法院查封的房子解除买卖合同可以吗？

[律师回复] 你好，关于上述的问题，解答如下, 签订购房合同后未及时缴纳房款，要承担相应的责任。此时合同无法履行，可以解除双方买卖合同，但要承担违约责任。为了更好的理解，以案例为例：<br/>10月20日，市县人民审结了一起房屋买卖合同纠纷案件。经过调解，开发商最终放弃让业主继续履行合同要求，而业主也放弃已缴纳的3万元首付款。<br/>1月，民张(化名)在成都县看上了一个新楼盘，几经商谈，张和开发商敲定这笔买卖。这套41平米的商品房，要花去张21万元。<br/>这份商品房买卖合同约定，张要在合同签订的一个月内，先付款12万元，剩余款项由银行贷款支付。今年1月，张先后向开发商支付了3万余元，但自那以后，张便没有再向开发商付钱。<br/>据县人民案件承办法官介绍，张在庭审时提出，“开发商销售人员曾表示，是在年底之前付清首付，并不是一个月内，合同细节她也没看清，一时也没那么多钱。”就这样，张一拖再拖。<br/>但对张的说法，开发商并不认可。今年9月，开发商一纸诉状将张告上法庭，要求张继续履行合同，支付剩下的8万多元首付款。<br/>经过法庭调解，10月10日，开发商和张达成一致，开发商放弃让张继续履行合同的要求，而张也放弃已经缴纳的3万元首付。<br/>依据《合同法》，张和开发商签订了商品房买卖合同，张未按照合同及时缴纳房款，已经属于违约方，开发商有权要求其继续履行合同。<br/>不过，依据《合同法》第110条规定，合同违约方可以以承担违约责任的代价，换取对合同义务履行的免除。也就是说，由于没钱继续供房，事实上合同已经无法履行，如果张愿意承担违约责任，就可以解除双方的合同。<br/>“购房合同写明，若业主违约，则支付购房款的20为违约责任。”承办法官说，在此案中，张未能及时缴纳房款，确实给开发商带来一定损失。

[律师回复] 解答如下, 合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。关于商品房买卖合同解除后的损害赔偿，以下两个问题值得注意：<br/>(一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿<br/>首先来看，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件：<br/>1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用<br/>2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还<br/>3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。<br/>(二)违约和欺诈惩罚性赔偿<br/>《解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约，又构成欺诈的情况(其中属于可以解除合同的情况有3种)，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时，购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。

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[律师回复] 解答如下, 合同解除后，违约一方给对方造成损失的，应当赔偿对方的损失。其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。关于商品房买卖合同解除后的损害赔偿，以下两个问题值得注意：<br/>(一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿<br/>首先来看，可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得，由于违约行为发生而未实际发生的利益，具有未来性、期待性和现实性。可见，此时买受人实际获得的现实的房屋升值部分不符合可得利益的特点，不能作为可得利益要求出卖人赔偿。再看，房屋买卖合同成立并实际开始履行后，房价大幅上涨，升值部分的数额不仅是完全可以确定的，而且已为买受人实际享有。不动产需要返还时，此升值部分便在理论上从不动产中分离并显现出来，不应再依附着不动产返还给有过错的出卖人，而应该属于无过错的买受人在占有此房期间内所产生的自然孽息，其所有权人为买受人。被买受人实际享有的升值部分应该作为直接损失要求出卖人予以赔偿。当然，买受人要求出卖人赔偿房屋的升值部分，至少应该符合以下几个条件：<br/>1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用<br/>2、商品房买卖合同被解除，房屋需返还<br/>3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。<br/>(二)违约和欺诈惩罚性赔偿<br/>《解释》第八条和第九条规定了开发商既构成根本违约，又构成欺诈的情况(其中属于可以解除合同的情况有3种)，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。也就是说如果发生了上述规定的几种情况时，购房者可以要回款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息和损害赔偿金。

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