买受人解除购房合同的情形有哪些?

最新修订 | 2024-02-22
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巩海冬律师
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专家导读 买受人解除购房合同的情形有:不可抗力导致的、卖方明示违约的、商品房卖后抵押的、一房二卖的、房屋主体结构不合格的等,对于上述情况都是可以由买受人直接解除购房合同的。
买受人解除购房合同的情形有哪些?

一、买受人解除购房合同的情形有哪些?

(一)不可抗力。因不可抗力如地震、海啸等自然灾害致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同

(二)卖方明示违约。在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。

(三)先卖后抵押的。商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

(四)一房二卖的。商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。

(五)隐瞒无证售房事实的。卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。

(六)隐瞒房屋抵押的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。

(七)隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。

(八)房屋主体结构不合格。因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。

(九)房屋存在严重质量问题。因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。

(十)面积误差比超过3%。卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,并且可以要求卖方支付购房款产生的利息。

(十一)过分迟延交付房屋的。卖方迟延交付房屋,经买方在催告后在三个月的合理期限内仍未履行的,买房人有权解除合同。

(十二)过分迟延产权过户。法律法规规定了办理房屋所有权登记的期限:商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付之日起90日;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日,在这个期限届满后超过一年,由于卖方的原因,导致买房人无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除购房合同。

二、解决购房合同纠纷的方式有哪些

1、和解

和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况,自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。

它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力,有些人可能会出尔反尔,使和解结果成为一纸空文,延误了纠纷的有效解决。

2、调解

调解是由争议各方选择信任的第三方居中,就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。

此方法解决纠纷的可能性较和解大一些,但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力,也使得纠纷的解决难尽人意。

3、仲裁

这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议,将争议提交法定的仲裁机构,由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解,依法做出裁定的方式。

当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行

4、诉讼

诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民法院根据争议双方的请求、事实和法律,依法做出裁判,藉此解决争议的方式。

当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民法院起诉。

需要明确的是,购房者在签约前不仅要充分了解合同的主要条款,也要了解前期物业合同以及业主临时公约的主要条款,因为这些条款中有购房者将要履行的义务和责任,购房者可以律师来对合同的条款进行界定,避免造成矛盾纠纷。

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解除购房合同的情形,购房合同无效开发商怎么赔偿?
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(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:
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(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。可见,开发商出现以上五种行为时会导致购房合同解除,购房者可以依据法律的规定,要求开发商返还购房款,并且要求开发商赔偿自己因解除购房合同造成的损失。
二、购房合同无效开发商怎么赔偿购房合同的解除可能会对购房者造成一定的损失,房屋买卖合同成立并实际开始履行后,房价大幅上涨,升值部分的数额不仅是完全可以确定的,而且已为买受人实际享有。此时解除购房合同,升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来,不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人,而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息,其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然,买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分,至少应该符合以下几个条件:
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在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行主要债务;
当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限仍未履行;
当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
法律规定的其他情形。
商品房买卖合同的解除也应当符合合同法对合同解除的以上规定。具体而言,当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括:
1、建筑设计变更过大
按套(单元)计价的预售房屋,套型与设计图纸不一致时,或者相关尺寸超出约定的误差范围,合同中未约定处理方式的,购房人可以退房或者与房产商重新约定总价款。购房人退房的,由房产商承担违约责任。
2、主体结构质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格的。房产商交付的房屋应当是验收合格的房屋。交付时若房屋的主体结构不符合合同约定的标准,购房人有权单方面解除合同。商品房交付使用后,购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验,经核验,确属主体结构质量不合格的,购房人有权退房。
3、在建工程转让而未通知。
房屋预售后,房产商欲转让在建的房屋,房产商应当将房屋建设工程转让的情况书面通知商品房购房人。购房人有权在接到书面通知之日起30日内要求解除商品房预售合同。购房人未按照规定要求解除商品房预售合同的,应当由房屋建设工程受让人继续履行商品房预售合同。
4、面积误差超过法律规定
出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,面积误差比,绝对植超过3%的;合同约定面积与产权登记面积发生误差,合同中未约定处理方式的,面积误差比绝对值超出3%时,购房人有权退房。购房人退房的,房产商应当在购房人提出退房之日起30日内将购房人已付房价款退还给购房人,同时支付已付房价款利息。
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买受人解除合同的情形有多种,以下这些都是买受人享有的法定解除权的情形,只要开发商的行为有一种符合解除条件,买受人即可行使解除权,这是对房地产开发商设置的重重约束,保证消费者的利益,规范开发商的行为这是立法者和司法解释者们在深处共同蕴涵的意味。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)有关规定以及其他一引起法律法规的规定,商品房买受人在以下情况下可以行使解除权,解除与房地产开发商之间的买卖合同:
(1)房屋主体质量不合格时,买受人可以请求解除合同。《解释》
第十二条规定,“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”在房屋预售和现房销售的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
(2)拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给
第三人的,被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议。《解释》
第七条规定,“被拆迁人请求解除拆迁裣安置协议的,按照本解释
第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件:
第一是在内容上必须,拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议;
第二是该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。另外必须是拆迁人将该补尝安置房屋另行出卖给第三人。
(3)开发商将商品房出卖后,又将同一房屋进行抵押的,买受人可以请求解除合同;《解释》第八条规定,“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋抵押给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”,在这种情况下买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。但是在这样的情形下,一个重要的约束条件是,必须是在导致合同目的不能实现时,才能适用。
(4)开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的,买受人可以请求解除合同。《解释》第八条规定,“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”,在此时买受人也可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任;约束条件是,必须是在导致合同目的不能实现时,才能适用。
(5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后可以解除合同。《解释》
第九条第二项规定,“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后就可以解除合同,而且可以要求赔偿损失。该条的规定没有进一步设定关于合同目的实现的条件限制,容易为消费者滥用。
(6)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,再将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后可以解除合同。《解释》第九条第三项规定,“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,在将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后就可以解除合同。但是对于这一条不能滥用,需要以合同目的是否实现为限制。
(7)因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求解除合同。《解释》第十三条第一款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。所以,出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
(8)套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人可以解除合同。《解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人就可以解除合同。
(9)出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房,买受人可以请求解除合同。《解释》第十五条规定,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。
(10)由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同。《解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人无法办理房屋所有权登记时,可以请求解除合同并要求赔偿损失。
(11)因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。《解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
(12)因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。《解释》第二十三条规定,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
(13)《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
.因不可抗力致使不能实现合同目的;
.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
值得注意的是,买受人在行使解除权时应该注意权利的行使条件和限制。根据《合同法》第九十五条第二款的规定,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。所以,买受人需要及时行使解除权,以便维护自己的合法权益。《解释》第十五条规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不先例的,解除权消灭。
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房屋买卖买受人的解除权,房屋买卖合同可以解除的情形
[律师回复] 房屋买卖买受人的解除权,房屋买卖合同可以解除的情形——关于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1:拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给
第三人的,被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议;解释
第七条“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释
第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件:内容上1)拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议。2)该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。形式上拆迁人必须将该补偿安置房屋另行出卖给
第三人;
2:出卖人将商品房一卖一抵时,买受人可以请求解除合同;解释
第八条“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋抵押给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
3:出卖人将一房二卖时,买受人可以请求解除合同;解释第八条“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”同时买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
4:出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后可以解除合同;解释
第九条
第二项“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所受房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后就可以解除合同,而且可以要求赔偿损失。
5:出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,再将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后可以解除合同;解释
第九条第三项“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”此项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,在将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后就可以解除合同
6:房屋主体质量不合格时,买受人可以请求解除合同;解释
第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”即期房和现房的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
7:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求解除合同;解释
第十三条
第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”因此出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
8:套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人可以解除合同;解释第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:”,“面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。”即套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人就可以解除合同。
9:出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未交房,买受人可以请求解除合同;解释第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持”即出卖人迟延交房经买受人催告后三个月期满出卖人仍未交房,买受人可以请求解除合同。
10:由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同;解释第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”;《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。”即根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人无法办理房屋所有权登记时,可以请求解除合同并要求赔偿损失。1
1:因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同;解释
第二十三条“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”即如果因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。1
2:因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。解释第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”即因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。
买受人如何解除购房合同,解决购房合同纠纷的方式
[律师回复]
一、买受人如何解除购房合同商品房买卖合同解除的立法目的在于,给予一方当事人根据合同履行中出现了的法定事由,为避免因合同的履行而遭受重大损失提供的法律救济措施,以及违约方不应因合同的解除获得不当的利益。商品房买卖合同的解除事由分为约定解除和法定解除,约定解除又分为协议解除和约定解除权的解除。协议解除是指在合同履行过程中,当事人经协商一致同意解除合同。约定解除权的解除是指在合同中约定解除合同的事由,待约定的事由出现时,享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。法定解除是指在履行合同过程中出现法律规定的解除合同的情形,享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。《合同法》和《解释》均规定了合同的法定解除事由。如果当事人将法定解除事由在商品房买卖合同申明确约定出来,此时原来本为法定的解除事由则成为了约定解除权的解除事由。在商品房买卖合同纠纷中,约定解除权的解除和法定解除,尤其是法定解除的适用较为普遍。
二、解决购房合同纠纷的方式有哪些
1、和解和解是由争议各方根据合同约定的违约责任和各方实际情况,自行协商而不需通过司法程序解决纠纷的方式。它是纠纷常见的解决方式。但由于和解协议缺乏的法律约束力,有些人可能会出尔反尔,使和解结果成为一纸空文,延误了纠纷的有效解决。
2、调解调解是由争议各方选择信任的第三方居中,就合同争议进行调解处理。调解通常是以各方互谅互让为原则进行。此方法解决纠纷的可能性较和解大一些,但由于调解协议与和解协议一样不具有强制性效力,也使得纠纷的解决难尽人意。
3、仲裁这是指争议各方根据合同中的仲裁条款或者纠纷发生以后达成的仲裁协议,将争议提交法定的仲裁机构,由仲裁机构依据仲裁规则居间进行居中调解,依法做出裁定的方式。当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的,可以根据仲裁协议向仲裁机构申请仲裁。并可根据生效的仲裁协议申请强制执行。
4、诉讼诉讼是解决合同争议的最后方式。是指人民根据争议双方的请求、事实和法律,依法做出裁判,藉此解决争议的方式。当事人没有订立仲裁协议或者仲裁协议无效的,可以向人民。购房者在签约前,不仅要充分了解合同的主要条款,也要了解前期物业合同以及业主临时公约的主要条款,因为这些条款中有购房者将要履行的义务和责任。购房者可以请一个专业的法律人士帮忙看看合同的内容,如果有必要,应该把想约定的事项写入补充协议,保护自己的权益。
商品房买受人可以解除合同的情形包含什么
[律师回复] 你好,关于上述的问题,解答如下, 商品房买受人可以解除合同的情形
买受人解除合同的情形有多种,以下这些都是买受人享有的法定解除权的情形,只要开发商的行为有一种符合解除条件,买受人即可行使解除权,这是对房地产开发商设置的重重约束,保证消费者的利益,规范开发商的行为这是立法者和司法解释者们在深处共同蕴涵的意味。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)有关规定以及其他一引起法律法规的规定,商品房买受人在以下情况下可以行使解除权,解除与房地产开发商之间的买卖合同:
(1)房屋主体质量不合格时,买受人可以请求解除合同。《解释》
第十二条规定,“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。”在房屋预售和现房销售的买卖合同在房屋主体结构出现质量不合格时,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
(2)拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给
第三人的,被拆迁人可以向拆迁人请求解除安置协议。《解释》
第七条规定,“被拆迁人请求解除拆迁裣安置协议的,按照本解释
第八条的规定处理”说明对此安置协议被拆迁人享有解除权。但这种安置协议必须符合两个条件:
第一是在内容上必须,拆迁人与被拆迁人双方是按照所有权调换形式订立拆迁安置协议;
第二是该补偿安置的房屋在安置协议中有明确的位置、用途约定。另外必须是拆迁人将该补尝安置房屋另行出卖给第三人。
(3)开发商将商品房出卖后,又将同一房屋进行抵押的,买受人可以请求解除合同;《解释》第八条规定,“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋抵押给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”,在这种情况下买受人还可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。但是在这样的情形下,一个重要的约束条件是,必须是在导致合同目的不能实现时,才能适用。
(4)开放商将同一房屋出售给两个以上的消费者的,买受人可以请求解除合同。《解释》第八条规定,“商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人”,“导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同”,在此时买受人也可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任;约束条件是,必须是在导致合同目的不能实现时,才能适用。
(5)出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后可以解除合同。《解释》
第九条第二项规定,“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。此项内容是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,将房屋出售给买受人的,买受人知情后就可以解除合同,而且可以要求赔偿损失。该条的规定没有进一步设定关于合同目的实现的条件限制,容易为消费者滥用。
(6)出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,再将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后可以解除合同。《解释》第九条第三项规定,“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”,“导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该项内容也是指只要出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,在将此房屋出卖给买受人的,买受人知情后就可以解除合同。但是对于这一条不能滥用,需要以合同目的是否实现为限制。
(7)因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人可以请求解除合同。《解释》第十三条第一款规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。所以,出卖人交付使用的房屋存在质量问题严重影响买受人正常居住适用,买受人可以解除合同并且可以要求赔偿损失。
(8)套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人可以解除合同。《解释》第十四条规定,出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:面积误差比绝对值超出3%,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持。套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同也无处理约定,且面积误差比绝对值超出3%,买受人就可以解除合同。
(9)出卖人迟延交房经催告后三个月期满出卖人仍未房,买受人可以请求解除合同。《解释》第十五条规定,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持。
(10)由于出卖人的原因导致买受人无法按期办理房屋所有权登记,买受人可以请求解除合同。《解释》第十九条规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。根据合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人无法办理房屋所有权登记时,可以请求解除合同并要求赔偿损失。
(11)因出卖人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。《解释》第二十三条规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
(12)因不可归责与买受人的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,买受人可以请求解除合同。《解释》第二十三条规定,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
(13)《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
.因不可抗力致使不能实现合同目的;
.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
值得注意的是,买受人在行使解除权时应该注意权利的行使条件和限制。根据《合同法》第九十五条第二款的规定,法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。所以,买受人需要及时行使解除权,以便维护自己的合法权益。《解释》第十五条规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不先例的,解除权消灭。
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收购企业的形式
[律师回复] 对于这个问题,解答如下, 一、公司收购的流程 1、收购方的内部决策程序 公司章程是公司存续期间的纲领性文件,是约束公司及股东的基本依据,对外投资既涉及到公司的利益,也涉及到公司股东的利益,公司法对公司对外投资没有强制性的规定,授权公司按公司章程执行。因此,把握收购方主体权限的合法性,重点应审查收购方的公司章程。 其 一,内部决策程序是否合法,是否经过董事会或者股东会、股东大会决议; 其 二,对外投资额是否有限额,如有,是否超过对外投资的限额。 2、出售方的内部决策程序及其他股东的意见 出售方转让目标公司的股权,实质是收回其对外投资,这既涉及出售方的利益,也涉及到目标公司其他股东的利益,因此,出售方转让其股权,必须经过两个程序。其 一,按照出售方公司章程的规定,应获得出售方董事会或者股东会、股东大会决议。其二;依据公司法的规定,应取得目标公司其他股东过半数同意。 程序上,出售方经本公司内部决策后,应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意,其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的,视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的,不同意的股东应当购买该转让的股权;不购买的,视为同意转让。 由于有限责任公司是人合性较强的公司,为保护其他股东的利益,公司法对有限责任公司股权转让作了相应的限制,赋予了其他股东一定的权利。具体表现为: 第一;其他股东同意转让股权的,其他股东有优先购买权。经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的,协商确定各自的购买比例;协商不成的,按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。 第二;其他股东不同意转让股权的,符合《公司法》第74条规定的情形之一: (一)公司连续五年不向股东分配利润,而公司该五年连续盈利,并且符合本法规定的分配利润条件的; (二)公司合并、分立、转让主要财产的; (三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现,股东会会议通过决议修改章程使公司存续的,股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权。自股东会会议决议通过之日起六十日内,股东与公司不能达成股权收购协议的,股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民提讼。 3、国有资产及外资的报批程序 收购国有控股公司,按企业国有产权转让管理的有关规定向控股股东或国有资产监督管理机构履行报批手续。 国有股权转让应当在依法设立的产权交易机构公开进行,并将股权转让公告委托交易机构刊登在省级以上公开发行的经济或者金融类报刊和产权交易机构的网站上,公开披露有关国有股权转让信息,广泛征集受让方。转让方式采取拍卖、招投标、协议转让等。 外国投资者并购境内企业,应符合中国法律、行政法规和规章及《外商投资产业指导目录》的要求。涉及企业国有产权转让和上市公司国有股权管理事宜的,应当遵守国有资产管理的相关规定。 外国投资者并购境内企业设立外商投资企业,应依照本规定经审批机关批准,向登记管理机关办理变更登记或设立登记。 4、以增资扩股方式进行公司收购的,目标公司应按照公司法的规定,由股东会决议,三分之二通过。 二、常用的收购方式: (一)收购资产 收购资产指管理层收购目标公司大部分或全部的资产。实现对目标公司的所有权管理层收购和业务经营控制权。收购资产的操作方式适用于收购对象为上市公司、大集团分离出来的子公司或分支机构、公营部门或公司。如果收购的是上市公司或集团子公司、分支机构,则目标公司的管理团队直接向目标公司发出收购要约,在双方共同接受的价格和支付条件下一次性实现资产收购,如果收购的是公营部门或公司,则有两种方式: 1、目标公司的管理团队直接收购公营部门或公司的整体或全部资产,一次性完成私有化改选; 2、先将公营部门或公司分解为多个部分,原来对应职能部门的高级官员组成管理团队分别实施收购,收购完成后,原公营部门或公司变成多个经营的私营企业。 (二)收购股票 收购股票是指管理层从目标公司的股东那里直接购买控股权益或全部股票。如果目标公司有为数不多的股东或其本身就是一个子公司,购买目标公司股票的谈判过程就比较简单,直接与目标公司的大股东进行并购谈判,商议买卖条件即可。 如果目标公司是个公开发行股票的公司,收购程序就相当复杂。其操作方式为目标公司的管理团队通过大理的债务融资收购该目标公司所有的发行股票。通过二级市场出资购买目标公司股票是一种简便易行的方法,但因为受到有关证券法规信息披露原则的制约,如购进目标公司股份达到一定比例,或非军事区以该比例后持股情况再有相当变化都需履行相应的报告及公告义务,在持有目标公司股份达到相当比例时,更要向目标公司股东发出公开收购要约,所有这些要求都易被人利用哄抬股价,而使并购成本激增。 (三)综合证券收购 综合证券收购是指收购主体对目标提出收购要约时,其出价有现金、股票、公司债券、认股权证、可转换债券等多种形式的组合。这是从管理层在进行收购时的出资方式来分类的,综合起来看,管理层若在收购目标公司时能够采用综合证券收购。即可以避免支付更多的现金,造成新组建公司的财务状况恶化,又可以防止控股权的转移。因此,综合证券收购在各种收购方式中的比例近年来呈现逐年上升的趋势。
受工伤的情形
[律师回复] 您好,对于您提出的问题,我的解答是, 享受工伤待遇的情形 《工伤保险条例》第五章规定了职工的工伤待遇,其中职工因工作遭受事故伤害或者患职业病进行治疗,享受工伤医疗待遇。即下列情形可以享受工伤保险待遇: (一)在工作时间和工作场所内,因工作原因受到事故伤害的; (二)工作时间前后在工作场所内,从事与工作有关的预备性或者收尾性工作受到事故伤害的; (三)在工作时间和工作场所内,因履行工作职责受到暴力等意外伤害的; (四)患职业病的; (五)因工外出期间,由于工作原因受到伤害或者发生事故下落不明的; (六)在上下班途中,受到非本人主要责任的交通事故或者城市轨道交通、客运轮渡、火车事故伤害的; (七)法律、行政法规规定应当认定为工伤的其他情形。 第十五条 职工有下列情形之一的,视同工伤: (一)在工作时间和工作岗位,突发疾病死亡或者在48小时之内经抢救无效死亡的; (二)在抢险救灾等维护国家利益、公共利益活动中受到伤害的; (三)职工原在军队服役,因战、因公负伤致残,已取得伤残军人证,到用人单位后旧伤复发的。 职工有前款第 (一)项、第 (二)项情形的,按照本条例的有关规定享受工伤保险待遇;职工有前款第 (三)项情形的,按照本条例的有关规定享受除一次性伤残补助金以外的工伤保险待遇。 相关知识: 工伤待遇 职工因工作遭受事故伤害或者患职业病进行治疗,享受工伤医疗待遇。 职工治疗工伤应当在签订服务协议的医疗机构就医,情况紧急时可以先到就近的医疗机构急救。 治疗工伤所需费用符合工伤保险诊疗项目目录、工伤保险药品目录、工伤保险住院服务标准的,从工伤保险基金支付。工伤保险诊疗项目目录、工伤保险药品目录、工伤保险住院服务标准,由社会保险行政部门会同卫生行政部门、食品药品监督管理部门等部门规定。 职工住院治疗工伤的伙食补助费,以及经医疗机构出具证明,报经办机构同意,工伤职工到统筹地区以外就医所需的交通、食宿费用从工伤保险基金支付,基金支付的具体标准由统筹地区人民政府规定。 工伤职工治疗非工伤引发的疾病,不享受工伤医疗待遇,按照基本医疗保险办法处理。 工伤职工到签订服务协议的医疗机构进行工伤康复的费用,符合规定的,从工伤保险基金支付。
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优先购买权的情形
我国法律对于维护公民的合法权益是有很多相关规定的,我们可以利用法律来保护自己的合法权益不受侵害。如果您生活中遇到了法律方面的问题,可以通过本篇文章的内容来了解一些和优先购买权的情形相关的法律规定。
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公司经营
公司股东并购,并购的形式有哪些
[律师回复] 您好,关于这个问题,我的解答如下, 企业并购即企业之间的兼并与收购行为,是企业法人在平等自愿、等价有偿基础上,以一定的经济方式取得其他法人产权的行为,是企业进行资本运作和经营的一种主要形式。 企业并购主要包括公司合并、资产收购、股权收购三种形式。公司合并是指两个或两个以上的公司依照公司法规定的条件和程序,通过订立合并协议,共同组成一个公司的法律行为。公司的合并可分为吸收合并和新设合并两种形式。资产收购指企业得以支付现金、实物、有价证券、劳务或以债务免除的方式,有选择性的收购对方公司的全部或一部分资产。股权收购是指以目标公司股东的全部或部分股权为收购标的的收购。企业并购从行业角度划分,可将其分为以下三类: 1、横向并购 横向并购是指同属于一个产业或行业,或产品处于同一市场的企业之间发生的并购行为。横向并购可以扩大同类产品的生产规模,降低生产成本,消除竞争,提高市场占有率。 2、纵向并购 纵向并购是指生产过程或经营环节紧密相关的企业之间的并购行为。 3、混合并购 混合并购是指生产和经营彼此没有关联的产品或服务的企业之间的并购行为。 法律依据: 《中华人民共和国公司法》第一百七十二条 公司合并可以采取吸收合并或者新设合并。一个公司吸收其他公司为吸收合并,被吸收的公司解散。两个以上公司合并设立一个新的公司为新设合并,合并各方解散。
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公司回购股份的情形
[律师回复] 您好,关于公司回购股份的情形这个问题,我的解答如下, 对有限责任公司而言,在三种情况下股东不满股东会决议可以请求公司回购股东股权:
(一)公司连续五年不向股东分配利润,而公司该五年连续盈利,并且符合本法规定的分配利润条件的
(二)公司合并、分立、转让主要财产的
(三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现,股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。
对股份有限公司而言,在四种情况下可以回购股东股权:
(一)减少公司注册资本
(二)与持有本公司股份的其他公司合并
(三)将股份奖励给本公司职工
(四)股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议,要求公司收购其股份的。
股东可以通过减少注册资本的方法实现退股。公司注册资本减少是指公司依法对已经注册的资本通过一定的程序进行削减的法律行为,简称减资。减资依公司净资产流出与否,分为实质性减资和形式性减资。实质性减资是指减少注册资本的同时,将一定金额返还给股东,这种减资方式就能实现股东的退股。
《中华人民共和国公司法》第七十四条
有下列情形之一的,对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权:
(一)公司连续五年不向股东分配利润,而公司该五年连续盈利,并且符合本法规定的分配利润条件的
(二)公司合并、分立、转让主要财产的
(三)公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现,股东会会议通过决议修改章程使公司存续的。
自股东会会议决议通过之日起六十日内,股东与公司不能达成股权收购协议的,股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民提讼。
《中华人民共和国公司法》第一百四十二条
公司不得收购本公司股份。但是,有下列情形之一的除外:
(一)减少公司注册资本
(二)与持有本公司股份的其他公司合并
(三)将股份奖励给本公司职工
(四)股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议,要求公司收购其股份的。
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