二手房小产权买卖合同有效吗?

最新修订 | 2024-09-19
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周耀东律师
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专家导读 二手房小产权买卖合同是否有效,要看具体情况来判定:一、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,二手房买卖合同认定有效。二、不符合上述情况,又未经有关组织和部门批准,该合同一般无效。

二手房小产权买卖合同有效吗?

一、二手房小产权买卖合同有效吗?

小产权房合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外。具体情况是:

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

二、购买小产权房面临法律风险

1、无法取得房屋使用权违法小产权房的建设、销售者不具备房屋建设、销售资格,没有在政府部门登记备案。现实中因小产权房一房两卖、房屋烂尾、买卖合同无效等情况,导致大量购房者无法取得房屋占有使用权,在合同无效情况下也无法获得法律支持。

2、不能办理房产证:国土资源部、财政部、农业部联合下发的《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》第十条规定,对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地,不得登记发证。

3、不能上市交易:小产权房不是商品房,即使是合法的小产权房目前也没有完全放开流转,不能上市交易,无法办理抵押贷款,无法对抗国家的征地拆迁,购房者很难得到补偿。即使将来可以上市交易,也会采取类似经济适用房上市交易的规则,向国家补缴土地出让金等费用,这样小产权房的价格优势就并不突出了。

4、没有质量保证:目前,绝大多数的违法小产权房在建造时,无规划许可、无土地使用证、无建筑施工许可,也没有施工监理、竣工验收,是没有任何质量保证的违法建筑。很多小产权房在实际使用中出现墙体裂缝、房屋漏水、隔音效果差等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,甚至变成危房或房屋倒塌,购房者想维权都找不到对象,只能自行承担损失。

5、可能被强制拆除或没收。

因此,二手房房小产权买卖合同一般情况下是被认定为是无效的,对买卖双方当事人不会产生法律效力。但是,如果是在集体组织内部买卖,则会被认定为有效。此外,购买小产权房会有许多法律风险,如可能被强制拆除或没收、不能办理房产证、没有质量保证等风险。



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