举的通知(通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为一般3-7日)。 3、候选人报名及公示会议材料。 业主委员会候选人报名(时间一般为3-7天)，同时，公示下列材料： (一)《业主大会议事规则》; (二)《管理规约》; (三)成立业主大会、首届业主委员会的选举办法; (四)选票(样本); (五)业主的总投票权数(即专有部分物业总建筑面积和业主总人数); (六)其他应当公示的材料。 4、验核候选人的业主身份及资格条件。 本届业主委员会依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核后，应将所有候选人的材料原件如实报送房管部门进行复核。 5、公布候选人名单。 本届业主委员会将符合条件候选人的相关材料在小区内公布3-7日，如业主在公布期间提异议的，需再次进行验核。异议期满，产生正式候选人。 6、公示正式候选人名单。 本届业主委员会将正式候选人的相关材料在小区内公示3-7日。 7、发出召开业主大会的通知并公告相关材料。 本届业主委员会应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告。 (一)业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等; (二)业主委员会换届选举办法、候选人名单及简历; (三)业主在业主大会会议上的投票权数(专有部分物业总建筑面积及业主总人数)。 (四)负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单。 8、制作投票箱、发放表决票。 本届业主委员应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将表决票发放给全体业主。 注： (一)关于投票箱的制作。 1、根据小区的实际情况制作投票箱，每个投票点设置一个投票箱，所有表决票均投入其中;也可以根据需表决的事项在每个投票点设置多个投票箱。 2、原则上在固定的地点设定投票箱，不设立流动投票箱。 3、每个投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2㎝×5㎝。 (二)关于表决票的发放。 表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。如收到表决票的是非业主使用人时，应告知非业主使用人及时转交或告知业主。 9、召开业主大会会议。 在房管部门的指导监督下，本届业主委员会根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织人员在投票点做好验核业主身份、签收表决票及登记等工作。 (注： 1、有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作; 2、投票期限一般为10日之内，1500户以上的物业管理区域的投票期限可以延长至15日。 3、投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，在筹备组、业主代表与县、区房管部门三方见证下共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。 4、业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证的复印件，书面的委托书及本人合法的有效证件。) 10、开箱验票，确定会议结果。 投票结束后，在县、区房管部门的指导监督下，本届业主委员会负责组织开箱验票，统计会议结果。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，首次业主大会成立。正式的业主委员会委员候选人获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的选票，才能当选。

[律师回复] 《上海市住宅物业管理规定》第九条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。又据《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》的规定，单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。

[律师回复] 您好，针对您的问题解答如下, 消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过下列途径解决： (一)与经营者协商和解； (二)请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解； (三)向有关行政部门投诉； (四)根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁； (五)向人民提讼。 拨打消费者投诉电话120 20，进行实名举报比较可靠。如果是连锁店的话也可以总部投诉等等，方法和途径很多，最好的就是12020了。 协商不成可以向当地消费者协会投诉。

[律师回复] 《上海市住宅物业管理规定》第九条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。又据《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》的规定，单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 发现作假很难维权，除非有足够证据证明作假。 网络投票如何才能保证公平公正 一般网络投票办法有以下几种，一是直接使用QQ群，将信息发布给网友，让网友投票，如果网友多，投票自然也就多了。如果是年纪比较大的老头老太想要在网络上得到票，难度太大了。 二是利用投票软件，只要设置好投票地址，软件开着，自动会边一段时间帮你投票。这是利用同一个IP地址每隔一定时间可再次投票的设置进行投票的，这种设置存在缺陷。 三是利用网页设计漏洞投票，直接将投票地址发给网友，点击地址就能够投票了。这种投票办法可直接放到网站上，当打开某网站页面时，直接链接投票地址进行投票。 评选优秀实际上是对参与者的肯定和鼓励，有利于优秀人才的脱颖而出。要确保评选结果的公正性、公平性和公开性，让真正优秀人才得到相应的荣誉，就要确保评选过程的公平、公正和公开。重点是评选方式、评选标准、评选对象的选取以及充分动员单位同事的参与，加强对评选过程和结果的监督，做到公开透明。 既然是全民参与的评选优秀，就要充分调动大家的积极性，扩大评选范围和参与范围，吸收每个同事的意见。在评选方式上，要采用多元化的方式，通过网络投票、问卷投票等无记名方式进行评选，整个过程公开透明，将候选对象的得票数进行公开，接受监督。最后，要在确保过程公开透明，接受监督的基础上，利用先进技术进行结果统计，及时将评选结果公布出来，积极接受大家的监督和质询。

[律师回复] 治安管理处罚法第十九条中规定，违反治安管理，主动投案，向公安机关如实陈述自己的违法行为的，减轻处罚或者不予处罚。这种减轻处罚或者不予处罚的情形，要同时符合两个条件：一是，违法行为人主动投案。所谓“主动投案”，是指违法行为人在其违法行为尚未被公安机关发现前，或者公安机关虽已发现但尚不知道行为人时，或者是虽已掌握违法事实和违法行为人，但尚未追查或者尚未将其抓获前，违法行为人出于悔过、惧怕处罚、亲友教育等原因，自己主动到公安机关承认违法行为并自愿接受处理的。实践中下列情形都属于主动投案：违法行为人在异地向公安机关投案的；由于自身行动不便而委托他人代为投案的；在公安机关未掌握其违法行为时，因受到盘查、教育而主动交代违法行为的，等等。不论行为人出于何种原因、何种形式，主动投案的实质是违法行为人主动到公安机关接受处理。行为人主动投案，就是有了一定的悔改表现，而且也为公安机关节省了办案的资源。二是，违法行为人要向公安机关如实陈述自己的违法行为。行为人主动投案以后，必须如实陈述其违法行为，包括具体的时间、地点、涉案人以及作案手段等。如果行为人对于一些细节或者事实确实记不清了或者记错了，只要不是有意隐瞒，且基本事实和主要情节如实说清楚了，还是应当认定为是如实陈述了违法行为。但是，也有的违法行为人为了逃避打击，投案以后采取种种手段隐瞒真相、避重就轻或者只供述一部分违法事实，企图蒙混过关，对这类人必须依法惩处。对于同时符合上述两个条件的，公安机关依照治安管理处罚法第十九条的规定，对行为人减轻处罚或者不予处罚。

[律师回复] 解答如下, 正文：当一个物业管理区域房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。业主投票权源自对建筑物的区分所有权中的成员权在开发商取得土地使用权后，通过房屋的建设开发的方式原始取得了整个建筑物的所有权，也就是大家说的大产权，而且他是唯一的业主，被称为
第一业主。当开发商将房屋出售，将建筑物的区分所有权转移给了房屋买受人，也就是买受人获得小产权，此时，通过继受取得的买受人也就有了成员权，持有没有销售出去房屋的开发商因房屋所有权没有转移，因此自然也是业主，也具有成员权。所以，购买房屋的业主，还持有未销售房屋的开发商都具有首次业主大会的投票权。当然了，如果召开首次业主大会时，开发商已经将房屋售磬那其就不再具有投票权。投票权份额如何计算解答：业主的投票权根据《物业管理条例》第10条
第二款，业主在首次首次业主大户上的投票权由省、自治区、直辖市具体规定。上海市对住宅类业主的投票权是按照拥有房屋套数进行计算的，实行一套一票；对于非住宅类物业的业主，按照拥有的物业建筑面积计算首次业主大会会议上的投票权，每100平方米计一票，不满平方米有单独房地产权证书的，和其他业主合并计票，每100平方米计一票。为了防止单个业主具有过多的投票权，《上海市住宅物业管理规定》单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。

[律师回复] 《上海市住宅物业管理规定》第九条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。又据《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》的规定，单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。

[律师回复] 《上海市住宅物业管理规定》第九条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。又据《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》的规定，单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。

[律师回复] 成立业主委员会的条件: 物业已交付使用的建筑面积达到50以上。 物业已交付使用的建筑面积达到30以上不足50，且使用超过一年的. 筹备小组开展筹备工作: 筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

[律师回复] 成立业主委员会的条件: 物业已交付使用的建筑面积达到50以上。 物业已交付使用的建筑面积达到30以上不足50，且使用超过一年的. 筹备小组开展筹备工作: 筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。 筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 发现作假很难维权，除非有足够证据证明作假。 网络投票如何才能保证公平公正 一般网络投票办法有以下几种，一是直接使用QQ群，将信息发布给网友，让网友投票，如果网友多，投票自然也就多了。如果是年纪比较大的老头老太想要在网络上得到票，难度太大了。 二是利用投票软件，只要设置好投票地址，软件开着，自动会边一段时间帮你投票。这是利用同一个IP地址每隔一定时间可再次投票的设置进行投票的，这种设置存在缺陷。 三是利用网页设计漏洞投票，直接将投票地址发给网友，点击地址就能够投票了。这种投票办法可直接放到网站上，当打开某网站页面时，直接链接投票地址进行投票。 评选优秀实际上是对参与者的肯定和鼓励，有利于优秀人才的脱颖而出。要确保评选结果的公正性、公平性和公开性，让真正优秀人才得到相应的荣誉，就要确保评选过程的公平、公正和公开。重点是评选方式、评选标准、评选对象的选取以及充分动员单位同事的参与，加强对评选过程和结果的监督，做到公开透明。 既然是全民参与的评选优秀，就要充分调动大家的积极性，扩大评选范围和参与范围，吸收每个同事的意见。在评选方式上，要采用多元化的方式，通过网络投票、问卷投票等无记名方式进行评选，整个过程公开透明，将候选对象的得票数进行公开，接受监督。最后，要在确保过程公开透明，接受监督的基础上，利用先进技术进行结果统计，及时将评选结果公布出来，积极接受大家的监督和质询。

[律师回复] 《上海市住宅物业管理规定》第九条规定，业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的住宅套数计算，每套计一票。住宅区内的非住宅物业业主在首次业主大会会议上的投票权，按其拥有的物业建筑面积计算，每满一百平方米计一票；不足一百平方米有单独房地产权证书的，可与其他业主合并计票，每满一百平方米计一票。单个业主在首次业主大会会议上所持的投票权，最高不超过全部投票权的百分之三十。又据《关于实施〈上海市住宅物业管理规定〉的若干意见》的规定，单个业主在首次业主大会会议上的投票权超过全部投票权30%的部分，应分摊给其他业主。停车场（库）以及依法归全体业主所有的物业，不计投票权。