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土地使用权转让协议效力怎么认定?
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2024-08-17
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专家导读
土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。
土地使用权转让，是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，协议有效。
转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是协议签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时协议有效。
2、一地多卖，协议均有效。
受让方均要求履行协议的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)协议均未履行的，依法成立在先的协议一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除协议，赔偿损失。
一地多卖，属于欺诈行为，不是无效协议，受让方有权利要求解除协议，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行协议时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签协议。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让协议无效。
但是起诉前或申请仲裁前经批准的，协议有效;协议性质为补偿性质，而非出让协议。
未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，协议当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让协议主要是对其地上建筑物的补偿协议，而非土地转让协议。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
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土地使用权转让协议效力怎么认定?
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1、首先写明转让人(以下称甲方)与受让人(以下称乙方）信息。2、根据国家有关法律、法规及有关规定，甲、乙双方本 着友好协商自愿平等的原则，就土地使用权转让事宜，订立本合同。3、正文：价款总额，双方责任与义务。4、结尾：双方签字盖章生效。
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土地使用权转让合同效力认定
[律师回复] 土地使用权转让合同效力认定：
1、土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
2、土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
3、转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
4、未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照有关规定处理。
5、土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
6、土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
1、土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。
2、土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
3、转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。
4、未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照有关规定处理。
5、土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
6、土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。
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以股权转让的形式转让土地使用权，效力应如何认定
[律师回复] 名为股权转让，实为土地转让”，合同效力如何认定：最高院（2015）民再字第2号股权受让方为控制和支配公司所有的建设用地使用权和占有的土地，依据《股权转让协议》受让涉案股权、行使股东权利，并控制目标公司的房地产，与目标公司在股权转让方的控制下与股权受让方签订、履行《房地产转让协议》以转让土地使用权的行为并无不同，也不违反法律规定。人民不得以此为由认定股权转让行为因缺乏真实意思表示而无效。此外，股权转让行为和房地产交易行为应分别课以不同的税收，对当事人需如何缴纳税款亦应由税务部门根据实际发生的行为作出相应认定，人民不能仅以二者课税标准存在不同而认定各方存在偷逃税收的合意并进而认定合同无效。依据《中华人民共和国公司法》中有关股权转让的规定对该协议进行审查。在无效力性强制性规范对上述条款中的合同义务予以禁止的前提下，上述有关条款合法有效。在当前公司并购大量存在的背景下，过分强调受让股权公司的资产状况并加以严格限制并不符合市场原则，也会严重影响市场交易秩序，加大了交易的不可预期性。一方面，两者各自为的法律关系，现行法律并无效力性强制性规定禁止以转让公司股权形式实现土地使用权或房地产项目转让的目的；另一方面，依据公司法的规定，有限责任公司依法享有民事权利及承担民事责任，公司股东的变更不会对公司的权利能力和行为能力构成影响，故不宜因此而否定股权转让合同的效力。
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非法转让土地使用权，非法转让土地使用权罪的认定
[律师回复] 对于这个问题，解答如下, 非法转让土地使用权罪牟利如何界定
一、非法转让、倒卖土地使用权罪如何认定
正确认定非法转让、倒卖土地使用权罪，需要从以下几个方面着手：
1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。
2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，我国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;等等。
二、非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准
根据最高人民检察院、公安部的相关规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
4、违法所得数额在五十万元以上的;
5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的;
6、造成恶劣影响的。
三、非法转让土地使用权的三种形式
(1)非法转让国有划拨土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：转让房地产时，未按照的规定报有批准权的人民政府批准的;不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，擅自进行转让的。
(2)非法转让国有出让土地使用权。以出让方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;土地权属有争议的;未依法登记，领取权属证书的;有关法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。
(3)非法转让农民集体土地使用权。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
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如何认定非法转让土地使用权罪，非法转让土地使用权罪
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 非法转让土地使用权罪牟利如何界定
一、非法转让、倒卖土地使用权罪如何认定
正确认定非法转让、倒卖土地使用权罪，需要从以下几个方面着手：
1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。
2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，我国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;等等。
二、非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准
根据最高人民检察院、公安部的相关规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
4、违法所得数额在五十万元以上的;
5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的;
6、造成恶劣影响的。
三、非法转让土地使用权的三种形式
(1)非法转让国有划拨土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：转让房地产时，未按照的规定报有批准权的人民政府批准的;不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，擅自进行转让的。
(2)非法转让国有出让土地使用权。以出让方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;土地权属有争议的;未依法登记，领取权属证书的;有关法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。
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土地使用证转让协议怎么写？
根据规定土地使用证转让协议合同范本如下:根据《某经济特区土地管理条例》（以下简称“条例”），某市国土局为一方（以下简称“市国土局”）建设开发有限公司为另一方（以下简称“用地者”）双方达成如下协议，于何时在哪签订本土地使用合同，明确双方的权利和义务。
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土地转让合同效力的认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
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土地使用权转让合同有效力吗
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地使用权转让合同有哪些法律效力
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。
转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。
受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。
一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。
但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。
未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
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以股权转让方式转让土地使用权的效力如何
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 以股权转让方式转让土地使用权是否有效力需要看其转让方式是否符合以下规定。
根据《城市房地产管理法》第39条的规定，土地使用权的直接转让需要满足已支付全部土地出让金；
取得土地使用权证、土地开发已完成一定的工程进度等要件，同时还需要符合《土地管理法》《物权法》等法律规定。
《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
根据《城市房地产管理法》第39条的规定，土地使用权的直接转让需要满足已支付全部土地出让金；
取得土地使用权证、土地开发已完成一定的工程进度等要件，同时还需要符合《土地管理法》《物权法》等法律规定。
《合同法》第52条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
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非法转让土地使用权罪的认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 非法转让土地使用权罪牟利如何界定
一、非法转让、倒卖土地使用权罪如何认定
正确认定非法转让、倒卖土地使用权罪，需要从以下几个方面着手：
1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。
2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，我国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;等等。
二、非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准
根据最高人民检察院、公安部的相关规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
4、违法所得数额在五十万元以上的;
5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的;
6、造成恶劣影响的。
三、非法转让土地使用权的三种形式
(1)非法转让国有划拨土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：转让房地产时，未按照的规定报有批准权的人民政府批准的;不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，擅自进行转让的。
(2)非法转让国有出让土地使用权。以出让方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;土地权属有争议的;未依法登记，领取权属证书的;有关法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。
(3)非法转让农民集体土地使用权。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
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集体土地使用权转让协议书
让方：受让方：根据《民法典》及相关法律法规，经甲乙双方协商一致，现就甲方集体所有的土地及地上附着物使用权转让于乙方有关事宜订立如下协议：第一条：位置。第四百六十四条：使用期。第六条：转让费。第四条：甲方权利义务。第五条：乙方权利义务。
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土地转让合同效力怎样认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
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(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
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土地使用权转让是否有法律效力
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地使用权转让合同有哪些法律效力
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。
转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。
受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。
一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。
但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。
未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
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各位律师好，关于土地转让我想请问一下，什么样的土地转让无效？土地转让合同的效力应该怎么认定呢？
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1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。
转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。
受让方均要求履行合同的：
（1）办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
（2）均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
（3）均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
（4）合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行；未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。
一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。
但是起诉前或申请仲裁前经批准的，合同有效；合同性质为补偿性质，而非出让合同。
未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。
转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。
受让方均要求履行合同的：
（1）办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
（2）均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
（3）均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
（4）合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行；未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。
一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。
但是起诉前或申请仲裁前经批准的，合同有效；合同性质为补偿性质，而非出让合同。
未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
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土地使用权转租协议效力怎么认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地使用权转租协议效力的认定：如果是转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前，转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，协议有效。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效协议，受让方有权力要求解除协议，赔偿损失。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。
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土地使用权转让协议书范本？
土地使用权转让协议书中，应当包含转让方和受让方的详细信息，转让土地使用权的转让标的物，转让期限以及转让的费用、转让费用支付方式和时间，双方各当事人的其他义务权利以及违约责任问题等相关内容即可。
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征地拆迁
非法转让土地使用权罪，怎样认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 非法转让土地使用权罪牟利如何界定
一、非法转让、倒卖土地使用权罪如何认定
正确认定非法转让、倒卖土地使用权罪，需要从以下几个方面着手：
1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。
2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，我国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;等等。
二、非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准
根据最高人民检察院、公安部的相关规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
4、违法所得数额在五十万元以上的;
5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的;
6、造成恶劣影响的。
三、非法转让土地使用权的三种形式
(1)非法转让国有划拨土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：转让房地产时，未按照的规定报有批准权的人民政府批准的;不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，擅自进行转让的。
(2)非法转让国有出让土地使用权。以出让方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;土地权属有争议的;未依法登记，领取权属证书的;有关法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。
(3)非法转让农民集体土地使用权。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
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非法转让土地使用权罪怎么认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 非法转让土地使用权罪牟利如何界定
一、非法转让、倒卖土地使用权罪如何认定
正确认定非法转让、倒卖土地使用权罪，需要从以下几个方面着手：
1、必须是违反土地管理法规的行为。土地管理法规，是指以《土地管理法》为代表的一系列土地管理法规。如《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。
2、必须是非法转让、倒卖土地使用权的行为。土地管理法规定，我国实行土地的公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权，但是，国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让应当严格依法进行。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，并依法办理过户登记。总之，土地使用权转让须符合上述规定，否则即为非法转让。
3、非法转让、倒卖土地使用权罪属情节犯，也就是说，非法转让、倒卖土地使用权的行为必须达到情节严重，才能构成非法转让、倒卖土地使用权罪。所谓情节严重，主要是指多次实施非法转让、倒卖土地使用权罪行为的;非法转让、倒卖土地使用权数量较大的;等等。
二、非法转让、倒卖土地使用权罪立案标准
根据最高人民检察院、公安部的相关规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，涉嫌下列情形之一的，应予追诉：
1、非法转让、倒卖基本农田五亩以上的;
2、非法转让、倒卖基本农田以外的耕地十亩以上的;
3、非法转让、倒卖其他土地二十亩以上的;
4、违法所得数额在五十万元以上的;
5、虽未达到上述数额标准，但因非法转让、倒卖土地使用权受过行政处罚二次以上，又非法转让、倒卖土地的;
6、造成恶劣影响的。
三、非法转让土地使用权的三种形式
(1)非法转让国有划拨土地使用权。以划拨方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：转让房地产时，未按照的规定报有批准权的人民政府批准的;不符合《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定的条件，并经市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，擅自进行转让的。
(2)非法转让国有出让土地使用权。以出让方式取得的土地使用权不得转让的情况包括：未按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书的;司法机关和依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产，未经其他共有人书面同意的;未按照土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的;土地权属有争议的;未依法登记，领取权属证书的;有关法律、行政法规规定的禁止转让的其他情形。
(3)非法转让农民集体土地使用权。根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。
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土地转让合同效力要怎么认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地转让合同效力要如何认定
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
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土地转让合同效力要怎样认定
[律师回复] 您好，对于您提出的问题，我的解答是, 土地转让合同效力要如何认定
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
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公民之间土地使用权转让协议效力怎么认定?
我国国家的土地管理法规定，转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，协议有效。同时进行一地多卖的，属于欺诈行为，不是无效协议，受让方有权利要求解除协议，赔偿损失。
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土地转让合同的效力如何认定？
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下,
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
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土地转让合同效力要如何认定
[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 土地转让合同效力要如何认定
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。
2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：
(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。
(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。
(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。
3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。
如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。
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国有土地使用权转让协议有效力吗？
[律师回复] 以出让方式取得的土地使用权在有效期内是可以转让的，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日令第55号)第二十五条规定，土地使用权和地上建筑物、附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。《土地登记办法》(2007年12月30日国土资源部令第40号)第三十九条规定，依法以出让、国有土地租赁、作价出资或者入股方式取得的国有建设用地使用权转移的，当事人应当持原国有土地使用证和土地权利发生转移的相关证明材料，申请国有建设用地使用权变更登记。依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定，土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。假如受让方不改变土地用途的，按该条例第二十一条的规定，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。假如受让方要改变土地用途的，按该条例第十八条的规定，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。可以由出让方与原土地使用权人调整土地使用权出让金后，再办理转让登记手续。期望能帮到您哦。
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开发公司转让土地，土地使用证有法律效力吗
[律师回复] 解答如下, 依据国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，房地产开发公司如果主导土地征收与拆迁的，是可以与被拆迁人签订拆迁补偿协议的。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提讼。
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